Sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy. Zostanie pół roku na wyprowadzkę gości

Do rządowego projektu regulującego najem krótkoterminowy wróciły strefy, w których gmina będzie mogła zakazać wynajmowania mieszkań na doby. Osobny przepis da wspólnotom mieszkaniowym i spółdzielniom prawo do zablokowania takiej działalności w konkretnym budynku, zwykłą uchwałą. Właściciel, który przegra takie głosowanie, dostanie sześć miesięcy na zwinięcie biznesu. Obie zmiany mają zacząć obowiązywać 1 stycznia 2028 roku, a za złamanie zakazu grozi kara do 50 tysięcy złotych.

Strefy wróciły do projektu tylnymi drzwiami

Historia tego pomysłu jest w tej kadencji krótka i wyboista. Strefy wolne od najmu na doby były w pierwotnych założeniach, potem zniknęły z projektu przygotowanego w resorcie turystyki, a teraz wracają na etapie prac parlamentarnych. O ich powrocie pisze „Rzeczpospolita”, a potwierdzają to komunikaty z prac nad ustawą.

Mechanizm jest prosty i celowo zdecentralizowany. Ustawa nie zakazuje niczego z góry, tylko daje samorządowi narzędzie. O tym, czy w danym mieście powstanie obszar bez wynajmu na doby, zdecydują lokalni radni w drodze uchwały. Zakaz obejmie samą formę wynajmowania, a nie konkretną platformę, więc nie będzie miało znaczenia, czy właściciel korzysta z Airbnb, Booking.com, czy wystawia ogłoszenie na własnej stronie.

To rozwiązanie, o które miasta dopominały się od lat. Kraków, Sopot, Gdańsk i Unia Metropolii Polskich powtarzały, że sama centralna ewidencja niczego nie rozwiąże, bo rejestr pokazuje skalę zjawiska, ale nie daje gminie żadnego wpływu na to, co dzieje się w konkretnej kamienicy. Podobnie mówił samorząd Zakopanego, gdzie burmistrz apelował o prawo do wprowadzenia zakazu najmu na doby w najbardziej obciążonych częściach miasta.

Wspólnota zdecyduje o twoim mieszkaniu bez pytania cię o zdanie

Dla właścicieli pojedynczych lokali ważniejszy od stref może się okazać drugi mechanizm. Wspólnoty mieszkaniowe i spółdzielnie mają dostać prawo do podjęcia uchwały zakazującej najmu krótkoterminowego w zarządzanym przez siebie budynku.

Konstrukcja jest tu istotna, bo bywa mylona z wcześniejszymi propozycjami. Właściciel mieszkania nie będzie musiał wcześniej pytać sąsiadów o zgodę na wynajmowanie lokalu na doby. Punkt wyjścia pozostaje więc taki jak dziś: wolno, dopóki nikt tego nie zabroni. Zmienia się natomiast to, że sąsiedzi zyskują realne narzędzie, żeby zabronić. Jeśli za uchwałą opowie się większość głosujących, wynajmujący dostaną sześć miesięcy na zakończenie działalności.

W praktyce oznacza to nowy rodzaj ryzyka wpisany w model biznesowy. Mieszkanie kupione pod najem na doby, z wyposażeniem, systemem zamków i historią rezerwacji, może z dnia na dzień stracić swoją funkcję na skutek jednego głosowania na zebraniu wspólnoty. Sześć miesięcy to czas na obsłużenie rezerwacji i przestawienie się na najem długoterminowy albo sprzedaż, ale nie na odzyskanie nakładów.

Do tego dochodzi trzeci element, mniej efektowny, a potencjalnie najbardziej dokuczliwy na co dzień. Wspólnota, spółdzielnia, a także osoby mieszkające w danym budynku lub w budynku sąsiednim będą mogły wystąpić do gminy o kontrolę lokalu. Chodzi o przestrzeganie zasad bezpieczeństwa i porządku publicznego, w tym o hałas i zakłócanie ciszy nocnej. Sąsiad przestaje więc być tylko autorem skargi do zarządcy i staje się osobą, która może uruchomić postępowanie urzędowe.

Ewidencja, numer w ofercie i odpowiedzialność platform

Rdzeniem ustawy pozostaje jednak coś innego niż zakazy. Projekt wprowadza obowiązkowy wpis lokalu do centralnej ewidencji obiektów wynajmowanych na doby, wraz z numerem identyfikacyjnym, który trzeba będzie podawać w ogłoszeniu. Za prowadzenie takiej działalności bez wpisu grozi kara do 50 tysięcy złotych.

Nowość polega na tym, że odpowiedzialność ma objąć również pośredników. Platforma, która opublikuje ofertę lokalu niefigurującego w bazie, sama naraża się na sankcję. To przesuwa ciężar kontroli z urzędnika, który musiałby ręcznie sprawdzać tysiące ogłoszeń, na operatorów serwisów, dla których filtrowanie ofert bez numeru jest kwestią jednej reguły w systemie.

Ten fragment przepisów nie jest krajowym pomysłem. Wynika z unijnego rozporządzenia 2024/1028 dotyczącego zbierania i udostępniania danych o krótkoterminowym najmie, które obowiązuje w całej Unii od maja 2026 roku. Polska musi je wdrożyć, więc rejestr powstanie niezależnie od losów zapisów o strefach. Sam projekt uznaje też najem na okres do 30 dni za usługę hotelarską, co pociąga za sobą wymóg posiadania regulaminu obiektu z zasadami pobytu i kontaktem do właściciela lub administratora.

Ile tego najmu naprawdę jest

Rozmowa o zakazach ma sens dopiero wtedy, gdy zna się skalę zjawiska. Ta zaś zależy od tego, którą liczbę weźmie się pod uwagę, bo najem na doby wygląda inaczej z perspektywy kraju i inaczej z perspektywy konkretnej dzielnicy.

W skali Polski w 2025 roku platformy pokroju Airbnb, Bookinga i Expedii pośredniczyły w sprzedaży 44,39 miliona noclegów, wobec 39,02 miliona rok wcześniej. To wzrost o blisko 14 procent. Liczba mieszkań przeznaczonych na taki wynajem szacowana jest na około 40 tysięcy, czyli jedno na 375 mieszkań w kraju. Tak podana statystyka brzmi niegroźnie.

Problem w tym, że ten rynek jest skrajnie skoncentrowany. W Krakowie na doby wynajmowane jest mniej więcej jedno mieszkanie na 50, a w wybranych kwartałach starego miasta udział bywa wielokrotnie wyższy. W Warszawie, Poznaniu i we Wrocławiu takie lokale stanowią od 0,6 do 0,8 procent zasobu, ale znów rozłożone bardzo nierówno. Właśnie dlatego narzędziem ma być strefa, a nie zakaz ogólnokrajowy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 07.09.2026Miasto stawia blok z drewna, żeby absolwenci nie wyjechali. Dziesięć mieszkań na próbę

Co to zmienia dla właściciela mieszkania

Najważniejsza zmiana jest jakościowa, a nie finansowa. Do tej pory ryzyko regulacyjne w najmie na doby sprowadzało się głównie do podatków i sporów o to, czy dana działalność ma charakter gospodarczy. Od strony podatkowej sytuacja jest zresztą stabilna, bo resort finansów potwierdził niedawno, że wynajem na doby może pozostać przy ryczałcie 8,5 procent i nie planuje tu zmian.

Po wejściu nowych przepisów dochodzi ryzyko zupełnie innego rodzaju, którego nie da się zabezpieczyć umową ani strukturą rozliczeń. O tym, czy w danym lokalu wolno prowadzić taki najem, zdecyduje albo rada miasta, albo zebranie wspólnoty. Obie te instytucje są nieprzewidywalne z punktu widzenia pojedynczego inwestora i obie mogą zmienić zdanie w trakcie trwania inwestycji.

Praktyczny wniosek jest taki, że przy zakupie mieszkania pod wynajem na doby trzeba dziś patrzeć nie tylko na lokalizację i rentowność, ale też na strukturę własnościową budynku. Kamienica z kilkunastoma właścicielami, z których część mieszka na miejscu, to zupełnie inne ryzyko niż budynek zdominowany przez lokale inwestycyjne. Znaczenie ma również to, czy miasto już wcześniej sygnalizowało chęć ograniczania takiej działalności.

Czy to uwolni mieszkania dla najemców długoterminowych

To pytanie wraca przy każdej dyskusji o regulowaniu najmu na doby i odpowiedź jest mniej optymistyczna, niż chcieliby zwolennicy zakazów. Około 40 tysięcy mieszkań rozłożonych na cały kraj to niewielki ułamek zasobu i nawet całkowite wygaszenie tego rynku nie zmieniłoby sytuacji przeciętnego najemcy w Polsce.

Efekt może być natomiast wyraźny punktowo. W kilku dzielnicach Krakowa, w centrum Gdańska, w Sopocie czy w Zakopanem powrót nawet części tych lokali do najmu długoterminowego byłby odczuwalny, bo tam koncentracja jest najwyższa, a lokalna podaż mieszkań na wynajem najmniejsza. Dokładnie o tym mówiły samorządy, gdy przekonywały, że strefy bez Airbnb mogą podzielić miasta, i gdy proponowały w zamian system licencji.

Warto też pamiętać o efekcie odwrotnym. Część właścicieli zamiast wracać do najmu długoterminowego wybierze sprzedaż albo przekształcenie lokalu w aparthotel, który jako obiekt hotelarski może nie podlegać zakazowi. Ostateczny bilans zależy więc od szczegółów, które dopiero powstaną w toku prac parlamentarnych.

Kiedy poznamy ostateczny kształt przepisów

Projekt przeszedł już przez Radę Ministrów i pierwsze czytanie w Sejmie, a spór o strefy toczy się teraz na poziomie komisji. To znaczy, że kształt zapisów może się jeszcze zmienić, i to w obie strony. Historia tego projektu, w którym strefy raz znikały, a raz wracały, jest pod tym względem pouczająca.

Pewne jest natomiast to, że część rejestrowa wejdzie w życie, bo Polska musi wdrożyć rozporządzenie unijne. Właściciele mieszkań wynajmowanych na doby powinni więc przygotować się na obowiązek wpisu do ewidencji i na podawanie numeru w ogłoszeniach niezależnie od tego, jak skończy się dyskusja o zakazach. Kwestia stref i uchwał wspólnot ma przed sobą ponad rok legislacji i vacatio legis, więc czasu na dostosowanie modelu biznesowego jest sporo.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Strefy bez Airbnb podzielą miasta na turystyczne getta? Samorządy wolą licencje
• Zakopane chce stref bez Airbnb. Burmistrz apeluje o prawo do zakazu najmu na doby
• Skarbówka zostawia wynajmującym na doby 8,5 procent. Resort finansów nie planuje zmian
• Kto zapłaci za balkon i wymianę wodomierza? Wspólnoty czekają na dużą zmianę

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje projekt ustawy na etapie prac legislacyjnych. Ostateczna treść przepisów, w tym zakres uprawnień gmin oraz wspólnot i spółdzielni, może ulec zmianie w toku prac parlamentarnych. Dane o skali rynku najmu krótkoterminowego dotyczą 2025 roku i pochodzą z opracowań na podstawie statystyk platform rezerwacyjnych. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).