Kamienica miała 22 mieszkania, inwestor zrobił 56. Nadzór kazał je z powrotem połączyć

Kamienica przy ulicy Piekary 13b w Poznaniu miała według dokumentacji 22 mieszkania. Inwestor zrobił z nich 56 lokali, część o powierzchni rzędu 10 do 14 metrów kwadratowych, i sprzedał je pod handlową nazwą Piekary Residence. Powiatowy Inspektorat Nadzoru Budowlanego uznał to za samowolę i nakazał przywrócenie pierwotnego układu, czyli fizyczne połączenie mikrokawalerek z powrotem w 22 mieszkania. Inwestor się odwołał, ale organ wyższej instancji decyzję utrzymał. Instytut Monitorowania Mediów policzył, jak zareagowała opinia publiczna, i wynik jest niecodzienny: wśród osób wyrażających jednoznaczne stanowisko decyzję urzędu poparło 98 procent komentujących.

Jak z dwudziestu dwóch mieszkań robi się pięćdziesiąt sześć

Arytmetyka tej inwestycji jest brutalnie prosta. Kamienica ma stałą powierzchnię, więc jedynym sposobem na zwiększenie liczby lokali z 22 do 56 jest podzielenie każdego istniejącego mieszkania na dwa lub trzy mniejsze. Efektem są klitki, w których łazienka i aneks kuchenny zjadają większość metrażu, a na życie zostaje przestrzeń wielkości pokoju w akademiku.

Sens ekonomiczny takiej operacji jest równie prosty. Cena metra kwadratowego w mikrolokalu jest zawsze wyższa niż w normalnym mieszkaniu, bo kupujący patrzy na cenę całkowitą, a nie na stawkę za metr. Dziesięć lokali po 12 metrów sprzeda się za więcej niż jedno mieszkanie o powierzchni 120 metrów w tej samej kamienicy. Do tego dochodzi wynajem: im więcej samodzielnych lokali, tym więcej niezależnych strumieni czynszu z tej samej bryły budynku.

Cała konstrukcja stoi jednak na założeniu, że nikt tego nie sprawdzi. W Poznaniu sprawdzono.

Dlaczego to jest samowola, a nie kwestia gustu

Warto oddzielić dwie rzeczy, które w publicznej dyskusji łatwo się zlewają. Pierwsza to pytanie, czy dziesięciometrowy lokal powinien w ogóle istnieć. Druga to pytanie, czy dana przebudowa została wykonana zgodnie z tym, na co inwestor miał zgodę. Nadzór budowlany zajmuje się wyłącznie tą drugą kwestią i to ona przesądziła sprawę.

Postępowanie zaczęło się w 2023 roku, gdy rada osiedla Stare Miasto poprosiła o kontrolę remontu zabytkowej kamienicy. Kluczowe okazały się dokumenty. W listopadzie 2025 roku inspektorat ustalił, że według miejskiej dokumentacji z 2011 roku budynek miał 22 lokale mieszkalne. Nigdy nie było zgody na 56. Skoro faktyczny układ budynku rozjechał się z dokumentacją, mamy do czynienia z robotami wykonanymi bez wymaganej zgody, a to klasyczna definicja samowoli. Przy starych kamienicach dochodzi jeszcze jedna warstwa formalności, dlatego najpierw warto sprawdzić, czy budynek jest zabytkiem.

Konsekwencją prawną nie jest grzywna i puszczenie sprawy w niepamięć. Inspektorat nakazał doprowadzenie budynku do stanu zgodnego z prawem, co w tym przypadku oznacza fizyczne usunięcie ścianek działowych i połączenie lokali z powrotem w 22 mieszkania. Inwestor odwołał się do wojewódzkiego nadzoru budowlanego, ale ten decyzję utrzymał w mocy.

Reakcja, jakiej urzędnicy w Polsce raczej nie dostają

Instytut Monitorowania Mediów przeanalizował, jak sprawa rozeszła się w mediach i w sieci. Liczby są konkretne: 76 publikacji w prasie, portalach, radiu i telewizji oraz około 2,6 tysiąca wpisów i komentarzy w mediach społecznościowych, które przełożyły się na 6,5 tysiąca udostępnień i 105 tysięcy reakcji.

Ciekawszy od zasięgu jest jednak rozkład opinii. Treści neutralnych było 16 procent. Wśród osób, które zajęły jednoznaczne stanowisko, decyzję nadzoru poparło 98 procent komentujących, a krytycznych głosów było zaledwie 2 procent.

Jak zauważa Tomasz Lubieniecki, kierownik Działu Raportów Medialnych IMM, decyzje urzędów zwykle budzą kontrowersje albo sceptycyzm, a tu szef poznańskiego inspektoratu zyskał w oczach internautów status symbolu walki z nadużyciami na rynku nieruchomości. To rzadka sytuacja i sama w sobie mówi coś o nastrojach wokół mieszkaniówki.

W dyskusji wróciło też słowo, które w 2020 roku wprowadził do obiegu aktywista Jan Śpiewak. Od tamtej pory ukazało się ponad 40 tysięcy publikacji zawierających określenie patodeweloperka, co pokazuje, że temat nie jest chwilową modą, tylko stałym elementem debaty o mieszkalnictwie.

Głosy krytyczne, czyli te dwa procent

Warto je przytoczyć, bo argumentacja jest spójna, nawet jeśli marginalna. Krytycy decyzji odwoływali się do swobody umów i wolności rynku. Ich zdaniem wybór przestrzeni życiowej to indywidualna sprawa właściciela i kupującego, a nikt nikogo nie zmusza do mieszkania w dwunastometrowym lokalu. Pojawiały się też zarzuty o nadmierną ingerencję państwa w dobrowolne relacje gospodarcze.

Kontrargument jest jednak trudny do obalenia i nie dotyczy metrażu, tylko procedury. Prawo budowlane nie zabrania inwestorowi wystąpić o zgodę na przebudowę. Zabrania wykonać ją bez zgody. W tej sprawie chodzi więc nie o to, że urząd narzucił komuś standard mieszkania, tylko o to, że budynek wygląda inaczej niż to, na co pozwolenie zostało wydane.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 03.09.2026Koniec automatycznego dziedziczenia mieszkań komunalnych. Gmina sprawdzi też dochody

Dwadzieścia pięć metrów, czyli przepis, który miał to ukrócić

Polskie przepisy próbują ograniczać mikrolokale od kilku lat, ale robią to punktowo i z licznymi wyjątkami. Punkt wyjścia to warunki techniczne, według których samodzielny lokal mieszkalny w nowo projektowanym budynku nie może mieć mniej niż 25 metrów kwadratowych.

Rynek szybko znalazł obejście. Skoro limit dotyczył mieszkań, mikrolokale zaczęto sprzedawać jako lokale użytkowe, apartamenty inwestycyjne albo produkty na wynajem krótkoterminowy. Formalnie nie były to mieszkania, więc limit nie działał. Dziura została zasypana od 1 kwietnia 2024 roku, gdy minimalną powierzchnię 25 metrów rozciągnięto także na lokale użytkowe w nowo projektowanych budynkach wielorodzinnych.

I tu dochodzimy do sedna. Żaden z tych przepisów nie rozstrzygnął sprawy przy Piekary 13b, bo limity dotyczą budynków nowo projektowanych, a nie podziału lokali w istniejącej kamienicy. Sprawę rozstrzygnęła znacznie starsza i prostsza reguła: to, co powstaje, ma być zgodne z tym, na co wydano zgodę. Wygląda na to, że najskuteczniejszym narzędziem przeciwko przeskalowanym podziałom nie jest kolejny limit metrażowy, tylko konsekwentna kontrola tego, co już stoi.

Nadchodzące zmiany też idą w stronę zaostrzania standardów, choć innym torem. Od 20 września wchodzą nowe warunki techniczne, które wyraźnie podniosą koszt budowy mieszkań, a wraz z nimi rosną wymagania dotyczące jakości budynków. Kierunek jest jasny: mniej lokali w rzucie, więcej wymagań na metr.

Kto za to zapłaci

To pytanie wracało w dyskusji najczęściej i jest w pełni zasadne. Nakaz przywrócenia stanu pierwotnego dotyczy budynku, a budynek zdążył już zmienić właścicieli. Lokale zostały sprzedane, więc obok inwestora w sprawie pojawiają się kupujący i wspólnota mieszkaniowa.

Komentujący masowo wskazywali obawę, że inwestor ogłosi upadłość i uniknie odpowiedzialności, a koszty oraz konsekwencje prawne spadną na wspólnotę albo na nabywców mikrolokali. Jednocześnie w sieci dominowała opinia, że osoby kupujące dziesięciometrowe apartamenty robiły to najczęściej w celach spekulacyjnych albo pod wynajem na doby, licząc się z ryzykiem prawnym.

Rynek małych metraży i tak już zwalnia

Warto na koniec spojrzeć szerzej, bo sprawa poznańska trafia w moment, w którym popyt na najmniejsze lokale i tak słabnie. Z danych rynkowych wynika, że kawalerki zalegają w ofercie deweloperów wyraźnie dłużej niż większe mieszkania, a duże metraże sprzedają się nawet dwa razy szybciej. Model oparty na maksymalnym rozdrobnieniu powierzchni przestaje więc być pewnym interesem także czysto biznesowo.

Do tego dochodzi presja regulacyjna po stronie najmu krótkoterminowego. Szykowane zmiany zakładają, że gminy i wspólnoty będą mogły wprowadzać strefy wolne od najmu na doby. Dla właściciela mikrolokalu w kamienicy w ścisłym centrum oznacza to, że główny model zarobkowy może zostać zamknięty decyzją sąsiadów.

Złożenie tych trzech elementów, czyli aktywnego nadzoru budowlanego, słabnącego popytu na kawalerki i nadchodzących ograniczeń w najmie krótkoterminowym, daje dość jednoznaczny obraz. Poznańska decyzja nie jest odosobnionym incydentem, tylko punktem, w którym kilka trendów spotkało się w jednym budynku.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Zostało 18 dni na złożenie wniosku. Potem budowa mieszkań wyraźnie drożeje
• Kawalerki zalegają w ofercie. Duże mieszkania sprzedają się dwa razy szybciej
• Sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy
• Ponad 7 tysięcy mieszkań stoi dziś zarezerwowanych. Co podpisujesz przy rezerwacji

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje stan sprawy na podstawie doniesień medialnych oraz analizy Instytutu Monitorowania Mediów. Nie stanowi porady prawnej, a ocena sytuacji konkretnego lokalu wymaga analizy dokumentacji przez prawnika. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).