Siedem miast zgarnia 70 procent ofert najmu. W Sopocie podaż skoczyła o 93 procent

Na koniec sierpnia w serwisie Otodom wisiały 24,3 tysiąca aktywnych ogłoszeń najmu. Siedem największych aglomeracji wzięło z tego 16,9 tysiąca, czyli blisko 70 procent całej krajowej oferty. To najwyższa koncentracja w tym roku. Sezon akademicki jest tu tylko wyzwalaczem, bo prawdziwym mechanizmem jest migracja: rynek najmu w Polsce dawno przestał być rynkiem ogólnopolskim i stał się rynkiem kilku dużych ośrodków, do których ludzie przyjeżdżają.

Podaż odbiła najmocniej w tym roku

Lipiec przyniósł na rynku najmu typowe wakacyjne wyhamowanie. Sierpień je odrobił z nawiązką. Liczba aktywnych ogłoszeń wzrosła o 6 procent w ciągu miesiąca, co jest najsilniejszym przyrostem oferty w całym 2026 roku.

Ważniejsze od samej skali jest jednak to, gdzie te ogłoszenia się pojawiły. Cały przyrost skoncentrował się w Łodzi, Katowicach, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu i Warszawie. W efekcie udział siedmiu największych ośrodków w krajowej ofercie sięgnął poziomu najwyższego w tym roku.

Paweł Jarząbek, menedżer do spraw badań rynku i analiz w Otodom, tłumaczy to prosto. „Popyt rośnie przede wszystkim tam, gdzie ludzie przyjeżdżają z innych miejsc, a więc na studia czy do pracy. W ślad za nim szybko pojawia się i podaż. Dlatego rynek najmu koncentruje się głównie w dużych ośrodkach” wskazuje ekspert.

Warto tę zależność rozwinąć, bo ma ona konsekwencje dla całego kraju. Najem jest rynkiem wtórnym wobec migracji, a nie wobec liczby mieszkań. Miasto może mieć dużo lokali i mały rynek najmu, jeśli nikt się do niego nie przeprowadza. I odwrotnie: ośrodek akademicki z jednym dużym uniwersytetem potrafi wygenerować popyt nieproporcjonalnie duży do własnej wielkości. Olsztyn jest tu przykładem podręcznikowym, o czym za chwilę.

Trójmiasto: mieszkania wracają z najmu na doby

Najciekawsza rzecz w sierpniowych danych wydarzyła się nad morzem. Liczba ofert najmu w Trójmieście wzrosła o 37 procent w ciągu miesiąca. W Sopocie podaż niemal się podwoiła, bo wzrost wyniósł 93 procent, a w Gdańsku sięgnął 36 procent.

To nie jest napływ nowych mieszkań na rynek. To ten sam zasób, który przez lipiec i sierpień pracował na turystach i po sezonie wrócił do najmu długoterminowego. Właściciel lokalu w Sopocie ma we wrześniu wybór: albo szuka najemcy na rok, albo czeka na kolejne lato z mieszkaniem stojącym pustym przez dziewięć miesięcy. Większość wybiera to pierwsze.

Ta sezonowa wymiana ma w tym roku dodatkowy kontekst. Rynek najmu krótkoterminowego czekają zmiany prawne, a projekt ustawy zakłada między innymi obowiązkowy rejestr i kary za jego pominięcie. Pisaliśmy o tym w tekście o tym, że mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze, a za jego brak grozi 50 tysięcy kary. Jeśli przepisy wejdą w życie w planowanym kształcie, część właścicieli może przestawić się na najem długoterminowy na stałe, a nie tylko na zimę.

Na drugim biegunie jest Olsztyn, gdzie liczba dostępnych ogłoszeń spadła w miesiąc o 34 procent. Ubyło ofert również w Opolu, Katowicach, Zielonej Górze, Bydgoszczy i Kielcach. To ważne, bo pokazuje, że ogólnopolski przyrost podaży o 6 procent jest w istocie sumą dwóch przeciwnych ruchów, a nie równomiernego wzrostu.

Czynsze stoją w miejscu, ale rozjazd między miastami rośnie

Na poziomie kraju sierpień był miesiącem spokojnym. Średni czynsz liczony po 16 miastach wojewódzkich wyniósł 2 711 zł, czyli o 0,5 procent więcej niż w lipcu i o 1 procent mniej niż rok wcześniej. Mówiąc wprost, w ujęciu rocznym najem realnie potaniał, bo nominalna stawka spadła, a wynagrodzenia w tym czasie rosły.

Ta spokojna średnia kryje jednak duże różnice.

Rzeszów i Kraków potaniały rok do roku o 5,1 procent, czyli najmocniej w zestawieniu, choć mówimy o dwóch zupełnie różnych rynkach i o stawkach różniących się o niemal 700 złotych. Na drugim końcu jest Olsztyn z rocznym wzrostem o 8,1 procent, jedynym tak wysokim w całym kraju.

Przypadek Olsztyna dobrze pokazuje, jak działa ten rynek. Nie ma tam wysypu nowego popytu ani gwałtownego napływu studentów. Jest za to kurcząca się oferta, bo w sierpniu liczba ogłoszeń spadła o jedną trzecią. Przy takiej podaży nawet stabilne zainteresowanie wystarczy, by utrzymać wysokie stawki. Rynek najmu reaguje na podaż szybciej i ostrzej niż rynek sprzedaży, bo najemca nie ma czasu czekać: albo znajdzie mieszkanie na wrzesień, albo nie ma gdzie mieszkać.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 20.09.2026Rząd przestawia małe ciepłownie z węgla na gaz. Dwa lata później gaz obejmie opłata za CO2

Dlaczego dwie średnie różnią się o 862 złote

W raporcie pojawiają się dwie liczby opisujące ten sam rynek: 2 711 zł i 3 573 zł. Różnica wynosi 862 złote i bierze się wyłącznie ze sposobu liczenia.

Pierwsza wartość to zwykła średnia z 16 miast wojewódzkich, w której Kielce ważą dokładnie tyle samo co Warszawa. Druga uwzględnia wielkość rynków, czyli fakt, że ogłoszeń w stolicy jest wielokrotnie więcej niż w Opolu. Ta druga liczba opisuje przeciętną ofertę, na jaką natrafia osoba przeglądająca serwis, a pierwsza przeciętne miasto.

Obie są poprawne i obie do czegoś służą. Jeśli chcesz wiedzieć, ile kosztuje najem w typowym polskim mieście wojewódzkim, patrz na 2 711 zł. Jeśli chcesz wiedzieć, ile kosztuje typowe ogłoszenie, na jakie trafisz w wyszukiwarce, patrz na 3 573 zł. Problem zaczyna się wtedy, gdy ktoś porównuje jedną z tych liczb z inną statystyką liczoną drugim sposobem, bo wtedy z powietrza robi się 30 procent różnicy.

Filtr do 2 000 złotych zniknął z pierwszego miejsca

Najciekawszy sygnał w sierpniowych danych nie dotyczy cen, tylko zachowania szukających. W żadnym mieście wojewódzkim najczęściej wybieranym filtrem przy poszukiwaniu mieszkania dwupokojowego nie był już przedział do 2 000 złotych. Jeszcze niedawno był to domyślny punkt odniesienia dla większości użytkowników.

To nie znaczy, że tanich ofert nie ma. Znaczy, że ludzie przestali ich szukać w pierwszej kolejności, bo nauczyli się, że przy takim budżecie lista wyników jest krótka. Oczekiwania cenowe przesunęły się w górę, nawet w miastach, w których stawki rok do roku spadły.

Drugie przesunięcie dotyczy formy najmu. W serwisie dostępnych jest obecnie 2,2 tysiąca ogłoszeń wynajmu pokoi, a różnice w stawkach wobec całych mieszkań sięgają około 2 tysięcy złotych miesięcznie. Jarząbek zwraca uwagę, że w 2020 roku oferty całych mieszkań generowały średnio trzykrotnie więcej odpowiedzi niż oferty pokoi, a dziś obie formy cieszą się porównywalnym zainteresowaniem.

Dla osoby przyjeżdżającej na studia albo do pierwszej pracy pokój przestał być rozwiązaniem gorszym, a stał się rozwiązaniem alternatywnym. Przy różnicy rzędu 2 tysięcy złotych miesięcznie trudno się dziwić. Presję po stronie podaży miejsc dla studentów próbują zdejmować także inwestorzy prywatni, czego przykładem jest planowany akademik przy Galerii Przymorze w Gdańsku z ponad 400 łóżkami.

Co to oznacza przed wrześniowym szczytem

Wrzesień jest na rynku najmu tym, czym grudzień w handlu. W 2025 roku liczba odpowiedzi na ogłoszenia sięgnęła wtedy 604 tysięcy, najwięcej w całym roku. Otodom spodziewa się, że aktywność najemców pozostanie wysoka również w tym roku.

Dla szukającego mieszkania wnioski są dość praktyczne. Po pierwsze, konkurencja jest największa w tych samych siedmiu miastach, w których jest największa oferta, więc sama liczba ogłoszeń nie oznacza komfortu wyboru. Po drugie, w Trójmieście wrzesień jest wyjątkowo dobrym momentem, bo na rynek wróciły lokale po sezonie turystycznym. Po trzecie, tempo decyzji ma znaczenie, bo jak pokazywaliśmy w analizie, w której przeciętne mieszkanie znajdowało najemcę w trzynaście dni, atrakcyjne oferty schodzą znacznie szybciej niż średnia.

Dla właściciela obraz jest bardziej niejednoznaczny. Stawki w ujęciu rocznym są płaskie albo lekko spadają, a podaż rośnie. To układ, w którym o wyniku decyduje nie cena wywoławcza, tylko czas przestoju między najemcami. Miesiąc pustki kosztuje więcej niż obniżka czynszu o 200 złotych rozłożona na rok.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Trzynaście dni i mieszkanie ma lokatora. A wrzesień dopiero rozkręca sezon
• Mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze. Za jego brak grozi 50 tysięcy kary
• Akademik przy Galerii Przymorze. Trzy wieże po 16 pięter i ponad 400 łóżek
• Za sześć tygodni eksmisja staje się niemożliwa. Jeden rodzaj umowy jest od tego wolny

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane o liczbie ogłoszeń, zmianach podaży i średnich czynszach pochodzą z raportu rynku najmu Otodom za sierpień 2026 roku, opublikowanego 24 września 2026. Są to stawki ofertowe, a nie transakcyjne, i nie obejmują opłat administracyjnych ani mediów. Trójmiasto ujmowane jest w raporcie jako jeden rynek. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.