Ceny mieszkań Kielce 2026: ile kosztuje metr kwadratowy? Osiedla, trendy i prognozy

Ceny mieszkań w Kielcach we wrześniu 2026 roku to 8 193 zł za metr kwadratowy na rynku wtórnym i 10 402 zł za metr u dewelopera, licząc po cenach z umów zebranych przez Narodowy Bank Polski. Kielce należą do najtańszych miast wojewódzkich w Polsce: na rynku wtórnym taniej jest tylko w Łodzi i Katowicach, a metr kosztuje tu o ponad 2 tys. zł mniej niż w Lublinie. Jednocześnie Kielce wyróżniają się czymś, czego nie widać w większości dużych miast: deweloperzy prawie nie schodzą z cen, a ceny nowych mieszkań w umowach urosły w ciągu roku o 7,7 proc. Poniżej pełne zestawienie cen według osiedli i liczby pokoi, trend od 2022 roku, koszt mieszkania z ratą kredytu, stawki najmu i prognoza.

Ile kosztuje metr mieszkania w Kielcach we wrześniu 2026 roku

Źródła: NBP (ceny transakcyjne), Adresowo.pl i RynekPierwotny.pl (ceny ofertowe). Stan na wrzesień 2026.

Każda z tych liczb mierzy coś innego. NBP pokazuje średnie ceny z umów zawartych w II kwartale 2026 roku. Adresowo podaje medianę cen z ogłoszeń mieszkań używanych, czyli wartość, powyżej i poniżej której jest połowa ofert. RynekPierwotny.pl liczy średnią z cenników deweloperów, w których dominują nowe projekty. W transakcjach nowe mieszkanie kosztuje w Kielcach o 2 209 zł na metrze więcej niż używane, czyli o 27 proc. To jedna z większych różnic między rynkami wśród dużych miast.

Rynek pierwotny i wtórny w Kielcach: ceny NBP kwartał po kwartale

Narodowy Bank Polski publikuje co kwartał średnie ceny ofertowe i transakcyjne dla 17 miast, w tym dla Kielc. Trzy ostatnie odczyty, uzupełnione o wynik sprzed roku, wyglądają tak:

Źródło: NBP, ceny średnie za m², za Fundacją oHipotece (II kw. 2026) i serwisem Deweloperuch (wcześniejsze kwartały).

Na rynku wtórnym kierunek jest stabilny i lekko wzrostowy. Cena transakcyjna rosła w dwóch ostatnich kwartałach: z 8 086 zł w IV kwartale 2025 roku do 8 125 i 8 193 zł za metr. W ciągu roku przybyło 179 zł na metrze, czyli 2,2 proc. Ceny ofertowe zmieniły się w tym czasie niewiele i są nawet o 0,4 proc. niższe niż rok wcześniej, co oznacza, że luka między ofertą a umową się zmniejsza.

Rynek pierwotny jest w Kielcach znacznie bardziej zmienny. W ciągu roku cena transakcyjna wzrosła z 9 661 do 10 402 zł, czyli o 7,7 proc., a jeszcze w I kwartale 2026 roku przekraczała 10,5 tys. zł. Przy stosunkowo małej liczbie umów w jednym kwartale średnią mocno zmienia to, które inwestycje akurat są sprzedawane. Ceny w cennikach deweloperów są za to bardzo stabilne: od dwóch lat mieszczą się w przedziale od 10 060 do 10 725 zł za metr.

Cena z ogłoszenia a cena z aktu notarialnego

Źródło: NBP, II kwartał 2026, za Fundacją oHipotece. Opracowanie IleZaMetr.pl.

To najważniejsza cecha kieleckiego rynku. Średnio w 17 miastach różnica między ceną ofertową a transakcyjną wynosiła w II kwartale 7,9 proc. na rynku pierwotnym i 9,2 proc. na rynku wtórnym. W Kielcach jest to odpowiednio 2,3 i 5,9 proc. Na rynku pierwotnym mniejszą lukę miała tylko Zielona Góra (2,0 proc.), a w Olsztynie średnia cena transakcyjna była nawet wyższa od ofertowej. Na rynku wtórnym Kielce są czwarte od końca, za Lublinem, Rzeszowem i Szczecinem. Dla kupującego oznacza to, że cena z ogłoszenia jest tu bliska cenie, którą faktycznie zapłaci. Więcej o tym zjawisku w tekście cena z ogłoszenia to nie cena z aktu.

Dlaczego różne raporty podają różne ceny

Na rynku wtórnym źródła są w Kielcach wyjątkowo zgodne: SonarHome (8 166 zł) i NBP (8 193 zł) różnią się o niecałe 30 zł. Wyżej wypada mediana Adresowo (9 337 zł), ale jest liczona z niewielkiej próby 172 ogłoszeń, w której większą wagę mogą mieć nowsze mieszkania. Na rynku pierwotnym RynekPierwotny.pl pokazuje 11 273 zł, czyli o ponad 600 zł więcej niż średnia ofertowa NBP. Mediana w tym serwisie (11 200 zł) jest bardzo blisko średniej, co oznacza, że w Kielcach nie ma wielu inwestycji premium, które zawyżałyby przeciętną.

Ceny mieszkań w Kielcach według osiedli

Źródło: Adresowo.pl, ceny ofertowe na rynku wtórnym w Kielcach, sierpień 2026 (172 ogłoszenia). Mediana dla miasta 9 337 zł, średnia 9 574 zł, zmiana rok do roku plus 5 proc.

Kieleckie osiedla są pod względem cen bardzo wyrównane. Rozpiętość między najdroższymi Ślichowicami a najtańszym osiedlem Świętokrzyskim wynosi 893 zł na metrze, czyli około 10 proc. Przy mieszkaniu 50 m² to różnica około 45 tys. zł. Dla porównania w Łodzi rozpiętość między skrajnymi osiedlami sięga 30 proc., a w dużych metropoliach jest jeszcze większa. W Kielcach o cenie konkretnego mieszkania decydują więc bardziej standard budynku, piętro i stan lokalu niż sam adres.

Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz. Mediana dla całego miasta (9 337 zł) jest wyższa niż w siedmiu z dziewięciu wyodrębnionych osiedli. To znak, że droższe oferty pochodzą także z rejonów, których Adresowo nie wyróżnia osobno. Na Uroczysku, Ślichowicach i osiedlu KSM średnia przewyższa medianę o ponad 400 zł, co wskazuje na pojedyncze droższe lokale w ofercie. Według RynekPierwotny.pl nowe mieszkania na obrzeżach, na przykład w Posłowicach, są wyraźnie tańsze od inwestycji na osiedlu Sady.

Ze względu na małą liczbę ogłoszeń dane dla pojedynczych osiedli mogą się zmieniać z miesiąca na miesiąc o kilka procent. Traktuj je jako orientacyjną mapę cen, a przy konkretnym zakupie porównuj kilka podobnych ofert z tej samej okolicy.

Ceny mieszkań w Kielcach według liczby pokoi

Źródła: Adresowo.pl, mediany ofert wtórnych, sierpień 2026 (20 ofert kawalerek, 63 mieszkań dwupokojowych, 66 trzypokojowych, 21 czteropokojowych); RynekPierwotny.pl, średnie ceny ofertowe w stanie deweloperskim, sierpień 2026.

Najczęściej sprzedawanymi mieszkaniami na kieleckim rynku wtórnym są lokale dwu i trzypokojowe: to trzy czwarte ogłoszeń. Mediana ceny dwóch pokoi wynosi 390 tys. zł, a trzech 537 tys. zł. Najniższą stawkę za metr mają mieszkania trzypokojowe (8 905 zł), najwyższą kawalerki (9 731 zł). U deweloperów zależność jest podobna: kawalerka kosztuje średnio 11 946 zł za metr, a mieszkanie trzypokojowe 10 897 zł. Według RynekPierwotny.pl ceny kawalerek w ofertach nowych mieszkań nie zmieniły się w ciągu roku, a większe mieszkania zdrożały o 2 do 4 proc.

Jak zmieniały się ceny mieszkań w Kielcach od 2022 roku

W ciągu czterech lat mediana ofertowa w Kielcach wzrosła o 26 proc., z 6 469 do 8 166 zł za metr. Największy skok przypadł na okres od sierpnia 2023 do sierpnia 2024 roku: 18,2 proc. w dwanaście miesięcy. Był to czas po uruchomieniu programu Bezpieczny Kredyt 2 proc., który w wielu miastach wywołał falę zakupów. W kolejnym roku ceny lekko spadły (o 0,9 proc.), a od sierpnia 2025 roku znów rosną, o 2,4 proc. rok do roku. Od początku 2026 roku mediana SonarHome urosła o 241 zł, czyli o 3 proc.

Źródło: NBP, ceny transakcyjne za m², za serwisem Deweloperuch. Różnice: obliczenia IleZaMetr.pl.

Dane transakcyjne NBP pokazują dwa różne rytmy. Ceny używanych mieszkań w umowach od dwóch lat stoją niemal w miejscu: w ośmiu kwartałach mieściły się między 7 934 a 8 247 zł za metr. Nowe mieszkania wahały się mocniej, od 9 476 do 10 539 zł, a w ostatnich trzech kwartałach utrzymują się powyżej 10 tys. zł. Efekt jest taki, że różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym urosła z około 20 proc. rok temu do 27 proc. obecnie. Kupujący, dla którego liczy się cena, ma dziś w Kielcach mocniejszy argument za rynkiem wtórnym niż rok temu.

Źródło: CenaMetra, średnie ceny ofertowe za m² w Kielcach we wrześniu każdego roku.

Serwis CenaMetra, który liczy średnie z ogłoszeń, pokazuje nieco inny obraz ostatniego roku: ceny ofertowe na obu rynkach są we wrześniu 2026 roku niższe niż rok wcześniej. Tak duże różnice między źródłami ofertowymi w mniejszym mieście wynikają głównie z niewielkiej liczby ogłoszeń w każdym miesiącu. Dlatego przy ocenie trendu warto opierać się przede wszystkim na danych transakcyjnych NBP, które wskazują na lekki wzrost.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.10.2026Gdyby mógł wybrać tylko jeden sektor, postawiłby na mieszkania na wynajem

Ile kosztuje mieszkanie w Kielcach i jaka będzie rata kredytu

Poniżej szacunek dla trzech popularnych metraży, liczony po średnich cenach transakcyjnych NBP z II kwartału 2026 roku, z ratą kredytu przy 20 proc. wkładu własnego.

Szacunek IleZaMetr.pl: ceny transakcyjne NBP za II kw. 2026 (8 193 i 10 402 zł za m²), rata równa, oprocentowanie 6,0 proc. rocznie, okres 25 lat. Rzeczywista rata zależy od marży banku i oferty.

Źródła: Kredytowy-kalkulator.com (decyzja RPP, 10.09.2026), Finwire.pl (WIBOR 3M i inflacja).

Do obliczeń przyjęliśmy oprocentowanie 6,0 proc., czyli WIBOR 3M z początku września powiększony o marżę rzędu 2 punktów procentowych. Przy takim założeniu kredyt 500 tys. zł na 25 lat to rata 3 222 zł, zgodnie z wyliczeniami serwisu Kredytowy-kalkulator.com. Rada Polityki Pieniężnej 9 września 2026 roku utrzymała stopę referencyjną na poziomie 3,75 proc., a po sierpniowym wzroście inflacji do 3,4 proc. szybkie obniżki stały się mało prawdopodobne. Więcej w tekście RPP we wrześniu 2026: stopy bez zmian.

Różnica między rynkami jest w Kielcach wyraźna także w racie: mieszkanie 50 m² od dewelopera oznacza ratę wyższą o około 570 zł miesięcznie niż podobne mieszkanie z rynku wtórnego. Po stronie rynku wtórnego trzeba jednak doliczyć podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 proc. (przy mieszkaniu za 410 tys. zł to około 8,2 tys. zł), z którego zwolnione są osoby kupujące pierwsze mieszkanie. U dewelopera PCC nie ma, ale dochodzi koszt wykończenia lokalu w stanie deweloperskim.

Wynajem mieszkania w Kielcach w 2026 roku

Źródło: CenaMetra, ceny ofertowe najmu w Kielcach, wrzesień 2026.

Rynek najmu w Kielcach jest wyraźnie mniejszy niż w dużych miastach: we wrześniu 2026 roku pojawiło się tu 589 nowych ogłoszeń najmu, podczas gdy w Łodzi 2 581. Liczba ogłoszeń najmu jest przy tym niewiele mniejsza niż nowych ofert sprzedaży w Kielcach (646). Przeciętny czynsz spadł w porównaniu z sierpniem o 25 zł, a stawka za metr się nie zmieniła.

Rata kredytu na mieszkanie 50 m² z rynku wtórnego (około 2 110 zł) jest wyższa od przeciętnego czynszu z ogłoszeń, ale niższa od czynszu liczonego średnią stawką za metr. Dla osoby, która planuje zostać w Kielcach na dłużej, zakup przy 20 proc. wkładu własnego jest więc porównywalny kosztowo z najmem. Szerzej porównujemy to w analizie kredyt czy najem w 2026 roku.

Kielce na tle Lublina, Rzeszowa, Łodzi i największych miast

Kielce są trzecim najtańszym z 17 miast badanych przez NBP na rynku wtórnym. Taniej jest tylko w Łodzi (8 020 zł) i Katowicach (8 102 zł). Inne miasta wojewódzkie wschodniej Polski są wyraźnie droższe: w Lublinie metr używanego mieszkania kosztuje o 2 026 zł więcej, a w Rzeszowie o 2 781 zł więcej. Warszawa jest ponad dwa razy droższa. Na rynku pierwotnym różnice są mniejsze: Kielce (10 402 zł) są tu czwarte od końca, za Zieloną Górą, Łodzią i Rzeszowem, a nowe mieszkanie w Lublinie kosztuje w umowach średnio 10 889 zł.

Szczegółowe przewodniki po innych miastach: ceny mieszkań w Łodzi, ceny mieszkań w Lublinie, ceny mieszkań w Rzeszowie, ceny mieszkań w Radomiu, ceny mieszkań we Wrocławiu i ceny mieszkań w Warszawie.

Co wpływa na ceny mieszkań w Kielcach

Prognoza cen mieszkań w Kielcach na koniec 2026 roku

Naszym zdaniem Kielce są rynkiem spokojnym i przewidywalnym, ale mniej przyjaznym dla negocjacji niż duże miasta. Ceny nie spadają, oferta deweloperów się kurczy, a różnica między ogłoszeniem a umową jest niewielka. Najlepszą okazją cenową jest dziś rynek wtórny, na którym metr jest o 27 proc. tańszy niż u dewelopera, a mieszkanie 50 m² kosztuje w transakcjach około 410 tys. zł. Kto planuje zakup nowego mieszkania, powinien obserwować, jak rynek wchłonie rosnącą liczbę rozpoczętych budów: to od niej zależy, czy w 2027 roku pojawi się większe pole do negocjacji.

Najczęstsze pytania o ceny mieszkań w Kielcach

Powiązane artykuły:

• Ceny mieszkań Łódź 2026: ile kosztuje metr kwadratowy?
• Ceny mieszkań w Lublinie 2026: ceny za m², dzielnice i prognozy
• Ceny mieszkań w Rzeszowie: aktualne trendy i prognozy 2026
• Ceny mieszkań w Radomiu 2026: średnia za m² i prognoza
• Ceny mieszkań Wrocław 2026: ile kosztuje metr kwadratowy?
• Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent

Artykuł zaktualizowany 25.09.2026. Źródła: Narodowy Bank Polski, Baza cen nieruchomości mieszkaniowych (II kwartał 2026, za Fundacją oHipotece; wcześniejsze kwartały i dane GUS za Deweloperuch), Adresowo.pl (VIII 2026), SonarHome (IX 2026), CenaMetra (IX 2026), RynekPierwotny.pl (VIII 2026), Kredytowy-kalkulator.com (decyzja RPP), Finwire (WIBOR i inflacja), NBI (Warunki Techniczne). Szacunki cen całkowitych, rat i rentowności to obliczenia redakcji. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.