Po udanym starcie roku rynek mieszkań wyraźnie przyhamował, ale eksperci nie mają wątpliwości, że to przystanek, a nie koniec drogi. Sprawdzamy, kiedy wróci ożywienie, o ile mogą wzrosnąć ceny i co to oznacza dla osób planujących zakup mieszkania w 2026 roku.

Rynek mieszkań przez kilka miesięcy stał w miejscu, ale nowe prognozy studzą ten spokój. Sprawdzamy, dlaczego obniżki stóp, niska podaż i deficyt mieszkań mogą znów rozgrzać ceny w drugiej połowie 2026 i w 2027 roku. Po miesiącach stabilizacji część analityków znów mówi o presji na wzrost cen mieszkań. Przez ostatnie kilka miesięcy rynek mieszkań w Polsce wyglądał na uspokojony. Ceny przestały galopować, na rynku wtórnym pojawiła się nawet korekta, a kupujący odzyskali odrobinę oddechu i pola do negocjacji. Coraz więcej ekspertów ostrzega jednak, że ten spokój może być tylko chwilową przerwą, a nie nowym stanem rynku. W tle czają się bowiem obniżki stóp procentowych, strukturalny niedobór mieszkań i rosnące koszty budowy. Sprawdzamy, co realnie zapowiadają prognozy na drugą połowę 2026 i na 2027 rok. Skąd bierze się dzisiejszy spokój Obraz rynku z pierwszej połowy 2026 roku był wyjątkowo stonowany jak na polskie warunki. Z danych Narodowego Banku Polskiego za pierwszy kwartał wynika, że ceny transakcyjne przestały rosnąć, a w wielu miastach wręcz drgnęły w dół. To rzadkość po ponad dekadzie nieprzerwanych podwyżek. Najmocniej korekta była widoczna na rynku wtórnym, gdzie mieszkania w największych miastach po raz pierwszy od dwunastu lat potrafiły być średnio tańsze niż rok wcześniej. Pisaliśmy o tym szerzej w analizie tego, jak rynek wtórny staniał pierwszy raz od dwunastu lat. Za tym spokojem stały dwie rzeczy. Po pierwsze, wysokie raty kredytów przez długi czas trzymały część popytu w szachu. Po drugie, deweloperzy weszli w ten rok z rekordowo dużą ofertą gotowych i budowanych lokali, a nadmiar mieszkań na półce zawsze ogranicza pole do gwałtownych podwyżek. Efekt był taki, że rynek zamiast pędzić, zaczął się wręcz przekomarzać z kupującymi o cenę. Dlaczego ten spokój może się szybko skończyć Problem w tym, że najważniejszy hamulec popytu, czyli koszt kredytu, właśnie zwalnia. Rada Polityki Pieniężnej sprowadziła stopę referencyjną NBP do 3,75 procent, a rynek zakłada, że w dłuższym horyzoncie może ona jeszcze zejść w okolice 3,25 do 3,5 procent. Każda obniżka działa jak zastrzyk energii dla popytu, bo podnosi zdolność kredytową. Szacuje się, że spadek stóp o jeden punkt procentowy zwiększa maksymalną kwotę kredytu przeciętnego gospodarstwa domowego średnio o około 8 procent. Więcej dostępnego kredytu to więcej chętnych, którzy realnie mogą wejść na rynek. Do tego dochodzi strona podażowa, która wcale nie wygląda różowo. Polsce wciąż brakuje ponad miliona mieszkań, żeby dogonić europejską średnią nasycenia. Koszty budowy przez ostatnią dekadę wzrosły o blisko 60 procent, a grunty w dużych miastach drożeją i kurczą się. To wszystko sprawia, że nowa podaż nie jest w stanie pojawić się szybko i tanio. Jeśli więc popyt odbije szybciej niż budowa nowych osiedli, presja na ceny wróci niemal automatycznie. Sygnałem, że popyt potrafi drgnąć z miesiąca na miesiąc, było odbicie sprzedaży, gdy popyt wyraźnie odżył w czerwcu i deweloperzy sprzedali ponad 4,5 tysiąca lokali. Ile realnie mogą wzrosnąć ceny Prognozy rozjeżdżają się mocniej niż zwykle, bo wiele zależy od tempa obniżek stóp. Scenariusz konserwatywny zakłada, że ceny mieszkań urosną w skali roku o 3 do 4 procent, czyli mniej więcej w tempie inflacji. Analitycy Credit Agricole wskazują na wzrosty rzędu 5 procent w największych miastach. Najbardziej odważne prognozy mówią nawet o 10 procentach rocznie w latach 2026 i 2027, ale tylko przy założeniu, że stopy spadają szybko, a podaż nie nadąża za odbudowującym się popytem. Warto zestawić te liczby z tym, co eksperci przewidywali dla całego 2026 roku, żeby zobaczyć, jak szybko narracja przesuwa się od stabilizacji z powrotem w stronę wzrostów. Trzeba jednak uczciwie dodać jedno zastrzeżenie. Część ekonomistów studzi nadzieje na szybkie i głębokie cięcia stóp. Z komunikatów Rady Polityki Pieniężnej wynika, że kolejna realna obniżka może wejść w grę dopiero w 2027 roku. Jeśli tak się stanie, druga połowa 2026 roku będzie raczej powolnym rozpędzaniem się rynku niż gwałtownym skokiem cen. Rynek dwóch prędkości Największym uproszczeniem byłoby mówienie o jednej cenie mieszkania dla całej Polski. Rynek coraz wyraźniej dzieli się na osobne światy. W Warszawie, Krakowie i Trójmieście popyt jest silny i strukturalnie przewyższa podaż, więc to tam presja na wzrost cen wróci najszybciej. W Trójmieście średnia cena nowego mieszkania od dewelopera już przekroczyła symboliczny milion złotych. W mniejszych miastach obraz bywa odwrotny, bo lokalny popyt jest płytszy, a rosnąca oferta potrafi trzymać ceny w miejscu przez długie miesiące. Ta sama prognoza może więc oznaczać co innego dla kupującego w stolicy i co innego dla kogoś, kto szuka mieszkania w mieście powiatowym. Co to znaczy dla kupujących i sprzedających Dla osoby, która planuje zakup na kredyt i ma stabilną sytuację, obecne miesiące mogą być korzystnym oknem. Ceny są wyhamowane, oferta szeroka, a rat nie podbija jeszcze tłum nowych kredytobiorców. Im niżej zejdą stopy, tym większa szansa, że ten tłum się pojawi i odbierze kupującym dzisiejszą przewagę negocjacyjną. Z drugiej strony pośpiech napędzany strachem przed drożyzną rzadko bywa dobrym doradcą, więc zdolność kredytową i realny budżet warto policzyć na zimno, a nie pod presją nagłówków. Dla sprzedających wniosek jest lustrzany. Jeśli prognozy o powrocie wzrostów się sprawdzą, presja na szybką sprzedaż zelżeje, bo czas znów zacznie pracować na korzyść właściciela. Nikt jednak nie zagwarantuje, że kolejne obniżki stóp przyjdą dokładnie wtedy, kiedy będą najbardziej potrzebne. Podsumowanie Dzisiejszy spokój na rynku mieszkań jest realny, ale krucho osadzony. Opiera się głównie na wysokim koszcie kredytu, a ten właśnie zaczyna spadać. Przy niskiej podaży, deficycie mieszkań i drogiej budowie wystarczy, że popyt odbije mocniej, a presja na wzrost cen wróci. Najbardziej prawdopodobny scenariusz to nie gwałtowny skok, lecz stopniowe rozgrzewanie rynku w drugiej połowie 2026 roku i wyraźniejsze wzrosty w 2027, przede wszystkim w największych miastach. Cisza na rynku bywa zapowiedzią ruchu, a nie jego końcem. Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Przytoczone prognozy i dane rynkowe (stan na lipiec 2026) mają charakter orientacyjny i mogą się różnić w zależności od źródła oraz rozwoju sytuacji gospodarczej.