Ożywienie na rynku mieszkań wróci. Eksperci wskazują termin

Pierwsza połowa 2026 roku na rynku mieszkań przypominała jazdę na przemian z gazem i hamulcem. Po bardzo dobrym początku roku popyt wyraźnie wyhamował, deweloperzy sprzedali mniej lokali i ostrożniej wprowadzali nowe projekty. Wielu kupujących odczytało to jako sygnał, że gorączka wreszcie opadła. Problem w tym, że eksperci patrzą na te same dane zupełnie inaczej i coraz głośniej mówią, że obecny spokój to raczej przerwa niż koniec wzrostów. W tym tekście sprawdzamy, kiedy według prognoz wróci ożywienie na rynku mieszkań i co je uruchomi.

Co dokładnie przyhamowało na rynku mieszkań

Najpierw twarde liczby. W drugim kwartale 2026 roku deweloperzy w największych miastach sprzedali około 11,9 tysiąca mieszkań. To wynik o mniej więcej 20 procent słabszy niż w pierwszych trzech miesiącach roku, choć wciąż nieco lepszy niż rok wcześniej. Do tego doszła świadoma powściągliwość firm, które część premier przesunęły na drugą połowę roku, żeby nie zalać rynku ofertami naraz i lepiej dopasować podaż do realnego zainteresowania.

Efekt jest taki, że ceny w większości dużych miast stanęły w miejscu, a klienci dostali kilka spokojniejszych miesięcy na decyzję. To komfortowa sytuacja, ale niekoniecznie trwała. Więcej o tym, dlaczego ten spokój na rynku mieszkań może się szybko skończyć, pisaliśmy w osobnej analizie.

Kiedy wróci ożywienie. Eksperci wskazują termin

Tu zaczyna się najciekawsze, bo prognozy zaskakująco się zbiegają. Jan Dziekoński, główny ekonomista RynekPierwotny.pl, spodziewa się wyraźniejszego ożywienia dopiero późną jesienią 2026 roku, przy czym raczej w skali znanej ze stycznia i lutego niż w postaci gwałtownych skoków z wiosny. Z kolei Zbigniew Juroszek, prezes Atalu, zakłada stabilny rynek i mocniejsze odbicie popytu narastające od drugiego kwartału. Innymi słowy, scenariusz bazowy zakłada spokojne wakacje i stopniowe rozpędzanie się rynku w drugiej połowie roku.

Ważne zastrzeżenie dotyczy stóp procentowych. Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75 procent i według sygnałów Rady Polityki Pieniężnej najprawdopodobniej utrzyma się na tym poziomie do końca 2026 roku, a na kolejną obniżkę trzeba będzie poczekać zapewne do 2027 roku. Ożywienie ma więc wynikać nie z nowych cięć, lecz z tego, że rynek dopiero teraz w pełni trawi wcześniejsze obniżki.

Co napędzi popyt na mieszkania

Motorów jest kilka i działają jednocześnie. Po pierwsze, tańszy kredyt. Marcowa obniżka stóp już podniosła zdolność kredytową przeciętnego gospodarstwa domowego średnio o około 8 procent, a to wprost przekłada się na budżet zakupowy. Jak dokładnie działa ten mechanizm, rozłożyliśmy na liczby w tekście o tym, ile realnie zyskujesz dzięki obniżkom stóp procentowych na racie i zdolności kredytowej.

Po drugie, rosnące wynagrodzenia, które systematycznie poprawiają dostępność mieszkań mierzoną liczbą metrów za pensję. Po trzecie, ograniczona i ostrożnie dawkowana podaż. Kiedy popyt wraca, a nowych mieszkań na rynku nie przybywa w tym samym tempie, szybko pojawia się presja na wzrost cen. To właśnie ta kombinacja niskiej podaży i budzącego się popytu każe analitykom zakładać, że spokój nie potrwa długo.

Ceny mieszkań. O ile mogą wzrosnąć

Większość prognoz na 2026 rok mieści się w przedziale kilku procent, z wyraźnie mocniejszą drugą połową roku. Poniżej zebraliśmy najczęściej powtarzane scenariusze.

Do tego dochodzą prognozy sprzedaży. Eksperci JLL i analitycy Otodom spodziewają się, że sprzedaż mieszkań w segmencie deweloperskim wzrośnie w 2026 roku o kilkanaście procent, mniej więcej o 10 do 15 procent rok do roku, a ceny będą podążać w okolicach tempa inflacji. To obraz rynku, który nie eksploduje, ale konsekwentnie idzie w górę.

Nie każde miasto ruszy tak samo

Ożywienie nie rozłoży się równomiernie po kraju. Inaczej zachowają się Warszawa, Kraków czy Trójmiasto, gdzie popyt jest silny i strukturalnie przewyższa podaż, a inaczej mniejsze miasta, w których wzrosty mogą być symboliczne albo zatrzymać się zupełnie. Dla kupujących to ważna wskazówka. W najgorętszych lokalizacjach okno spokojnych cen zamknie się najszybciej, a w mniejszych ośrodkach presja na podwyżki będzie znacznie słabsza.

Co to znaczy dla kupujących mieszkanie

Wniosek jest dość praktyczny. Jeśli planujesz zakup i masz uporządkowane finanse, obecne miesiące mogą być korzystnym oknem, zanim ożywienie na dobre przyciągnie na rynek konkurencję. Warto ten czas wykorzystać na spokojne policzenie budżetu, porównanie ofert i przemyślenie, czy w Twojej sytuacji lepszy będzie rynek pierwotny czy wtórny. Kiedy popyt wróci z pełną siłą, presja czasu i rosnące ceny utrudnią chłodne decyzje.

Podsumowanie

Dzisiejszy spokój na rynku mieszkań to według ekspertów przystanek, a nie koniec drogi. Scenariusz bazowy zakłada wyraźniejsze ożywienie w drugiej połowie 2026 roku, najsilniejsze późną jesienią, napędzane tańszym kredytem, rosnącymi pensjami i ograniczoną podażą. Ceny mają rosnąć umiarkowanie, o kilka procent w skali roku, ale najmocniej w największych miastach. Dla dobrze przygotowanego kupującego to sygnał, żeby nie zwlekać w nieskończoność, bo najwięcej zyskuje ten, kto działa, zanim ożywienie rozgrzeje popyt.

Zdjęcie: Pexels