Nowe mieszkania przestały drożeć w starym tempie. Nigdzie już nie ma 10 procent

Sierpień na rynku pierwotnym wyglądał jak miesiąc dwóch przeciwstawnych sygnałów. Deweloperzy sprzedali na siedmiu największych rynkach ponad 4300 mieszkań, czyli o jedną czwartą więcej niż przed rokiem, a ożywienie było widoczne we wszystkich aglomeracjach. Jednocześnie ceny przestały gonić. W żadnej z badanych metropolii wzrost średnich cen ofertowych nie przekroczył 10 procent rok do roku, a w Warszawie średnia była nawet o procent niższa niż w lipcu. To pierwszy raz od dawna, gdy popyt rośnie, a cennik za nim nie nadąża.

Ile kosztuje dziś metr od dewelopera

Poniżej średnie ceny ofertowe na siedmiu największych rynkach na koniec sierpnia 2026 roku. Warto od razu zwrócić uwagę na jedno: różnica między Warszawą a najtańszymi rynkami to niemal osiem tysięcy złotych na metrze, czyli przy mieszkaniu pięćdziesięciometrowym blisko 400 tysięcy złotych.

Zestawienie redakcyjne na podstawie danych o średnich cenach ofertowych na rynku pierwotnym za sierpień 2026 roku. Łódź i Katowice są praktycznie na jednym poziomie, a różnica mieści się w granicach błędu wynikającego ze struktury oferty. Kwoty za 50 metrów to proste przeliczenie, bez uwzględnienia miejsca postojowego i komórki lokatorskiej.

Dlaczego średnia potrafi spaść, gdy nic nie tanieje

Spadek średniej ceny w Warszawie o procent w skali miesiąca brzmi jak przecena, ale nią nie jest. Za tym ruchem stoi zmiana struktury oferty, a nie obniżki na konkretnych mieszkaniach. W sierpniu na warszawski rynek trafiła większa pula lokali z segmentu popularnego, a każde takie wprowadzenie ciągnie średnią w dół, nawet jeśli żaden deweloper nie zmienił cennika.

Ten mechanizm działa w obie strony i dlatego miesięczne odczyty średnich cen bywają mylące. Gdy w kolejnym miesiącu do sprzedaży wejdzie kameralna inwestycja w ścisłym centrum, ta sama średnia podskoczy o kilka procent bez żadnego realnego wzrostu cen. Rzetelny obraz daje dopiero zestawienie kilku miesięcy oraz porównanie średniej z medianą.

Popyt wrócił, ale oferta się kurczy

Sierpniowe 4300 sprzedanych mieszkań przy 3600 wprowadzonych to układ, który powtarza się na rynku od kilku miesięcy. Deweloperzy oddają do sprzedaży mniej, niż znajduje nabywców, więc pula dostępnych lokali topnieje. W sierpniu spadła drugi raz z rzędu i zeszła poniżej 59 tysięcy mieszkań.

W skali ośmiu miesięcy obraz jest jeszcze wyraźniejszy. Od stycznia sprzedano ponad 32 tysiące mieszkań przy 28,6 tysiąca wprowadzonych, czyli sprzedaż przewyższyła nową podaż o 13 procent. To ten sam trend, który opisywaliśmy przy okazji danych lipcowych, pokazujących, że deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 19.08.2026Pompy ciepła pracują już w 855 tysiącach polskich domów. Do celu na 2030 rok wciąż daleko

Kurcząca się oferta to zapowiedź kłopotu

Malejąca liczba dostępnych mieszkań jest paradoksalnie złą wiadomością dla kupujących, choć na krótką metę sprzyja stabilizacji cen. Mechanizm jest prosty: najszybciej znikają lokale najtańsze, bo to na nie jest największa konkurencja. W ofercie zostaje to, co droższe, gorzej położone albo o nietypowym metrażu.

Efekt widać w strukturze podaży w wielu miastach, gdzie pula relatywnie przystępnych cenowo mieszkań systematycznie się zmniejsza. Kupujący z ograniczonym budżetem ma więc coraz mniejszy wybór, nawet jeśli statystyka cen wygląda spokojnie. Skalę rozwarstwienia rynku pokazywaliśmy w analizie tego, gdzie milion złotych jest dziś standardem, a gdzie wciąż wyjątkiem.

Na horyzoncie jest przy tym czynnik, który tę układankę skomplikuje. Od 20 września obowiązują nowe warunki techniczne, podnoszące wymagania wobec akustyki, dostępności i wyposażenia budynków. Branża szacuje wzrost kosztów budowy na 10 do 15 procent. Pisaliśmy dziś osobno o tym, dlaczego data złożenia wniosku o pozwolenie na budowę zdecyduje o cenie mieszkań oddawanych w 2028 i 2029 roku. Dzisiejsze wyhamowanie cen dotyczy więc zasobu projektowanego według starych reguł.

Co z tego wynika dla kupującego

Krótkoterminowo sytuacja jest dla nabywcy przyzwoita. Dynamika cen wyhamowała poniżej 10 procent rocznie we wszystkich dużych miastach, a to oznacza, że czas na decyzję nie kosztuje już tyle, ile kosztował w latach dwucyfrowych wzrostów. Deweloperzy nadal negocjują, zwłaszcza przy ostatnich mieszkaniach w kończących się etapach.

Średnioterminowo obraz jest mniej optymistyczny. Sprzedaż przewyższa podaż, oferta topnieje drugi miesiąc z rzędu, a od jesieni dochodzą wyższe koszty wynikające z nowych przepisów. Jeżeli deweloperzy nie zwiększą liczby uruchamianych projektów, w 2027 roku rynek wróci do sytuacji, w której to sprzedający dyktuje warunki.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Deweloperzy sprzedają szybciej, niż budują. Oferta stopniała do 59 tysięcy mieszkań
• Zostało 18 dni na złożenie wniosku. Potem budowa mieszkań wyraźnie drożeje
• W Warszawie milion wart jest co czwarty blok. W Łodzi prawie żaden

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o sprzedaży, podaży i średnich cenach ofertowych dotyczą siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce i pochodzą z zestawień rynku pierwotnego za sierpień 2026 roku. Poszczególne raporty różnią się metodologią, zakresem miast oraz sposobem ujmowania inwestycji, dlatego wartości między źródłami mogą się różnić. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).