Budynek będzie mógł mieć innego właściciela niż działka. Rząd rusza zasadę sprzed dwóch tysięcy lat

Do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów trafił projekt ustawy, który wprowadzi do polskiego prawa odrębną własność obiektów budowlanych. Mówiąc prościej: budynek albo inna budowla będzie mogła należeć do kogo innego niż grunt, na którym, nad którym lub pod którym się znajduje. Na samym obiekcie da się wtedy ustanowić hipotekę i założyć dla niego księgę wieczystą. To wyłom w zasadzie, która porządkuje polskie prawo rzeczowe od czasów rzymskich i która dziś blokuje część najciekawszych terenów w polskich miastach.

Zasada, która blokuje najlepsze działki w miastach

Polskie prawo cywilne stoi na regule, którą prawnicy nazywają z łaciny superficies solo cedit. To, co trwale związane z gruntem, dzieli jego los. Budynek nie jest odrębną rzeczą, tylko częścią składową nieruchomości, więc kupując dom, kupuje się działkę razem z nim, a nie dwie osobne rzeczy.

Ta konstrukcja ma sporo zalet. Jest prosta, przejrzysta i eliminuje spory o to, kto właściwie jest właścicielem murów. Problem zaczyna się wtedy, gdy inwestycja z natury rzeczy nie mieści się w płaskim podziale na działki. Kiedy ktoś chce zbudować coś nad czynnymi torami kolejowymi, nad drogą albo pod powierzchnią cudzego gruntu, prawo nie daje mu narzędzia, żeby mieć własny obiekt bez przejmowania całej nieruchomości pod spodem.

Wyjątki od zasady już istnieją, ale są wąskie i każdy z nich powstał doraźnie. Budynek postawiony przez użytkownika wieczystego jest odrębną nieruchomością. Odrębną własnością jest lokal w budynku wielorodzinnym. Osobno traktowane są urządzenia przesyłowe wchodzące w skład przedsiębiorstwa. Poza tymi przypadkami reguła obowiązuje bez ustępstw.

Efekt widać w polskich miastach gołym okiem. Tereny kolejowe w ścisłych centrach należą do najlepiej położonych gruntów w kraju, a jednocześnie do najtrudniejszych do zagospodarowania. Kolej nie może sprzedać przestrzeni nad torami, bo taka przestrzeń nie jest w obecnym stanie prawnym przedmiotem obrotu, a inwestor nie kupi terenu, na którym musi jeździć pociąg. Zamiast tego sprzedaje się całe działki, tak jak przy 22 hektarach wystawionych przez kolej na warszawskich Odolanach, gdzie da się wyłączyć teren z ruchu i podzielić go klasycznie.

Co dokładnie zmieni projekt

Najważniejszą zmianą ma być możliwość ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego. Określone obiekty, przede wszystkim infrastrukturalne, będą mogły stanowić samodzielny przedmiot własności, niezależnie od nieruchomości gruntowej, na której, nad którą lub pod którą się znajdują.

Grunt zostaje przy dotychczasowym właścicielu. Zmienia się to, że sam obiekt może należeć do innego podmiotu, i że tę sytuację da się prawidłowo ujawnić w księgach wieczystych. Projekt przewiduje bowiem zasady zakładania i prowadzenia ksiąg dla obiektów objętych odrębną własnością, co jest warunkiem koniecznym, żeby cokolwiek dało się bezpiecznie sprzedać albo obciążyć.

Projekt przewiduje trzy podstawowe drogi ustanowienia takiego prawa. Pierwsza to porozumienie między inwestorem a właścicielem albo użytkownikiem wieczystym gruntu. Druga to jednostronna decyzja właściciela gruntu. Trzecia to decyzja administracyjna, ale wyłącznie w przypadku realizacji inwestycji celu publicznego.

Jest przy tym istotne zastrzeżenie czasowe. Ustanowienie odrębnej własności ma być możliwe dopiero po oddaniu obiektu do użytkowania. Etap budowy pozostaje więc w dotychczasowym reżimie, a nowa konstrukcja prawna pojawia się dopiero wtedy, gdy jest już co wyodrębniać. To rozwiązanie porządkowe, ale ma praktyczne konsekwencje dla montażu finansowego, o czym za chwilę.

Hipoteka na samym budynku, czyli sedno sprawy

Z punktu widzenia rynku najważniejszy jest jeden zapis: na obiekcie objętym odrębną własnością będzie można ustanawiać ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipotekę. To brzmi technicznie, a jest kluczowe dla tego, czy cokolwiek z tego pomysłu wyjdzie.

Dziś bank finansujący budowę czegokolwiek chce zabezpieczenia na nieruchomości. Jeśli inwestor nie ma tytułu do gruntu, a jedynie umowę z jego właścicielem, hipoteki nie ma na czym ustanowić. Pozostają zabezpieczenia słabsze, droższe i trudniejsze do egzekucji, przez co koszt kapitału rośnie albo finansowanie w ogóle się nie domyka.

Odrębna własność obiektu tworzy przedmiot, na którym da się ustanowić hipotekę i który da się sprzedać osobno. To zmienia arytmetykę projektów, które dotąd wyglądały ciekawie na wizualizacji i beznadziejnie w arkuszu kalkulacyjnym. Warto jednak zauważyć, że skoro prawo ma powstawać dopiero po oddaniu obiektu do użytkowania, to zabezpieczenie hipoteczne pojawi się na końcu procesu, a nie na jego początku. Finansowanie samej budowy nadal będzie wymagało innych rozwiązań, a nowa konstrukcja przyda się przede wszystkim przy refinansowaniu i przy obrocie gotowymi obiektami.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 06.09.2026Rata niższa od czynszu w każdym z 12 miast. Ale tylko pod jednym warunkiem

Gdzie to się realnie przyda

Twórcy projektu wskazują na inwestycje infrastrukturalne i to jest najuczciwsze postawienie sprawy. Pierwsza kategoria to zabudowa nad czynnymi liniami kolejowymi. Grunty kolejowe w centrach miast są zwykle świetnie skomunikowane i fatalnie wykorzystane, a przykrycie torów płytą i postawienie na niej budynku jest technicznie wykonalne od dawna. Barierą jest prawo, nie inżynieria.

Druga to obiekty nad drogami i węzłami komunikacyjnymi, gdzie logika jest identyczna. Trzecia to przestrzeń podziemna: tunele, parkingi, obiekty techniczne pod cudzym gruntem, przy których dziś trzeba budować skomplikowane konstrukcje umowne i liczyć się z niepewnością co do statusu prawnego całości.

Ekonomicznego sensu tych zmian najlepiej dowodzą ceny gruntów. W Warszawie metr działki budowlanej kosztuje już ponad tysiąc złotych, a ceny rosną piąty kwartał z rzędu. Przy takich stawkach każdy hektar w centrum, który leży odłogiem z powodów formalnych, jest realną stratą, i to zarówno dla właściciela, jak i dla miasta, które musi rozpychać się zabudową na peryferiach.

Czego ta ustawa nie zmieni

Warto od razu ostudzić kilka nadziei. Projekt nie jest ustawą mieszkaniową i nie wprowadza odpowiednika niemieckiego prawa zabudowy dla klientów indywidualnych. Nie oznacza, że przeciętny kupujący postawi dom na cudzej działce i będzie jego właścicielem. Konstrukcja jest adresowana przede wszystkim do obiektów infrastrukturalnych i inwestycji, przy których obecne prawo po prostu nie działa.

Nie znika też użytkowanie wieczyste ani odrębna własność lokalu. Nowa instytucja ma być kolejnym wyjątkiem obok tych istniejących, a nie ich zastąpieniem. Nie zmieniają się także zasady planistyczne. Odrębna własność obiektu nie zwalnia z konieczności uzyskania pozwolenia na budowę ani nie omija ustaleń planu miejscowego, co ma znaczenie zwłaszcza teraz, gdy część gmin nie zdążyła z planami ogólnymi i nie wydaje warunków zabudowy.

Pozostaje wreszcie pytanie o praktykę. Nowa konstrukcja prawna oznacza nowe pytania: o podatek od nieruchomości od obiektu bez gruntu, o egzekucję z takiego prawa, o los obiektu, gdy grunt zmienia właściciela, o rozliczenia przy wygaśnięciu prawa. Część z tych kwestii ma rozstrzygnąć sama ustawa, a resztę wyjaśni dopiero orzecznictwo, czyli lata praktyki.

Na jakim etapie są prace

Projekt znajduje się w wykazie prac legislacyjnych Rady Ministrów, a więc na wczesnym etapie. Opublikowane zostały założenia, a nie gotowy tekst ustawy, więc szczegóły mogą się jeszcze wielokrotnie zmienić, zanim dokument trafi do Sejmu.

Sam pomysł nie jest zresztą nowy. Własność warstwowa wraca w polskiej debacie prawniczej i legislacyjnej regularnie od kilkunastu lat, w kolejnych odsłonach i pod różnymi nazwami. Za każdym razem rozbijała się o to samo: o obawę, że wyłom w zasadzie superficies solo cedit skomplikuje system ksiąg wieczystych i otworzy pole do sporów. Tym razem projekt jest wyraźnie ostrożniejszy, bo ogranicza się do obiektów, wymaga oddania ich do użytkowania i wprowadza dedykowaną służebność.

Dla rynku oznacza to na razie tyle, że warto śledzić sprawę, ale nie ma sensu przebudowywać na tej podstawie planów inwestycyjnych. Jeśli ustawa przejdzie, jej realne skutki zobaczymy nie w mieszkaniówce, tylko w kilkunastu dużych projektach w centrach największych miast, w miejscach, które od lat wyglądają na mapie jak dziury.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• PKP wystawia 22 hektary tuż za centrum Warszawy. Ma tu stanąć 2,3 tysiąca mieszkań
• Dziesięć arów w Warszawie kosztuje już ponad milion. To piąty kwartał wzrostów z rzędu
• Prawie 1700 gmin nie zdążyło z planem. Od dziś nie wydadzą warunków zabudowy
• Lex deweloper wygasł. Zostaje po nim około 100 tysięcy mieszkań w przygotowaniu

Artykuł ma charakter informacyjny i opisuje założenia projektu ustawy wpisanego do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Ostateczny kształt przepisów, w tym katalog obiektów objętych odrębną własnością oraz zasady jej ustanawiania, może ulec zmianie w toku prac legislacyjnych. Tekst nie stanowi porady prawnej. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja Pexels (do użytku bezpłatnego).