Kawalerki zalegają w ofercie. Duże mieszkania sprzedają się dwa razy szybciej

Przez lata kawalerka była najpewniejszym towarem na rynku mieszkaniowym. Tania w zakupie, łatwa do wynajęcia, szybka do odsprzedania. Dziś to właśnie ona najdłużej czeka na kupca. Na siedmiu największych rynkach mieszkania czteropokojowe i większe znajdują nabywcę średnio w niespełna pięć kwartałów, a kawalerki potrzebują na to blisko dziewięciu. W tym samym czasie oferta deweloperów wyraźnie przesuwa się w stronę lokali kosztujących ponad 20 tys. zł za metr kwadratowy. Sprawdzamy, co się zmieniło i dlaczego średnia cena przestała być wiarygodnym drogowskazem.

Oferta deweloperów przesuwa się w górę cennika

Najciekawsze rzeczy na rynku mieszkaniowym dzieją się dziś nie w cennikach, tylko w strukturze tego, co deweloperzy wprowadzają do sprzedaży. Z danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w ciągu ostatnich dwunastu miesięcy liczba mieszkań z ceną przekraczającą 20 tys. zł za metr kwadratowy wzrosła we wszystkich największych metropoliach. Nigdzie nie było odwrotu od tego trendu.

Liczba mieszkań w ofercie deweloperów z ceną powyżej 20 tys. zł za metr kwadratowy, zmiana rok do roku. Opracowanie własne na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Najbardziej znaczące są dwa ostatnie wiersze tabeli. Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii przez lata uchodziły za rynki, na których cena metra po prostu nie ma prawa dobić do dwudziestu tysięcy. Jeszcze rok temu takie lokale można tam było policzyć na palcach jednej ręki. Dziś jest ich kilkadziesiąt i choć wciąż stanowią margines oferty, sam fakt ich pojawienia się mówi o zmianie sposobu myślenia deweloperów o tych miastach.

Dlaczego średnia cena zaczęła kłamać

Lipiec dostarczył podręcznikowego przykładu tego, jak łatwo dać się zwieść jednej liczbie. We Wrocławiu średnia cena metra w ofercie wzrosła w miesiąc aż o 4 procent, do blisko 15,9 tys. zł. W Warszawie w tym samym czasie spadła o około 1 procent, do niespełna 19,8 tys. zł. Ktoś czytający wyłącznie te dwie liczby mógłby wyciągnąć wniosek, że stolica tanieje, a Wrocław się rozpędza. Obie interpretacje byłyby błędne.

W obu przypadkach zadecydowała nowa podaż. Wrocławscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę mieszkań kosztujących średnio ponad 20 tys. zł za metr, co natychmiast podciągnęło średnią całego rynku. Warszawscy postąpili odwrotnie i uruchomili projekty ze średnią ceną niespełna 15,2 tys. zł, co pociągnęło średnią w dół. Ceny w konkretnych inwestycjach nie drgnęły ani w jedną, ani w drugą stronę.

Ten sam mechanizm widzieliśmy zresztą wcześniej w Katowicach, gdzie średnia cena wzrosła o 1,1 procent wyłącznie dlatego, że szybciej sprzedawały się tańsze lokale. Pisaliśmy o tym przy okazji podsumowania lipcowej sprzedaży nowych mieszkań, która okazała się drugim najlepszym wynikiem w tym roku. Jeśli chcesz wiedzieć, czy twoje miasto naprawdę drożeje, patrz na ceny w segmencie popularnym i na konkretne inwestycje, nie na średnią z całego rynku.

Tańszych mieszkań systematycznie ubywa

Druga strona tej samej monety wygląda mniej optymistycznie. Na większości rynków kurczy się oferta w niższych segmentach cenowych. Analitycy przyjęli tu próg 15 tys. zł za metr dla Warszawy, Krakowa, Wrocławia i Trójmiasta oraz 12 tys. zł dla Poznania, Łodzi i miast metropolii górnośląskiej.

Zestawienie pokazuje wyraźną zależność: średnia cena rośnie najszybciej tam, gdzie znika tańsza część oferty. Opracowanie własne na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Zależność widoczna w tej tabeli jest niemal liniowa i to chyba najważniejszy wniosek z całych danych. Cztery rynki, na których oferta tanich mieszkań skurczyła się najmocniej, to jednocześnie cztery rynki z największym wzrostem średniej ceny. Trzy rynki, gdzie tańszych lokali przybyło, notują wzrosty symboliczne albo wręcz spadek. Ceny nie rosną więc dlatego, że deweloperzy podnoszą cenniki. Rosną dlatego, że z rynku znika jego tańsza połowa.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 10.08.2026Wakacje nie wyhamowały sprzedaży mieszkań. Lipiec z drugim najlepszym wynikiem w roku

Kawalerki zalegają, duże mieszkania znikają

Przejdźmy do liczby, która najbardziej zaskakuje. Jeszcze kilka lat temu oczywistością było, że im mniejsze mieszkanie, tym łatwiej je sprzedać. Dziś jest dokładnie odwrotnie.

Średni czas wyprzedaży oferty, czyli okres potrzebny na sprzedanie wszystkich dostępnych lokali danego typu przy obecnym tempie transakcji. Opracowanie własne na podstawie danych BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Kraków jest tu przypadkiem skrajnym. Duże mieszkanie schodzi tam w niespełna pięć kwartałów, kawalerka potrzebuje ponad jedenastu, czyli blisko trzech lat. W Poznaniu, Katowicach i Łodzi kierunek jest ten sam, choć na tych rynkach wszystko sprzedaje się generalnie wolniej. Jedynym miejscem, gdzie różnica jest niewielka, pozostaje Trójmiasto.

Skąd zniknął kupujący na kawalerkę

Odpowiedź jest prostsza, niż mogłoby się wydawać, i ma niewiele wspólnego z gustami Polaków. Kawalerka nigdy nie była produktem dla rodzin. Była produktem dla inwestora, który kupował ją pod wynajem, bo dawała najwyższą stawkę czynszu w przeliczeniu na metr i najniższy próg wejścia. Ten inwestor w dużej mierze wyszedł z rynku.

Złożyły się na to trzy rzeczy naraz. Po pierwsze, rentowność najmu wyraźnie się skurczyła i według analiz rynkowych mieści się dziś w okolicach czterech procent netto, czyli poniżej tego, co bez ryzyka i bez pracy dają obligacje skarbowe. Po drugie, stawki najmu przestały rosnąć, o czym pisaliśmy w tekście o tym, jak rynek najmu zaczął się równoważyć, a najemcy odzyskali kartę przetargową. Po trzecie, koszt pieniądza jest wciąż na tyle wysoki, że zakup mieszkania na kredyt pod wynajem rzadko domyka się rachunkowo.

Jednocześnie do gry weszli nabywcy, których wcześniej na rynku nie było widać: rodziny poprawiające warunki mieszkaniowe. Dla nich metraż jest wartością samą w sobie, a nie kosztem. To dlatego duże lokale schodzą dziś szybciej mimo dużo wyższej ceny całkowitej. Warto zauważyć, że najlepiej ze wszystkich radzą sobie mieszkania dwupokojowe, które łączą obie logiki i o których pisaliśmy szerzej w analizie fenomenu dwójek na polskim rynku.

Co z tego wynika dla kupującego

Jeśli szukasz kawalerki albo małego mieszkania dwupokojowego, jesteś dziś w komfortowej sytuacji negocjacyjnej i warto z niej skorzystać. Lokal, który zalega w ofercie od dwóch lat, jest dla dewelopera kosztem, nie aktywem. To przestrzeń na rabat, na wykończenie w cenie, na miejsce postojowe gratis albo na komórkę lokatorską. Ta sama logika działa zresztą przy mieszkaniach gotowych do odbioru, których udział w ofercie przekroczył już jedną czwartą.

Jeśli natomiast celujesz w mieszkanie trzy lub czteropokojowe, przygotuj się na odwrotność tego scenariusza. Tu wybór jest ograniczony, konkurencja realna, a przestrzeń do negocjacji minimalna. W Warszawie średni czas wyprzedaży dużych lokali spadł poniżej roku, co w praktyce oznacza, że dobra oferta znika, zanim zdążysz umówić się na drugie oglądanie.

I jeszcze jedna rada, która wynika wprost z tych danych. Przestań śledzić średnią cenę metra w swoim mieście. To wskaźnik, który dziś mierzy przede wszystkim to, co deweloperzy akurat wprowadzili do sprzedaży, a nie to, ile realnie zapłacisz. Znacznie więcej powie ci porównanie trzech konkretnych inwestycji w tej samej dzielnicy i w tym samym standardzie.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Dlaczego kawalerki tak długo czekają na kupca?

Bo zniknął ich główny nabywca, czyli inwestor kupujący pod wynajem. Rentowność najmu spadła do okolic czterech procent netto, stawki czynszów przestały rosnąć, a koszt kredytu pozostaje wysoki. Rodziny, które dominują dziś wśród kupujących, szukają większych metraży.

Czy to znaczy, że kawalerki będą tanieć?

Niekoniecznie w cenniku, ale realnie tak. Deweloperzy rzadko obniżają oficjalne stawki, za to przy lokalach zalegających w ofercie chętnie sięgają po rabaty, pakiety wykończeniowe czy miejsca postojowe w cenie. Efektywna cena zakupu może być zauważalnie niższa od katalogowej.

Skoro średnia cena w Warszawie spadła, to czy stolica tanieje?

Nie. Spadek o około 1 procent w lipcu wynikał z tego, że warszawscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży pulę mieszkań ze średnią ceną niespełna 15,2 tys. zł za metr, co obniżyło średnią całego rynku. W ujęciu rocznym średnia cena metra w Warszawie jest o 11 procent wyższa.

Który metraż najlepiej trzyma wartość?

Dane pokazują, że najszybciej rotują mieszkania duże, czteropokojowe i większe, a najstabilniejszy popyt utrzymują dwupokojowe. Kawalerki są dziś najsłabszym ogniwem rynku pierwotnego, choć na rynku wtórnym w ścisłych centrach dużych miast ich sytuacja bywa lepsza.

Powiązane artykuły:

• Wszyscy chcą dwóch pokoi. Dwójki napędzają sprzedaż mieszkań i drożeją najszybciej
• Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat
• Wakacje nie wyhamowały sprzedaży mieszkań. Lipiec z drugim najlepszym wynikiem w roku

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą są dane BIG DATA RynekPierwotny.pl za lipiec 2026 roku, omówione w serwisie PropertyNews.pl, oraz wyliczenia własne redakcji. Zdjęcie: Bartosz Nadolski, Wikimedia Commons, CC0.