Strefy bez Airbnb podzielą miasta na turystyczne getta? Samorządy wolą licencje

Ustawa o najmie krótkoterminowym wchodzi w decydującą fazę. Rząd przyjął projekt w lipcu, Sejm ma się nim zająć zaraz po wakacjach, a w tle trwa spór o najważniejsze narzędzie: czy gminy powinny móc wyznaczać strefy z całkowitym zakazem wynajmu na doby, czy raczej licencjonować ten biznes i ograniczać jego skalę procentowo. Magdalena Czarzyńska-Jachim, prezydentka Sopotu, jednego z miast najmocniej dotkniętych turystyfikacją, mówi wprost: stref się obawia, bo mogą podzielić miasto na dzielnice martwe poza sezonem i takie, z których mieszkańcy zwyczajnie znikną. Jej zdaniem znacznie rozsądniejsze są licencje.

Skąd w ogóle ta ustawa

Polska jest jednym z ostatnich dużych rynków turystycznych w Europie bez realnej kontroli nad najmem krótkoterminowym. Obowiązująca ustawa o usługach hotelarskich nakłada co prawda obowiązek wpisu do gminnej ewidencji, ale nie przewiduje żadnych sankcji za jego brak. Gmina nie może też wykreślić lokalu, na który regularnie skarżą się sąsiedzi. Efekt jest taki, że nikt nie zna prawdziwej skali zjawiska. Jak przyznaje prezydentka Sopotu, jej trzydziestotysięczne miasto ma dziś w ewidencji około 1,5 tysiąca lokali, a oficjalnie tyle samo mieszkań na doby co wielokrotnie większy Poznań. To najlepszy dowód, że część rynku po prostu działa poza jakąkolwiek rejestracją.

Nowa ustawa ma to zmienić. Wprowadza definicję najmu krótkoterminowego jako usługi hotelarskiej świadczonej na okresy krótsze niż 30 dni i wdraża unijne rozporządzenie 2024/1028, które obowiązuje w całej Unii od maja 2026 roku. Sercem systemu będzie Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, do którego trafi każdy wynajmowany na doby lokal. O szczegółach rejestracji pisaliśmy już przy okazji nowych przepisów o najmie krótkoterminowym i systemie CWTON.

Strefy wypadły z projektu, ale wracają do gry

Najwięcej emocji budzi jednak to, czego w rządowym projekcie zabrakło. W wersji przyjętej 14 lipca nie znalazły się specjalne uprawnienia dla samorządów do wyznaczania stref, w których najem na doby byłby zakazany. Po fali krytyki ministerstwo sportu wróciło do rozmów, a wiceminister Ireneusz Raś mówi zarówno o strefach, jak i o licencjach. Poprawki przywracające strefy zapowiada też Polska 2050. Które rozwiązanie wygra, rozstrzygnie się dopiero w parlamencie.

Prezydentka Sopotu patrzy na strefy z dystansem. W małym, gęsto zabudowanym mieście trudno je sensownie wytyczyć, a skutek mógłby być odwrotny do zamierzonego. Dzielnice, w których krótki najem pozostałby dozwolony, zupełnie straciłyby stałych mieszkańców i zamieniły się w turystyczne getta. Zamiast tego proponuje mechanizm licencyjny: rada miasta w uchwale ustala, że liczba lokali wynajmowanych na doby nie może przekroczyć określonego progu, na przykład 10 procent wszystkich mieszkań w gminie. Po jego osiągnięciu samorząd po prostu przestaje wpisywać kolejne lokale do wykazu.

Opracowanie własne na podstawie wypowiedzi samorządowców i informacji o projekcie ustawy regulującej najem krótkoterminowy.

Koniec pseudohosteli z piętrowymi łóżkami

Osobnym problemem, który nowe przepisy mają rozwiązać, są lokale zamieniane w nielegalne noclegownie. Na kilkudziesięciu metrach kwadratowych potrafi nocować kilkanaście osób na piętrowych łóżkach, a sąsiedzi są bezradni. Stąd pomysł, który prezydentka Sopotu zgłosiła podczas konsultacji z resortem: każde mieszkanie rejestrowane w CWTON miałoby przypisaną maksymalną liczbę gości, zależną od metrażu. Ważnym nowym uprawnieniem będzie też możliwość wykreślenia lokalu z wykazu po trzech uzasadnionych interwencjach policji. Dziś, nawet przy regularnych awanturach, gmina nie może zrobić praktycznie nic.

Sopot zresztą nie czekał na ustawę. Miasto zakazało sprzedaży mieszkań komunalnych, bo po wykupie lokale błyskawicznie trafiały na platformy rezerwacyjne. To pokazuje skalę presji, z jaką mierzą się kurorty. Popyt turystyczny bije rekordy, o czym pisaliśmy przy okazji rekordowego sezonu najmu wakacyjnego, a każdy lokal wyjęty z rynku długoterminowego to problem dla mieszkańców. Nie bez powodu ceny mieszkań w Sopocie od lat należą do najwyższych w Polsce, a samo miasto systematycznie się wyludnia.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 27.07.2026Polacy wnioskują o rekordowe kredyty. Średnio ponad pół miliona złotych na mieszkanie

Jak robią to inni

W dyskusji o polskiej ustawie coraz częściej padają zagraniczne przykłady. We Francji rozważa się przepis, zgodnie z którym profesjonalni operatorzy najmu krótkoterminowego musieliby połowę swojego portfela mieszkań wynajmować długoterminowo. W wielu krajach osoby prywatne mogą wynajmować swoje mieszkanie turystom tylko przez określoną liczbę dni w roku. Barcelona i Amsterdam poszły jeszcze dalej, mocno ograniczając nowe licencje w centrach miast.

Samorządowcy apelują, żeby polska ustawa nie narzucała jednego rozwiązania wszystkim, tylko stworzyła otwarty katalog narzędzi, z którego gminy będą wybierać stosownie do lokalnej sytuacji. Inne potrzeby ma Sopot czy Kraków, a inne miasta, w których najem na doby praktycznie nie występuje. Wszyscy są za to zgodni co do jednego: najpierw trzeba wreszcie poznać prawdziwą skalę tego biznesu, a to zapewni dopiero obowiązkowa rejestracja z sankcjami za jej brak.

Co to oznacza dla właścicieli i najemców

Dla właścicieli mieszkań wynajmowanych turystom najbliższe miesiące to czas niepewności. Pewna jest obowiązkowa rejestracja w CWTON i wymogi bezpieczeństwa, natomiast strefy, licencje i limity wciąż są w grze. Kto traktuje najem na doby jako biznes, powinien uważnie śledzić prace sejmowe, bo od ich wyniku zależy, czy w jego mieście pojawi się limit liczby lokali. Dla najemców długoterminowych każda z tych regulacji oznacza z kolei szansę na to, że część mieszkań wróci na normalny rynek najmu i zdejmie nieco presji z czynszów.

Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

Kiedy nowe przepisy o najmie krótkoterminowym wejdą w życie?

Rząd przyjął projekt ustawy w lipcu 2026 roku, a Sejm ma się nim zająć po wakacjach. Część obowiązków wynika też wprost z unijnego rozporządzenia 2024/1028, które obowiązuje od maja 2026 roku. Realnym terminem startu pełnego systemu rejestracji jest przełom 2026 i 2027 roku.

Czym jest CWTON?

To Centralny Wykaz Turystycznych Obiektów Noclegowych, czyli ogólnopolski rejestr, do którego będzie musiał trafić każdy lokal wynajmowany na okresy krótsze niż 30 dni. Wpis będzie warunkiem legalnego oferowania noclegów, także na platformach takich jak Airbnb czy Booking.

Czy gminy będą mogły zakazać Airbnb na swoim terenie?

Jeszcze nie wiadomo. Strefy zakazu wypadły z rządowej wersji projektu, ale ministerstwo wróciło do rozmów o nich, a część ugrupowań zapowiada poprawki w Sejmie. Alternatywą są licencje z limitem liczby lokali, za którymi opowiada się między innymi prezydentka Sopotu.

Co grozi za wynajmowanie mieszkania na doby bez rejestracji?

Po wejściu ustawy w życie lokal bez wpisu do CWTON nie będzie mógł być legalnie oferowany, a platformy rezerwacyjne będą musiały weryfikować numery wpisu. Gmina zyska też prawo wykreślenia lokalu z wykazu po trzech uzasadnionych interwencjach policji.

Powiązane artykuły:

• Najem krótkoterminowy pod nową kontrolą. Co zmieniają przepisy od 2026 roku
• Rezerwacje eksplodowały. Najem wakacyjny z rekordowym sezonem
• Ceny mieszkań w Sopocie 2026. Ile kosztuje metr kwadratowy?

Artykuł ma charakter informacyjny. Podstawą jest rozmowa z Magdaleną Czarzyńską-Jachim, prezydentką Sopotu, opublikowana w serwisie PropertyNews.pl, oraz informacje o rządowym projekcie ustawy regulującej najem krótkoterminowy. Zdjęcie: Unsplash.