Ostatnie 230 mieszkań w osiedlu na Bemowie. Deweloper zszedł z ceny o 4 procent

Duże osiedle na warszawskich Jelonkach wchodzi w końcową fazę. Robyg wprowadził do sprzedaży dwa ostatnie z ośmiu etapów Osiedla Kameralnego, czyli 230 mieszkań o powierzchni od 27 do 115 metrów kwadratowych. Razem z premierą pojawiła się promocja: ceny wybranych lokali spadły nawet o cztery procent. Brzmi skromnie, dopóki nie przeliczy się tego na złotówki i nie zestawi z tym, co dzieje się dziś na stołecznym rynku pierwotnym.

Osiem etapów i około 900 mieszkań w jednym miejscu

Osiedle Kameralne powstaje na Jelonkach od kilku lat i zostało podzielone na osiem etapów. Taki podział pozwala deweloperowi uruchamiać kolejne budynki wtedy, kiedy sprzedaje się poprzedni, zamiast wprowadzać na rynek kilkuset mieszkań naraz. Teraz na stole leżą dwa ostatnie etapy, a to oznacza, że projekt wchodzi w fazę domykania.

Docelowa skala robi wrażenie. Około 900 mieszkań to już nie budynek, tylko fragment miasta, z własną siecią chodników, zielenią, infrastrukturą rekreacyjną i zrewitalizowanym zbiornikiem wodnym. Ostatnie budynki mają stanąć właśnie wokół mniejszego jeziorka, co w praktyce oznacza, że część lokali będzie miała widok na wodę i zieleń, a nie na ścianę sąsiedniego bloku.

Dane na podstawie informacji przekazanych przez dewelopera przy uruchomieniu sprzedaży ostatnich etapów.

Cztery procent, czyli ile naprawdę

Komunikat o obniżce „nawet o 4 procent” łatwo zbyć wzruszeniem ramion. Problem w tym, że na warszawskim rynku procent to duża jednostka. Metr kwadratowy nowego mieszkania na Bemowie kosztuje dziś w ofertach około 18,1 tysiąca złotych, a średnia dla całej Warszawy przekracza 19,5 tysiąca. Przy takich stawkach kilka procent zamienia się w kwoty, dla których wiele osób negocjuje przez tygodnie.

Dla mieszkania dwupokojowego o powierzchni 55 metrów kwadratowych cztery procent to blisko 40 tysięcy złotych. Tyle kosztuje przyzwoite wykończenie takiego lokalu pod klucz albo miejsce postojowe w garażu podziemnym w wielu warszawskich inwestycjach. Przy kredycie hipotecznym ta sama kwota obniża zarówno wymagany wkład własny, jak i ratę płaconą przez kolejne trzydzieści lat.

Dlaczego deweloperzy zaczęli schodzić z cen

Promocja na Bemowie nie jest odosobnionym gestem. Stołeczny rynek pierwotny jest dziś w sytuacji, jakiej nie widział od lat: oferta w największych miastach przekroczyła siedemdziesiąt tysięcy mieszkań, a sprzedaż w drugim kwartale 2026 roku wyraźnie wyhamowała. Sam fakt, że w Warszawie jednocześnie obowiązuje ponad sto ofert promocyjnych, mówi o rynku więcej niż niejeden raport.

W praktyce oznacza to przesunięcie siły negocjacyjnej. Pisaliśmy o tym szerzej, opisując, jak gotowe mieszkania przejmują rynek, a kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat. Kiedy klient ma do wyboru kilkanaście podobnych inwestycji w jednej dzielnicy, deweloper przestaje konkurować wyłącznie lokalizacją i standardem. Zaczyna konkurować ceną, harmonogramem płatności i tym, co dorzuci do umowy.

Warto przy tym pamiętać o proporcjach. Ceny nowych mieszkań w Warszawie są dziś o kilkanaście procent wyższe niż rok temu, a w skali ostatnich lat wzrost jest znacznie większy. Czteroprocentowa obniżka nie odwraca tego trendu, tylko go przystopowuje. To raczej sygnał, że ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu, niż zapowiedź przeceny.

Zobacz również:

WARSZAWA · 06.07.2026Boom na najem instytucjonalny. Tysiące mieszkań PRS w budowie

Od 27 do 115 metrów, czyli osiedle dla kilku różnych klientów

Rozpiętość metraży w ostatnich etapach jest nietypowo duża. Najmniejsze mieszkanie ma 27 metrów kwadratowych, największe 115. W jednej ofercie mieszczą się więc kompaktowa kawalerka dla singla i przestronny lokal dla rodziny z dwójką dzieci.

To rozwiązanie z jednej strony pragmatyczne, bo zwiększa szansę na szybką sprzedaż, z drugiej zaś dobrze wpisuje się w to, co dzieje się na rynku. Popyt przesuwa się dziś w stronę większych mieszkań kupowanych na własne potrzeby, a najmniejsze lokale sprzedają się wyraźnie wolniej niż jeszcze dwa lata temu. Deweloper, który zamyka wieloletni projekt, musi trafić w obie te grupy jednocześnie.

Bemowo, czyli dzielnica, która przestała być peryferiami

Jelonki przez lata były adresem „gdzieś przy trasie”. Zmieniła to komunikacja. Bemowo obsługują dziś metro, tramwaje i gęsta siatka autobusów, a dojazd do centrum przestał być argumentem przeciw. Dla dewelopera to wygodna sytuacja, bo pozwala mówić o dzielnicy dla rodzin i młodych, nie tłumacząc się z odległości.

Skala mieszkaniowa tej części miasta rośnie zresztą szybciej, niż statystyki nadążają. Na samym Bemowie w ofercie znajduje się ponad tysiąc nowych mieszkań w kilkunastu inwestycjach, a najtańsze zaczynają się od okolic 485 tysięcy złotych. Robyg buduje tu od lat i równolegle rozwija inne duże projekty w zachodniej części miasta, w tym plan na 1,2 tysiąca mieszkań w Ursusie.

Czy to dobry moment na zakup

Odpowiedź zależy od tego, po co kupujesz. Jeśli szukasz mieszkania dla siebie i masz zdolność kredytową, obecny układ sił jest korzystny: duży wybór, realne rabaty i gotowe otoczenie w projektach, które właśnie się domykają. Jeśli liczysz na szybki zysk z odsprzedaży, rachunek wygląda inaczej, bo przy stabilizacji cen i rosnącej ofercie kilkuprocentowa obniżka nie tworzy okazji inwestycyjnej, tylko wyrównuje warunki.

Praktyczna rada jest prosta i niezmienna od lat. Rabat procentowy z komunikatu prasowego zawsze warto skonfrontować z cennikiem sprzed promocji i z ceną metra w sąsiednich inwestycjach. Zdarza się, że obniżka dotyczy lokali, które i tak najtrudniej sprzedać, na przykład mieszkań od strony ulicy albo z gorszym doświetleniem. To wciąż może być dobry zakup, ale trzeba wiedzieć, za co się płaci mniej.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile mieszkań trafiło do sprzedaży w ostatnich etapach Osiedla Kameralnego?

Dwieście trzydzieści. Ich powierzchnie zaczynają się od 27 metrów kwadratowych, a największe lokale mają 115 metrów kwadratowych.

Ile mieszkań będzie liczyło całe osiedle?

Po zakończeniu wszystkich ośmiu etapów Osiedle Kameralne ma obejmować około 900 lokali. To skala odpowiadająca fragmentowi miejskiego kwartału, a nie pojedynczemu budynkowi.

O ile deweloper obniżył ceny?

Według informacji przekazanych przez firmę obniżki sięgają maksymalnie 4 procent i obejmują wybrane mieszkania. Deweloper nie podał szczegółowego cennika ani liczby lokali objętych pełną wysokością rabatu.

Ile kosztuje metr kwadratowy nowego mieszkania na Bemowie?

W ofertach rynku pierwotnego na Bemowie metr kwadratowy kosztuje około 18,1 tysiąca złotych, przy średniej dla całej Warszawy przekraczającej 19,5 tysiąca złotych. Najtańsze nowe mieszkania w dzielnicy zaczynają się od okolic 485 tysięcy złotych.

Czy warto kupować mieszkanie w ostatnim etapie osiedla?

Zaletą jest to, że widać już gotowe otoczenie, infrastrukturę i sąsiedztwo, a wspólnota funkcjonuje i ma historię opłat. Wadą bywa mniejszy wybór najlepszych układów i lokalizacji w obrębie osiedla, bo te zwykle sprzedają się w pierwszych etapach.

Powiązane artykuły:

• Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat
• Ceny nowych mieszkań stanęły w miejscu. W skali roku wciąż jest o 14 procent drożej
• Robyg chce zbudować 1,2 tys. mieszkań w Ursusie

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Podstawą są informacje dewelopera o uruchomieniu sprzedaży ostatnich etapów inwestycji na warszawskim Bemowie oraz publicznie dostępne dane o cenach ofertowych i sytuacji na rynku pierwotnym w Warszawie. Wyliczenia oszczędności są redakcyjne i mają charakter poglądowy. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.