To właściciele mieszkań chcą więcej regulacji, nie najemcy. Zaskakujące wyniki badania rynku najmu

W debacie o rynku najmu utarło się przekonanie, że to najemcy wołają o ochronę, a właściciele mieszkań bronią status quo. Najnowsze badanie Instytutu Rynku Najmu wywraca ten obraz do góry nogami. Aż 64,6 procent wynajmujących uważa, że przepisów regulujących rynek powinno być więcej, podczas gdy wśród najemców ten odsetek wynosi 41,9 procent. Obie strony łączy za to jedno: zmęczenie chaosem prawnym, w którym zwykła umowa najmu potrafi podlegać kilku różnym reżimom naraz. Sprawdzamy, co jeszcze pokazuje badanie i czego naprawdę boją się właściciele mieszkań.

Mit obrońców status quo upada

Wyniki badania przeprowadzonego przez Instytut Rynku Najmu zaskakują już na poziomie podstawowej deklaracji. To nie najemcy, ale właściciele mieszkań częściej domagają się nowych przepisów. Za większą liczbą regulacji opowiada się 64,6 procent wynajmujących, a przeciw jest zaledwie 12,2 procent. Po stronie najemców zwolennicy nowych przepisów (41,9 procent) także przeważają nad zwolennikami deregulacji (16 procent), ale entuzjazm jest wyraźnie mniejszy, a duża grupa nie ma zdania.

Skąd ta różnica? Właściciele częściej stykają się z prawem najmu w praktyce: podpisują umowy, rozliczają podatki, dochodzą należności. To oni odczuwają, że system jest nieprzewidywalny. Najemcy z kolei rzadziej wchodzą w spory prawne, a ich codzienne problemy dotyczą raczej wysokości czynszów i kosztów utrzymania, o których pisaliśmy, analizując jak rynek najmu zaczął się równoważyć po latach dyktatu wynajmujących.

Jeden rynek, kilka systemów prawnych

Autorzy raportu wskazują na źródło frustracji obu stron: polski rynek najmu nie działa w ramach jednego, spójnego systemu. Zasady wynikają jednocześnie z Kodeksu cywilnego, ustawy o ochronie praw lokatorów oraz odrębnych przepisów o najmie komunalnym, TBS czy SIM. Do tego dochodzą trzy różne modele umów: najem zwykły, okazjonalny i instytucjonalny, które różnią się zasadami wypowiedzenia, zakresem odpowiedzialności i wymogami formalnymi.

W efekcie właściciel i najemca często poruszają się między kilkoma reżimami prawnymi naraz, a skutki podpisanej umowy bywają trudne do przewidzenia nawet dla prawników. Trudno się dziwić, że obie strony wolą jasne reguły od kolejnych doraźnych łatek.

Wyniki badania Instytutu Rynku Najmu (CAWI, 1500 respondentów: 1000 najemców i 500 wynajmujących). Opracowanie własne.

Każdy czuje się słabszą stroną

Najciekawszy jest chyba rozjazd w ocenie równowagi sił. Aż 52,6 procent wynajmujących uważa, że to najemca ma silniejszą pozycję, a przeciwnego zdania jest 22,4 procent. Jednocześnie ponad połowa właścicieli ocenia dostępne narzędzia ochrony jako niewystarczające. Wśród najemców takie poczucie ma 28,2 procent badanych, a aż 38,6 procent nie potrafi tego ocenić.

Ten obraz dobrze oddaje paradoks polskiego najmu: obie strony czują się niepewnie, tylko z różnych powodów. Właściciel boi się lokatora, którego nie da się skłonić do płacenia ani wyprowadzki. Najemca boi się podwyżki, wypowiedzenia i tego, że mieszka w cudzym mieszkaniu bez długoterminowej perspektywy. To między innymi dlatego pokolenie Z inaczej podchodzi do najmu niż starsi, traktując go jako świadomy wybór, ale oczekując zachodnich standardów.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.08.2026Popyt na mieszkania wrócił, ceny ruszyły w górę. Deweloperzy odpowiadają falą nowych budów

Czego boją się właściciele, a co dzieje się naprawdę

Badanie precyzyjnie rozdziela obawy od faktów. Negatywne doświadczenia z najemcami zadeklarowało 38,6 procent właścicieli. W tej grupie najczęstszym problemem były brak płatności lub opóźnienia w czynszu, wskazane przez 64,8 procent badanych, oraz zniszczenie mieszkania, na które wskazało 54,4 procent.

Jednocześnie widać ogromną różnicę między strachem a rzeczywistością. Wśród właścicieli ze złymi doświadczeniami aż 95,4 procent obawia się konieczności przeprowadzenia eksmisji. Faktycznie zmierzyło się z nią 14 procent tej grupy, czyli 5,4 procent wszystkich wynajmujących. Strach przed lokatorem, którego nie można usunąć, jest więc wielokrotnie większy niż skala samego zjawiska. To emocja, która realnie kształtuje rynek: podnosi wymagania wobec najemców, każe żądać wyższych kaucji i skłania część właścicieli do trzymania mieszkań pustych.

Rynek chce przewidywalności, nie stosu nowych przepisów

Autorzy raportu podkreślają, że uczestnicy rynku wcale nie oczekują po prostu większej liczby paragrafów. Kluczowe są spójność, przejrzystość i możliwość przewidzenia skutków zawieranej umowy. Instytut Rynku Najmu wskazuje na potrzebę ram, które ułatwią stosowanie standaryzowanych umów i ograniczą niepewność po obu stronach. Jesienią 2026 roku Instytut zapowiada osobny raport o regulacjach rynku najmu z rekomendacjami opartymi na danych.

Uporządkowanie zasad mogłoby ograniczyć liczbę sporów i obniżyć premię za ryzyko, którą dziś płacą wszyscy: właściciele w postaci pustostanów i kosztów obsługi prawnej, najemcy w postaci wyższych stawek i kaucji. A stawki wciąż są wysokie na tyle, że dla wielu osób granica opłacalności się przesunęła. Porównywaliśmy to niedawno w analizie kredyt czy najem w 2026 roku, z której wynika, że rata potrafi być już niższa od czynszu nawet o kilkaset złotych.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Kto przeprowadził badanie rynku najmu?

Badanie zrealizował Instytut Rynku Najmu metodą CAWI na próbie 1500 respondentów, w tym 1000 najemców i 500 wynajmujących. Wśród najemców 16 procent stanowili obcokrajowcy. To jedna z pierwszych prób równoległego zbadania nastrojów obu stron rynku.

Czy właściciele mieszkań naprawdę chcą więcej regulacji?

Tak. Za większą liczbą przepisów regulujących rynek najmu opowiedziało się 64,6 procent właścicieli, a przeciw było 12,2 procent. Właścicielom nie chodzi jednak o dowolne przepisy, lecz o spójne i przewidywalne zasady, w tym skuteczniejsze narzędzia ochrony przed nieuczciwymi najemcami.

Jakie problemy najczęściej zgłaszają wynajmujący?

Wśród właścicieli, którzy mieli złe doświadczenia z najemcami, 64,8 procent wskazało brak płatności lub opóźnienia w czynszu, a 54,4 procent zniszczenie mieszkania. Negatywne doświadczenia zadeklarowało łącznie 38,6 procent badanych właścicieli.

Czy eksmisje są w Polsce częste?

Nie. Choć obawia się ich 95,4 procent właścicieli ze złymi doświadczeniami, faktycznie przez eksmisję przeszło 14 procent tej grupy, czyli około 5,4 procent wszystkich wynajmujących. Skala obaw znacząco przewyższa skalę realnego problemu.

Powiązane artykuły:

• Rynek najmu się równoważy. Najemcy zyskali kartę przetargową, ale stawki nie odpuszczają
• Pokolenie Z wywraca rynek mieszkań. Młodzi nie kupują, tylko wynajmują
• Kredyt czy najem w 2026 roku? Rata bywa już niższa od czynszu nawet o kilkaset złotych

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą jest badanie Instytutu Rynku Najmu omówione w serwisie PropertyNews.pl. Zdjęcie: Panek, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.