Czytasz: Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku. Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej?
-
01
Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku. Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej?
Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku. Gdzie jest najdrożej, a gdzie najtaniej?
Ceny mieszkań w Poznaniu w 2026 roku rozeszły się na dwa osobne rynki. Za nowe mieszkanie deweloperzy chcą średnio 13 909 zł/m2, a za lokal z drugiej ręki nabywcy płacili realnie 10 677 zł/m2. To ponad 3 tys. zł różnicy na metrze, czyli około 161 tys. zł przy mieszkaniu 50 m2. Poniżej stawki dla pięciu dzielnic i dwunastu osiedli, dynamika rok do roku, porównanie z sześcioma metropoliami i rentowność najmu.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Średnia cena ofertowa nowego mieszkania w Poznaniu to 13 909 zł/m2, a cena transakcyjna na rynku wtórnym 10 677 zł/m2. Najdrożej jest na Wildzie, Starym Mieście i Ratajach, najtaniej na Świerczewie i Nowych Winogradach. Poznań to drugi najtańszy duży rynek w Polsce, po Łodzi.
Źródła: NBP (pierwotny II kw. 2026, wtórny I kw. 2026), rynekpierwotny.pl (16.08.2026), Otodom Analytics (czerwiec 2026).
Ile kosztuje metr kwadratowy w Poznaniu w 2026 roku?
SNIPPET
Metr nowego mieszkania w Poznaniu kosztuje w ofercie 13 909 zł, a realnie płacono za niego 12 766 zł. Na rynku wtórnym średnia transakcyjna to 10 677 zł/m2, a mediana z aktów notarialnych 10 271 zł/m2. Rozpiętość między ujęciami sięga 3,6 tys. zł.
Jedna cena metra w Poznaniu nie istnieje. Cena ofertowa to kwota z ogłoszenia, transakcyjna to kwota z aktu notarialnego, a mediana z rejestru cen pokazuje środek rozkładu, a nie średnią zawyżoną przez apartamenty.
Źródła: NBP w opracowaniu Bankier.pl (13.05.2026 i 11.08.2026); rynekpierwotny.pl, lipiec 2026; Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości, stan bazy 16.04.2026.
Cena zależy też od metrażu, a zależność jest odwrotna do intuicji. Kawalerki kosztują 16 632 zł/m2, mieszkania dwupokojowe 14 146 zł/m2, a trzypokojowe tylko 13 129 zł/m2. Za najmniejszy lokal płacisz więc o 27 procent więcej za metr.
Ceny mieszkań w Poznaniu według dzielnic
Rynek pierwotny w dzielnicach Poznania (zł/m2)
Źródło: rynekpierwotny.pl, ceny ofertowe nowych mieszkań, stan na 16.08.2026 (Jeżyce: 16.07.2026), średnia miasta za lipiec 2026.
Rozpiętość między pięcioma dzielnicami to zaledwie 1 745 zł na metrze, czyli 13 procent, a kolejność wynika ze struktury oferty, nie z prestiżu adresu. Wilda prowadzi, bo w sprzedaży jest tu tylko 508 mieszkań w czterech inwestycjach o podwyższonym standardzie przy Łacinie. Stare Miasto to najgłębszy rynek, 1 806 ofert w 28 inwestycjach, ale dzielnica obejmuje też Winogrady, Piątkowo i Naramowice. Nowe Miasto (14 031 zł/m2) przestało być tanią alternatywą, a Jeżyce zamykają zestawienie, bo nowe inwestycje powstają tam przy Ławicy i Ogrodach, a nie w kamienicznym rdzeniu.
Osiedla Poznania: gdzie realnie płacono najwięcej
Rejestr cen zbiera dane z aktów notarialnych, więc pokazuje, ile faktycznie zapłacono, a nie ile ktoś chciał dostać. Tabela obejmuje transakcje z okresu od czwartego kwartału 2025 do pierwszego kwartału 2026. Różnica między skrajnymi osiedlami przekracza 60 procent.
| Osiedle | Mediana zł/m2 | Za 50 m2 |
|---|---|---|
| Stare Miasto | 12 356 | 618 tys. zł |
| Rataje | 12 230 | 612 tys. zł |
| Jeżyce | 12 225 | 611 tys. zł |
| Łazarz | 11 632 | 582 tys. zł |
| Piątkowo | 11 522 | 576 tys. zł |
| Naramowice | 11 141 | 557 tys. zł |
| Wilda | 10 299 | 515 tys. zł |
| Górczyn | 10 211 | 511 tys. zł |
| Chartowo | 9 762 | 488 tys. zł |
| Nowe Winogrady Północ | 9 386 | 469 tys. zł |
| Strzeszyn | 8 006 | 400 tys. zł |
| Świerczewo | 7 539 | 377 tys. zł |
| Poznań, mediana | 10 271 | 514 tys. zł |
Źródło: Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości (dane.gov.pl), transakcje IV kw. 2025 do I kw. 2026, stan bazy 16.04.2026. Cena za 50 m2 to przeliczenie redakcji ilezametr.pl.
Paradoks Wildy: na rynku pierwotnym to najdroższa dzielnica miasta, a w transakcjach wtórnych mediana wynosi 10 299 zł/m2, czyli tyle, co średnia Poznania. Tak głęboka jest przepaść między nową zabudową przy Łacinie a starą Wildą właściwą. Rataje zaskakują odwrotnie: wielka płyta jest druga w mieście dzięki bliskości Malty i dużym metrażom.
Dla Winograd rejestr rozbija dane na kilka jednostek, a najlepiej udokumentowana jest Nowe Winogrady Północ (9 386 zł/m2, 51 aktów). Dla pozostałych części Winograd oraz dla Głuszyny, Krzesin i Woli liczba transakcji jest zbyt mała na wiarygodną medianę, dlatego je pomijamy zamiast szacować.
Gdzie w Poznaniu jest najdrożej, a gdzie najtaniej?
Najdrożej. Kamienice wokół Starego Rynku i placu Wolności trzymają najwyższe stawki w obu ujęciach. Łacina i nowa Wilda ciągną średnią dzielnicy do 15 311 zł/m2, a północ miasta jest powyżej średniej: Piątkowo 11 522 zł/m2, Naramowice 11 141 zł/m2.
Najtaniej. Świerczewo (7 539 zł/m2) to najtańsze udokumentowane osiedle Poznania. Mieszkanie 50 m2 kosztowało tam około 377 tys. zł, o 241 tys. zł mniej niż na Starym Mieście. Tanio jest też w Strzeszynie (8 006 zł/m2) i na Chartowie (9 762 zł/m2), najtańszym adresie w zasięgu Malty.
Dynamika cen mieszkań w Poznaniu rok do roku
- Pierwotny, oferta +5,2% r/r
- Pierwotny, transakcje +2,4% r/r
- Wtórny, transakcje -1,7% r/r
- Wtórny, kwartalnie -3,4%
Źródło: NBP, baza cen mieszkań, opracowanie Bankier.pl. Rynek pierwotny: II kw. 2026. Rynek wtórny: I kw. 2026.
Cena ofertowa nowego mieszkania wzrosła z 13 227 zł/m2 w drugim kwartale 2025 do 13 909 zł/m2 rok później, czyli o 682 zł na metrze. Cena transakcyjna poszła w górę o 304 zł, z 12 462 do 12 766 zł/m2. Deweloperzy podnoszą cenniki szybciej, niż rynek je akceptuje, a luka między folderem a aktem urosła do 1 143 zł na metrze.
Na rynku wtórnym Poznań ciągnął krajową średnią w dół: zagregowana cena dla siedmiu największych rynków wyniosła 13 477 zł/m2 i była o 0,7 procent niższa niż rok wcześniej. To pierwszy taki spadek od dwunastu lat.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.09.2026Browary Wrocławskie: tysiąc mieszkań w miejscu browaru, który warzył piwo od 1894 rokuPoznań na tle Warszawy, Krakowa, Wrocławia, Gdańska i Łodzi
SNIPPET
Poznań jest drugim najtańszym z siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce. Nowe mieszkanie kosztuje tu 13 909 zł/m2, czyli o 4 579 zł mniej niż w Warszawie i o 1 666 zł mniej niż we Wrocławiu. Tańsza jest tylko Łódź z ceną 11 837 zł/m2.
Ceny ofertowe nowych mieszkań, II kw. 2026 (zł/m2)
Źródło: NBP, baza cen mieszkań, II kw. 2026, opracowanie Bankier.pl z 11.08.2026. Słupek Poznania wyróżniony.
Na rynku wtórnym dystans jest jeszcze większy. Poznań z ceną 10 677 zł/m2 wypada taniej niż Wrocław (12 632 zł/m2), Gdańsk (13 870 zł/m2), Kraków (15 110 zł/m2) i Warszawa (16 393 zł/m2), a drożej tylko od Łodzi (7 971 zł/m2). Ma też największą lukę między rynkiem pierwotnym a wtórnym: nowe mieszkanie jest tu o 30,3 procent droższe od używanego, w Warszawie o 12,8 procent.
Ceny najmu w Poznaniu i rentowność inwestycji
CO SIĘ BARDZIEJ OPŁACA
Mieszkanie 40 do 59 m2 wynajmiesz w Poznaniu za 2 703 zł miesięcznie, kawalerkę za 2 114 zł. Przy cenie zakupu z rynku wtórnego daje to rentowność brutto około 6,1 procent rocznie, drugi wynik w kraju po Łodzi.
Poznań to jeden z nielicznych dużych rynków, na których czynsze w 2026 roku nadal rosły. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku stawki dla mieszkań dwupokojowych były niższe niż rok wcześniej.
| Miasto | 40 do 59 m2 | r/r | Rentowność brutto |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 3 888 zł | -0,3% | 5,7% |
| Gdańsk | 3 193 zł | -1,1% | 5,5% |
| Kraków | 3 097 zł | -1,3% | 4,9% |
| Wrocław | 2 986 zł | -0,9% | 5,7% |
| Poznań | 2 703 zł | +1,9% | 6,1% |
| Łódź | 2 357 zł | +3,2% | 7,1% |
Czynsze: Otodom Analytics, ceny ofertowe najmu za czerwiec 2026, opracowanie Bankier.pl z 15.07.2026, bez opłat i mediów. Rentowność brutto: wyliczenie redakcji ilezametr.pl (roczny czynsz podzielony przez cenę 50 m2 po średniej transakcyjnej NBP z I kw. 2026).
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL
W Poznaniu roczny czynsz to 32 436 zł przy zakupie 50 m2 za 533 850 zł. Po ryczałcie 8,5 procent, miesiącu pustostanu i kosztach administracyjnych realny zwrot spada do około 4,2 do 4,6 procent.
Co napędza ceny mieszkań w Poznaniu
Poznań ma najmniejszą ofertę deweloperską wśród siedmiu największych miast, około 7,9 tys. mieszkań, a jej wyprzedaż zajęłaby 6 do 7 kwartałów. W drugim kwartale 2026 sprzedaż w siedmiu metropoliach spadła o 20 procent kwartał do kwartału, ale nowa podaż skurczyła się jeszcze mocniej, o 28 procent rok do roku. Popyt w samym mieście nie bierze się z demografii: według GUS pod koniec 2024 roku Poznań liczył 536 818 mieszkańców i liczba ta spada, a w ciągu roku oddano tu 5 045 mieszkań o przeciętnej powierzchni 58,2 m2.
Źródła: rynekpierwotny.pl, podsumowanie II kw. 2026 (03.07.2026); GUS za polskawliczbach.pl (31.12.2024).
Jak czytać ceny mieszkań w Poznaniu przed zakupem
Marże negocjacyjne: raport Barometr Metrohouse i Credipass za II kw. 2026, opracowanie Bankier.pl z 04.08.2026 (bez danych dla Poznania).
Trzy najdroższe błędy w Poznaniu: kupowanie kawalerki jako inwestycji po 16 632 zł/m2, zakładanie że Jeżyce są najdroższe, choć w transakcjach wyprzedzają je Stare Miasto i Rataje, oraz ignorowanie kosztów eksploatacji starego budownictwa.
Prognoza cen mieszkań w Poznaniu na drugą połowę 2026 roku
Analitycy PKO BP zakładają w scenariuszu bazowym wzrost średnich cen transakcyjnych o 3 do 4 procent w skali roku. Za tym scenariuszem przemawia kurcząca się podaż: spadek liczby uruchamianych inwestycji o 28 procent rok do roku oznacza, że presja cenowa wróci najpóźniej w 2027 roku. Przeciwnie działa rosnący zapas gotowych lokali i słabnąca sprzedaż. Dla Poznania kluczowe będzie to, czy rynek wtórny odbuduje ceny po spadku o 3,4 procent.
Ceny mieszkań w Poznaniu: najczęstsze pytania
Ile kosztuje metr kwadratowy mieszkania w Poznaniu w 2026 roku?
Nowe mieszkanie kosztuje w Poznaniu średnio 13 909 zł/m2 w cenie ofertowej i 12 766 zł/m2 w cenie transakcyjnej. Na rynku wtórnym średnia transakcyjna to 10 677 zł/m2, a mediana z aktów notarialnych 10 271 zł/m2. Mieszkanie 50 m2 kosztuje więc od około 514 tys. zł do 695 tys. zł.
Która dzielnica Poznania jest najdroższa?
Na rynku pierwotnym najdroższa jest Wilda ze średnią 15 311 zł/m2, za sprawą inwestycji na Łacinie. W transakcjach wtórnych prowadzi Stare Miasto z medianą 12 356 zł/m2, przed Ratajami (12 230 zł/m2) i Jeżycami (12 225 zł/m2).
Gdzie w Poznaniu kupisz mieszkanie najtaniej?
Najtańsze udokumentowane osiedle Poznania to Świerczewo z medianą 7 539 zł/m2, o 26,6 procent poniżej średniej miasta. Tanio jest też w Strzeszynie (8 006 zł/m2) i na Chartowie (9 762 zł/m2).
Czy mieszkania w Poznaniu drożeją, czy tanieją?
Nowe mieszkania podrożały rok do roku o 5,2 procent w ofercie i 2,4 procent w transakcjach, a rynek wtórny potaniał o 1,7 procent rok do roku i o 3,4 procent kwartał do kwartału. Poznań ciągnął w pierwszym kwartale 2026 krajową średnią rynku wtórnego w dół.
Ile kosztuje wynajem mieszkania w Poznaniu?
Za mieszkanie 40 do 59 m2 właściciele oczekują w Poznaniu średnio 2 703 zł miesięcznie, za kawalerkę 2 114 zł, a za lokal 60 do 89 m2 kwotę 3 470 zł, bez czynszu i mediów. Poznań to jedno z nielicznych dużych miast, gdzie czynsze w 2026 roku wciąż rosły.
Czy mieszkanie na wynajem w Poznaniu się opłaca?
Rentowność brutto najmu w Poznaniu wynosi około 6,1 procent rocznie i jest drugim wynikiem w kraju po Łodzi. Po ryczałcie 8,5 procent, miesiącu pustostanu i kosztach bieżących realny zwrot spada do 4,2 do 4,6 procent. To wyliczenie redakcji ilezametr.pl dla 50 m2.
Czy Poznań jest tańszy od Wrocławia i Gdańska?
Tak, na obu rynkach. Nowe mieszkanie kosztuje w Poznaniu 13 909 zł/m2 wobec 15 575 zł/m2 we Wrocławiu i 17 116 zł/m2 w Gdańsku. Na rynku wtórnym to 10 677 zł/m2 wobec 12 632 zł/m2 i 13 870 zł/m2.
Powiązane artykuły:
- Ceny mieszkań Poznań: przegląd rynku i prognozy
- Gdynia i Poznań wyprzedzają Warszawę
- Ceny mieszkań w największych miastach Polski w 2026 roku
- Poznań: ilość mieszkańców w 2026 roku
- Rentowność najmu mieszkania w 2026 roku
Artykuł zaktualizowany 19.08.2026. Dane: NBP w opracowaniu Bankier.pl (rynek pierwotny II kw. 2026, rynek wtórny I kw. 2026), rynekpierwotny.pl (16.08.2026), Rejestr Cen i Wartości Nieruchomości z dane.gov.pl (IV kw. 2025 do I kw. 2026), Otodom Analytics (najem, czerwiec 2026), GUS. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
