Na rynku najmu leży 125 tysięcy ofert. Wrzesień zabierze najlepsze z nich w trzy tygodnie

Sierpień zamknął się na rynku najmu spokojnie: około 125 tysięcy aktywnych ogłoszeń w 35 miastach i mediana czynszu na poziomie 2493 zł miesięcznie. Ta cisza potrwa jeszcze kilka dni. Wrzesień jest bowiem jedynym miesiącem w roku, w którym przewaga wyraźnie przechodzi na stronę wynajmującego, bo w ciągu trzech tygodni na rynek wchodzą setki tysięcy studentów. Pokazujemy, ile realnie kosztuje dziś wynajem w największych miastach, jak zmieniły się stawki rok do roku i co zrobić, żeby nie przepłacić w najgorszym możliwym momencie.

Stawki stanęły, ale nie wszędzie tak samo

Ostatnie kilkanaście miesięcy na rynku najmu to historia wyhamowania. Po latach dwucyfrowych wzrostów czynsze weszły w fazę, którą analitycy nazywają wrażliwością cenową: najemcy zaczęli odmawiać płacenia więcej, a właściciele zamiast podnosić stawkę woleli szybciej znaleźć lokatora.

Efekt widać w danych rocznych. W Krakowie średnie koszty najmu były niższe niż przed rokiem o 1,3 procent. We Wrocławiu stawki praktycznie nie drgnęły, zmiana wyniosła 0,4 procent w górę. To nie jest rynek, na którym da się bezkarnie podnieść czynsz o kilkaset złotych.

Poziomy pozostają jednak wysokie i mocno zróżnicowane geograficznie. Warszawa jest osobną ligą i to zarówno w przeliczeniu na metr, jak i w kwocie za całe mieszkanie. Średni czynsz w stolicy przekracza dziś 4,9 tysiąca złotych, podczas gdy w Trójmieście i Krakowie mówimy o około 3,2 tysiąca, a we Wrocławiu o 3,1 tysiąca.

Dlaczego wrzesień jest inny niż każdy inny miesiąc

Rynek najmu ma sezonowość równie regularną jak rynek turystyczny, tylko krótszą i ostrzejszą. W ciągu kilku tygodni spotyka się na nim rocznik studentów pierwszego roku, studenci zmieniający mieszkanie oraz pracownicy przeprowadzający się po wakacjach. Popyt rośnie skokowo, a podaż nie ma jak nadążyć, bo mieszkań nie da się dobudować w miesiąc.

Skalę tego zjawiska dobrze pokazuje badanie Centrum AMRON: 40 procent studentów, którzy zawarli umowę najmu, wskazało wrzesień jako miesiąc jej podpisania. Jedna trzecia roku akademickiego decyduje się więc w jednym miesiącu.

Ile kosztuje wrzesień w praktyce

Statystyka dotycząca całych mieszkań jest dla studenta mało użyteczna, bo rzadko kto wynajmuje dwupokojowe lokum w pojedynkę. Realny rachunek zaczyna się od pokoju i to tam sezonowość widać najostrzej.

Zestawienie redakcyjne na podstawie danych ofertowych i raportów rynkowych z 2026 roku. Kwoty są orientacyjne i mocno zależą od dzielnicy, standardu oraz tego, czy właściciel wlicza media.

Zwróć uwagę na ostatni wiersz. Jeśli trzy osoby dzielą warszawskie mieszkanie za 4900 zł, wychodzi około 1630 zł na osobę, czyli mniej więcej tyle, ile kosztuje pojedynczy pokój wynajmowany osobno. Porównanie wariantów rozpisaliśmy szczegółowo w poradniku o tym, co się bardziej opłaca: akademik, pokój czy kawalerka.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 20.08.2026Bank pożyczy singlowi więcej, rodzinie mniej. W Krakowie oferta dla singla urosła o 75 procent

Podaż odbudowała się, ale nie w metropoliach

Rok 2026 przyniósł na rynku najmu ciekawą asymetrię. Liczba ogłoszeń rosła głównie w miastach średnich. Największe skoki zanotowały Olsztyn, gdzie liczba ofert zwiększyła się o 62 procent, Kielce z wynikiem 29 procent oraz Bydgoszcz z 21 procentami. W czerwcu z kolei liczba dostępnych mieszkań spadła w większości największych metropolii.

To ma bezpośrednie przełożenie na to, jak wygląda wrzesień w konkretnym mieście. Tam, gdzie podaż odbudowała się przez cały rok, presja sezonowa jest łagodniejsza. W Warszawie czy Krakowie, gdzie ofert ubywało, konkurencja o mieszkanie jest ostra i widoczna już w pierwszym tygodniu września.

Systemową odpowiedzią na to napięcie miały być akademiki prywatne, ale ich skala wciąż jest niewielka wobec potrzeb. Pisaliśmy o tym niedawno, wskazując, że w Polsce może brakować nawet 400 tysięcy miejsc dla studentów. Dopóki ten deficyt się nie zmniejszy, wrzesień będzie wyglądał tak samo.

Jak nie przepłacić na starcie sezonu

Co dalej ze stawkami

Scenariusz bazowy analityków na drugą połowę 2026 roku zakłada stabilizację czynszów, a nie powrót dynamicznych wzrostów. Rynek stał się wrażliwy cenowo, a najemcy szybciej rezygnują z ofert, które odstają od reszty.

Wrzesień tego nie zmieni, bo jest odchyleniem sezonowym, a nie trendem. Warto jednak pamiętać, że stawka wynegocjowana w szczycie sezonu zostaje z najemcą na cały rok akademicki. To jedyny powód, dla którego opłaca się zacząć szukać w sierpniu, a nie pierwszego października.

Dla właścicieli mieszkań wniosek jest odwrotny, ale równie prosty. Wrzesień to najlepszy moment na znalezienie lokatora, tyle że wysoki czynsz podniesie ryzyko rotacji za rok. Rachunek opłacalności takiej strategii rozbieraliśmy na czynniki pierwsze w analizie tego, ile realnie zarabia się dziś na wynajmie mieszkania.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Akademik, pokój czy kawalerka? Wrzesień bezlitośnie weryfikuje studenckie budżety
• W Polsce może brakować 400 tysięcy miejsc dla studentów
• Mieszkanie na wynajem już samo nie zarabia. Rentowność najmu w 2026 roku

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o liczbie ofert i medianie czynszu pochodzą z sierpniowego zestawienia ogłoszeń najmu dla 35 miast, stawki za metr kwadratowy dla poszczególnych miast z odczytu czerwcowego, a informacja o miesiącu zawarcia umowy z badania Centrum AMRON. Poszczególne raporty rynkowe różnią się metodologią i zakresem miast, dlatego wartości między źródłami mogą się różnić. Zdjęcie ilustracyjne: rawpixel, licencja CC0 (domena publiczna).