Ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu. W skali roku wciąż jest o 14 procent drożej

Na rynku nowych mieszkań pojawił się sygnał, na który kupujący czekali od miesięcy. Według wstępnych danych Otodom w lipcu 2026 roku średnie ceny ofertowe mieszkań deweloperskich w większości największych miast nie wzrosły w porównaniu z czerwcem. To jednak dopiero połowa obrazu. W ujęciu rocznym nowe lokale są droższe średnio o 14 procent, a Warszawa, z ceną 19,7 tys. zł za metr, ustanowiła rekordową przewagę nad resztą kraju. Sprawdzamy, co siedzi w tych liczbach i czy stabilizacja miesiąc do miesiąca oznacza, że warto wstrzymać się z zakupem.

Miesiąc do miesiąca: wreszcie płasko

Przez większość ostatnich dwóch lat comiesięczne odczyty cen ofertowych u deweloperów niemal zawsze pokazywały wzrosty. Lipiec przyniósł odmianę: w większości największych miast średnie stawki zatrzymały się na poziomach z czerwca. To spójne z tym, co od kilku miesięcy widać po stronie popytu i podaży. Sprzedaż wyhamowała, a oferta przekroczyła 70 tys. lokali, o czym pisaliśmy w analizie rynku, który coraz mocniej należy do kupujących.

Deweloperzy nie mają dziś przestrzeni do śmiałego podnoszenia cenników. Konkurencja między inwestycjami jest największa od lat, a klient z finansowaniem w ręku stał się dobrem rzadkim, o które trzeba walczyć rabatami, miejscami postojowymi w cenie albo elastycznymi harmonogramami płatności.

Rok do roku: podwyżki wciąż dwucyfrowe

Zanim jednak kupujący otworzą szampana, warto spojrzeć na dłuższą perspektywę. W ujęciu rocznym średnie ceny ofertowe nowych mieszkań są wyższe o 14 procent. To efekt podwyżek z drugiej połowy 2025 i początku 2026 roku, które wciąż siedzą w bazie porównawczej. Co więcej, nawet przy płaskich odczytach miesięcznych dynamika roczna może utrzymywać się na kilkunastoprocentowym poziomie jeszcze przez wiele miesięcy, zanim efekt niskiej bazy wygaśnie.

Ta statystyczna pułapka bywa źródłem nieporozumień. Nagłówki o czternastoprocentowych podwyżkach i doniesienia o stabilizacji mówią o tym samym rynku, tylko w różnych horyzontach czasowych. Dla osoby planującej zakup ważniejszy jest obraz bieżący: cenniki stoją, a pole do negocjacji rośnie.

Ile kosztuje metr u dewelopera

Hierarchia cen między miastami pozostaje bez zmian, ale dystanse rosną. Warszawa ze średnią 19,7 tys. zł za metr jest zdecydowanie najdroższa, a jej przewaga nad najtańszą wśród metropolii Łodzią sięgnęła rekordowych 8,3 tys. zł na metrze. W praktyce oznacza to, że za cenę 50-metrowego mieszkania w stolicy w Łodzi można kupić lokal o ponad 30 metrów większy.

Średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku pierwotnym. Wstępne dane Otodom, lipiec 2026.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 27.07.2026Mieszkanie dla studenta. Kupić czy wynająć przed rokiem akademickim?

Warszawa odrywa się od rynku wtórnego

Najciekawsze zjawisko lipcowych danych dotyczy stolicy. Jeszcze na początku 2026 roku średnie ceny nowych mieszkań i lokali z drugiej ręki dzieliła tam stosunkowo niewielka różnica. Od tego czasu mieszkania używane podrożały o 2 procent, a nowe aż o 8 procent, czyli czterokrotnie szybciej. Rynek pierwotny trwale oderwał się od wtórnego.

Powody są dwa. Po pierwsze, do oferty deweloperów trafiają coraz droższe projekty budowane na drogich gruntach i według coraz ostrzejszych wymogów technicznych. Po drugie, sprzedający na rynku wtórnym szybciej dostosowali oczekiwania do realiów, bo konkurują z rekordową ofertą nowych lokali. Dla kupujących wniosek jest praktyczny: w Warszawie przewaga cenowa rynku wtórnego nad pierwotnym robi się największa od lat i coraz częściej to tam warto zaczynać poszukiwania. Podobne przetasowania widać zresztą w całym kraju, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak Gdynia i Poznań wyprzedziły Warszawę w tempie podwyżek na rynku wtórnym.

Co to oznacza dla kupujących

Stabilizacja cenników przy dwucyfrowej dynamice rocznej to typowy obraz rynku po przegrzaniu, który wchodzi w spokojniejszą fazę. Opisywaliśmy ten proces szerzej w analizie o końcu zakupowej gorączki na rynku mieszkań. Dla kupujących taki układ sił jest korzystny: nie trzeba podejmować decyzji pod presją uciekających cen, a duża oferta daje realne pole do negocjacji, zwłaszcza w projektach z gotowymi, niesprzedanymi lokalami.

Jednocześnie nic nie wskazuje na nadchodzące przeceny. Koszty gruntów, wykonawstwa i nowych wymogów technicznych rosną, więc deweloperzy prędzej ograniczą nową podaż, niż zaczną schodzić z cen. Kto znajdzie mieszkanie dopasowane do potrzeb i budżetu, nie ma dziś mocnych argumentów, by czekać na spadki. Ma za to mocne argumenty, by twardo negocjować.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Czy ceny nowych mieszkań spadają w 2026 roku?

Nie. W lipcu 2026 roku średnie ceny ofertowe przestały rosnąć miesiąc do miesiąca, ale w ujęciu rocznym są wciąż o około 14 procent wyższe. Mówimy o stabilizacji, nie o przecenie.

Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie?

Według wstępnych danych Otodom za lipiec 2026 roku średnia cena ofertowa na warszawskim rynku pierwotnym wynosi 19,7 tys. zł za metr kwadratowy. To najwyższa stawka w kraju i rekordowe 8,3 tys. zł więcej niż w Łodzi.

Gdzie nowe mieszkania są najtańsze?

Wśród największych metropolii najniższe średnie ceny ofertowe utrzymują się w Łodzi, w okolicach 11,4 tys. zł za metr. To o ponad 8 tys. zł mniej niż w Warszawie, przy porównywalnym standardzie nowych inwestycji.

Czy warto czekać z zakupem na spadki cen?

Historia rynku podpowiada ostrożność wobec takiej strategii. Cenniki stoją w miejscu, ale koszty budowy rosną, a deweloperzy ograniczają nowe inwestycje. Bardziej realnym scenariuszem niż przecena jest dłuższa stabilizacja, dlatego lepszą strategią od czekania bywa twarda negocjacja konkretnej oferty.

Powiązane artykuły:

• Sprzedaż mieszkań hamuje, oferta pęcznieje. Rynek coraz mocniej należy do kupujących
• Przetasowanie w cenach mieszkań. Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
• Koniec zakupowej gorączki na rynku mieszkań. Zaczyna się nowa faza

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą ze wstępnych danych Otodom o cenach ofertowych na rynku pierwotnym za lipiec 2026 roku. Zdjęcie: Pexels.