Ceny mieszkań Łódź 2026: ile kosztuje metr kwadratowy? Dzielnice, osiedla, trendy i prognozy

Ceny mieszkań w Łodzi we wrześniu 2026 roku to 8 020 zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym i 9 945 zł za metr u dewelopera, licząc po cenach z aktów notarialnych zebranych przez Narodowy Bank Polski. Łódź ma dziś najniższe ceny transakcyjne na rynku wtórnym spośród 17 dużych miast, które bada NBP: metr używanego mieszkania kosztuje tu mniej niż w Katowicach, Kielcach czy Bydgoszczy, a ponad dwa razy mniej niż w Warszawie. Poniżej znajdziesz pełne zestawienie cen według dzielnic i 16 osiedli, różnicę między ceną z ogłoszenia a ceną z umowy, koszt mieszkania 40, 50 i 60 m² z ratą kredytu, stawki najmu oraz trzy scenariusze na kolejne miesiące.

Ile kosztuje metr mieszkania w Łodzi we wrześniu 2026 roku

Źródła: NBP (ceny transakcyjne z aktów notarialnych), Adresowo.pl i RynekPierwotny.pl (ceny ofertowe). Stan na wrzesień 2026.

Te cztery liczby opisują ten sam rynek z różnych stron. Dane NBP pokazują, ile kupujący faktycznie zapłacili w umowach zawartych w II kwartale 2026 roku. Adresowo podaje medianę cen z ogłoszeń mieszkań używanych, czyli cenę, powyżej i poniżej której jest dokładnie połowa ofert. RynekPierwotny.pl liczy średnią z cenników deweloperów, w których dominują dziś nowe, droższe projekty. Najbliżej rzeczywistości jest NBP, bo opiera się na cenach z zawartych umów, ale ma opóźnienie: dane za II kwartał są dostępne od sierpnia 2026 roku.

Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym jest w Łodzi duża. W transakcjach nowe mieszkanie kosztuje o 1 925 zł na metrze więcej niż używane, czyli o 24 proc. W ofertach różnica rośnie do ponad 2 800 zł. To więcej niż w większości dużych miast, co szczegółowo opisaliśmy w tekście w Łodzi różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym sięga 21 procent.

Rynek pierwotny i wtórny w Łodzi: ceny NBP kwartał po kwartale

Narodowy Bank Polski publikuje co kwartał średnie ceny ofertowe i transakcyjne dla 17 miast. Dla Łodzi trzy ostatnie odczyty, uzupełnione o wynik sprzed roku, wyglądają tak:

Źródło: NBP, ceny średnie za m², według najnowszej publikacji danych za II kw. 2026, za serwisem Deweloperuch. NBP koryguje wstecz wcześniejsze kwartały, dlatego w starszych publikacjach można spotkać inne wartości, np. 7 971 zł dla rynku wtórnego w I kw. 2026.

Najważniejszy wniosek z tej tabeli: ceny transakcyjne w Łodzi stoją w miejscu od ponad roku. Na rynku wtórnym średnia w pięciu ostatnich kwartałach mieściła się między 8 005 a 8 243 zł za metr. W II kwartale 2026 roku wzrosła o 0,1 proc. kwartał do kwartału, a w porównaniu z II kwartałem 2025 roku jest niższa o 1,6 proc. Ceny w ogłoszeniach w tym samym czasie praktycznie się nie zmieniły.

Na rynku pierwotnym obraz jest jeszcze ciekawszy. Deweloperzy podnieśli w II kwartale ceny ofertowe o 2,4 proc., co było jednym z pięciu najwyższych wzrostów wśród 17 miast. Ceny w umowach urosły jednak tylko o 1,9 proc. i nadal są niższe niż rok wcześniej, kiedy średnia transakcyjna wynosiła 10 051 zł za metr. Cenniki rosną więc szybciej niż kwoty, które kupujący faktycznie akceptują.

Cena z ogłoszenia a cena z aktu notarialnego

Źródło: NBP, II kwartał 2026, za Fundacją oHipotece. Opracowanie IleZaMetr.pl.

Luka 16 proc. na rynku pierwotnym to druga największa wartość spośród 17 miast. Większa była tylko w Szczecinie (16,7 proc.), a zbliżona w Gdańsku (15,3 proc.). Dla porównania w Kielcach wyniosła 2,3 proc., a w Krakowie 5,6 proc. Nie oznacza to, że każdy kupujący wynegocjuje u łódzkiego dewelopera 16 proc. rabatu. Część różnicy wynika ze struktury danych: w ofercie dominują nowe projekty z aktualnymi cennikami, a w aktach notarialnych pojawiają się także mieszkania kupione taniej na wcześniejszym etapie budowy. Kierunek jest jednak jasny: w Łodzi kwota z ogłoszenia jest punktem wyjścia do rozmowy. Mechanizm tej luki opisujemy w tekście cena z ogłoszenia to nie cena z aktu.

Dlaczego różne raporty podają różne ceny

Rozrzut od 7 553 do 11 837 zł za metr wynika z tego, co mierzy każde źródło. SonarHome podaje medianę modelowaną na podstawie wszystkich ofert wtórnych, także tych z tańszych osiedli i lokali do remontu, dlatego jest najniżej. CenaMetra i Adresowo liczą ceny z ogłoszeń w swoich bazach. Na rynku pierwotnym mediana RynekPierwotny.pl (11 242 zł) jest niższa od średniej (11 614 zł), co oznacza, że kilka drogich inwestycji podnosi przeciętną. Kto chce wiedzieć, ile realnie zapłaci, powinien patrzeć przede wszystkim na dane transakcyjne NBP.

Ceny mieszkań w Łodzi według dzielnic i osiedli

Źródło: Adresowo.pl, ceny ofertowe na rynku wtórnym w Łodzi, sierpień 2026 (610 ogłoszeń). Mediana dla miasta 8 820 zł, średnia 9 164 zł, zmiana rok do roku plus 1,6 proc.

Rozpiętość między najdroższym a najtańszym osiedlem wynosi prawie 2 400 zł na metrze, czyli 30 proc. W praktyce mieszkanie o powierzchni 50 m² kosztuje przy medianie na Olechowie około 520 tys. zł, a na Teofilowie około 400 tys. zł. Warto zwrócić uwagę, że różnice przebiegają w poprzek dzielnic administracyjnych. Na Widzewie leży zarówno najdroższy Olechów, jak i jeden z najtańszych Zarzew. Na Bałutach są zarówno Julianów z medianą ponad 9 300 zł, jak i Teofilów, najtańszy w całym zestawieniu.

W przypadku części osiedli średnia wyraźnie przewyższa medianę. Najbardziej widać to na Starym Polesiu (8 857 zł mediany i 9 703 zł średniej), w Śródmieściu i na Chojnach. To sygnał, że obok typowych ofert w starych kamienicach i blokach pojawiają się pojedyncze drogie lokale, na przykład w odnowionych budynkach, które podnoszą przeciętną.

Pięć dzielnic administracyjnych Łodzi

Źródło: SonarHome, ceny ofertowe na rynku wtórnym, raport za wrzesień 2026. Mediana dla Łodzi 7 553 zł za m², średni czas aktywności oferty 91 dni.

Na poziomie dzielnic administracyjnych Łódź jest bardzo wyrównana: wszystkie pięć mieści się w przedziale 5 proc. wokół mediany miasta. To efekt tego, że każda dzielnica łączy tańsze osiedla z wielkiej płyty z droższymi, nowymi inwestycjami. Śródmieście, choć leży w centrum, jest tańsze od mediany i najdłużej czeka na kupca. Duża część jego zasobu to przedwojenne kamienice, w których standard mieszkań i stan budynków bardzo się różnią.

Ceny mieszkań w Łodzi według liczby pokoi

Na rynku pierwotnym działa znana zasada: im mniejsze mieszkanie, tym drożej za metr. Na rynku wtórnym w Łodzi ta zależność jest znacznie słabsza, a najwyższą stawkę mają mieszkania czteropokojowe.

Źródła: Adresowo.pl, mediany ofert wtórnych, sierpień 2026 (100 ofert kawalerek, 292 mieszkań dwupokojowych, 180 trzypokojowych, 31 czteropokojowych); RynekPierwotny.pl, średnie ceny ofertowe w stanie deweloperskim, sierpień 2026.

Najpopularniejszym typem mieszkania w łódzkich ogłoszeniach są dwa pokoje: to prawie połowa wszystkich ofert Adresowo. Mediana ceny takiego lokalu to 390 tys. zł. Kawalerkę z rynku wtórnego można kupić za około 247 tys. zł, a trzy pokoje za około 512 tys. zł. U dewelopera stawka za metr kawalerki (12 700 zł) jest o 42 proc. wyższa niż na rynku wtórnym, więc przy małych metrażach przewaga cenowa rynku wtórnego jest największa. Przy mieszkaniach czteropokojowych różnica praktycznie znika, choć trzeba pamiętać, że ofert dużych mieszkań używanych jest mało, a ich mediana jest mniej stabilna.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Łodzi od 2022 roku

W ciągu czterech lat mediana ofertowa w Łodzi wzrosła o 18 proc., z 6 389 do 7 553 zł za metr. Prawie cały ten wzrost przypadł na jeden okres: między sierpniem 2023 a sierpniem 2024 roku ceny skoczyły o 11,4 proc., po uruchomieniu w połowie 2023 roku programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. Kolejny rok przyniósł zatrzymanie (plus 0,1 proc.), a ostatnie dwanaście miesięcy umiarkowany wzrost o 3,1 proc. Od stycznia do września 2026 roku mediana urosła o 330 zł, czyli o 4,6 proc.

Źródło: NBP, ceny transakcyjne za m², najnowsza publikacja z danymi za II kw. 2026, za serwisem Deweloperuch. Różnice: obliczenia IleZaMetr.pl.

Dane transakcyjne NBP pokazują jeszcze spokojniejszy obraz niż ogłoszenia. Przez osiem kwartałów średnia cena używanego mieszkania w umowach wahała się w wąskim paśmie od 7 835 do 8 243 zł za metr, a nowego od 9 708 do 10 051 zł. W praktyce od połowy 2024 roku ceny transakcyjne w Łodzi stoją w miejscu, podczas gdy ceny ofertowe powoli rosną. Rynek pierwotny jest pod presją nadpodaży, o której pisaliśmy w tekście Katowice i Łódź pod presją nadpodaży, a w II kwartale 2026 roku, według JLL, sprzedaż deweloperów spadła tu o 26,2 proc. kwartał do kwartału, najmocniej spośród rynków analizowanych przez JLL.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Krzysztof Paszyk: wiek, majątek, żona i polityka mieszkaniowa

Ile kosztuje mieszkanie w Łodzi i jaka będzie rata kredytu

Cena za metr to wygodna miara do porównań, ale kupujący płaci za całe mieszkanie i zwykle bierze kredyt. Poniżej szacunek dla trzech popularnych metraży, liczony po średnich cenach transakcyjnych NBP z II kwartału 2026 roku, z ratą kredytu przy 20 proc. wkładu własnego.

Szacunek IleZaMetr.pl: ceny transakcyjne NBP za II kw. 2026 (8 020 i 9 945 zł za m²), rata równa, oprocentowanie 6,0 proc. rocznie, okres 25 lat. Rzeczywista rata zależy od marży banku i oferty.

Źródła: Kredytowy-kalkulator.com (decyzja RPP, 10.09.2026), Finwire.pl (WIBOR 3M i inflacja).

Do obliczeń przyjęliśmy oprocentowanie 6,0 proc., czyli WIBOR 3M z początku września powiększony o marżę rzędu 2 punktów procentowych. Przy takim założeniu kredyt 500 tys. zł na 25 lat kosztuje 3 222 zł miesięcznie, co zgadza się z wyliczeniami serwisu Kredytowy-kalkulator.com. Rada Polityki Pieniężnej na posiedzeniu 9 września 2026 roku utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc., a po sierpniowym odczycie inflacji (3,4 proc., tuż pod górną granicą pasma dopuszczalnych odchyleń od celu NBP) szybkie obniżki stały się mało prawdopodobne. Szczegóły decyzji i scenariusze na kolejne miesiące opisaliśmy w tekście RPP we wrześniu 2026: stopy bez zmian.

Do ceny mieszkania z rynku wtórnego trzeba doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. (przy mieszkaniu za 401 tys. zł to 8 020 zł), z którego zwolnione są osoby kupujące pierwsze mieszkanie, oraz taksę notarialną i opłaty sądowe. Przy zakupie od dewelopera PCC nie ma, ale dochodzi koszt wykończenia lokalu w stanie deweloperskim.

Wynajem mieszkania w Łodzi w 2026 roku

Źródło: CenaMetra, ceny ofertowe najmu w Łodzi, wrzesień 2026.

Liczba ogłoszeń najmu w Łodzi jest niemal równa liczbie nowych ofert sprzedaży (2 581 wobec 2 771 w tym samym miesiącu), co pokazuje, jak ważny jest tu rynek wynajmu. Przeciętny czynsz spadł we wrześniu o 50 zł w porównaniu z sierpniem, a stawka za metr się nie zmieniła. Najemcy mają więc dziś duży wybór i mocną pozycję w negocjacjach.

Rozrzut między tymi szacunkami wynika z tego, że średnia stawka za metr jest zawyżana przez małe mieszkania, w których metr wynajmuje się najdrożej. Wniosek pozostaje jednak ten sam: przy najniższych w Polsce cenach zakupu Łódź daje jedną z wyższych stóp zwrotu z najmu wśród dużych miast. Dla osoby, która waha się między kupnem a wynajmem, ważne jest też porównanie raty z czynszem: rata kredytu na 50 m² z rynku wtórnego (około 2 070 zł) jest zbliżona do przeciętnego czynszu. Więcej wyliczeń znajdziesz w analizie kredyt czy najem w 2026 roku.

Łódź na tle Warszawy, Krakowa, Wrocławia i innych miast

Łódź zamyka ranking 17 miast NBP na rynku wtórnym. Metr używanego mieszkania kosztuje tu 2,1 raza mniej niż w Warszawie, o 4 570 zł mniej niż we Wrocławiu i o 173 zł mniej niż w Kielcach. Przy mieszkaniu 50 m² różnica względem stolicy to około 435 tys. zł. Na rynku pierwotnym Łódź jest druga od końca: taniej w transakcjach było tylko w Zielonej Górze (9 458 zł za m²).

Szczegółowe zestawienia dla innych miast znajdziesz w naszych przewodnikach: ceny mieszkań w Warszawie, ceny mieszkań we Wrocławiu, ceny mieszkań w Krakowie, ceny mieszkań w Kielcach oraz w zestawieniu ceny mieszkań w największych miastach Polski. O tym, jak różnica cen przekłada się na wartość całego zasobu mieszkań, piszemy w tekście w Warszawie milion wart jest co czwarty blok, w Łodzi prawie żaden.

Co wpływa na ceny mieszkań w Łodzi

Łódzki rynek kształtuje dziś kilka sił działających w przeciwnych kierunkach. To one tłumaczą, dlaczego cenniki deweloperów rosną, a ceny w umowach stoją w miejscu.

Prognoza cen mieszkań w Łodzi na koniec 2026 roku

Naszym zdaniem Łódź jest dziś jednym z rynków najbardziej przyjaznych dla kupującego w Polsce. Łączy najniższe ceny transakcyjne wśród 17 miast NBP z bardzo dużą ofertą deweloperską i największą w kraju różnicą między cennikiem a ceną z umowy. To sytuacja, w której warto porównywać oferty, pytać o rabaty i nie przepłacać za mieszkanie w stanie deweloperskim. Kupujący na rynku wtórnym powinni pamiętać, że ceny używanych mieszkań są stabilne, a nie spadające: okazji szuka się tu raczej w lokalach wymagających remontu i na tańszych osiedlach niż w ogólnej korekcie cen.

Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Łodzi

Powiązane artykuły:

• Ceny mieszkań Kielce 2026: dzielnice, trendy i prognozy
• Ceny mieszkań Wrocław 2026: ile kosztuje metr kwadratowy?
• Średnie ceny mieszkań Warszawa dzielnice 2026
• W Łodzi różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym sięga 21 procent
• 936 inwestycji mieszkaniowych trafiło do zamrażarki. Najgorzej w Łodzi i Poznaniu
• Ile osób mieszka w Łodzi? Liczba mieszkańców i trendy 2026

Artykuł zaktualizowany 25.09.2026. Źródła: Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (II kwartał 2026, za Fundacją oHipotece; wcześniejsze kwartały za OnGeo i Deweloperuch), Adresowo.pl (VIII 2026), SonarHome (IX 2026), CenaMetra (IX 2026), RynekPierwotny.pl (VIII 2026), JLL za PropertyNews (17.07.2026), Kredytowy-kalkulator.com (decyzja RPP), Finwire (WIBOR i inflacja), NBI (Warunki Techniczne). Szacunki cen całkowitych, rat i rentowności to obliczenia redakcji. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.