Czytasz: Spokój na rynku mieszkań może się skończyć. Co szykuje druga połowa 2026 i 2027 rok
- 01
Spokój na rynku mieszkań może się skończyć. Co szykuje druga połowa 2026 i 2027 rok
Spokój na rynku mieszkań może się skończyć. Co szykuje druga połowa 2026 i 2027 rok
O tym, jak będzie wyglądał rynek mieszkań 2027, przesądzają decyzje podejmowane już dziś. Stopa referencyjna NBP stoi na 3,75% od 5 marca 2026 r., a liczba rozpoczętych budów w okresie od stycznia do lutego 2026 r. spadła o 21,8% rok do roku. Sprawdzamy, co może wybić rynek ze stabilizacji i które daty trzeba mieć w kalendarzu.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Kalendarz prawny jest pewny: 31 sierpnia 2026 r. mija termin uchwalenia planów ogólnych gmin, a 20 września 2026 r. wchodzą nowe warunki techniczne.
- Stopy procentowe stoją od kwietnia 2026 r. Mediana prognoz 18 ośrodków analitycznych z maja 2026 r. wskazuje 3,75% na koniec roku.
- Budowy rozpoczęte spadły o 21,8% rok do roku, a pozwolenia zostały na poziomie sprzed roku (+0,1%). Skutek w podaży zobaczymy dopiero za dwa lata.
- W Warszawie 3 344 gotowe niesprzedane mieszkania to 20,5% całej oferty (CBRE i Tabelaofert.pl, II kw. 2026 r.).
- Trzy możliwe scenariusze na 2027 r.: stabilizacja, odbicie po obniżkach stóp albo korekta wywołana zapasem gotowych lokali.
Co jest pewne, a co jest tylko prognozą
Prognozy cenowe na 2027 r. opierają się na założeniach. Kalendarz prawny nie. Kilka terminów wpisanych do przepisów zadziała niezależnie od tego, jak zachowa się popyt, i to od nich warto zacząć. Dopiero na tym tle ma sens mówienie o scenariuszach.
Druga grupa czynników jest niepewna z definicji. Należą do niej ścieżka stóp procentowych, tempo sprzedaży mieszkań i reakcja deweloperów na rosnący zapas gotowych lokali. W tym tekście rozdzielamy jedno od drugiego, zamiast podawać jedną liczbę na koniec 2027 r.
Stopy procentowe: jedyny czynnik, który działa od razu
Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% i obowiązuje od 5 marca 2026 r. Na posiedzeniu 3 i 4 marca 2026 r. Rada Polityki Pieniężnej obniżyła ją o 25 punktów bazowych z 4,00%. Od kwietnia 2026 r. RPP utrzymuje stopy bez zmian. Pozostałe poziomy: lombardowa 4,25%, depozytowa 3,25%, redyskontowa weksli 3,80%, dyskontowa 3,85%.
Rynek pieniężny wycenia to samo. WIBOR 3M wynosi 3,83%, a WIBOR 6M 3,84% (stan na 5 sierpnia 2026 r.). POLSTR, wskaźnik mający zastąpić WIBOR, to 3,40% (4 sierpnia 2026 r.). Dopóki te wskaźniki stoją, raty kredytów o zmiennym oprocentowaniu również stoją.
Konsensus 18 ośrodków analitycznych z maja 2026 r. wskazuje medianę 3,75% na koniec 2026 r., czyli brak kolejnego ruchu w tym roku. Prezes NBP nie wykluczył jednak obniżki po wakacjach o 25 punktów bazowych, a pojedynczy analitycy dopuszczają 3,50% w 2027 r. To jedyna pozycja z całej listy, która przekłada się na zdolność kredytową w ciągu tygodni, a nie lat.
ODPOWIEDŹ W SKRÓCIE
Stopa referencyjna NBP wynosi 3,75% i nie zmieniła się od 5 marca 2026 r. Mediana prognoz 18 ośrodków analitycznych z maja 2026 r. wskazuje ten sam poziom na koniec roku. Obniżka do 3,50% pojawia się dopiero w pojedynczych scenariuszach na 2027 r.
Podaż: budowy hamują mocniej, niż widać po oddaniach
Dane za okres od stycznia do lutego 2026 r. rozjeżdżają się w trzech kierunkach. Oddano 29 300 mieszkań, o 3,7% mniej rok do roku. Wydano 40 300 pozwoleń, praktycznie tyle samo co rok wcześniej (+0,1%). Rozpoczęto natomiast tylko 26 400 budów, o 21,8% mniej.
PODAŻ MIESZKAŃ, STYCZEŃ DO LUTEGO 2026
Dane GUS za okres od stycznia do lutego 2026 r. Udział procentowy liczony do liczby wydanych pozwoleń.
Te trzy liczby opisują trzy różne momenty w czasie. Oddania to efekt decyzji sprzed dwóch lub trzech lat. Pozwolenia mówią o gotowości do budowy, ale nie zobowiązują do niczego. Rozpoczęte budowy to jedyny wskaźnik pokazujący, co dzieje się teraz, i akurat on spadł najmocniej. Deweloper z ważnym pozwoleniem może czekać z wbiciem łopaty tak długo, jak pozwala mu na to bilans.
Konsekwencja jest prosta. Nawet gdyby popyt w 2027 r. wyraźnie odbił, nowa podaż nie pojawi się od razu. Mieszkania, które trafią na rynek w 2028 r., zaczynają powstawać właśnie teraz.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 06.10.202645 tysięcy mieszkań wciąż czeka na właściciela. Bonifikata sięga 95 procentNowe warunki techniczne podnoszą koszt od 20 września
Od 20 września 2026 r. obowiązuje nowe rozporządzenie o warunkach technicznych, potocznie nazywane WT2026 (projekt RCL 12398903). Zastępuje ono przepisy z 12 kwietnia 2002 r. Zmiany dotyczą przede wszystkim dostępności architektonicznej oraz ogrodzeń, a nie energetyki budynku.
Kluczowy jest ten ostatni punkt. Przepis przejściowy § 388 premiuje tych, którzy zdążą złożyć wniosek przed terminem, więc typową reakcją branży jest spiętrzenie dokumentów tuż przed 20 września 2026 r. Efektem może być sztuczny skok statystyki pozwoleń latem 2026 r. i jej osłabienie w kolejnych kwartałach. Przy czytaniu danych GUS z końca roku warto o tym pamiętać.
Osobno działa termin 31 sierpnia 2026 r., czyli data uchwalenia planów ogólnych gmin, wynikająca z ustawy z 30 kwietnia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 781). Gmina, która planu nie uchwali, nie wyda nowej decyzji o warunkach zabudowy ani nie przyjmie nowego planu miejscowego. Dla rynku gruntów pod zabudowę w 2027 r. to najpoważniejsze pojedyncze ryzyko z całej listy, bo działa na samym początku procesu inwestycyjnego.
Luka podażowa: rekordowa oferta dziś, pytanie o 2028 rok
Na koniec kwietnia 2026 r. oferta deweloperów na siedmiu największych rynkach wynosiła 59,2 tys. mieszkań, a od stycznia do kwietnia 2026 r. wprowadzono do sprzedaży 13,1 tys. lokali. W Warszawie w II kw. 2026 r. oferta sięgnęła 16 345 mieszkań, o 7,1% więcej kwartał do kwartału, przy sprzedaży 3 840 lokali, o 9,4% niższej rok do roku. Gotowych i niesprzedanych mieszkań było 3 344, czyli 20,5% oferty.
Dane: Otodom Analytics (koniec kwietnia 2026 r.) oraz CBRE i Tabelaofert.pl (II kw. 2026 r.).
To układ korzystny dla kupującego, ale wyłącznie na krótką metę. Zapas gotowych lokali powstał z inwestycji uruchomionych wcześniej, a nowych startów jest coraz mniej. Rynek pracuje więc na zapasie, którego nie odtwarza w tym samym tempie.
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL
Przy warszawskiej sprzedaży 3 840 mieszkań na kwartał oferta 16 345 lokali odpowiada około 4,3 kwartału sprzedaży, czyli nieco ponad rokowi. Wyliczenie własne na podstawie danych CBRE i Tabelaofert.pl za II kw. 2026 r., przy założeniu niezmiennego tempa sprzedaży.
Trzy scenariusze na 2027 rok
Żaden z nich nie jest prognozą ceny. Każdy ma natomiast warunek, który musiałby się spełnić, żeby scenariusz się zrealizował. To pozwala sprawdzać je na bieżąco, zamiast czekać na koniec roku.
W kalendarzu czeka jeszcze jedna pozycja kosztowa. Od 31 grudnia 2029 r. obowiązkowa staje się instalacja solarna, a od 1 stycznia 2030 r. wskaźnik EP spada do 63 kWh/(m²·rok) i pojawia się wymóg bezemisyjnego źródła ciepła. To już poza horyzontem 2027 r., ale deweloperzy planujący wieloetapowe inwestycje liczą ten koszt dziś, przy zakupie gruntu.
Najczęstsze pytania
Czy w 2027 roku ceny mieszkań spadną?
Nie da się tego przesądzić i nikt uczciwie nie poda tu jednej liczby. Rynek wchodzi w 2027 r. z dwiema siłami działającymi w przeciwnych kierunkach. Z jednej strony zapas gotowych niesprzedanych mieszkań, w Warszawie 3 344 lokale, czyli 20,5% oferty. Z drugiej najniższa od lat liczba rozpoczętych budów, 26 400 w okresie od stycznia do lutego 2026 r., o 21,8% mniej rok do roku.
Kiedy RPP obniży stopy procentowe?
Stopa referencyjna wynosi 3,75% od 5 marca 2026 r. i od kwietnia pozostaje bez zmian. Mediana prognoz 18 ośrodków analitycznych z maja 2026 r. wskazuje 3,75% na koniec 2026 r. Prezes NBP nie wykluczył obniżki po wakacjach o 25 punktów bazowych, a poziom 3,50% pojawia się w pojedynczych prognozach na 2027 r.
Co zmienia się 20 września 2026 roku w warunkach technicznych?
Nowe rozporządzenie (projekt RCL 12398903) zastępuje przepisy z 12 kwietnia 2002 r. Drzwi wejściowe mają mieć 0,9 m zamiast 0,8 m, balustrady 1,1 m zamiast 0,9 m, a pole manewru 1,5 m. Parametry energetyczne pozostają bez zmian: EP do 70 kWh/(m²·rok), U ścian do 0,20 W/(m²·K), U okien do 0,90 W/(m²·K). Zgodnie z § 388 wnioski złożone przed 20 września 2026 r. rozpatruje się po staremu.
Czym jest plan ogólny gminy i dlaczego termin 31 sierpnia 2026 roku jest ważny?
Plan ogólny to dokument, który gmina musiała uchwalić na podstawie ustawy z 30 kwietnia 2026 r. (Dz.U. 2026 poz. 781). Bez niego gmina nie wyda nowej decyzji o warunkach zabudowy ani nie uchwali nowego planu miejscowego. Dla dewelopera oznacza to zablokowanie startu nowych projektów na takim terenie, a więc ryzyko dla podaży gruntów w 2027 r.
Dlaczego liczba rozpoczętych budów jest ważniejsza od liczby pozwoleń?
Pozwolenie jest tylko możliwością, a jego ważność pozwala odłożyć start inwestycji. Rozpoczęcie budowy oznacza realnie wydane pieniądze i pokazuje bieżącą decyzję dewelopera. Dlatego spadek o 21,8% przy pozwoleniach na poziomie sprzed roku (+0,1%) mówi o rynku więcej niż sama statystyka pozwoleń.
Czy warto czekać z zakupem mieszkania do 2027 roku?
To zależy od sytuacji kupującego, a nie od samej prognozy. Dziś wybór jest szeroki: 59,2 tys. mieszkań w ofercie na siedmiu największych rynkach na koniec kwietnia 2026 r. W dłuższym horyzoncie ograniczeniem będzie niższa liczba rozpoczętych budów, której skutki ujawnią się około 2028 r. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
Powiązane artykuły: Ceny mieszkań w drugiej połowie 2026, Podaż się kurczy, ceny mogą wrócić do wzrostów, Deweloperzy hamują z budowami.
Artykuł opracowany 31 sierpnia 2026 r. na podstawie danych NBP, GUS, Otodom Analytics oraz CBRE i Tabelaofert.pl. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej.
