PKP wystawia 22 hektary tuż za centrum Warszawy. Ma tu stanąć 2,3 tysiąca mieszkań

Dwadzieścia dwa hektary po zachodniej stronie Warszawy, dziesięć minut od Ronda Daszyńskiego, przez dekady służyły wyłącznie kolei. Teraz PKP i spółka Xcity Investment mają na nie plan: ponad 2,3 tysiąca mieszkań, 42 tysiące metrów usług i sieć przestrzeni publicznych. Projekt Odolany Kolejowe właśnie przeszedł etap analiz wykonalności i szykuje się do poszukiwania partnerów. To jeden z największych projektów wielofunkcyjnych planowanych dziś w stolicy.

Grunt, którego nikt nie widział z bliska

Odolany to jeden z tych fragmentów Warszawy, o których większość mieszkańców wie tylko tyle, że tam gdzieś biegną tory. Historycznie był to teren przemysłowo-kolejowy z bocznicami, lokomotywownią i magazynami, odcięty od reszty miasta nasypami i płotami. Przez lata rozwój zatrzymywał się na jego granicy.

To się zmieniło w ostatniej dekadzie. Deweloperzy weszli na wolne działki od strony ulic Kolejowej i Sowińskiego, a Odolany stały się jednym z najszybciej zabudowywanych rejonów lewobrzeżnej Warszawy. Dziś jest tu kilkaset mieszkań w bieżącej ofercie rynku pierwotnego, a stawki za metr w nowych inwestycjach przekraczają 17 tysięcy złotych. To sporo jak na obszar, który jeszcze dziesięć lat temu wyglądał na peryferie.

Teren, o którym mowa w projekcie Odolany Kolejowe, to jednak co innego niż pojedyncze działki. To zwarty obszar 22 hektarów należący do grupy PKP, czyli jedna z największych rezerw gruntowych w tej części miasta. Dla porównania, to powierzchnia zbliżona do trzydziestu boisk piłkarskich, położona w zasięgu istniejącej infrastruktury tramwajowej i kolejowej.

Nie osiedle, tylko kawałek miasta

Deklarowana intencja inwestorów jest tu istotniejsza niż same metry. Andrzej Bułczyński z zarządu PKP S.A. mówi wprost, że celem jest stworzenie nowego, wielofunkcyjnego fragmentu Warszawy z mieszkaniami, usługami, zielenią i przestrzeniami publicznymi, a nie kolejnego zamkniętego osiedla.

W praktyce oznacza to konkretną strukturę funkcji. Na każde sto metrów mieszkań przypada tu mniej więcej trzydzieści sześć metrów powierzchni usługowej. To proporcja znacznie wyższa niż w typowej inwestycji deweloperskiej, gdzie parter z lokalami usługowymi bywa dodatkiem do bryły mieszkalnej, a nie osobno zaplanowaną warstwą.

Masterplan odwołuje się do koncepcji miasta piętnastominutowego, w której praca, handel, usługi, kultura i zieleń mieszczą się w zasięgu krótkiego spaceru lub przejazdu rowerem. W Warszawie ta idea była do tej pory raczej hasłem konferencyjnym niż kryterium projektowym, choć zaczyna się to zmieniać. W ocenie CBRE odizolowane obiekty handlowe tracą znaczenie na rzecz projektów mieszanych, w których handel jest naturalnym uzupełnieniem zabudowy mieszkaniowej i biurowej.

Ten kierunek widać zresztą w całej stolicy, gdzie kolejne inwestycje starają się łączyć funkcje zamiast je rozdzielać. Kto chce sprawdzić, jak na tle innych rejonów wypada dziś Wola pod względem cen i dostępności, znajdzie porównanie w naszym przewodniku po osiemnastu dzielnicach Warszawy.

Trzy tereny, trzech partnerów, jeden plan

Najciekawszym elementem układanki jest model realizacji. Inwestorzy nie zamierzają budować sami ani sprzedawać całości jednemu podmiotowi. Zamiast tego teren podzielono na trzy części, z których każda ma być realizowana z osobnym partnerem w formule joint venture.

Rozwiązanie ma dwie zalety. Po pierwsze rozkłada ryzyko i kapitał, bo projekt tej skali realizowany przez jeden podmiot wymagałby ogromnego zaangażowania finansowego na wiele lat. Po drugie pozwala budować równolegle, zamiast czekać, aż zakończy się poprzedni etap. Przy inwestycji rozłożonej na kilkanaście lat to różnica między dzielnicą gotową w rozsądnym terminie a placem budowy przez pół pokolenia.

Ryzyko jest oczywiste i inwestorzy zdają się je rozumieć. Trzy różne podmioty na jednym terenie to trzy różne wizje architektoniczne i trzy różne kalkulacje. Stąd nacisk na wspólny masterplan i jednolite założenia urbanistyczne, które mają obowiązywać wszystkich partnerów niezależnie od tego, kto ostatecznie wygra postępowanie. Zaproszenie do składania ofert ma zostać opublikowane na przełomie września i października.

Zestawienie redakcyjne na podstawie informacji przekazanych przez PKP S.A., Xcity Investment i CBRE. Parametry mają charakter założeń koncepcyjnych i mogą ulec zmianie na dalszych etapach projektowania.

Zobacz również:

WARSZAWA · 13.07.2026Dzielnice Warszawy: przewodnik po 18 dzielnicach. Ceny, mieszkańcy i gdzie warto zamieszkać w 2026

Dlaczego najpierw arkusz kalkulacyjny, a potem rysunek

Warto zwrócić uwagę na kolejność działań, bo mówi ona sporo o tym, jak zmieniło się podejście dużych inwestorów. Zanim powstała ostateczna koncepcja urbanistyczna, CBRE wyceniło nieruchomości w obecnym stanie oraz przy założeniu przyszłej zabudowy, przeanalizowało rynek gruntów i otoczenie konkurencyjne, a następnie sprawdziło opłacalność kilku wariantów zagospodarowania.

Anna Staniszewska z CBRE zwraca uwagę, że praca odbywała się równolegle z architektem, a kolejne warianty masterplanu weryfikowano pod kątem realności rynkowej. Innymi słowy, projekt nie powstał jako wizja, którą później próbowano dopasować do budżetu, tylko jako kompromis między jakością przestrzeni a wykonalnością finansową.

To podejście staje się standardem, bo koszt błędu przy projektach o tej skali jest ogromny. Deweloperzy w Polsce coraz częściej muszą prognozować popyt na wiele lat naprzód, a decyzje podjęte na etapie koncepcji rzutują na wynik finansowy przez całą dekadę. Kamila Dąbrowska z zarządu Xcity Investment podkreśla, że przy projekcie tej skali sama dobra koncepcja urbanistyczna nie wystarcza i trzeba mieć pewność, że proponowane funkcje odpowiadają realiom rynku.

Co to zmienia dla mieszkańców i kupujących

Dla obecnych mieszkańców Odolan najważniejsza jest kwestia infrastruktury. Osiedla powstałe tu w ostatnich latach cierpią na klasyczną bolączkę szybkiej zabudowy: mieszkań przybyło szybciej niż szkół, przedszkoli i lokali usługowych. Projekt zakładający 42 tysiące metrów powierzchni usługowej i nowe przestrzenie publiczne mógłby ten deficyt częściowo domknąć, choć oczywiście dopiero po latach.

Dla kupujących liczy się coś innego. Ponad 2,3 tysiąca mieszkań to zastrzyk podaży w rejonie, gdzie oferta jest dziś ograniczona do kilkuset lokali. W teorii powinno to działać stabilizująco na ceny, w praktyce jednak efekt pojawi się dopiero wtedy, gdy pierwsze etapy trafią do sprzedaży, a to kwestia lat, nie miesięcy. W międzyczasie sam fakt ogłoszenia dużej inwestycji częściej podnosi ceny gruntów w okolicy, niż je obniża.

Istotny jest też kontekst planistyczny. Warszawa, podobnie jak reszta kraju, przechodzi właśnie przez zmianę zasad planowania przestrzennego, a od 1 września obowiązują nowe reguły dotyczące planów ogólnych i wygaszanej specustawy mieszkaniowej. Opisywaliśmy, jak te terminy wpływają na wartość działek i możliwości zabudowy, bo dla projektów przygotowywanych dziś to jeden z kluczowych czynników ryzyka.

Odolany Kolejowe wpisują się przy tym w szerszy trend zagospodarowywania pokolejowych i poprzemysłowych gruntów w centrach polskich miast. To ostatnie duże rezerwy terenu w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, o które konkurencja jest coraz ostrzejsza. Podobną logikę widać w wyścigu wieżowców, który toczy się na warszawskiej Woli, tyle że tam stawką jest wysokość, a tu powierzchnia.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Gdzie dokładnie powstaną Odolany Kolejowe?

Inwestycja obejmuje 22 hektary przy ulicy Ordona w dzielnicy Wola, w rejonie Odolan, na terenach należących do grupy PKP. To zachodnia część lewobrzeżnej Warszawy, w sąsiedztwie istniejącego węzła komunikacyjnego.

Ile mieszkań ma tam powstać?

Masterplan zakłada ponad 2,3 tysiąca mieszkań o łącznej powierzchni użytkowej około 117 tysięcy metrów kwadratowych. Do tego dochodzi około 42 tysiące metrów kwadratowych przeznaczonych na handel, usługi i funkcje uzupełniające.

Kto buduje Odolany Kolejowe?

Inwestorami są PKP S.A. oraz Xcity Investment. Teren podzielono na trzy części, a każda ma być realizowana z osobnym partnerem w formule joint venture. Postępowanie na wybór partnerów ma ruszyć na przełomie września i października.

Kiedy ruszy budowa i sprzedaż mieszkań?

Konkretnych dat na razie nie podano. Projekt jest po etapie analiz wykonalności i przed wyborem partnerów inwestycyjnych, więc realnie mowa o inwestycji rozłożonej na wiele lat, realizowanej etapami w ramach jednego masterplanu.

Czy inwestycja obniży ceny mieszkań na Odolanach?

W dłuższej perspektywie duży zastrzyk podaży może działać stabilizująco, ale efekt pojawi się dopiero wtedy, gdy pierwsze etapy trafią do sprzedaży. Krótkoterminowo ogłoszenie dużej inwestycji częściej podnosi wartość okolicznych gruntów, niż obniża ceny mieszkań.

Powiązane artykuły:

• Dzielnice Warszawy: przewodnik po 18 dzielnicach. Ceny, mieszkańcy i gdzie warto zamieszkać
• Twoja działka może zmienić wartość 1 września. Dwa terminy, o których warto wiedzieć
• Wyścig wieżowców w Warszawie. Deweloperzy budują mimo niechęci miasta

Artykuł ma charakter informacyjny. Opiera się na publicznie dostępnych komunikatach PKP S.A., Xcity Investment i CBRE dotyczących projektu Odolany Kolejowe. Podane parametry są założeniami koncepcyjnymi i mogą ulec zmianie na dalszych etapach przygotowania inwestycji. Ceny mieszkań w rejonie Odolan podano za publicznie dostępnymi zestawieniami ofert rynku pierwotnego. Zdjęcie ilustracyjne przedstawia tereny kolejowe na Odolanach: Wikimedia Commons, autor Cybularny, licencja CC0.