Czytasz: Apartament na doby po nowej ustawie. Poniżej 60 proc. obłożenia najem na rok może dać więcej
- 01
Apartament na doby po nowej ustawie. Poniżej 60 proc. obłożenia najem na rok może dać więcej
Apartament na doby po nowej ustawie. Poniżej 60 proc. obłożenia najem na rok może dać więcej
Do niedawna przy zakupie apartamentu na wynajem turystom liczyło się kilka rzeczy: obłożenie, stawka za dobę, sezonowość i prowizja operatora. Nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich dopisuje do tej listy coś nowego: ryzyko regulacyjne przypisane do konkretnego adresu. Lokal może być bez zarzutu, mieć świetne oceny gości i sprawnego operatora, a mimo to stracić prawo do przyjmowania turystów, bo tak zdecyduje wspólnota albo gmina. Prawnicy kancelarii Olesiński i Wspólnicy radzą, by każdą taką inwestycję liczyć od razu z planem B. My policzyliśmy, kiedy ten plan B wychodzi lepiej od planu A.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Sejm uchwalił nowelizację 8 października 2026 roku, a Senat 6 listopada wprowadził do niej poprawki. Ustawa wraca do Sejmu.
- Każdy lokal na doby trafi do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych i dostanie numer, który trzeba podawać w ogłoszeniach. Za naruszenia grozi do 50 tys. zł kary.
- Od 1 stycznia 2028 roku wspólnoty i spółdzielnie będą mogły zakazać najmu na doby w budynku, a gminy wyłączyć z niego całe obszary.
- Według ekspertów najbardziej stracą właściciele pojedynczych apartamentów, zwłaszcza kupionych na kredyt.
- W naszym modelu dla 40-metrowego mieszkania w Krakowie najem krótkoterminowy przestaje się opłacać bardziej od długoterminowego przy obłożeniu poniżej około 60 proc.
Co zmienia nowelizacja
Ustawa z 8 października 2026 roku o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw porządkuje rynek, który przez lata działał niemal bez reguł. Pierwszy obowiązek to wpis do Centralnego Wykazu Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli CWTON, i podawanie numeru identyfikacyjnego w każdej ofercie. Drugi to wymogi bezpieczeństwa, zwłaszcza przeciwpożarowego. Właściciel będzie musiał przygotować regulamin porządkowy i udokumentować, że lokal spełnia wymagania.
Trzecia zmiana jest dla inwestorów najpoważniejsza. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie dostaną prawo zakazania najmu krótkoterminowego w budynku, a gminy będą mogły wyłączyć z niego całe obszary. Te przepisy zaczną działać od 1 stycznia 2028 roku, a po podjęciu uchwały właściciel będzie miał pół roku na wygaszenie działalności. Szczegóły opisywaliśmy w tekście o tym, jak sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy. Senat wprowadził do ustawy poprawki, między innymi wyłączył z przepisów pobyty od 30 dni w obiektach do tego przeznaczonych, o czym piszemy w artykule o tym, że Senat poprawił ustawę o najmie na doby.
Najem krótkoterminowy po nowelizacji
Nowe obowiązki i ryzyka właściciela
Rentowność nie spada od razu, ale zmienia się rachunek ryzyka
Szymon Szczęśniak i Maciej Król z kancelarii Olesiński i Wspólnicy podkreślają w komentarzu dla PropertyNews, że dodatkowe obowiązki same w sobie nie przesądzają o rentowności. Zmienia się jednak sposób oceny bezpieczeństwa inwestycji. Ryzyko ograniczeń trzeba wpisać do modelu jako scenariusz alternatywny, przede wszystkim przejście na najem długoterminowy.
„Lokal może spełniać wymagania techniczne i przeciwpożarowe, mieć dobrego operatora i wysokie oceny gości, a mimo to utracić możliwość przyjmowania turystów wskutek uchwały wspólnoty, spółdzielni albo gminy”, piszą eksperci kancelarii.
Ich zdaniem rynek nie będzie czekał na pierwszą uchwałę zakazującą najmu. Jeśli cena apartamentu zawiera premię za dochód z turystów, kupujący zacznie się zastanawiać, jak trwałe jest to źródło. Efekt to niższe oferty, wyższy oczekiwany zwrot albo wybór lokalu o bardziej przewidywalnym przeznaczeniu. Prawnicy zastrzegają przy tym, że ceny nie spadną wszędzie jednakowo. Dwa podobne lokale w tej samej dzielnicy mogą mieć zupełnie inny profil ryzyka.
| Czynnik | Niższe ryzyko | Wyższe ryzyko |
|---|---|---|
| Kwalifikacja prawna lokalu | lokal mieszkalny | lokal użytkowy bez możliwości zmiany sposobu użytkowania |
| Struktura budynku | większość lokali na doby | pojedynczy apartament wśród stałych mieszkańców |
| Wspólnota lub spółdzielnia | brak konfliktów, najem akceptowany | skargi, napięcia z sąsiadami |
| Gmina | brak zapowiedzi stref | kurort lub centrum miasta z presją na zakazy |
| Lokalny popyt na najem długi | miasto akademickie, duży rynek pracy | miejscowość sezonowa |
| Finansowanie | gotówka, rezerwa na przerwę | kredyt bez poduszki finansowej |
Opracowanie ilezametr.pl na podstawie analizy kancelarii Olesiński i Wspólnicy dla PropertyNews.pl.
Co ciekawe, według prawników ryzyko zakazu uchwałą jest stosunkowo niewielkie w budynkach, w których większość lokali i tak służy turystom. Największe zagrożenie dotyczy apartamentów w zwykłych blokach, gdzie najem na doby nie był dotąd prowadzony albo gdzie przeszkadza stałym mieszkańcom.
Policzyliśmy: kiedy plan B wygrywa z planem A
Żeby pokazać, jak wrażliwy jest ten rachunek, zbudowaliśmy prosty model dla 40-metrowego mieszkania w Krakowie. Założenia: średnia stawka 400 zł za dobę, co odpowiada danym AirDNA dla miasta (około 102 dolarów), prowizja platformy 15 proc., operator 20 proc., sprzątanie 120 zł po każdym pobycie przy średnio trzech nocach, czynsz do wspólnoty i media 900 zł miesięcznie oraz ryczałt 8,5 proc. Dla najmu długoterminowego przyjęliśmy czynsz 3,1 tys. zł, zbliżony do średniej z danych Otodom Analytics dla mieszkań 40 do 59 mkw. w Krakowie, jeden miesiąc pustostanu w roku i 1,5 tys. zł rocznie na ubezpieczenie i drobne naprawy. Opłaty za media i czynsz do wspólnoty pokrywa najemca.
Model ilezametr.pl, 40 mkw. w Krakowie
Roczny dochód po kosztach i podatku
Pełna szerokość paska to 40,2 tys. zł. Wyliczenia przybliżone, przed kosztami finansowania i amortyzacją wyposażenia.
Przy obłożeniu 65 proc., zbliżonym do tego, które AirDNA podaje dziś dla Krakowa i Warszawy, najem na doby daje w naszym modelu około 33,3 tys. zł rocznie, a najem na rok około 29,7 tys. zł. Różnica to niecałe 3,6 tys. zł, czyli około 300 zł miesięcznie za znacznie więcej pracy i ryzyka. Punkt równowagi wypada przy obłożeniu około 60 proc. Niżej najem długoterminowy wygrywa.
Rozbicie przychodu przy obłożeniu 65 proc.
Gdzie znika pieniądz z najmu na doby
−
=
Model ma ograniczenia. Nie uwzględnia sezonowości, wyposażenia, które w najmie na doby zużywa się szybciej, ani kosztów dostosowania do nowych wymogów bezpieczeństwa. Pokazuje jednak, że bez wysokiego obłożenia premia za najem turystyczny jest dziś niewielka. Szerzej o zwrotach z najmu tradycyjnego piszemy w tekście mieszkanie na wynajem już samo nie zarabia.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 13.11.2026Saski Point znika z Marszałkowskiej. W miejscu biurowca z 1999 roku stanie 48 apartamentów z widokiem na Ogród SaskiPlan B to nie zawsze prosta zamiana
Eksperci Olesiński i Wspólnicy zwracają uwagę, że przejście na najem długoterminowy jest naturalnym planem B tylko wtedy, gdy lokal do tego pasuje. Apartament świetny na weekend bywa niepraktyczny dla kogoś, kto szuka mieszkania na rok. Liczą się układ, światło dzienne, miejsce na rzeczy, kuchnia, akustyka, koszty utrzymania, parking i dostęp do sklepów czy komunikacji.
Do tego dochodzą koszty przejścia: demontaż hotelowego wyposażenia, doposażenie kuchni, więcej szaf, odświeżenie lokalu po intensywnej eksploatacji, pośrednictwo, pustostan i rozliczenia podatkowe. Jeśli w jednym budynku zakaz obejmie wiele apartamentów naraz, wszystkie trafią na rynek najmu długoterminowego jednocześnie i będą konkurować o tych samych najemców.
Osobny problem to status prawny. Lokal użytkowy nie staje się mieszkaniem tylko dlatego, że tak zdecyduje właściciel. Może to wymagać sprawdzenia planu miejscowego i dokumentacji budowlanej, parametrów technicznych oraz formalnej zmiany sposobu użytkowania. Prawnicy radzą wprost: alternatywnego czynszu nie wpisuj do modelu finansowego, dopóki nie potwierdzisz, że takie wykorzystanie jest prawnie i technicznie możliwe.
Najbardziej stracą drobni inwestorzy
Według ekspertów nowe obowiązki najmocniej odczują właściciele pojedynczych apartamentów, dla których najem jest dodatkowym źródłem dochodu. Duży operator rozłoży koszty dokumentacji i formalności na setki lokali, a właściciel jednego mieszkania poniesie je w całości. Ważniejsza jest jednak koncentracja ryzyka. Dla kogoś z jednym lokalem zakaz w budynku oznacza utratę całego przychodu z tego modelu. Operator z apartamentami w wielu gminach będzie dalej zarabiał w innych miejscach.
Prawnicy przypominają też, że skala nie chroni przed ryzykiem lokalizacyjnym. Operator, który ma wiele lokali w jednym budynku albo jednej dzielnicy, może mocno odczuć pojedynczą uchwałę. Wersja sejmowa ustawy pozwala wspólnotom zakazać najmu także tam, gdzie nie stwierdzono żadnych naruszeń.
ZANIM KUPISZ APARTAMENT NA DOBY
- Sprawdź, ile lokali w budynku już działa na doby i jakie są relacje ze wspólnotą. Zapytaj zarządcę o skargi i protokoły z zebrań.
- Sprawdź, czy gmina zapowiada strefy bez najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w kurortach i ścisłych centrach miast.
- Ustal, czy kupujesz lokal mieszkalny, czy użytkowy, i czy zmiana na najem długoterminowy jest prawnie możliwa.
- Policz rentowność także dla najmu na rok. Jeśli wtedy rata kredytu nie zostanie pokryta, inwestycja jest ryzykowna.
- Miej rezerwę na co najmniej kilka miesięcy bez przychodu. Przerwa w najmie nie zwalnia z raty ani z czynszu do wspólnoty.
Najczęściej zadawane pytania
Czy najem krótkoterminowy nadal się opłaca?
Przy wysokim obłożeniu tak, ale przewaga nad najmem długoterminowym jest mniejsza, niż się wydaje. W naszym modelu dla 40-metrowego mieszkania w Krakowie najem na doby wygrywa dopiero przy obłożeniu powyżej około 60 proc., a przy 65 proc. daje tylko około 300 zł miesięcznie więcej.
Od kiedy wspólnota może zakazać najmu na doby?
Według ustawy uchwalonej przez Sejm zakazy wspólnot, spółdzielni oraz gminne strefy wyłączone z najmu krótkoterminowego mają obowiązywać od 1 stycznia 2028 roku. Po uchwale właściciel ma 6 miesięcy na wygaszenie działalności.
Jaka kara grozi za brak wpisu do CWTON?
Do 50 tys. zł. Taka sama maksymalna kara dotyczy ogłoszenia bez numeru identyfikacyjnego i reklamy wprowadzającej w błąd co do rodzaju lub kategorii obiektu.
Kto najbardziej straci na nowych przepisach?
Według prawników kancelarii Olesiński i Wspólnicy właściciele pojedynczych apartamentów, zwłaszcza kupionych na kredyt. Ponoszą całe koszty dostosowania i nie mają innych lokali, które zrekompensują zakaz w jednym budynku.
Czy apartament z najmu na doby łatwo przerobić na najem długoterminowy?
Nie zawsze. Trzeba ponieść koszty zmiany wyposażenia i pustostanu, a lokal musi pasować do potrzeb stałego najemcy. W przypadku lokalu użytkowego zamieszkanie w nim może wymagać formalnej zmiany sposobu użytkowania.
Źródła
- PropertyNews.pl, Szymon Szczęśniak, Maciej Król, Koniec złotych czasów najmu krótkoterminowego? Eksperci o rentowności inwestycji, 12 listopada 2026
- Bankier.pl, Rentowność najmu spada. Tylko jedno miasto oparło się spadkom
- AirDNA, dane dla Krakowa i Warszawy, 2026
- Ustawa z 8 października 2026 r. o zmianie ustawy o usługach hotelarskich oraz niektórych innych ustaw, wersja uchwalona przez Sejm
Artykuł opublikowany 13 listopada 2026 roku.
