W Polsce może brakować 400 tysięcy miejsc dla studentów. Prywatne akademiki dopiero rozkręcają skalę

Na przełomie września i października kilkaset tysięcy studentów będzie szukać w Polsce dachu nad głową. Publiczne akademiki zapewnią miejsce mniej więcej co jedenastemu z nich, a w Warszawie i Poznaniu jeszcze rzadziej. Prywatne akademiki, czyli sektor określany skrótem PBSA, oferują dziś około 16,5 tysiąca łóżek i odpowiadają za mniej więcej procent całego zakwaterowania studenckiego. JLL szacuje, że niezaspokojony popyt może sięgać w skali kraju nawet 400 tysięcy miejsc. To jedna z największych luk podażowych na polskim rynku nieruchomości.

Rynek rośnie szybko, ale startuje z bardzo niskiego poziomu

Liczby opisujące rozwój prywatnych akademików wyglądają na pierwszy rzut oka imponująco. Na koniec 2025 roku sektor oferował około 16,5 tysiąca łóżek, a kolejne 7,7 tysiąca miejsc znajdowało się w przygotowaniu lub w realizacji. Tylko w 2025 roku do użytkowania trafiło 3415 nowych miejsc.

Problem w tym, że te wartości nabierają zupełnie innego sensu po zestawieniu z wielkością rynku studenckiego. Według danych przywoływanych przez JLL prywatne akademiki odpowiadają obecnie za około jeden procent zakwaterowania studentów w Polsce. Cały sektor mieści się więc w granicach błędu statystycznego wobec skali potrzeb.

Publiczna część rynku wypada tylko pozornie lepiej. W Polsce funkcjonuje około 115 tysięcy miejsc w akademikach uczelnianych, co pozwala zakwaterować mniej więcej dziewięć procent wszystkich studentów. W dwóch największych ośrodkach akademickich, Warszawie i Poznaniu, wskaźnik spada do siedmiu procent.

Po zsumowaniu obu segmentów okazuje się, że zorganizowana baza noclegowa obsługuje jedną dziesiątą studiujących. Reszta musi radzić sobie na zwykłym rynku najmu, mieszkać w domu rodzinnym albo dojeżdżać. Stąd bierze się szacunek mówiący o niezaspokojonym popycie sięgającym 400 tysięcy łóżek, z czego około 60 tysięcy przypada na samą Warszawę.

Zagraniczni studenci zmieniają reguły gry

Jednym z najważniejszych motorów popytu jest umiędzynarodowienie polskich uczelni. W roku akademickim 2024/2025 studiowało w Polsce 108,6 tysiąca cudzoziemców, którzy stanowili 8,5 procent wszystkich studentów. Największą grupę tworzyli Ukraińcy, których było 47,5 tysiąca. Dalej znaleźli się studenci z Białorusi, 12,2 tysiąca, oraz z Turcji, 5,2 tysiąca. Łącznie polskie uczelnie przyciągnęły osoby ze 179 państw.

Dla rynku nieruchomości ma to bardzo konkretne konsekwencje. Student przyjeżdżający z zagranicy potrzebuje lokum od pierwszego dnia pobytu, często bez możliwości wcześniejszego obejrzenia mieszkania i bez sieci znajomych, którzy pomogliby w poszukiwaniach. Nie ma też zwykle polskiej historii kredytowej ani poręczyciela, czego oczekuje część właścicieli mieszkań.

W efekcie ta grupa znacznie częściej szuka gotowego produktu z jasno określonym kosztem, wyposażeniem i obsługą. Akademik prywatny, w którym czynsz obejmuje media, internet i sprzątanie części wspólnych, a umowę można podpisać zdalnie, odpowiada na tę potrzebę znacznie lepiej niż tradycyjny najem.

Nakłada się na to struktura istniejącej bazy publicznej. Część akademików uczelnianych oferuje przede wszystkim pokoje wieloosobowe, a liczba pokoi jednoosobowych jest ograniczona. Standard, który był akceptowalny dwie dekady temu, dziś odpowiada coraz mniejszej części studentów.

Alternatywa, która też jest zatłoczona

Naturalną alternatywą pozostaje zwykły rynek najmu, ale w największych miastach studenci konkurują o te same mieszkania z pracownikami, młodymi gospodarstwami domowymi i osobami rozpoczynającymi samodzielne życie. Wrzesień co roku pokazuje, jak szybko kurczy się wtedy oferta i jak rosną stawki.

Wybór między akademikiem, pokojem w mieszkaniu współdzielonym a samodzielną kawalerką to dziś przede wszystkim rachunek ekonomiczny, a różnice bywają znaczne w zależności od miasta. Rozpisaliśmy je szczegółowo w poradniku o tym, ile realnie kosztuje wynajem dla studenta w 2026 roku.

Warto zauważyć, że rozwój prywatnych akademików wpisuje się w szerszy trend profesjonalizacji najmu w Polsce. Ta sama logika, czyli jeden właściciel, jeden standard i przewidywalna umowa, napędza też sektor mieszkań na wynajem instytucjonalny. Opisywaliśmy niedawno, jak wygląda to w praktyce na przykładzie inwestycji PRS z 620 mieszkaniami we Wrocławiu, z których ani jedno nie trafi na sprzedaż.

Zestawienie redakcyjne na podstawie danych JLL oraz publicznie dostępnych informacji o rynku najmu. Skala rynku pokoi i kawalerek nie jest przedmiotem odrębnej statystyki.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 17.08.2026Ile kosztuje tona ziemi ogrodowej? Ceny 2026, przelicznik m³ i transport

Dlaczego inwestorzy patrzą na Polskę

Najmocniejszym argumentem za rozwojem sektora jest wykorzystanie istniejących obiektów. Według JLL obłożenie profesjonalnie zarządzanych prywatnych akademików w największych miastach akademickich przekracza 96 procent. To poziom, o jakim większość segmentów nieruchomości komercyjnych może tylko marzyć.

Na polskim rynku działają już między innymi Xior, Student Depot, SHED i StudentSpace. Rosnąca aktywność operatorów pokazuje, że PBSA przestaje być produktem niszowym, obecnym w pojedynczych projektach. Przykładem tempa rozwoju jest choćby drugi akademik StudentSpace na warszawskim Mokotowie, który ma dostarczyć blisko 600 miejsc.

Krystyna Pietruszyńska, Director w dziale Living Investments w JLL, zwraca uwagę, że skala nierównowagi zaczyna przesądzać o kierunku inwestycji. W jej ocenie rozwój prywatnych akademików w Warszawie, Krakowie czy Poznaniu przestaje być opcją, a staje się koniecznością, bo inwestorzy widzą w tym segmencie zarówno odporność operacyjną, jak i długoterminowy potencjał wzrostu.

Skalę potencjału dobrze pokazuje porównanie międzynarodowe. W Polsce prywatne akademiki odpowiadają za około procent zakwaterowania studentów. W Wielkiej Brytanii jest to piętnaście procent, a w Hiszpanii, Niemczech i Holandii od trzech do sześciu procent. Jeszcze większa różnica pojawia się przy zestawieniu liczby łóżek PBSA z liczbą studentów zagranicznych. W Polsce wskaźnik wynosi około piętnastu procent, w Wielkiej Brytanii sięga sześćdziesięciu, a w Hiszpanii aż siedemdziesięciu ośmiu.

Do 2030 roku przybędzie kilka tysięcy miejsc. To wciąż za mało

Prognoza JLL zakłada, że w 2030 roku prywatne akademiki w Polsce mogą oferować około 24 tysięcy łóżek. Oznaczałoby to wzrost o mniej więcej połowę względem obecnego zasobu, czyli tempo naprawdę wysokie jak na rynek nieruchomości.

Trzeba jednak zestawić tę liczbę z punktem wyjścia. Nawet realizacja całej prognozowanej podaży podniosłaby udział sektora z jednego do może dwóch procent zakwaterowania studenckiego. Wobec szacowanej luki rzędu 400 tysięcy łóżek jest to zaledwie kilka procent potrzeb. Innymi słowy, rynek przez długi czas pozostanie daleki od nasycenia.

Nie oznacza to jednak, że każdy nowy akademik automatycznie okaże się sukcesem. Znaczenie mają lokalizacja względem uczelni i transportu publicznego, wysokość czynszów, standard pokoi oraz struktura oferty. Wraz ze wzrostem podaży rosnąć będzie także konkurencja między operatorami, a obłożenie na poziomie 96 procent nie jest dane raz na zawsze.

Dla rodziców i studentów wniosek jest dość praktyczny. W najbliższych latach nie należy liczyć na to, że problem rozwiąże się sam wraz z nową podażą. Część rodzin już dziś wybiera inne rozwiązanie i traktuje mieszkanie w mieście akademickim jako inwestycję na kilka lat, zamiast przez pięć lat płacić za akademik lub pokój.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Co oznacza skrót PBSA?

PBSA to Purpose-Built Student Accommodation, czyli obiekty budowane od podstaw z myślą o zakwaterowaniu studentów. W Polsce określa się je najczęściej mianem prywatnych akademików. Różnią się od zwykłych mieszkań na wynajem tym, że mają profesjonalnego operatora, jednolity standard i czynsz obejmujący media oraz obsługę.

Ile miejsc dla studentów brakuje w Polsce?

Według szacunków JLL niezaspokojony popyt może sięgać w skali kraju nawet 400 tysięcy łóżek. W samej Warszawie luka jest oceniana na około 60 tysięcy miejsc. Są to szacunki obejmujące wszystkie formy zorganizowanego zakwaterowania studenckiego.

Ile jest miejsc w prywatnych akademikach?

Na koniec 2025 roku sektor oferował około 16,5 tysiąca łóżek, a kolejne 7,7 tysiąca miejsc znajdowało się na etapie przygotowania lub realizacji. W samym 2025 roku oddano do użytku 3415 nowych miejsc.

Ilu cudzoziemców studiuje w Polsce?

W roku akademickim 2024/2025 na polskich uczelniach studiowało 108,6 tysiąca cudzoziemców, co odpowiadało 8,5 procent wszystkich studentów. Najliczniejszą grupą byli Ukraińcy, których było 47,5 tysiąca, przed studentami z Białorusi i Turcji.

Czy sytuacja poprawi się w najbliższych latach?

Częściowo. Prognoza JLL zakłada wzrost zasobu prywatnych akademików do około 24 tysięcy łóżek w 2030 roku. Nawet realizacja całej tej podaży nie zamknie jednak luki, bo skala potrzeb jest wielokrotnie większa niż planowany przyrost miejsc.

Kto działa na polskim rynku prywatnych akademików?

Wśród operatorów obecnych w Polsce wymienia się między innymi Xior, Student Depot, SHED oraz StudentSpace. Rynek jest wciąż w fazie budowania skali, a nowa podaż koncentruje się przede wszystkim w największych ośrodkach akademickich.

Powiązane artykuły:

• Akademik, pokój czy kawalerka? Wrzesień bezlitośnie weryfikuje studenckie budżety
• Mieszkanie zamiast akademika. Rodzice studentów liczą i coraz częściej kupują
• 620 mieszkań we Wrocławiu i ani jednego na sprzedaż. Tak działa mieszkanie w abonamencie

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o rynku prywatnych akademików pochodzą z analiz JLL, a statystyki dotyczące studentów zagranicznych odnoszą się do roku akademickiego 2024/2025. Szacunki niezaspokojonego popytu są wartościami przybliżonymi i zależą od przyjętej metodologii. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).