Czytasz: Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent
-
01
Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent
Cena z ogłoszenia to nie cena z aktu. W Gdańsku różnica sięga 17 procent
Statystyka, którą widzi kupujący, i statystyka, która opisuje rzeczywistość, to na polskim rynku mieszkaniowym dwie różne rzeczy. Portale ogłoszeniowe pokazują ceny, jakich życzą sobie sprzedający. Akty notarialne pokazują, ile naprawdę zapłacono. Między jednym a drugim rozwarła się luka, która w Gdańsku sięga 17,2 procent, w Poznaniu 15,9, a w Warszawie 15,4. Najmniejsza jest w Katowicach, gdzie nie przekracza 9 procent. Kusi, żeby odczytać to jako instrukcję: przyjdź, zaproponuj siedemnaście procent mniej i wychodź z kluczami. Tak to nie działa, a powód, dla którego nie działa, jest najciekawszą częścią tej historii.
Najważniejsze w skrócie
- Luka między średnią ceną ofertową a transakcyjną wynosi na rynku wtórnym od niespełna 9 proc. w Katowicach do 17,2 proc. w Gdańsku.
- W Poznaniu przekroczyła 15 proc. po raz pierwszy od dekady, w Warszawie sięga 15,4 proc.
- Na rynku pierwotnym rozpiętość jest jeszcze większa: od 5 proc. w Katowicach do 18,5 proc. w Łodzi.
- Realny upust wynegocjowany na jednej transakcji jest znacznie mniejszy: od 2,2 proc. w Krakowie do 5,4 proc. w Łodzi.
- Luka rynkowa i rabat negocjacyjny to dwie różne wielkości, których nie można ze sobą mylić.
- W II kwartale 2026 roku ceny transakcyjne nie spadały. Wzrosły w Krakowie, Warszawie i Gdańsku, obniżyły się wyraźnie tylko we Wrocławiu.
Trzy ceny, które łatwo ze sobą pomylić
Żeby cokolwiek zrozumieć z tych liczb, trzeba najpierw rozdzielić trzy pojęcia, które w rozmowach potocznych zlewają się w jedno.
Pierwsza cena ofertowa to kwota, z jaką mieszkanie wchodzi na rynek. Bywa życzeniowa, bo sprzedający zwykle zaczyna od sumy, którą chciałby dostać, a nie od tej, którą rynek jest gotów zapłacić. Ostatnia cena ofertowa to kwota z ogłoszenia tuż przed transakcją, często już po jednej lub dwóch obniżkach. Cena transakcyjna to wartość z aktu notarialnego, jedyna, która naprawdę coś znaczy.
Kiedy mówimy o luce rzędu siedemnastu procent, porównujemy średnią z całego zbioru ogłoszeń ze średnią z całego zbioru transakcji. To dwa różne zbiory mieszkań. W ogłoszeniach siedzą lokale drogie, przewartościowane i takie, które nie sprzedadzą się przez kolejny rok, bo właściciel nie ma motywacji, żeby zejść z ceny. W aktach notarialnych są tylko te, które ktoś faktycznie kupił, czyli z definicji te wycenione bliżej rynku.
Dlaczego luka nie jest instrukcją negocjacji
To rozróżnienie ma bardzo praktyczne konsekwencje. Gdyby luka była rabatem możliwym do wynegocjowania, kupujący w Gdańsku mógłby przy mieszkaniu wystawionym za 800 tysięcy złotych oczekiwać ceny końcowej w okolicach 660 tysięcy. Nic takiego się nie dzieje, bo obie liczby opisują co innego.
Realny upust, czyli różnica między ceną, z jaką konkretne mieszkanie weszło do obrotu, a kwotą wpisaną ostatecznie do aktu, jest znacznie skromniejszy. W Krakowie wynosi około 2,2 procent, w Łodzi 5,4 procent, a w większości dużych miast mieści się w przedziale od trzech do pięciu procent. Przy mieszkaniu za 800 tysięcy złotych to od 24 do 40 tysięcy, czyli kwota istotna, ale daleka od wyobrażeń budowanych na podstawie statystyk rynkowych.
| Wskaźnik | Co porównuje | Typowa wartość | Do czego służy |
|---|---|---|---|
| Luka rynkowa | Średnią ze wszystkich ogłoszeń ze średnią ze wszystkich aktów | od 9 do 17,2 proc. | Pokazuje, jak bardzo oferta rozjechała się z popytem w danym mieście |
| Upust negocjacyjny | Pierwszą cenę konkretnego mieszkania z ceną w jego akcie | od 2,2 do 5,4 proc. | To realna przestrzeń do rozmowy przy stole |
| Luka na rynku pierwotnym | Cenniki deweloperów z cenami z aktów | od 5 do 18,5 proc. | Obejmuje też wartość bonusów i pakietów, nie tylko obniżki ceny |
Zestawienie na podstawie danych rynkowych z 2026 roku. Wartości skrajne dotyczą różnych miast: najniższa luka rynkowa przypada na Katowice, najwyższa na Gdańsk, najniższy upust na Kraków, najwyższy na Łódź.
Warszawa jako podręcznikowy przykład
Najlepszą ilustracją tego rozjazdu jest stolica. Ceny ofertowe mieszkań używanych w Warszawie przebiły w sierpniu 18 tysięcy złotych za metr. Średnia cena transakcyjna z drugiego kwartału wyniosła natomiast 15 823 złote za metr. To dane z różnych okresów i z różnych metodologii, więc nie należy ich odejmować z kalkulatorem w ręku, ale kierunek jest jednoznaczny: kwota, którą widać w wyszukiwarce ofert, i kwota, którą ludzie faktycznie płacą, to nie to samo.
Dla kupującego z tego wynika prosta rada. Wyceniając mieszkanie, którym jest się zainteresowanym, nie należy opierać się na średniej z ogłoszeń w dzielnicy, bo ta średnia jest zawyżona z definicji. Trzeba szukać danych transakcyjnych, a jeśli nie są dostępne, przynajmniej sprawdzić, jak długo porównywalne mieszkania wiszą w serwisach. Oferta, która stoi trzy miesiące bez zmiany ceny, jest informacją samą w sobie.
Zobacz również:
PORADNIKI · 05.09.2026Ponad 7 tysięcy mieszkań stoi dziś zarezerwowanych. Co dokładnie podpisujesz przy rezerwacjiCeny transakcyjne wcale nie spadają
Wbrew przekonaniu sporej części osób obserwujących rynek, kwoty z aktów notarialnych w drugim kwartale 2026 roku nie osuwały się w dół. Poza Wrocławiem, gdzie nabywcy płacili mniej niż kwartał wcześniej, ceny albo utrzymały poziom z początku roku, jak w Łodzi, albo wzrosły.
| Miasto | Średnia cena transakcyjna | Zmiana kwartał do kwartału |
|---|---|---|
| Warszawa | 15 823 zł za mkw. | wzrost o 2,8 proc. |
| Kraków | ponad 14 000 zł za mkw. | wzrost o 5 proc. |
| Gdańsk | 13 610 zł za mkw. | wzrost o 1,4 proc. |
| Łódź | poziom zbliżony do początku roku | bez istotnej zmiany |
| Wrocław | poniżej poziomu z I kwartału | spadek |
Rynek wtórny, II kwartał 2026 roku, dane z raportu opartego na transakcjach pośrednictwa. Średnie obejmują mieszkania o różnym standardzie i metrażu, więc nie opisują konkretnej nieruchomości.
Jednocześnie ceny w ogłoszeniach ruszyły w górę. W drugim kwartale wzrosły na rynku wtórnym w trzynastu z siedemnastu analizowanych miast, średnio o niespełna procent w ujęciu kwartalnym, przy czym najmocniej w Opolu, o 4,47 procent, i w Katowicach, o 2,77 procent. Jeśli oferta rośnie szybciej niż transakcje, luka będzie się dalej rozszerzać, a wraz z nią rosnąć będzie liczba ogłoszeń, które po prostu nie znajdą kupca.
Co z tego wynika dla kupującego i sprzedającego
Dla kupującego przekaz jest umiarkowanie optymistyczny. Rynek nie zawalił się cenowo, więc liczenie na okazje rzędu dwudziestu procent jest myśleniem życzeniowym. Jest jednak wyraźnie więcej przestrzeni do rozmowy niż w latach, gdy mieszkania znikały w tydzień. Trzy do pięciu procent to dziś realny wynik dobrze przygotowanej negocjacji, a przy ofertach długo wiszących w serwisach bywa więcej.
Dla sprzedającego wniosek jest mniej przyjemny. Ustawienie ceny wysoko z założeniem, że i tak się zejdzie, kosztuje czas. Mieszkanie, które przez kwartał wisi bez odzewu, nabiera w oczach kupujących statusu oferty problematycznej i ostatecznie schodzi niżej, niż gdyby od początku było wycenione realnie. Praktyczne wskazówki zebraliśmy w poradniku o tym, jak szybko sprzedać mieszkanie.
Na rynku pierwotnym mechanizm wygląda podobnie, choć kryje się pod inną nazwą. Deweloperzy rzadko obniżają cennik, za to chętnie dokładają bonusy, a we wrześniu robią to szczególnie intensywnie, bo zamykają kwartał. Więcej o tym w tekście o promocjach deweloperów i mieszkaniach gotowych do odbioru.
Najczęściej zadawane pytania
Powiązane artykuły:
- Mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy za metr. Kraków tuż za nim
- Rok jawnych cen mieszkań. Rabaty zeszły z cennika, ale nie zniknęły z rynku
- Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Nigdzie już nie ma 10 procent
- Jak szybko sprzedać mieszkanie: poradnik 2026
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani wyceny nieruchomości. Przytoczone dane pochodzą z raportów rynkowych opublikowanych w 2026 roku i opierają się na różnych metodologiach oraz różnych okresach, dlatego nie należy ich bezpośrednio na siebie nakładać. Średnie ceny obejmują mieszkania o zróżnicowanym standardzie, metrażu i lokalizacji i nie opisują wartości konkretnej nieruchomości. Zdjęcie ma charakter ilustracyjny. Fot. Pexels.
