Czytasz: Senat poprawił ustawę o najmie na doby. Zgłoszenie właściciela nie będzie „skargą”, a dłuższe pobyty wypadną spod przepisów
- 01
Senat poprawił ustawę o najmie na doby. Zgłoszenie właściciela nie będzie „skargą”, a dłuższe pobyty wypadną spod przepisów
Senat poprawił ustawę o najmie na doby. Zgłoszenie właściciela nie będzie „skargą”, a dłuższe pobyty wypadną spod przepisów
Senat przyjął poprawki do ustawy, która porządkuje najem krótkoterminowy i daje wspólnotom, spółdzielniom oraz gminom prawo do zakazu wynajmu mieszkań na doby. Za uchwałą głosowało 93 senatorów, nikt nie był przeciw, jeden się wstrzymał. Poprawki nie wywracają ustawy, ale dwie z nich mają realne znaczenie dla właścicieli lokali i operatorów. Teraz ustawa wraca do Sejmu, który zdecyduje, czy zmiany Senatu przyjąć.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Senat poparł ustawę z poprawkami: 93 głosy za, 0 przeciw, 1 wstrzymujący się.
- Naruszenia ujawnione po zgłoszeniu samego właściciela lub operatora najmu nie będą liczone do limitu, który prowadzi do wykreślenia obiektu z ewidencji.
- Przepisy o najmie krótkoterminowym nie obejmą pobytów trwających co najmniej 30 dni, jeśli obiekt jest w przeważającej części przeznaczony do takich usług.
- Zakazy najmu we wspólnotach, spółdzielniach i gminnych strefach mają działać od 1 stycznia 2028 roku. Rejestr i numery ofert ruszą 14 dni po ogłoszeniu ustawy.
- Za brak wpisu do ewidencji grozi kara administracyjna do 50 tys. zł.
Głosowanie bez sporu, poprawki głównie techniczne
Ustawa to nowelizacja ustawy o usługach hotelarskich przygotowana w Ministerstwie Sportu i Turystyki. Sejm uchwalił ją 8 października 2026 roku znaczną większością: 407 posłów było za, 24 przeciw, 9 wstrzymało się od głosu. O tym, co przegłosowali posłowie, pisaliśmy w tekście wspólnota wyrzuci Airbnb z bloku. Pod koniec października tekst trafił do trzech połączonych komisji Senatu, a na posiedzeniu 4 do 6 listopada senatorowie przyjęli uchwałę z poprawkami.
Głosowania nad ustawą o najmie krótkoterminowym
Sejm i Senat w liczbach
Według komunikatu większość przyjętych poprawek ma charakter doprecyzowujący, redakcyjny i techniczny. Kilka jest jednak merytorycznych i to one będą miały znaczenie w praktyce.
Dwie zmiany, które naprawdę coś znaczą
Pierwsza dotyczy mechanizmu wykreślania z ewidencji. Ustawa w wersji z Sejmu przewiduje, że obiekt wypada z rejestru, jeśli w ciągu sześciu miesięcy od pierwszego stwierdzonego przypadku zostaną w nim odnotowane łącznie trzy naruszenia dotyczące bezpieczeństwa i porządku publicznego. Ponowny wpis będzie możliwy dopiero po roku. Senat dopisał, że do tego limitu nie liczy się naruszeń stwierdzonych po zawiadomieniu złożonym przez właściciela lokalu albo przedsiębiorcę, który prowadzi w nim najem.
To rozsądna korekta. Bez niej właściciel, który sam wzywa policję do awanturujących się gości, de facto zbliżałby własny lokal do wykreślenia. Zachęta byłaby odwrotna od zamierzonej: lepiej przeczekać hałas, niż go zgłosić.
Druga zmiana dotyczy zakresu ustawy. Senat zaproponował, by przepisów o najmie krótkoterminowym nie stosować do usług zakwaterowania trwających nie krócej niż 30 dni jednorazowo dla jednego klienta, o ile obiekt jest w przeważającej części przeznaczony do takich usług. Chodzi o budynki działające w modelu średnioterminowym: prywatne akademiki, aparthotele dla pracowników delegowanych czy obiekty dla studentów. Branża od miesięcy zwracała uwagę, że sztywna granica 30 dni wrzucała je do jednego worka z mieszkaniami na weekend.
| Kwestia | Wersja z Sejmu | Po poprawkach Senatu |
|---|---|---|
| Limit naruszeń | 3 naruszenia w 6 miesięcy oznaczają wykreślenie z ewidencji na co najmniej rok | Bez zmian, ale naruszenia zgłoszone przez właściciela lub operatora nie liczą się do limitu |
| Pobyty od 30 dni | Granica usługi hotelarskiej: pobyt krótszy niż 30 dni | Obiekty, które w przeważającej części przyjmują gości na co najmniej 30 dni, wyłączone z przepisów o najmie krótkoterminowym |
| Zakaz we wspólnocie | Uchwała właścicieli lokali, 6 miesięcy na zakończenie działalności | Bez zmian |
| Zakaz w spółdzielni | Większość ponad 50 proc. uprawnionych do głosowania | Bez zmian według komunikatu po głosowaniu |
| Gminne strefy | Rada gminy na wniosek wójta, burmistrza lub prezydenta, z możliwymi wyjątkami | Bez zmian |
Opracowanie ilezametr.pl na podstawie komunikatu o głosowaniu w Senacie i tekstu ustawy uchwalonej przez Sejm.
Spółdzielnie i wspólnoty: czego Senat nie zmienił
Najgłośniejsza dyskusja w komisjach dotyczyła spółdzielni. Senator Anna Górska zwracała uwagę, że wymóg zgody ponad połowy wszystkich uprawnionych to w dużych spółdzielniach, liczących tysiące członków, przepis martwy. Proponowała, by wystarczyła zwykła większość obecnych na walnym zgromadzeniu, i powoływała się na gdańską Wyspę Spichrzów, gdzie mieszkania masowo trafiają na wynajem turystyczny. Z komunikatu po głosowaniu wynika jednak, że w spółdzielniach nadal potrzebna będzie większość ponad 50 proc. uprawnionych.
Utrzymały się też uprawnienia wspólnot. Biuro Legislacyjne Senatu miało wątpliwości, czy ograniczanie prawa własności uchwałą wspólnoty i gminy jest zgodne z konstytucją, co w mediach społecznościowych wywołało falę komentarzy. Ostatecznie wspólnoty zachowają prawo do zakazu, a mieszkańcy, wspólnoty i spółdzielnie będą mogli inicjować kontrole lokali na doby. Kontrole obejmą nie tylko wymagania techniczne i przeciwpożarowe, ale też bezpieczeństwo i porządek publiczny.
Ważne dla osób, które wynajmują okazjonalnie: wiceminister sportu i turystyki Piotr Borys zapewnił podczas prac komisji, że ustawa nie zmienia zasad podatkowych i nie wprowadza obowiązku zakładania działalności gospodarczej. Kto rozlicza najem jako osoba prywatna, nadal może to robić. Więcej o stawkach ryczałtu przeczytasz w tekście o tym, że skarbówka zostawia wynajmującym na doby 8,5 procent.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 05.11.2026Mieszkanie pod klucz czy wykończenie na własną rękę? Liczymy, kiedy pakiet od dewelopera się opłacaKalendarz: co jeszcze musi się wydarzyć
Ścieżka legislacyjna
Od Sejmu do zakazów w blokach
- 20 maja 2026Zaczyna się stosowanie unijnego rozporządzenia 2024/1028 o danych dotyczących najmu krótkoterminowego.
- 8 października 2026Sejm uchwala nowelizację 407 głosami.
- 4 do 6 listopada 2026Senat przyjmuje poprawki. Ustawa wraca do Sejmu.
- Kolejny krokSejm głosuje nad poprawkami. Odrzucić je może tylko bezwzględną większością głosów. Potem ustawę podpisuje prezydent, który ma na to 21 dni.
- 14 dni po ogłoszeniuRusza Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, obowiązek rejestracji, numery w ofertach i kary do 50 tys. zł.
- 1 stycznia 2028Wspólnoty, spółdzielnie i gminy mogą wprowadzać zakazy najmu na doby. Po uchwale wynajmujący mają 6 miesięcy na zakończenie działalności.
Najbliższe tygodnie to więc formalności. Dla właścicieli mieszkań na doby ważniejsza jest data wejścia w życie części rejestracyjnej, bo to ona otwiera drogę do kar. Platformy takie jak Airbnb czy Booking już dziś przekazują dane o ofertach na podstawie unijnego rozporządzenia, więc brak numeru w ogłoszeniu będzie łatwy do wychwycenia. O tym, jak dokładnie będą działać strefy i uchwały wspólnot od 2028 roku, pisaliśmy w tekście sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy.
CO ZROBIĆ JUŻ TERAZ, JEŚLI WYNAJMUJESZ NA DOBY
- Sprawdź, czy lokal jest wpisany do gminnej ewidencji obiektów. Po wejściu ustawy w życie numer będzie trzeba podawać w każdej ofercie.
- Przejrzyj regulamin pobytu i dane kontaktowe dla sąsiadów. Szybka reakcja na skargi będzie miała znaczenie przy kontrolach.
- Jeśli goście zakłócają porządek, zgłaszaj to sam. Po poprawce Senatu takie zgłoszenia nie obciążą twojego limitu naruszeń.
- Porozmawiaj z zarządem wspólnoty lub spółdzielni. Od 2028 roku to tam może zapaść decyzja o zakazie w twoim budynku.
Najczęściej zadawane pytania
Czy ustawa o najmie krótkoterminowym już obowiązuje?
Jeszcze nie. Senat wprowadził poprawki, więc ustawa wraca do Sejmu. Po głosowaniu nad poprawkami i podpisie prezydenta większość przepisów, w tym rejestr i kary, wejdzie w życie 14 dni po ogłoszeniu w Dzienniku Ustaw.
Od kiedy wspólnota może zakazać najmu na doby?
Przepisy dające wspólnotom, spółdzielniom i gminom prawo do zakazu mają wejść w życie 1 stycznia 2028 roku. Po podjęciu uchwały osoby prowadzące najem będą miały sześć miesięcy na zakończenie działalności.
Co zmieniła poprawka o limicie naruszeń?
Obiekt nadal może zostać wykreślony z ewidencji po trzech naruszeniach w ciągu sześciu miesięcy. Senat dodał jednak, że nie liczy się naruszeń stwierdzonych po zgłoszeniu złożonym przez właściciela lokalu lub przedsiębiorcę prowadzącego najem.
Czy najem na miesiąc też podlega nowym przepisom?
Usługa hotelarska to pobyt krótszy niż 30 dni. Według poprawki Senatu przepisów nie stosuje się do pobytów trwających co najmniej 30 dni, jeśli obiekt jest w przeważającej części przeznaczony do takich usług, na przykład w akademiku czy aparthotelu dla pracowników.
Czy do wynajmu na doby trzeba będzie założyć firmę?
Nie. Wiceminister sportu i turystyki potwierdził, że ustawa nie zmienia zasad podatkowych i nie wprowadza obowiązku prowadzenia działalności gospodarczej przez osoby wynajmujące okazjonalnie.
Źródła
- PropertyNews.pl, Senat poprawił ustawę o krótkim najmie
- Super Biznes, relacja z prac komisji senackich
- Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 w sprawie gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług wynajmu krótkoterminowego
Artykuł opublikowany 8 listopada 2026 roku. Ostateczny kształt przepisów zależy od głosowania Sejmu nad poprawkami Senatu.
