Metr na Żoliborzu o 8,8 tys. zł droższy niż w Wesołej. Ceny mieszkań w dzielnicach Warszawy z aktów notarialnych

Metr mieszkania na Żoliborzu kosztuje w transakcjach 21 190 zł, w Wesołej 12 380 zł. Te same pieniądze dają więc w jednej dzielnicy o ponad 70 proc. więcej metrów niż w drugiej. Najnowszy raport Cenolog.pl, oparty na blisko 15 tys. aktów notarialnych z Rejestru Cen Nieruchomości, pokazuje też coś, czego nie widać w ogłoszeniach: w większości dzielnic stolicy mediana cen z rynku wtórnego w ciągu roku spadła. Sprawdzamy, gdzie najmocniej, gdzie ceny wciąż rosną i ile naprawdę kosztuje typowe mieszkanie w każdej części miasta.

Skąd te dane i dlaczego są ważniejsze niż ogłoszenia

Większość zestawień cen mieszkań, które trafiają do mediów, opiera się na ofertach z portali. To ceny, jakich chcą sprzedający, a nie te, za które mieszkania faktycznie zmieniają właściciela. Raport Cenolog.pl „Ceny mieszkań w Warszawie, listopad 2026” bazuje na 14 819 transakcjach z Rejestru Cen Nieruchomości, czyli na kwotach wpisanych do aktów notarialnych. Dane obejmują okres od II kwartału 2025 roku do I kwartału 2026 roku i dotyczą rynku wtórnego.

Autorzy posługują się medianą, a nie średnią. To wartość środkowa: połowa transakcji była tańsza, połowa droższa. Dzięki temu pojedynczy penthouse za kilkanaście milionów nie zawyża wyniku całej dzielnicy. Od niedawna każdy może zresztą sam zajrzeć do tych danych, bo dostęp do rejestru jest bezpłatny. Jak to zrobić krok po kroku i jak wykorzystać wyniki przy rozmowie ze sprzedającym, opisaliśmy w tekście o tym, jak negocjować cenę mieszkania z danymi z RCN.

Żoliborz przed Śródmieściem, Wesoła zamyka stawkę

Na szczycie zestawienia nie ma niespodzianki, choć kolejność może zaskoczyć. Najdroższym metrem w transakcjach nie jest Śródmieście, tylko Żoliborz, gdzie mediana dobiła do 21 190 zł. Centrum jest tuż za nim z wynikiem 20 950 zł. Różnica 240 zł na metrze to przy 50 mkw. zaledwie 12 tys. zł, więc w praktyce obie dzielnice grają w tej samej lidze.

Dalej plasują się Wilanów (18 760 zł), Wola (18 030 zł) i Mokotów (17 690 zł). Na drugim biegunie są dzielnice prawobrzeżne o charakterze podmiejskim: Rembertów (12 650 zł) i Wesoła (12 380 zł). Między najdroższą a najtańszą dzielnicą jest 8 810 zł różnicy na każdym metrze kwadratowym.

Co ta rozpiętość oznacza w praktyce? Przeliczyliśmy ją na mieszkanie o powierzchni 50 mkw., czyli nieco większe od warszawskiej mediany.

Za różnicę między tymi dwiema dzielnicami można by kupić drugie, mniejsze mieszkanie w Wesołej. Tyle że to porównanie dwóch zupełnie różnych rynków. Wesoła to głównie zabudowa jednorodzinna i niska, kameralna zabudowa wielorodzinna, z dojazdem do centrum koleją w około pół godziny. Żoliborz to przedwojenne kamienice, modernistyczne osiedla spółdzielcze i nowe inwestycje przy Wiśle, kilka przystanków metra od Śródmieścia. Charakter każdej z 18 dzielnic opisaliśmy szerzej w naszym przewodniku po dzielnicach Warszawy.

Cena za metr to nie to samo co cena mieszkania

Ranking za metr kwadratowy to tylko połowa obrazu. Kupującego z ograniczonym budżetem interesuje przede wszystkim, ile musi wyłożyć na całe mieszkanie. Tu kolejność się zmienia, bo w różnych dzielnicach sprzedają się lokale o bardzo różnej wielkości.

Najciekawszy jest przypadek Pragi-Północ. To dzielnica z najniższą medianą ceny całego mieszkania (650 tys. zł), a jednocześnie z metrem droższym niż średnio w mieście (16 580 zł). Wyjaśnienie jest proste: na Pradze sprzedają się głównie małe lokale w starych kamienicach i blokach. Gdyby podzielić jedną medianę przez drugą, typowe mieszkanie miałoby tam niespełna 40 mkw. To tylko szacunek, bo obie mediany liczone są niezależnie, ale dobrze pokazuje, że „najtańsza dzielnica” to pojęcie umowne.

Gdzie ceny spadają, a gdzie wciąż rosną

W porównaniu z poprzednimi 12 miesiącami mediana cen w większości warszawskich dzielnic spadła. Najmocniej na Bielanach, o 4,7 proc. Niewiele mniej straciły Rembertów (4,5 proc.), Wola (4,3 proc.) i Ochota (4,0 proc.). Na plusie znalazły się tylko dwie dzielnice prawobrzeżne: Wawer (wzrost o 1,7 proc.) i Wesoła (o 0,3 proc.). Na Białołęce mediana stoi w miejscu.

Spadek o 2,3 proc. w skali miasta trzeba czytać ostrożnie. Dane z aktów notarialnych spływają do rejestru z opóźnieniem, dlatego najświeższy okres w raporcie kończy się na marcu 2026 roku. To również czas, kiedy rynek odczuwał skutki wcześniejszego szczytu cen i słabszej zdolności kredytowej. Fakt, że rosną akurat Wawer i Wesoła, pasuje do szerszego trendu: kupujący, którym przestało wystarczać na mieszkanie bliżej centrum, przesuwają się na tańsze obrzeża. O tym, jak bardzo Wawer odstaje cenowo od reszty Warszawy, pisaliśmy na podstawie danych ofertowych.

Zobacz również:

AKTUALNOŚCI · 13.11.2026Apartament na doby po nowej ustawie. Poniżej 60 proc. obłożenia najem na rok może dać więcej

Cztery lata, 44,7 proc. w górę

Roczne spadki nie zmieniają obrazu z dłuższej perspektywy. Mediana cen transakcyjnych mieszkań używanych w Warszawie wzrosła z 11 350 zł/mkw. w 2021 roku do 16 420 zł/mkw. w 2025 roku. To nominalny wzrost o 44,7 proc. Najszybciej drożała Wesoła, gdzie metr podrożał z 8 160 zł do 12 690 zł, czyli o 55,5 proc. Najwolniej Ochota: z 11 750 zł do 16 420 zł, o 39,7 proc.

Prawidłowość jest wyraźna: dzielnice najtańsze w 2021 roku drożały w kolejnych latach najszybciej. Różnice między centrum a obrzeżami powoli się zmniejszają, choć wciąż są duże.

Warto też pamiętać, że to ceny nominalne. Według danych GUS średnioroczna inflacja w latach 2022 do 2025 wyniosła kolejno 14,4 proc., 11,4 proc., 3,6 proc. i około 3,6 proc. Skumulowany wzrost cen konsumpcyjnych w tym czasie to według naszych wyliczeń około 37 proc. Po jego uwzględnieniu realny wzrost cen warszawskich mieszkań w ciągu czterech lat to zaledwie kilka procent. Mieszkania podrożały więc głównie dlatego, że stracił na wartości pieniądz.

Ogłoszenia o 8,6 proc. drożej niż akty notarialne

Ostatnia część raportu porównuje ceny ofertowe z transakcyjnymi. Mediana cen w ogłoszeniach z okresu od 7 sierpnia do 5 listopada 2026 roku była w Warszawie o 8,6 proc. wyższa od mediany cen z aktów notarialnych. Największy rozjazd jest w Wesołej (13,6 proc.), na Woli (10,8 proc.) i w Śródmieściu (9,7 proc.).

Na Żoliborzu jest odwrotnie: oferty są o 5,9 proc. tańsze niż transakcje. Może to oznaczać, że najlepsze mieszkania sprzedają się tam szybko i po wysokich cenach, a w ogłoszeniach dłużej wiszą te słabsze. Autorzy raportu sami zastrzegają jednak, że porównują różne okresy i różne zbiory danych.

Co z tego wynika dla kupujących

Warszawski rynek wtórny przestał rosnąć, ale też się nie załamał. Spadek mediany o 2,3 proc. w skali roku to raczej korekta po latach szybkich wzrostów niż początek przeceny. Dla kupujących oznacza to przede wszystkim lepszą pozycję w negocjacjach, zwłaszcza w dzielnicach z największymi spadkami i największym rozjazdem między ofertą a transakcją, takich jak Wola. Kto szuka dużego metrażu za rozsądne pieniądze, wciąż ma najszerszy wybór na prawym brzegu i na Białołęce. Kto chce mieszkać blisko centrum, musi się liczyć z tym, że Żoliborz i Śródmieście trzymają ceny najmocniej.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• Cenolog.pl, „Ceny mieszkań w Warszawie, listopad 2026”, dane z Rejestru Cen Nieruchomości
• PropertyNews.pl, Warszawa podzielona cenami mieszkań. Różnica między dzielnicami sięga prawie 9 tys. zł za metr, 14 listopada 2026
• GUS, średnioroczne wskaźniki cen towarów i usług konsumpcyjnych 2022 do 2025

Artykuł opublikowany 14 listopada 2026 roku.