Czytasz: Więcej Polaków dostaje nieruchomość w spadku, niż kupuje ją na kredyt
- 01
Więcej Polaków dostaje nieruchomość w spadku, niż kupuje ją na kredyt
Więcej Polaków dostaje nieruchomość w spadku, niż kupuje ją na kredyt
Kredyt hipoteczny uchodzi za typowy sposób zdobycia własnego mieszkania. Dane mówią coś innego. Z badania na reprezentatywnej próbie ponad czterech tysięcy dorosłych Polaków wynika, że 28 procent weszło w posiadanie nieruchomości przez dziedziczenie, a tylko 17 procent przez kredyt. Spadek stał się w Polsce częstszą drogą do własnego kąta niż bank. Problem w tym, że odziedziczone mieszkanie przychodzi razem z rodzeństwem, urzędem skarbowym i sześciomiesięcznym terminem, o którym łatwo zapomnieć.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- 28 proc. badanych odziedziczyło nieruchomość w całości lub w części, 25 proc. kupiło ją za gotówkę, 17 proc. na kredyt hipoteczny, a 30 proc. nie ma nieruchomości na własność.
- Badanie przeprowadziła agencja Inquiry na zlecenie Nieruchomosci-online.pl na próbie 4081 dorosłych Polaków. Partnerem raportu „To my. Lokalnie 2026” jest Instytut Rozwoju Miast i Regionów.
- Najwięcej spadkobierców jest na wschodzie: lubelskie 34 proc., podkarpackie 33 proc., łódzkie 32 proc. Najmniej na północy i zachodzie: pomorskie 19 proc., opolskie 20 proc., lubuskie 21 proc.
- Najbliższa rodzina, czyli tak zwana grupa zero, jest całkowicie zwolniona z podatku, ale tylko pod warunkiem złożenia formularza SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy.
- Od 7 stycznia 2026 roku można wnioskować o przywrócenie terminu na SD-Z2, jeśli uchybienie nastąpiło bez winy podatnika. Przepis nie działa wstecz.
Spadek wyprzedził kredyt
Raport „To my. Lokalnie 2026” pytał Polaków nie o to, czy chcieliby mieć mieszkanie, tylko w jaki sposób to mieszkanie zdobyli. Wyniki układają się w obraz, który rzadko pojawia się w dyskusji o rynku nieruchomości, bo ta skupia się zwykle na kredytach, zdolności i programach rządowych.
Raport „To my. Lokalnie 2026”
Jak Polacy weszli w posiadanie nieruchomości
Skąd mamy nieruchomość
Gdzie dziedziczy się najczęściej
Jeżeli odłożyć na bok 30 procent, które nie posiada żadnej nieruchomości, obraz staje się jeszcze wyraźniejszy. Wśród właścicieli dziedziczenie odpowiada za cztery dziesiąte wszystkich przypadków. Kredyt hipoteczny, wokół którego kręci się cała publiczna dyskusja o mieszkalnictwie, to jedna czwarta.
Wschód dziedziczy, północ kupuje
Mapa dziedziczenia nakłada się na mapę historii. Najwyższe wyniki notują województwa wschodnie, gdzie struktura własności jest stabilna od pokoleń, przeważa zabudowa jednorodzinna i wiejska, a migracje wewnętrzne były słabsze. Lubelskie z wynikiem 34 procent i podkarpackie z 33 procentami to regiony, w których dom po rodzicach jest czymś oczywistym.
Na drugim końcu są Ziemie Odzyskane i Pomorze. Pomorskie z wynikiem 19 procent, opolskie z 20 i lubuskie z 21 to obszary, gdzie powojenne przesiedlenia przerwały ciągłość własności, a późniejszy rozwój opierał się na napływie ludności. Tam majątek trzeba było zbudować od zera, a nie odziedziczyć.
W starzejącym się społeczeństwie o tym, kogo stać na własne mieszkanie, coraz częściej decyduje nie wysokość pensji, tylko to, co zostawili rodzice. Spadek stał się nowym wkładem własnym.
Wniosek z raportu „To my. Lokalnie 2026”
To spostrzeżenie ma konsekwencje wykraczające poza statystykę. Jeżeli dostęp do mieszkania zaczyna zależeć od tego, co odziedziczymy, nierówności majątkowe przestają być kwestią zarobków, a stają się kwestią pochodzenia. Dwie osoby o identycznej pensji mogą mieć zupełnie inną sytuację mieszkaniową wyłącznie dlatego, że jedna ma babcię z mieszkaniem w bloku, a druga nie.
Dlaczego taki majątek nie zawsze cieszy
Odziedziczone mieszkanie brzmi jak wygrana na loterii, ale w praktyce przychodzi z pakietem problemów, których nie ma przy zwykłym zakupie.
Rzadko dziedziczy się samemu. Jeśli spadkobierców jest dwóch albo czterech, mieszkanie staje się współwłasnością w częściach ułamkowych. Żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie sprzedać całości, wynająć ani nawet przeprowadzić poważnego remontu bez zgody pozostałych. Wyjściem jest umowny dział spadku u notariusza, ale wymaga on zgody wszystkich. Gdy jej nie ma, zostaje sądowy dział spadku, który potrafi trwać latami.
Stan techniczny bywa kosztowny. Dziedziczy się zwykle po osobach starszych, a to oznacza mieszkania, w których od dekad nie było poważnego remontu. Instalacja elektryczna sprzed czterdziestu lat, piec na węgiel, okna do wymiany. Koszt doprowadzenia takiego lokalu do stanu nadającego się do zamieszkania lub wynajmu potrafi sięgnąć kilkudziesięciu tysięcy złotych.
Lokalizacja nie zawsze pasuje. Odziedziczony dom w miejscowości, z której cała rodzina się wyprowadziła, jest aktywem tylko na papierze. Sprzedaż może trwać miesiącami, a cena rozminąć się z oczekiwaniami.
Koszty biegną od pierwszego dnia. Czynsz administracyjny, media, ubezpieczenie i podatek od nieruchomości trzeba płacić niezależnie od tego, czy ktoś w mieszkaniu mieszka. Przy pustostanie przez rok to realny wydatek rzędu kilku tysięcy złotych.
Zachowek. Jeżeli spadkodawca przekazał nieruchomość testamentem jednej osobie, pominięci najbliżsi mogą domagać się zachowku, czyli zwykle połowy tego, co przypadłoby im przy dziedziczeniu ustawowym. Osoba, która dostała mieszkanie, musi wtedy znaleźć gotówkę. Temu, co dzieje się z mieszkaniem w najczęstszej sytuacji rodzinnej, przyjrzeliśmy się osobno w tekście o tym, czy po śmierci męża mieszkanie przechodzi na żonę.
Podatek: kto zapłaci, a kto nie
Podatek od spadków i darowizn zależy od tego, jak blisko spokrewniony byłeś ze spadkodawcą. Ustawa dzieli nabywców na grupy, a każda ma własną kwotę wolną i własną skalę.
| Grupa | Kto należy | Kwota wolna | Stawka |
|---|---|---|---|
| Zero | Małżonek, dzieci i wnuki, rodzice i dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym, macocha | bez limitu | 0 proc. po złożeniu SD-Z2 |
| I | Grupa zero oraz zięć, synowa i teściowie | 36 120 zł | 3 do 7 proc. |
| II | Dalsza rodzina, m.in. siostrzeńcy, bratankowie, wujowie i ciotki | 27 090 zł | 7 do 12 proc. |
| III | Pozostali, w tym osoby obce i partner w związku nieformalnym | 5 733 zł | 12 do 20 proc. |
Kwoty wolne obowiązujące w 2026 r. Podatek liczy się od nadwyżki ponad kwotę wolną, według skali z art. 15 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości. Opracowanie ilezametr.pl.
Dla przeciętnej rodziny ma znaczenie przede wszystkim pierwszy wiersz. Dzieci, małżonek i rodzeństwo nie płacą ani złotówki, niezależnie od tego, czy mieszkanie warte jest 300 tysięcy, czy dwa miliony. Haczyk polega na tym, że to zwolnienie nie działa automatycznie.
Terminy i kwoty na podstawie ustawy o podatku od spadków i darowizn, stan na 2026 r. Opracowanie ilezametr.pl.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.10.2026Grzegorz Hajdarowicz: wiek, majątek, żona, Gremi i nieruchomościSześć miesięcy, o których łatwo zapomnieć
To najczęstszy i najdroższy błąd przy dziedziczeniu. Zwolnienie dla najbliższej rodziny przysługuje wyłącznie pod warunkiem zgłoszenia nabycia na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy. Jeżeli termin minie, zwolnienie przepada, a spadkobierca płaci na zasadach I grupy podatkowej, czyli od 3 do 7 procent wartości ponad kwotę wolną. Przy mieszkaniu wartym 600 tysięcy złotych mówimy o kwocie rzędu kilkudziesięciu tysięcy.
Kluczowe jest to, od kiedy liczy się te sześć miesięcy. Przy spadku termin biegnie zwykle od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza. Nie od daty śmierci spadkodawcy, choć tak intuicyjnie wydaje się wielu osobom. W konkretnej sprawie warto to potwierdzić u notariusza lub doradcy podatkowego, bo szczegóły potrafią się różnić.
Jest też nowość, która może uratować spóźnialskich. Od 7 stycznia 2026 roku istnieje możliwość przywrócenia terminu na złożenie SD-Z2. Trzeba uprawdopodobnić, że uchybienie nastąpiło bez winy podatnika, złożyć wniosek w ciągu siedmiu dni od ustania przyczyny i dołączyć do niego wypełniony formularz. Przepisy przejściowe wykluczają jednak ten tryb, jeśli termin upłynął przed 7 stycznia 2026 roku.
PRAKTYCZNA RADA
Gdy tylko uprawomocni się postanowienie sądu albo notariusz zarejestruje akt poświadczenia dziedziczenia, wpisz do kalendarza datę o pięć miesięcy późniejszą i potraktuj ją jak termin ostateczny. Miesiąc zapasu wystarczy na skompletowanie dokumentów. SD-Z2 złożysz elektronicznie przez e-Urząd Skarbowy albo papierowo w urzędzie właściwym dla twojego miejsca zamieszkania. Jeżeli spadkobierców jest kilku, każdy składa własne zgłoszenie od swojego udziału. Przy okazji ustalcie od razu, co dalej z nieruchomością, bo nieuregulowana współwłasność potrafi zablokować każdą decyzję na lata.
Co zrobić z odziedziczonym mieszkaniem
Po uregulowaniu formalności zostaje decyzja, którą warto podjąć świadomie, a nie odkładać w nieskończoność.
Zamieszkać. Wariant najprostszy, jeśli lokalizacja pasuje. Trzeba policzyć koszt remontu i porównać go z ceną zakupu porównywalnego mieszkania. Czasem lepiej sprzedać i dopłacić.
Wynająć. Rozsądne, gdy mieszkanie jest w mieście z żywym rynkiem najmu. Trzeba jednak uwzględnić podatek od przychodów z najmu, koszty bieżące i pustostany. Mieszkanie w kurczącej się miejscowości rzadko się tu obroni.
Sprzedać. Uwaga na podatek dochodowy. Sprzedaż nieruchomości przed upływem pięciu lat rodzi obowiązek zapłaty PIT, ale przy dziedziczeniu okres ten liczy się od nabycia przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. W praktyce oznacza to, że mieszkanie będące w rodzinie od dekad można zwykle sprzedać bez tego podatku. To istotna różnica wobec sytuacji, w której nieruchomość trafia do nas za życia właściciela, czyli przy darowiźnie mieszkania.
Znieść współwłasność. Gdy spadkobierców jest kilku, a tylko jedno z nich chce mieszkanie, najczystszym rozwiązaniem jest dział spadku ze spłatą pozostałych. U notariusza, przy zgodzie wszystkich, da się to załatwić w jeden dzień.
Najczęściej zadawane pytania
Ilu Polaków odziedziczyło nieruchomość?
Według raportu „To my. Lokalnie 2026” nieruchomość w całości lub w części odziedziczyło 28 procent badanych. Dla porównania 25 procent kupiło ją za gotówkę, 17 procent na kredyt hipoteczny, a 30 procent nie posiada żadnej nieruchomości na własność. Badanie objęło reprezentatywną próbę 4081 dorosłych Polaków.
W którym województwie dziedziczy się najczęściej?
W lubelskim, gdzie odziedziczenie nieruchomości zadeklarowało 34 procent badanych. Kolejne miejsca zajmują podkarpackie z wynikiem 33 procent i łódzkie z 32 procentami. Najrzadziej dziedziczą mieszkańcy pomorskiego, gdzie wynik to 19 procent, opolskiego z 20 procentami i lubuskiego z 21 procentami.
Czy od odziedziczonego mieszkania trzeba zapłacić podatek?
Najbliższa rodzina, czyli małżonek, dzieci, wnuki, rodzice, dziadkowie, rodzeństwo, pasierb, ojczym i macocha, jest całkowicie zwolniona z podatku bez względu na wartość nieruchomości. Warunkiem jest zgłoszenie nabycia na formularzu SD-Z2 w ciągu sześciu miesięcy. Pozostałe grupy płacą od nadwyżki ponad kwotę wolną według stawek od 3 do 20 procent.
Od kiedy liczy się sześć miesięcy na złożenie SD-Z2?
Przy dziedziczeniu termin biegnie zwykle od uprawomocnienia się postanowienia sądu o stwierdzeniu nabycia spadku albo od zarejestrowania aktu poświadczenia dziedziczenia u notariusza, a nie od daty śmierci spadkodawcy. Ponieważ w praktyce pojawiają się różne ujęcia, w konkretnej sprawie warto potwierdzić datę u notariusza lub doradcy podatkowego.
Co się stanie, jeśli nie zdążę złożyć SD-Z2?
Zwolnienie przepada i podatek nalicza się na zasadach I grupy podatkowej, czyli od 3 do 7 procent wartości ponad kwotę wolną wynoszącą 36 120 zł. Od 7 stycznia 2026 roku można jednak wnioskować o przywrócenie terminu, jeśli uchybienie nastąpiło bez winy podatnika. Wniosek trzeba złożyć w ciągu siedmiu dni od ustania przyczyny i dołączyć do niego formularz. Tryb ten nie obejmuje terminów, które upłynęły przed 7 stycznia 2026 roku.
Ile wynoszą kwoty wolne od podatku od spadków w 2026 roku?
W I grupie podatkowej to 36 120 zł, w II grupie 27 090 zł, a w III grupie 5 733 zł. Podatek liczy się wyłącznie od nadwyżki ponad tę kwotę, a podstawą jest wartość rynkowa nieruchomości.
Czy muszę zapłacić PIT, jeśli sprzedam odziedziczone mieszkanie?
Przy sprzedaży nieruchomości przed upływem pięciu lat od nabycia powstaje obowiązek zapłaty podatku dochodowego, ale w przypadku dziedziczenia pięcioletni okres liczy się od nabycia przez spadkodawcę, a nie przez spadkobiercę. Jeśli mieszkanie było w rodzinie od wielu lat, sprzedaż zwykle nie rodzi obowiązku podatkowego.
Co zrobić, gdy spadkobierców jest kilku?
Nieruchomość staje się współwłasnością w częściach ułamkowych i żaden ze współwłaścicieli nie może samodzielnie jej sprzedać ani wynająć. Najprostszym rozwiązaniem jest umowny dział spadku u notariusza, często połączony ze spłatą pozostałych spadkobierców przez tego, który przejmuje mieszkanie. Wymaga to zgody wszystkich. Gdy porozumienia nie ma, pozostaje sądowy dział spadku, który trwa znacznie dłużej.
Źródła
- Nieruchomosci-online.pl, raport „To my. Lokalnie 2026. Dlaczego mieszkamy właśnie tu?”
- Rzeczpospolita, Co trzeci Polak dziedziczy nieruchomość. Spadek to nowy wkład własny
- Gazeta Prawna, Spadki i darowizny 2026 i 2027. Ile wynosi podatek, kto i kiedy go zapłaci
- Portal podatki.gov.pl, formularz SD-Z2 i zasady opodatkowania spadków
- Ustawa z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn
POWIĄZANE ARTYKUŁY
Artykuł opublikowany 8 października 2026 roku. Oparty na raporcie „To my. Lokalnie 2026” przygotowanym przez agencję Inquiry na zlecenie Nieruchomosci-online.pl oraz na przepisach ustawy o podatku od spadków i darowizn w brzmieniu obowiązującym w 2026 roku. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani podatkowej. W indywidualnej sprawie warto skonsultować się z notariuszem lub doradcą podatkowym.
