Przetasowanie w cenach mieszkań. Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę

Przez lata obowiązywała prosta reguła: to Warszawa nadaje tempo podwyżkom, a reszta kraju goni stolicę. W 2026 roku ta zasada przestała działać. Najnowsze dane z rynku wtórnego za II kwartał pokazują, że najszybciej drożeją dziś mieszkania w Gdyni, Gdańsku i Poznaniu, podczas gdy Warszawa, Wrocław i Kraków rosną wyraźnie spokojniej. Na mapie cen trwa prawdziwe przetasowanie. Sprawdzamy, kto został nowym liderem wzrostów, ile kosztuje dziś metr w największych miastach i co ta zmiana oznacza dla osób planujących zakup.

Nowi liderzy wzrostów

Dane portalu Nieruchomosci-online.pl za II kwartał 2026 roku układają się w czytelny obraz. Na czele tabeli wzrostów znalazły się miasta, które jeszcze niedawno traktowano jako tańszą alternatywę dla najdroższych rynków. Gdynia podrożała w ciągu roku o 9,1 procent, Gdańsk o 8,9 procent, a Poznań o ponad 7 procent. W tym samym czasie trzy najbardziej rozgrzane dotąd rynki, czyli Warszawa, Kraków i Wrocław, urosły o 4 do 5 procent.

Różnica jest więc niemal dwukrotna i trudno ją zbyć przypadkiem. Tym bardziej, że Gdynia była też liderem w ujęciu kwartalnym, z podwyżką mediany o 3,8 procent wobec pierwszych trzech miesięcy roku. Rynek nie zwalnia tam ani na chwilę.

Zmiana median cen ofertowych na rynku wtórnym, II kwartał 2026 wobec II kwartału 2025. Dane: Nieruchomosci-online.pl.

Ile kosztuje metr w największych miastach

Przetasowanie dotyczy tempa wzrostów, ale hierarchia samych cen na razie się broni. Najdroższa pozostaje Warszawa, w której mediana na rynku wtórnym sięga około 15,7 tys. zł za metr kwadratowy. Druga lokata należy do Krakowa z wynikiem 14,7 tys. zł, a trzecia do Gdańska, gdzie za metr trzeba przygotować około 13,6 tys. zł.

Mediany cen ofertowych mieszkań z drugiej ręki, stan na przełom II i III kwartału 2026. Dane: Nieruchomosci-online.pl, zametr.pl.

Warto przy tym pamiętać, że mediana i średnia to dwie różne miary, a różnice między nimi potrafią sięgać tysięcy złotych na metrze. Dlaczego mediana zwykle lepiej oddaje realia rynku, wyjaśnialiśmy szczegółowo w tekście o tym, ile naprawdę kosztują mieszkania i czym różni się średnia od mediany.

Dlaczego Trójmiasto i Poznań przyspieszyły

Za wynikami Gdyni i Gdańska stoi kilka nakładających się zjawisk. Po pierwsze, podaż nad morzem jest naturalnie ograniczona, a atrakcyjne działki w dobrych lokalizacjach praktycznie się skończyły. Po drugie, Trójmiasto od lat przyciąga zamożnych nabywców z całej Polski, którzy kupują tam mieszkania inwestycyjnie albo jako drugi dom. Ten strumień popytu jest w dużej mierze niezależny od lokalnych wynagrodzeń i lokalnej zdolności kredytowej. Skalę tego zjawiska dobrze pokazuje sąsiedni Sopot, gdzie nowe mieszkania podrożały w rok aż o 17 procent, co opisywaliśmy w analizie cen mieszkań w Sopocie.

Poznań to z kolei klasyczny przykład rynku, który nadrabia zaległości. Przez ostatnie lata drożał wolniej niż inne metropolie i przy medianie w okolicach 10,8 tys. zł za metr wciąż jest wyraźnie tańszy od Wrocławia czy Krakowa. Dla wielu kupujących, także inwestycyjnych, taka luka cenowa przy porównywalnej jakości życia okazała się zbyt kusząca, by ją ignorować. Efekt widać właśnie w statystykach.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 21.07.2026Miasto na T – polskie miasta na literę T (lista do gry Państwa-Miasta)

Warszawa weszła w fazę równowagi

Na tym tle stolica wygląda zaskakująco spokojnie. Wzrosty rzędu 4 do 5 procent rocznie to tempo zbliżone do inflacji, a w niektórych segmentach ceny praktycznie stoją w miejscu. Średnia cena ofertowa warszawskich kawalerek na rynku wtórnym utrzymuje się od kilkunastu miesięcy w okolicach 18,9 tys. zł za metr. Po prostu przy obecnych poziomach cen i rekordowej podaży sprzedający stracili przestrzeń do dalszego podnoszenia oczekiwań.

Trzeba też pamiętać, że rynek wtórny ma za sobą wyjątkowy epizod. Na początku roku dane NBP pokazały pierwszy od 12 lat realny spadek cen transakcyjnych mieszkań z drugiej ręki, o czym pisaliśmy w tekście o pierwszej od dwunastu lat przecenie na rynku wtórnym. Obecne odbicie w II kwartale oznacza więc powrót do umiarkowanych wzrostów, a nie nową falę gwałtownych podwyżek.

Co z tego wynika dla kupujących

Pierwszy wniosek jest taki, że szukanie okazji wyłącznie w największych metropoliach przestało być oczywistą strategią. Skoro Gdynia i Gdańsk drożeją niemal dwa razy szybciej niż Warszawa, to odkładanie zakupu nad morzem kosztuje dziś relatywnie więcej niż odkładanie zakupu w stolicy.

Drugi wniosek dotyczy negocjacji. Tam, gdzie ceny rosną wolno, a oferta jest rekordowa, sprzedający są bardziej elastyczni. W Warszawie, Wrocławiu i Krakowie kupujący wciąż mają mocne argumenty w rozmowach o cenie. W Gdyni czy Poznaniu pole do targowania się wyraźnie się kurczy, bo sprzedający widzą rosnący popyt i rzadziej schodzą z oczekiwań.

Trzeci wniosek jest najbardziej uniwersalny: rynek przestał być jednolity. Ogólnopolskie średnie mówią dziś mniej niż kiedykolwiek, a decyzje warto opierać na danych z konkretnego miasta, a najlepiej z konkretnej dzielnicy.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

W których miastach mieszkania drożeją najszybciej w 2026 roku?

Według danych za II kwartał 2026 roku liderem wzrostów na rynku wtórnym jest Gdynia (9,1 procent rok do roku), przed Gdańskiem (8,9 procent) i Poznaniem (ponad 7 procent). Warszawa, Wrocław i Kraków rosły w tempie 4 do 5 procent.

Ile kosztuje metr mieszkania w Warszawie na rynku wtórnym?

Mediana ceny ofertowej na warszawskim rynku wtórnym wynosi około 15,7 tys. zł za metr kwadratowy. W segmencie kawalerek średnie stawki ofertowe utrzymują się w okolicach 18,9 tys. zł za metr.

Dlaczego Warszawa drożeje wolniej niż mniejsze miasta?

Stolica osiągnęła poziom cen, przy którym popyt naturalnie słabnie, a oferta mieszkań jest rekordowo duża. Rynek wszedł w fazę równowagi, w której sprzedającym trudno dalej podnosić oczekiwania. Tańsze miasta mają większą przestrzeń do nadrabiania dystansu.

Czy to dobry moment na zakup mieszkania w Poznaniu lub Trójmieście?

Dynamika cen w tych miastach jest obecnie najwyższa w kraju, więc odkładanie decyzji może oznaczać wyższe koszty. Z drugiej strony szybkie wzrosty zawsze zwiększają ryzyko przepłacenia, dlatego warto porównywać ceny ofertowe z transakcyjnymi i negocjować.

Powiązane artykuły:

• Średnia cena mieszkania potrafi zmylić. Mediana pokazuje, ile naprawdę kosztują lokale
• Rynek wtórny mieszkań w 2026 roku. Pierwszy spadek cen od 12 lat
• Ceny mieszkań w Sopocie 2026. Ile kosztuje metr kwadratowy?

Artykuł ma charakter informacyjny. Dane pochodzą z raportu Nieruchomosci-online.pl o cenach na rynku wtórnym w II kwartale 2026 roku oraz analiz rynkowych (stan na lipiec 2026). Zdjęcie: Pexels.