Czytasz: Deweloperzy muszą oddać 1,8 mld zł obligatariuszom. Większość już ma pieniądze, dwie spółki jeszcze nie
- 01
Deweloperzy muszą oddać 1,8 mld zł obligatariuszom. Większość już ma pieniądze, dwie spółki jeszcze nie
Deweloperzy muszą oddać 1,8 mld zł obligatariuszom. Większość już ma pieniądze, dwie spółki jeszcze nie
W ciągu dwunastu miesięcy deweloperzy notowani na Catalyst muszą oddać obligatariuszom 1,8 mld zł. Ponad połowa tej kwoty, 1,1 mld zł, przypada na przełom lutego i marca 2027 roku. Brzmi groźnie, ale gdy przyjrzeć się liście spółek, większość z nich już zabezpieczyła pieniądze na spłatę nowymi emisjami. Na liście dużych wykupów zostały dwa nazwiska, a tylko jedno budzi prawdziwe obawy rynku. Rozkładamy dane na części i sprawdzamy, co z tego wynika dla osób kupujących mieszkania.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Od 30 września 2026 roku w ciągu roku zapadają obligacje deweloperów warte 1,8 mld zł, z czego 1,1 mld zł w lutym i marcu 2027 roku.
- To około 21 procent wszystkich najbliższych wykupów obligacji notowanych na Catalyst.
- Archicom, Polski Holding Nieruchomości i Murapol przeprowadziły już emisje refinansujące.
- Do spłaty zostają Ghelamco (405 mln zł, 26 marca 2027) i Atal (130 mln zł).
- W III kwartale deweloperzy wyemitowali obligacje za 810 mln zł i płacili średnio 4,88 pkt proc. marży ponad WIBOR.
Największe wykupy w pierwszej połowie 2027 roku
Noble Securities zestawiło serie obligacji, które zapadają w pierwszych sześciu miesiącach 2027 roku. Pięć największych to łącznie ok. 1,29 mld zł. Kluczowe jest jednak to, co wydarzyło się w ostatnich tygodniach: trzy z tych pięciu spółek zdążyły już zebrać pieniądze na nowo.
Wartość nominalna obligacji do wykupu, I półrocze 2027
Kto musi spłacić najwięcej i czy ma już na to pieniądze
refinansowanie już przeprowadzonewykup jeszcze otwarty
Słupki w jednej skali, pełna szerokość to 405 mln zł. Stan na koniec października 2026 roku.
Archicom przeprowadził w październiku emisję refinansującą i obniżył przy tym marżę. Według Tomasza Krzyka z Noble Securities kwota 378 mln zł najpewniej zniknie z kalendarza wykupów, bo spółka spłaci stare papiery przed terminem. PHN zebrał w październiku 250 mln zł, a Murapol w ostatnich dniach poinformował o refinansowaniu na lepszych warunkach. Atal ma do spłaty stosunkowo niewielką kwotę, a analitycy spodziewają się, że wkrótce zrobi to samo co konkurenci.
Wykupy zabezpieczone
Wykupy otwarte
Ghelamco, czyli główny znak zapytania
Belgijska grupa ma 26 marca 2027 roku wykupić serie PZ4 i PZ5 o łącznej wartości nominalnej 405 mln zł, plus odsetki. To największa pojedyncza pozycja w zestawieniu. Problem w tym, że sytuacja spółki jest trudna. Według analiz serwisu Analizy.pl grupa pokazała w pierwszym półroczu 359 mln zł straty i ma ujemne kapitały własne. Na początku października GPW zawiesiła obrót siedmioma seriami jej obligacji, bo spółka spóźniła się z raportem półrocznym. Handel wznowiono 16 października.
Rynek wycenia to ryzyko wprost. Papiery z terminem wykupu w 2027 roku były pod koniec września notowane po ok. 73,8 procent wartości nominalnej. Inwestor, który je dziś kupuje, płaci mniej więcej 74 zł za obietnicę zwrotu 100 zł w marcu. Takie dyskonto oznacza, że rynek poważnie bierze pod uwagę scenariusz, w którym spłata nie nastąpi w terminie albo w całości.
Spółka ma plan. W lutym 2026 roku terminowo wykupiła serie PZ1, PZ2 i PZ3 za 240 mln zł, korzystając z własnych środków, pieniędzy akcjonariusza i refinansowania. Na marzec liczy m.in. na wpływy ze sprzedaży warszawskiego kompleksu The Bridge i na nową emisję obligacji belgijskiej spółki matki. Ghelamco to jednak przede wszystkim deweloper biurowy, więc ewentualne kłopoty uderzą głównie w inwestorów, a nie w kupujących mieszkania.
Rynek obligacji deweloperskich urósł o 22 procent
Szerszy obraz jest dużo spokojniejszy. Między październikiem 2025 a wrześniem 2026 roku wartość obligacji korporacyjnych notowanych na Catalyst wzrosła z 10,3 do 11,5 mld zł. U deweloperów mieszkaniowych przyrost wyniósł aż 22 procent, a u projektów mieszanych 2,6 procent. Jednocześnie średnioważony kupon spadł o 1,15 pkt proc. u deweloperów mieszkaniowych i o 0,94 pkt proc. u mixed-use. Długu jest więcej, ale jest on tańszy.
Trzeci kwartał nie był rekordowy. Emisje deweloperów były o niecałe 10 procent niższe niż rok wcześniej, a w drugim kwartale branża pozyskała ponad 2 mld zł. Pod względem liczby emisji deweloperzy byli jednak najaktywniejszą branżą na rynku, wyprzedzając nawet grupy bankowe, które przeprowadziły 30 emisji. Największe zamknięte emisje, po 100 mln zł, przeprowadziły Arche, Monting Development i Okam Capital.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 02.11.2026Co trzeci lokal na doby działa poza ewidencją. Rząd chce najpierw policzyć 100 tys. mieszkań turystycznychIle płacą duzi, a ile mali
Najciekawsze są różnice w kosztach finansowania. W trzecim kwartale zabrakło na rynku największych graczy, takich jak Echo czy Atal, którzy byli aktywni wcześniej. Pieniądze pożyczały mniejsze firmy, więc średnia marża poszła w górę.
| Emitent | Marża ponad stawkę bazową | Komentarz |
|---|---|---|
| Rozpoznawalni emitenci (Arche, Okam) | 3,7 do 3,9 pkt proc. | stała obecność na rynku obniża koszt kolejnych emisji |
| Średnio deweloperzy mieszkaniowi | 4,88 pkt proc. | więcej niż w II kwartale, bo dominowały małe emisje |
| Średnio deweloperzy komercyjni | 4,45 pkt proc. | kupon zmienny oparty na WIBOR |
| Mniejsi emitenci | 4,4 do 6,0 pkt proc. | marża dopasowana do skali i profilu kredytowego |
| Cavatina (emisja w euro) | 5,0 pkt proc. ponad EURIBOR | obniżka z 5,2 pkt proc. przy kolejnej emisji |
Średnia wartość emisji o zmiennym kuponie spadła z 78,4 mln zł w II kwartale do 40,2 mln zł w III kwartale. Średnia wszystkich 32 emisji deweloperów wyniosła 25,3 mln zł. Źródło: Noble Securities.
Różnica dwóch punktów procentowych między dużym a małym deweloperem to przy emisji na 50 mln zł około 1 mln zł odsetek rocznie więcej. Właśnie dlatego mniejsze firmy, które coraz częściej finansują na Catalyst zakup gruntów, płacą za kapitał wyraźnie drożej. O tym mechanizmie pisaliśmy przy okazji tekstu o tym, że działka to już 40 procent przychodu z inwestycji. Dla kupującego mieszkanie to element ceny, którego nie widać w cenniku, ale który w niej jest.
Czy kupujący mieszkania mają się czym martwić
W większości przypadków nie. Pieniądze wpłacane przez nabywców nie trafiają bezpośrednio do kasy dewelopera, tylko na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a od 2022 roku dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. W razie upadłości dewelopera nabywcy mają więc zabezpieczenie, o czym pisaliśmy w tekście o tym, że 28 mln zł z funduszu wróciło już do kupujących. Tomasz Krzyk przypomina też, że polski publiczny rynek obligacji od kilku lat nie przeżył żadnej niewypłacalności emitenta.
JAK SPRAWDZIĆ DEWELOPERA PRZED PODPISANIEM UMOWY
- Jeśli spółka jest notowana, zajrzyj do jej raportów i komunikatów na GPW. Informacje o refinansowaniu obligacji są publikowane jako raporty bieżące.
- Sprawdź, czy mieszkanie jest finansowane przez otwarty czy zamknięty rachunek powierniczy. Zamknięty daje większą ochronę, bo deweloper dostaje pieniądze dopiero po przeniesieniu własności.
- Kurs obligacji dewelopera na Catalyst mocno poniżej 100 procent nominału to sygnał, że inwestorzy widzą ryzyko.
- Zapytaj, czy inwestycja ma kredyt budowlany. Bank, który go udzielił, sam przeanalizował finanse projektu.
Najczęściej zadawane pytania
Ile obligacji muszą wykupić deweloperzy w najbliższym roku?
Licząc od 30 września 2026 roku, w ciągu dwunastu miesięcy zapadają obligacje spółek deweloperskich warte 1,8 mld zł. Z tego 1,1 mld zł przypada na przełom lutego i marca 2027 roku.
Którzy deweloperzy mają największe wykupy w 2027 roku?
W pierwszym półroczu 2027 roku największe kwoty mają do spłaty Ghelamco (405 mln zł), Archicom (378 mln zł), Polski Holding Nieruchomości (230 mln zł), Murapol (150 mln zł) i Atal (130 mln zł). Archicom, PHN i Murapol przeprowadziły już emisje refinansujące.
Dlaczego obligacje Ghelamco są tak tanie?
Grupa pokazała w pierwszym półroczu 2026 roku 359 mln zł straty i ma ujemne kapitały własne, a w październiku obrót jej obligacjami był na kilka dni zawieszony z powodu opóźnionego raportu. Pod koniec września papiery z wykupem w 2027 roku kosztowały ok. 73,8 procent wartości nominalnej.
Ile kosztuje deweloperów finansowanie z obligacji?
W III kwartale 2026 roku średnia marża deweloperów mieszkaniowych przy kuponie zmiennym wynosiła 4,88 pkt proc. ponad WIBOR. Rozpoznawalni emitenci płacili 3,7 do 3,9 pkt proc., mniejsi od 4,4 do 6,0 pkt proc.
Czy problemy dewelopera z obligacjami zagrażają kupującym mieszkania?
Wpłaty nabywców trafiają na mieszkaniowy rachunek powierniczy, a dodatkowo chroni je Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Ryzyko obligacji ponoszą przede wszystkim obligatariusze. Kłopoty finansowe mogą jednak opóźnić budowę, dlatego warto sprawdzać kondycję dewelopera przed podpisaniem umowy.
Źródła
- PropertyNews.pl, Deweloperzy zadłużeni po uszy. Potrzebują milionów na spłatę długów
- Analizy.pl, Obligacje Ghelamco wracają na Catalyst
- Analizy.pl, Ghelamco pod presją
- Noble Securities, podsumowanie rynku obligacji deweloperskich za III kwartał 2026 roku
Artykuł opublikowany 2 listopada 2026 roku. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Podział wykupów na zabezpieczone i otwarte to wyliczenie redakcji.
