Ceny mieszkań w drugiej połowie 2026 roku. Czy będą wzrosty?

Ceny mieszkań w 2026 roku to temat, który spędza sen z powiek zarówno kupującym, jak i sprzedającym. Po kilku latach gwałtownych wzrostów rynek wyraźnie zwolnił, a początek roku przyniósł długo wyczekiwaną stabilizację. Pytanie, które zadaje sobie dziś niemal każdy, kto myśli o własnym lokum, brzmi prosto: czy druga połowa 2026 roku przyniesie kolejne podwyżki, czy raczej spokój. Zebraliśmy najnowsze dane i prognozy największych banków, żeby odpowiedzieć na nie bez owijania w bawełnę.

Co pokazują najnowsze dane z rynku

W pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna nowego mieszkania na siedmiu największych rynkach pierwotnych w Polsce wyniosła około 14 245 zł za metr kwadratowy. To poziom, którego nikt nie nazwie niskim, ale po raz pierwszy od dłuższego czasu ceny przestały rosnąć w tak szybkim tempie jak wcześniej. Rynek złapał oddech, a kupujący zyskali coś, czego brakowało im przez ostatnie lata, czyli czas na spokojną decyzję bez presji, że jutro będzie drożej.

Stabilizacja nie oznacza jednak, że ceny wszędzie stoją w miejscu. Różnice między miastami potrafią być dziś bardzo duże, a kierunek zmian bywa zaskakujący. Najlepiej widać to po dwóch skrajnych przykładach z rynku pierwotnego:

• Gdańsk zanotował najsilniejszy wzrost wśród analizowanych miast, na poziomie około 5,35 procent rok do roku.
• Wrocław poszedł w drugą stronę i odnotował spadek rzędu 2,48 procent rok do roku.

To dobitnie pokazuje, że ogólnopolska średnia bywa myląca. Lokalny rynek rządzi się własnymi prawami, a o cenie w konkretnej dzielnicy decyduje przede wszystkim relacja popytu do liczby dostępnych ofert.

Dlaczego początek roku był tak spokojny

Za stabilizacją cen stoi przede wszystkim duża oferta deweloperów. Przez ostatnie kwartały na rynek trafiło sporo nowych inwestycji, a kupujący nie musieli już walczyć o każde mieszkanie. Gdy klient ma w czym wybierać, deweloper traci możliwość windowania stawek i częściej sięga po rabaty albo pakiety dodatków zamiast podnoszenia ceny z cennika.

Do tego doszły wysokie do niedawna stopy procentowe, które ograniczały zdolność kredytową i odstraszały część kupujących. Efekt był taki, że popyt, choć obecny, nie był wystarczająco silny, by przełożyć się na nowe rekordy. Warto przy tym pamiętać, że jeszcze niedawno mówiło się o przekroczeniu granicy ponad 19 tysięcy złotych za metr w najdroższych lokalizacjach, o czym pisaliśmy w analizie rekordowych cen mieszkań w największych miastach. Obecne wyhamowanie to więc raczej pauza po długim biegu niż realny zwrot w dół.

Prognozy banków na drugą połowę 2026 roku

Tu zaczyna się najciekawsza część. Większość analityków jest zgodna w jednym: spadków cen raczej nie zobaczymy, a druga połowa roku przyniesie umiarkowane wzrosty. Różnią się jedynie skalą.

• PKO BP, Credit Agricole oraz ING spodziewają się wzrostu cen rzędu 3 do 5 procent rok do roku, przy czym większość tej zmiany ma się skupić właśnie w drugiej połowie roku.
• Analitycy JLL są ostrożniejsi i prognozują wzrosty na poziomie 2 do 3 procent, czyli mniej więcej w okolicach inflacji.

Mechanizm, który ma za tym stać, jest dość logiczny. Duża oferta deweloperska tłumi ceny na początku roku, ale stopniowo się kurczy. Jednocześnie obniżki stóp procentowych zwiększają zdolność kredytową i sprowadzają na rynek tych kupujących, którzy do tej pory czekali z założonymi rękami. Większy popyt przy mniejszej liczbie mieszkań to klasyczny przepis na wzrost cen, którego efekty mają być najbardziej widoczne w trzecim i czwartym kwartale.

Co to oznacza dla kupujących

Jeśli planujesz zakup, pierwsza połowa roku może być lepszym momentem niż druga. Dopóki oferta deweloperów pozostaje szeroka, masz silniejszą pozycję negocjacyjną i większą szansę na rabat lub korzystne wykończenie w cenie. Im bliżej końca roku, tym ta przewaga może topnieć, bo wraz z obniżkami stóp na rynek wróci konkurencja ze strony innych kupujących.

Z drugiej strony nie warto wpadać w panikę i podejmować pochopnych decyzji tylko dlatego, że ktoś straszy podwyżkami. Prognozowane wzrosty są umiarkowane, a o ostatecznej opłacalności i tak zdecyduje konkretna lokalizacja oraz stan techniczny nieruchomości. Pomocne bywa też spojrzenie na dłuższą perspektywę. Jeśli chcesz zobaczyć, jak zmieniały się ceny mieszkań w Warszawie na przestrzeni dwóch dekad, łatwiej zrozumiesz, że krótkoterminowe wahania to naturalny element tego rynku.

Czynniki, które mogą zmienić ten scenariusz

Żadna prognoza nie jest pewnikiem. Na rynek mieszkaniowy wpływa dziś kilka sił, które mogą przechylić szalę w jedną lub drugą stronę:

• Tempo obniżek stóp procentowych. Szybsze cięcia oznaczają wyższą zdolność kredytową i mocniejszy popyt, a więc presję na wzrost cen.
• Skala nowej podaży. Jeśli deweloperzy utrzymają wysokie tempo wprowadzania inwestycji, ceny mogą pozostać w ryzach dłużej, niż zakładają prognozy.
• Ewentualne programy wsparcia. Każda dopłata do kredytów potrafi gwałtownie pobudzić popyt, co historia ostatnich lat pokazała aż nadto wyraźnie.
• Sytuacja demograficzna. W dłuższej perspektywie liczbę chętnych do zakupu mogą ograniczyć zmiany demograficzne, które mogą zakończyć wieloletni boom na rynku mieszkań.

Podsumowanie

Druga połowa 2026 roku najprawdopodobniej przyniesie umiarkowane wzrosty cen mieszkań, w granicach kilku procent, a nie spadki, na które liczy część kupujących. Początek roku był spokojny dzięki dużej ofercie deweloperów i wysokim stopom, ale wraz z ich obniżkami popyt zacznie odbijać, a najtańsze mieszkania będą znikać z rynku najszybciej. Dla kupujących oznacza to prosty wniosek: jeśli masz zdolność kredytową i znalazłeś dobrą ofertę, czekanie na wielką przecenę może się nie opłacić.

Najczęstsze pytania (FAQ)

Czy ceny mieszkań w 2026 roku spadną?

Według większości prognoz banków spadków raczej nie będzie. Analitycy spodziewają się umiarkowanych wzrostów rzędu 2 do 5 procent rok do roku, skoncentrowanych głównie w drugiej połowie roku.

Ile kosztuje metr nowego mieszkania w 2026 roku?

W pierwszym kwartale 2026 roku średnia cena transakcyjna na siedmiu największych rynkach pierwotnych wyniosła około 14 245 zł za metr kwadratowy. W najdroższych lokalizacjach stawki są jednak znacznie wyższe.

Kiedy lepiej kupić mieszkanie, na początku czy na końcu roku?

Przy obecnej, szerokiej ofercie deweloperów pierwsza połowa roku daje kupującym silniejszą pozycję negocjacyjną. W drugiej połowie, wraz z obniżkami stóp, popyt może wzrosnąć, a przewaga kupujących osłabnąć.

Dlaczego ceny w różnych miastach zmieniają się inaczej?

O cenie decyduje lokalny rynek, czyli relacja popytu do liczby dostępnych ofert. Dlatego w jednym kwartale Gdańsk może rosnąć o ponad 5 procent, a Wrocław notować spadek o blisko 2,5 procent.

Zdjęcie: Pexels