Ponad 19 tysięcy za metr! Rekordowe ceny mieszkań w Polsce w 2026 roku

Rok 2026 przynosi polskim rynkiem mieszkaniowym falę gwałtownych zmian cenowych. W największych polskich miastach za metr kwadratowy nowego mieszkania trzeba zapłacić już ponad 19 tysięcy złotych – to dane z najnowszego raportu, który obiegł branżę w ostatnich dniach. To nie jedyna informacja, która elektryzuje zarówno nabywców, jak i inwestorów.

Rekordowa cena metra kwadratowego – gdzie genau?

Zgodnie z danymi opublikowanymi przez TVN24, w największych aglomeracjach Polski ceny transakcyjne nowych mieszkań przekroczyły symboliczną barierę 19 tysięcy złotych za metr kwadratowy. To poziom, który jeszcze dwa lata temu wydawał się nieosiągalny dla przeciętnego kupującego. Co istotne, ten poziom cenowy dotyczy rynku pierwotnego – deweloperzy nie zamierzają w najbliższym czasie rezygnować z wysokich marży.

Barierę 19 tysięcy zł/m² przekraczają przede wszystkim: Warszawa, Kraków, Gdańsk oraz Wrocław. W tych miastach średnia cena metra kwadratowego w nowych inwestycjach oscyluje wokół 18–22 tysięcy złotych, w zależności od dzielnicy i standardu wykończenia. Wyższe piętra, tarasy i aspekty widokowe potrafią dorzucić dodatkowe 10–15 proc. do ceny końcowej.

Jak wynika z analiz portalu Tabelaofert.pl, segment premium winduje średnie ceny, co powoduje, że dane średniorynkowe coraz bardziej odbiegają od rzeczywistości większości nabywców. mediane ceny ulegają zawyżeniu przez luksusowe inwestycje, podczas gdy realna oferta w przystępnych cenach kurczy się lawinowo.

Dlaczego ceny nadal rosną, skoro popyt rzekomo spada?

Logika rynkowa podpowiadałaby, że mniejszy popyt powinien wywindować ceny w dół. Tak się jednak nie dzieje. Deweloperzy tną bowiem zamiast cen – podaż. Firmy budowlane, w tym Atal, Dom Development i inni najwięksi gracze, wstrzymują uruchamianie nowych projektów, czekając na lepsze warunki makroekonomiczne. Efekt? Mniej mieszkań na rynku przy utrzymującym się, choć przytłumionym, popycie.

Bonifikata za gotowość do odbioru jest dziś jednym z głównych argumentów marketingowych deweloperów – nabywcy wolą mieszkania premium w cenie, które już stoją i są gotowe do odbioru, aniżeli czekać 2–3 lata na planowaną inwestycję.

Kredyty drożeją – ale chętnych nie brakuje

Kredytobiorcy w Polsce wciąż zaskakują determinacją. Mimo że marże kredytów hipotecznych wyraźnie wzrosły, a dostępne oferty „tanie” stały się rzadkością, liczba zapytań kredytowych pozostaje na poziomie zbliżonym do historycznych rekordów. Polacy, zwłaszcza z klasy średniej, wciąż postrzegają zakup nieruchomości jako najbezpieczniejszą formę lokowania oszczędności.

Kluczowym czynnikiem wspierającym rynek pozostaje rządowy program „Mieszkanie dla Rozwoju”, który choć działa, to w praktyce niełatwo z niego skorzystać – o czym pisaliśmy w kontekście problemów z dostępnością preferencyjnych kredytów dla młodych rodzin.

Inwestorzy instytucjonalni windują ceny – nie tylko w Polsce

Na polski rynek coraz aktywniej wchodzą inwestorzy instytucjonalni (PRS – Private Rented Sector). W raporcie Business Insider podkreślano, że choć PRS stanowi zaledwie 2 proc. rynku mieszkaniowego, dynamika jego wzrostu pozwala mu dyktować warunki cenowe w wybranych lokalizacjach. Firmy kupujące całe budynki „pod wynajem” płacą więcej niż nabywcy indywidualni – co winduje średnie ceny w dół.

W tym kontekście szczególnie interesujące jest zjawisko suburbanizacji i ucieczki od wielkich osiedli. Coraz więcej Polaków wybiera mniejsze, kameralne inwestycje – lub domy pod miastem – rezygnując z rywalizacji cenowej o metraż w centrum.

Co dalej z polskim rynkiem mieszkaniowym?

Prognozy na drugą połowę 2026 roku pozostają ambiwalentne. Z jednej strony rekordowe ceny metra kwadratowego, coraz droższe kredyty i kurcząca się podaż tworzą obraz rynku niewydolnego. Z drugiej – strona popytowa nie zamierza się poddać: stopa oszczędności w relacji do cen nieruchomości sprawia, że Polacy gotowi są wchodzić na rynek na każdych warunkach.

Eksperci przewidują, że bariera 19 tysięcy zł/m² może stać się normą w kolejnych miastach – Trójmieście, Poznań, Łódź – jeśli koszty budowy i wciąż podwyższane marże deweloperów będą dalej rosły. Dla wielu kupujących oznacza to niestety jedno: rynek przesuwa się poza zasięg ich możliwości finansowych.

Zdjęcie: Pexels