Czytasz: Wspólnota wyrzuci Airbnb z bloku. Sejm dał jej to prawo 407 głosami
- 01
Wspólnota wyrzuci Airbnb z bloku. Sejm dał jej to prawo 407 głosami
Wspólnota wyrzuci Airbnb z bloku. Sejm dał jej to prawo 407 głosami
Są w Polsce klatki schodowe, w których co piątek pojawia się nowa grupa ludzi z walizkami, a w poniedziałek nikt już nie pamięta, kto wczoraj trzaskał drzwiami o drugiej w nocy. Mieszkańcy takich budynków od lat powtarzali to samo: nie mamy żadnego narzędzia. 8 października 2026 roku Sejm uchwalił nowelizację ustawy o usługach hotelarskich, która takie narzędzie wreszcie daje. Wspólnota mieszkaniowa i walne zgromadzenie spółdzielni będą mogły uchwałą zakazać wynajmu na doby w całej nieruchomości, a rada gminy wyznaczy strefy, w których ta działalność zostanie czasowo wyłączona. Za ustawą głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a dziewięciu wstrzymało się od głosu. Haczyk kryje się w kalendarzu.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Sejm uchwalił 8 października 2026 roku nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Wynik głosowania: 407 za, 24 przeciw, 9 wstrzymujących się. Ustawa trafiła do Senatu.
- Właściciele lokali we wspólnocie mieszkaniowej albo walne zgromadzenie spółdzielni będą mogli podjąć uchwałę zakazującą świadczenia usług hotelarskich w lokalach na danej nieruchomości.
- W spółdzielni potrzebna będzie większość ponad 50 procent wszystkich uprawnionych do głosowania, a nie zwykła większość osób obecnych na zgromadzeniu.
- Po przyjęciu uchwały przedsiębiorca dostaje sześć miesięcy na zakończenie działalności w tym budynku.
- Rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, będzie mogła ustanowić obszar czasowego zakazu usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych.
- Ustawa wdraża unijne rozporządzenie o danych z platform najmu krótkoterminowego. Wprowadza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, obowiązek rejestracji, numer identyfikacyjny w ogłoszeniach oraz kary administracyjne do 50 tysięcy złotych.
- Przepisy o zakazach wspólnot, spółdzielni i gmin wejdą w życie 1 stycznia 2028 roku. Pozostała część ustawy zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu.
Co dokładnie przegłosował Sejm
Projekt przygotowało Ministerstwo Sportu i Turystyki, a formalnie jest to nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych. Nazwa brzmi niewinnie, bo dotyczy prawa turystycznego, ale skutki uderzą prosto w rynek mieszkaniowy największych miast.
Jądro zmiany jest proste. Ustawa przestaje traktować wynajem mieszkania na doby jako prywatną sprawę właściciela lokalu i uznaje go za działalność, na którą współwłaściciele budynku mają prawo się nie zgodzić. Dotąd wspólnota mogła jedynie uchwalać regulaminy porządkowe, których skuteczność bywała symboliczna, bo sąd zwykle stawał po stronie właściciela dysponującego swoim lokalem.
Drugi filar to obowiązki informacyjne, które wynikają z prawa unijnego. O tej części ustawy pisaliśmy już we wrześniu, kiedy projekt wychodził z rządu i okazało się, że każde mieszkanie na doby dostanie numer w rejestrze, a za jego brak w ogłoszeniu grozi kara do 50 tysięcy złotych. Ten element przeszedł przez Sejm bez większych zmian.
Uchwała wspólnoty i progi, które trzeba zebrać
Tu kryje się najważniejsza praktyczna różnica między wspólnotą a spółdzielnią, bo przepisy stawiają im różne poprzeczki.
We wspólnocie mieszkaniowej decyzję podejmują właściciele lokali na zasadach ogólnych, czyli większością liczoną udziałami w nieruchomości wspólnej. W spółdzielni uchwałę podejmuje walne zgromadzenie, ale potrzebna jest większość ponad 50 procent wszystkich uprawnionych do głosowania. To zupełnie inna skala wysiłku. W dużej spółdzielni liczącej kilka tysięcy członków zebranie takiej liczby głosów jest zadaniem organizacyjnym, nie formalnością, i właśnie o ten próg toczył się spór w komisjach sejmowych. Wariant ze zwykłą większością obecnych został odrzucony.
Ścieżka zakazu w budynku
Od uchwały mieszkańców do wygaszenia apartamentu na doby
Uchwała mieszkańców
Właściciele lokali we wspólnocie albo walne zgromadzenie spółdzielni przyjmują uchwałę zakazującą usług hotelarskich w nieruchomości. W spółdzielni potrzeba ponad 50 procent wszystkich uprawnionych.
Sześć miesięcy na wyjście
Przedsiębiorca prowadzący najem na doby w tym budynku ma pół roku na zakończenie działalności. Uchwała nie działa z dnia na dzień.
Prawo do kontroli
Mieszkańcy, wspólnota i spółdzielnia mogą inicjować kontrole lokalu. Obejmują wymogi techniczne i przeciwpożarowe, ale też bezpieczeństwo i porządek publiczny.
Trzy naruszenia i wypis
Trzy stwierdzone naruszenia bezpieczeństwa i porządku w ciągu sześciu miesięcy oznaczają obowiązkowe wykreślenie obiektu z ewidencji. Powrót do niej jest możliwy dopiero po roku.
Gminne strefy zakazu wracają do gry
Strefy wyznaczane przez samorząd to element, który miał najbardziej burzliwą historię w całym projekcie. W wersji przyjętej przez rząd w lipcu 2026 roku ich nie było, bo wypadły z tekstu na ostatniej prostej. Do ustawy wróciły w trakcie prac sejmowych i ostatecznie znalazły się w uchwalonym brzmieniu.
Mechanizm wygląda tak: rada gminy, na wniosek wójta, burmistrza albo prezydenta miasta, może uchwałą ustanowić obszar, na którym działalność w zakresie usług hotelarskich w lokalach mieszkalnych zostaje czasowo wyłączona. Uchwała może przewidywać wyjątki podmiotowe, przedmiotowe albo czasowe, co w praktyce daje samorządom dużą swobodę. Można wyłączyć jedną dzielnicę, można wyłączyć ją tylko w sezonie, można zostawić furtkę dla obiektów spełniających określone warunki.
Dla miast takich jak Kraków, Gdańsk, Sopot czy Wrocław to narzędzie, o które samorządowcy dopraszali się od kilku lat, wskazując na przykład Barcelony, Lizbony czy Amsterdamu. Resort sportu i turystyki uzasadniał zmianę wprost: chodzi o zwiększenie podmiotowości mieszkańców i samorządów w kształtowaniu otoczenia, w którym żyją.
Krótkoterminowy wynajem wpływa nie tylko na właścicieli nieruchomości i sektor turystyki, ale może również oddziaływać na codzienne życie mieszkańców oraz spokój w budynkach mieszkalnych.
Argumentacja, która w tym tygodniu przeważyła także w Budapeszcie, gdzie 58,6 procent mieszkańców I dzielnicy poparło całkowity zakaz najmu na doby
Rejestr, numer w ogłoszeniu i kary
Część ustawy wdrażająca prawo unijne jest mniej medialna, ale zacznie działać znacznie szybciej niż zakazy, bo wchodzi w życie 14 dni po ogłoszeniu. Dla osób, które dziś wynajmują mieszkanie na doby, to właśnie ten blok przepisów oznacza realną pracę do wykonania jeszcze w tym roku albo na początku przyszłego.
| Obowiązek | Na czym polega | Od kiedy |
|---|---|---|
| Wpis do CWTON | Rejestracja obiektu w Centralnym Wykazie Turystycznych Obiektów Noclegowych oraz w gminnej ewidencji | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Numer identyfikacyjny w ofercie | Numer z rejestru musi być widoczny w każdym ogłoszeniu, także na Airbnb i Booking.com | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Przekazywanie danych przez platformy | Serwisy pośredniczące raportują dane o wynajmach do systemu, zgodnie z rozporządzeniem UE | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Kara administracyjna | Do 50 tysięcy złotych za naruszenie nowych obowiązków, w tym za brak rejestracji lub numeru | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Wykreślenie z ewidencji | Obowiązkowe po trzech naruszeniach bezpieczeństwa i porządku w ciągu sześciu miesięcy, powrót po roku | 14 dni od ogłoszenia ustawy |
| Zakaz uchwalony przez wspólnotę lub spółdzielnię | Uchwała wyłączająca usługi hotelarskie w całej nieruchomości | 1 stycznia 2028 roku |
| Gminna strefa zakazu | Uchwała rady gminy wyłączająca obszar, z możliwymi wyjątkami | 1 stycznia 2028 roku |
Zestawienie na podstawie uchwalonego tekstu nowelizacji oraz rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady UE 2024/1028 o gromadzeniu i udostępnianiu danych dotyczących usług najmu krótkoterminowego. Opracowanie ilezametr.pl.
Warto zwrócić uwagę na jedną rzecz, która często umyka w dyskusji. Ustawa definiuje usługę hotelarską przez czas najmu wobec jednego klienta, a nie przez platformę, na której ogłoszenie się pojawia. Jeśli udostępniasz umeblowany lokal na okres krótszy niż 30 dni, jesteś w zakresie ustawy niezależnie od tego, czy klient przyszedł z Airbnb, z Bookinga, czy z ogłoszenia na Facebooku. Klasyczny najem długoterminowy, w tym najem okazjonalny, zostaje poza tym systemem w całości.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Bulwary Praskie: ceny mieszkań w etapie IJKL, termin i co powstaje nad WisłąO jaki rynek toczy się ta gra
Skala najmu na doby w Polsce jest trudna do policzenia, bo oficjalnych statystyk nie ma, a dane branżowe liczą oferty, nie mieszkania. Ta sama nieruchomość potrafi figurować na dwóch albo trzech platformach jednocześnie. Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego szacowało, że w 2024 roku w tym modelu oferowano około 65 tysięcy mieszkań, przy czym blisko 85 procent ofert na Bookingu pokrywało się z ofertami na Airbnb.
Oferty najmu krótkoterminowego
Cztery miasta, w których nowe przepisy zabolą najmocniej
Liczba aktywnych ofert, nie unikalnych mieszkań. Ta sama nieruchomość może być wystawiona na kilku platformach jednocześnie.
Te 65 tysięcy mieszkań trzeba zestawić z około 16 milionami lokali mieszkalnych w Polsce. W skali kraju najem na doby jest więc zjawiskiem marginalnym. Problem polega na tym, że nie jest rozsiany równomiernie, lecz skoncentrowany w kilku dzielnicach kilku miast, i tam potrafi zdominować całe kamienice.
Czy czynsze w miastach spadną
To pytanie zadaje sobie teraz każdy, kto szuka mieszkania na rok w centrum Krakowa albo Gdańska. Odpowiedź, jaka wyłania się z szacunków branżowych, jest rozczarowująca dla najemców.
Jeden z centralnych scenariuszy zakłada, że po wejściu przepisów około 10 procent mieszkań dziś wynajmowanych na doby przejdzie do innych form najmu. To mniej więcej 6 tysięcy lokali w całej Polsce, rozłożone na kilkanaście miast i na co najmniej dwa lata, bo zakazy zaczną obowiązywać dopiero od 2028 roku. Przy podaży, jaka w tej chwili jest na rynku najmu długoterminowego, taki zastrzyk nie zmieni poziomu stawek. Dla porównania, już w sierpniu 2026 roku siedem największych miast skupiało 70 procent wszystkich ofert najmu w kraju, a liczba aktywnych ogłoszeń rosła z miesiąca na miesiąc.
Ustawa nie jest więc narzędziem zwiększania podaży mieszkań na wynajem długoterminowy i nie została do tego zaprojektowana. Jest narzędziem porządkowania konkretnego konfliktu sąsiedzkiego i narzędziem fiskalnym, bo rejestr wreszcie pokaże skarbówce, kto i w jakiej skali prowadzi tę działalność. Jeśli ktoś oczekuje spadku czynszów w Warszawie dzięki uchwałom wspólnot, odejdzie od tej ustawy zawiedziony.
Co dalej z ustawą
Ustawa trafiła do Senatu i to jeszcze nie koniec drogi. Senat ma 30 dni na zajęcie stanowiska, może przyjąć tekst bez poprawek, wnieść poprawki albo odrzucić całość. Poprawki wracają do Sejmu, który odrzuca je bezwzględną większością głosów. Potem ustawa idzie na biurko prezydenta.
Przy wyniku 407 do 24 trudno sobie wyobrazić, by projekt gdzieś się zatrzymał, bo poparły go niemal wszystkie kluby. Realistyczny scenariusz to ogłoszenie w Dzienniku Ustaw jeszcze w 2026 roku, wejście w życie obowiązków rejestrowych na początku 2027 i zakazy od 1 stycznia 2028 roku.
Dla właścicieli mieszkań na doby oznacza to nietypową sytuację. Mają kilkanaście miesięcy, w których działalność pozostaje w pełni legalna, ale ryzyko jej utraty w konkretnym budynku jest już policzalne. Dla mieszkańców to z kolei czas na policzenie głosów we własnej wspólnocie. Przy okazji warto pamiętać, że to nie jedyna zmiana dotykająca zarządzania budynkami wielolokalowymi w tym roku. Od niedawna także zarządca twojego bloku trafia do publicznego rejestru, a za nieprawdziwe dane grozi mu kara w tej samej wysokości, czyli 50 tysięcy złotych.
PRAKTYCZNA RADA
Jeśli chcesz wyprowadzić najem na doby ze swojego budynku, nie czekaj do 2028 roku, bo przygotowanie uchwały zajmie więcej czasu, niż się wydaje. Zacznij od policzenia, ile lokali w budynku jest faktycznie wykorzystywanych w ten sposób, i zbierz dowody: zrzuty ogłoszeń z adresem lub charakterystycznym widokiem z okna, wpisy do ewidencji gminnej, notatki o interwencjach. Następnie sprawdź, jaki próg obowiązuje w twoim przypadku. We wspólnocie liczą się udziały w nieruchomości wspólnej, w spółdzielni ponad połowa wszystkich uprawnionych do głosowania, co zwykle wymaga kampanii informacyjnej, a nie jednego zebrania. Niezależnie od uchwały już dziś możesz żądać kontroli lokalu w zakresie wymogów przeciwpożarowych, bo obowiązek wyposażenia pomieszczeń noclegowych w autonomiczną czujkę dymu działa od 30 czerwca 2026 roku.
Najczęściej zadawane pytania
Co dokładnie uchwalił Sejm 8 października 2026 roku?
Nowelizację ustawy o usługach hotelarskich oraz usługach pilotów wycieczek i przewodników turystycznych, przygotowaną przez Ministerstwo Sportu i Turystyki. Ustawa daje wspólnotom, spółdzielniom i gminom prawo do ograniczania najmu krótkoterminowego, wprowadza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, numery identyfikacyjne dla ofert oraz kary administracyjne do 50 tysięcy złotych. Za ustawą głosowało 407 posłów, przeciw było 24, a dziewięciu wstrzymało się od głosu.
Czy od razu mogę zakazać Airbnb w swoim bloku?
Nie. Przepisy pozwalające wspólnocie i spółdzielni podjąć uchwałę o zakazie, podobnie jak przepisy o gminnych strefach zakazu, mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Do tego czasu uchwała nie będzie miała podstawy prawnej. Pozostała część ustawy, czyli rejestr, numery w ogłoszeniach i kary, zacznie obowiązywać 14 dni po ogłoszeniu ustawy.
Jaka większość jest potrzebna do przyjęcia zakazu?
We wspólnocie mieszkaniowej uchwałę podejmują właściciele lokali na zasadach ogólnych, czyli większością liczoną udziałami w nieruchomości wspólnej. W spółdzielni mieszkaniowej wymagana jest większość ponad 50 procent wszystkich uprawnionych do głosowania, a nie zwykła większość osób biorących udział w walnym zgromadzeniu. Wariant z łagodniejszym progiem został odrzucony w pracach komisji.
Co się stanie z moim apartamentem, jeśli wspólnota przyjmie zakaz?
Będziesz mieć sześć miesięcy od przyjęcia uchwały na zakończenie działalności w tym budynku. Lokal pozostaje twoją własnością i możesz go sprzedać albo wynajmować długoterminowo. Zakaz dotyczy świadczenia usług hotelarskich, czyli najmu na okres krótszy niż 30 dni wobec jednego klienta, a nie samego posiadania mieszkania.
Czym jest CWTON i kogo obejmuje?
CWTON to Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli krajowy rejestr obiektów świadczących usługi noclegowe. Każdy lokal wynajmowany na doby będzie musiał zostać zgłoszony do gminnej ewidencji i do tego wykazu, a otrzymany numer identyfikacyjny trzeba będzie podawać w każdym ogłoszeniu. Najem długoterminowy, w tym najem okazjonalny, pozostaje poza zakresem rejestru.
Czy ustawa obniży czynsze najmu długoterminowego?
Raczej nie w sposób odczuwalny. Szacunki branżowe mówią o około 10 procentach mieszkań, które mogłyby przejść do innych form najmu, czyli mniej więcej 6 tysiącach lokali w skali kraju, rozłożonych na wiele miast i na kilka lat. Przy obecnej liczbie ofert najmu długoterminowego taki przyrost nie zmienia poziomu stawek. Ustawa porządkuje rynek i daje narzędzia mieszkańcom, ale nie była projektowana jako sposób zwiększenia podaży mieszkań na wynajem.
Ile wynosi kara i za co dokładnie grozi?
Kara administracyjna może sięgnąć 50 tysięcy złotych i jest przewidziana za naruszenie nowych obowiązków, czyli przede wszystkim za brak wpisu obiektu do rejestru oraz za brak numeru identyfikacyjnego w ofercie. Osobną sankcją jest obowiązkowe wykreślenie obiektu z ewidencji po trzech stwierdzonych naruszeniach dotyczących bezpieczeństwa i porządku publicznego w ciągu sześciu miesięcy. Ponowny wpis jest możliwy dopiero po roku.
Kiedy ustawa wejdzie w życie i czy coś może się jeszcze zmienić?
Ustawa trafiła do Senatu, który ma 30 dni na zajęcie stanowiska i może wnieść poprawki. Potem potrzebny jest podpis prezydenta i publikacja w Dzienniku Ustaw. Przy wyniku głosowania 407 do 24 szanse na zatrzymanie projektu są niewielkie, ale szczegóły mogą się jeszcze zmienić. Terminy wejścia w życie liczą się od ogłoszenia ustawy, więc dopóki nie trafi do Dziennika Ustaw, dokładne daty pozostają ruchome.
Źródła
- PropertyNews.pl, Airbnb może zniknąć z części bloków. Sejm uchwalił nowe przepisy
- Bankier.pl, Najem krótkoterminowy pod kontrolą. Sejm uchwalił nowe przepisy
- GazetaPrawna.pl, Najem krótkoterminowy pod kontrolą? Sejm zdecydował. Będą nowe zakazy
- Rzeczpospolita, Najem krótkoterminowy uchwalony. Będą strefy wolne od mieszkań dla turystów
- Forsal.pl, Najem krótkoterminowy. Wspólnota i gmina będą mogły go zakazać od 1 stycznia 2028 roku
- PropertyNews.pl, Mieszkańcy I dzielnicy Budapesztu chcą wyrzucić najem krótkoterminowy
- Gekko Taxens, Najem krótkoterminowy. Co wynika z projektu przyjętego przez rząd
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 9 października 2026 roku. Oparty na treści nowelizacji ustawy o usługach hotelarskich uchwalonej przez Sejm 8 października 2026 roku, komunikatach Ministerstwa Sportu i Turystyki oraz relacjach z posiedzenia Sejmu. Ustawa znajduje się na etapie prac w Senacie, a jej brzmienie może się jeszcze zmienić. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
