Bank pożyczy singlowi więcej, rodzinie mniej. W Krakowie oferta dla singla urosła o 75 procent

Lipiec ustawił kupujących mieszkania w dziwnej pozycji. Te same banki, ta sama oferta deweloperów, a trzy modelowe gospodarstwa domowe wyszły z tego miesiąca w trzech różnych kierunkach. Przeciętnie zarabiający singiel może dziś liczyć średnio na 447,3 tys. zł kredytu i po raz pierwszy od dawna ma w Krakowie realny wybór. Bezdzietna para zyskała symbolicznie. Rodzina z jednym dzieckiem straciła zdolność kredytową trzeci miesiąc z rzędu, a razem z nią część oferty, która jeszcze wiosną mieściła się w jej budżecie.

Trzy budżety, trzy kierunki

Lipiec był miesiącem bez wstrząsów. Nie było ani nagłej zmiany stóp, ani nerwowej reakcji sektora bankowego. Część banków po cichu poluzowała kryteria oceny wniosków i to wystarczyło, żeby przesunąć średnie. Zmiany wyglądają na kosmetyczne, dopóki nie przeliczy się ich na liczbę mieszkań, które faktycznie mieszczą się w budżecie.

Dane: analiza BIG DATA RynekPierwotny.pl i Rankomat.pl za lipiec 2026, przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego i kredytu z okresowo stałym oprocentowaniem.

Warto zauważyć jedną rzecz, która ginie w miesięcznych wahaniach. Wszystkie trzy grupy są dziś w wyraźnie lepszej sytuacji niż na początku 2025 roku. Rodziny po prostu odbiły najsłabiej, bo ich zdolność urosła o 11 proc., podczas gdy single dołożyli 18 proc. To różnica, która w liczbach bezwzględnych oznacza dziesiątki tysięcy złotych i całkiem konkretną część oferty deweloperskiej.

Ile realnie można kupić, gdy doliczy się wkład własny

Zdolność kredytowa to nie to samo co budżet zakupowy. Analiza zakłada 20 proc. wkładu własnego, więc kwota kredytu stanowi cztery piąte ceny transakcyjnej. Przeliczyliśmy to na pełny budżet, bo dopiero ta liczba mówi coś o tym, co widać w ogłoszeniach.

Wyliczenia własne redakcji na podstawie lipcowych danych o zdolności kredytowej. Budżet nie obejmuje kosztów transakcyjnych, wykończenia ani prowizji.

Ta tabela dobrze tłumaczy, dlaczego singiel do niedawna odbijał się od rynku w Warszawie i Krakowie. Przy budżecie rzędu 550 tys. zł i cenach nowych mieszkań powyżej 17 tys. zł za metr kwadratowy w grę wchodzi lokal o powierzchni mniej więcej trzydziestu metrów. To dokładnie ten segment, w którym oferta deweloperów bywa dziś najbardziej nierówna, o czym pisaliśmy w analizie pokazującej, że kawalerki zalegają w ofercie dłużej niż duże mieszkania.

Singlom przybyło mieszkań we wszystkich metropoliach

Efekt lipcowego poluzowania było widać natychmiast. W każdej z siedmiu analizowanych metropolii wzrosła liczba mieszkań deweloperskich mieszczących się w budżecie singla. Co ciekawe, najmocniej ruszyło tam, gdzie do tej pory oferta była praktycznie żadna.

W Krakowie liczba mieszkań w budżecie singla wzrosła z 0,4 tys. do 0,7 tys., czyli o trzy czwarte. W Warszawie z 0,9 tys. do 1,2 tys., we Wrocławiu z 1,1 tys. do 1,4 tys., a w Poznaniu z 1,8 tys. do 2,2 tys. Największą ofertę wciąż mają jednak rynki najtańsze: Łódź z około 6 tys. mieszkań i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii z 5,7 tys.

Mechanizm jest tu bardziej brutalny, niż wygląda na wykresie. W drogich miastach budżet singla przez lata kończył się tuż poniżej progu, od którego zaczyna się realna oferta. Wystarczyło kilkanaście tysięcy złotych zdolności więcej, żeby przekroczyć ten próg i zgarnąć całą grupę mieszkań, które wcześniej były o włos za drogie. Stąd te spektakularne procenty przy niewielkich liczbach bezwzględnych.

Pary zyskały na papierze, nie zawsze w praktyce

Bezdzietne pary to najlepszy przykład na to, że wyższa zdolność kredytowa nie musi oznaczać większego wyboru. Ich średnia zdolność wzrosła, ale oferta zachowała się różnie w zależności od miasta.

Liczba mieszkań deweloperskich w zasięgu bezdzietnej pary z dochodem ok. 8 tys. zł netto. Dane BIG DATA RynekPierwotny.pl.

Spadek w Łodzi i Trójmieście przy jednoczesnym wzroście zdolności kredytowej ma prostą przyczynę. Liczy się nie tylko to, ile klient może pożyczyć, ale też to, jakie mieszkania trafiają do sprzedaży. Jeżeli deweloperzy wprowadzają do oferty lokale droższe od średniej, część rynku ucieka kupującym mimo poprawy ich sytuacji finansowej.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 08.08.2026Strefy bez Airbnb podzielą miasta na turystyczne getta? Samorządy wolą licencje

Rodziny trzeci miesiąc pod kreską

Najgorzej wypadła grupa, która intuicyjnie powinna być najmocniejsza. Rodzina 2+1 z dochodem 10 tys. zł netto notuje spadek zdolności kredytowej trzeci miesiąc z rzędu, a razem z nią kurczy się oferta. W sześciu z siedmiu metropolii mieszkań w zasięgu tej grupy było w lipcu mniej niż miesiąc wcześniej. Najmocniej w Łodzi i Trójmieście, gdzie oferta zmalała o 4 proc., a także w Warszawie i we Wrocławiu, gdzie spadek wyniósł 2 proc. Jedynym wyjątkiem był Poznań ze wzrostem z 5,1 tys. do 5,3 tys. mieszkań.

Dlaczego akurat rodziny tracą? Kredytobiorca z dzieckiem ma wyższe koszty utrzymania wpisywane do kalkulacji zdolności, a banki aktualizują te parametry wraz z danymi o inflacji i kosztach życia. Poluzowanie kryteriów, które pomogło singlom, w przypadku rodzin zostało zjedzone przez wyższe koszty w modelu scoringowym. Do tego dochodzi struktura oferty: rodziny szukają mieszkań trzy i czteropokojowych, a te drożeją dziś szybciej niż małe lokale.

Sam wybór banku wart jest 130 tysięcy złotych

Najbardziej praktyczny wniosek z lipcowych danych nie dotyczy wcale rynku, tylko negocjacji z bankiem. Prezentowane kwoty są średnimi z analizowanych ofert, a rozrzut między konkretnymi instytucjami jest ogromny.

Rozrzut ofert kredytowych w lipcu 2026 według analizy Rankomat.pl. Różnica to wyliczenie własne redakcji.

W wielu polskich miastach 130 tys. zł to równowartość kawalerki albo solidnego wykończenia mieszkania pod klucz. Jednocześnie jest tu haczyk, o którym łatwo zapomnieć w euforii po pozytywnej decyzji. Bank gotowy pożyczyć więcej zwykle rekompensuje sobie wyższe ryzyko marżą, prowizją albo obowiązkowymi produktami dodatkowymi. Maksymalna kwota kredytu i najniższy całkowity koszt to prawie nigdy ta sama oferta.

Co z tego wynika dla kupujących

Dla singla i bezdzietnej pary lipiec był dobrym miesiącem, ale to nie jest zaproszenie do maksymalizowania kredytu. Rosnąca zdolność otwiera nowe półki cenowe, co kusi, żeby sięgnąć po mieszkanie o dwadzieścia metrów większe. Warto pamiętać, że rata liczona przy okresowo stałym oprocentowaniu po zakończeniu okresu stałej stopy może wyglądać zupełnie inaczej.

Dla rodziny z dzieckiem wniosek jest odwrotny. Skoro zdolność spada trzeci miesiąc z rzędu, decyzja o zakupie nie zyskuje na odkładaniu w czasie, o ile oczywiście znajdzie się mieszkanie spełniające oczekiwania. Alternatywą pozostaje najem, choć rachunek nie jest już tak oczywisty jak dwa lata temu. Porównanie raty z czynszem pokazuje, że w większości dużych miast rata kredytu bywa dziś niższa od czynszu najmu, choć wszystko zależy od metrażu i dzielnicy.

Trzecia rzecz, o której warto pamiętać przy dzisiejszej strukturze rynku: kupujący ma dziś mocniejszą pozycję negocjacyjną niż w latach boomu. Rekordowa liczba gotowych, niesprzedanych lokali sprawia, że deweloperzy chętniej schodzą z ceny albo dorzucają miejsce postojowe. Pisaliśmy o tym szerzej w tekście o tym, jak gotowe mieszkania przejęły rynek i wzmocniły pozycję kupujących. Kilka procent rabatu potrafi zrobić dla budżetu więcej niż miesiąc czekania na lepszą decyzję kredytową.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Ile kredytu dostanie w 2026 roku przeciętnie zarabiający singiel?

Według lipcowej analizy ofert bankowych singiel z dochodem około 6 tys. zł netto może liczyć średnio na 447,3 tys. zł kredytu hipotecznego. Rozrzut między bankami jest jednak duży i sięga od niespełna 370 tys. zł do blisko 500 tys. zł, więc porównanie kilku ofert ma tu realną wartość.

Dlaczego rodzinom z dziećmi spada zdolność kredytowa, skoro zarabiają więcej?

Banki wliczają do kalkulacji koszty utrzymania każdej osoby w gospodarstwie domowym i regularnie aktualizują te wartości. Wyższy dochód rodziny 2+1 jest w dużej części konsumowany przez wyższe koszty w modelu scoringowym. Do tego rodziny szukają większych mieszkań, których ceny rosną szybciej niż ceny kawalerek.

Czy wyższa zdolność kredytowa zawsze oznacza większy wybór mieszkań?

Nie. Lipiec pokazał to bardzo wyraźnie w Łodzi i Trójmieście, gdzie zdolność bezdzietnych par wzrosła, a liczba dostępnych dla nich mieszkań spadła. Decyduje struktura oferty. Jeśli deweloperzy wprowadzają do sprzedaży lokale droższe od dotychczasowej średniej, część rynku i tak ucieka kupującym.

Jaki budżet na mieszkanie daje dziś zdolność kredytowa poszczególnych grup?

Przy założeniu 20-procentowego wkładu własnego budżet singla to około 559 tys. zł, bezdzietnej pary około 695 tys. zł, a rodziny 2+1 około 790 tys. zł. To wyliczenie nie obejmuje kosztów notarialnych, podatku, wykończenia ani prowizji pośrednika, które potrafią dołożyć kilkadziesiąt tysięcy złotych.

Czy warto brać kredyt na maksymalną kwotę, jaką proponuje bank?

Rzadko. Bank skłonny pożyczyć najwięcej zwykle rekompensuje sobie ryzyko wyższą marżą, prowizją lub obowiązkowymi produktami dodatkowymi. Przy porównywaniu ofert kluczowy jest całkowity koszt kredytu w całym okresie spłaty, a nie sama maksymalna kwota widniejąca w decyzji wstępnej.

Powiązane artykuły:

• Kredyt czy najem w 2026 roku? Rata bywa już niższa od czynszu nawet o kilkaset złotych
• Kawalerki zalegają w ofercie. Duże mieszkania sprzedają się dwa razy szybciej
• Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej ani rekomendacji kredytowej. Podstawą są dane z analizy BIG DATA RynekPierwotny.pl oraz Rankomat.pl za lipiec 2026, omówione w serwisie PropertyNews.pl, a także wyliczenia i zestawienia własne redakcji. Zdjęcie: Emptywords, Wikimedia Commons, CC BY-SA 4.0.