Czytasz: Ziemia na cztery lata budowy. Ile działek mają w zapasie najwięksi deweloperzy i dlaczego mali nagle mają więcej
- 01
Ziemia na cztery lata budowy. Ile działek mają w zapasie najwięksi deweloperzy i dlaczego mali nagle mają więcej
Ziemia na cztery lata budowy. Ile działek mają w zapasie najwięksi deweloperzy i dlaczego mali nagle mają więcej
Mieszkanie, które kupimy za trzy lata, zaczyna się od działki, którą deweloper zabezpiecza dziś. Dlatego raporty półroczne giełdowych spółek mówią o przyszłych cenach więcej, niż się wydaje. Najwięksi gracze mają ziemię średnio na cztery lata budowy i konsekwentnie ją uzupełniają, mimo drożejących gruntów. Zaskakująco wygląda za to sytuacja mniejszych firm: ich zapasy działek urosły w rok o 55 procent. Wyjaśniamy, skąd ten skok i co z niego wynika.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Na koniec I półrocza 2026 roku Murapol miał aktywny bank ziemi pod 19,2 tys. lokali, Dom Development pod 18 995, Develia pod 17,6 tys.
- Duzi deweloperzy utrzymują zapas gruntów na 3 do 5 lat i na bieżąco go uzupełniają.
- U mniejszych firm (od 9 do 49 pracowników) bank ziemi wzrósł rok do roku o 55 procent, bo rozpoczynały mniej budów.
- Develia wydała w półroczu 174 mln zł na grunty pod 1,6 tys. mieszkań i podpisała umowę na Stocznię Cesarską za ok. 550 mln zł.
- Mediana ceny ofertowej działki budowlanej w Polsce to według PKO BP 167 zł za metr, ale w miastach za grunt pod bloki płaci się tysiące złotych.
Kto ma najwięcej ziemi
Bank ziemi to zapas działek kupionych albo zabezpieczonych umowami przedwstępnymi pod przyszłe inwestycje. Spółki raportują go różnie: w liczbie lokali, w metrach powierzchni użytkowej albo w hektarach, co utrudnia porównania. Poniżej zestawiamy tych, którzy podają liczbę mieszkań.
Koniec I półrocza 2026
Ile mieszkań da się zbudować na gruntach dewelopera
Słupki w jednej skali, pełna szerokość to 19,2 tys. lokali. Spółki liczą bank ziemi według własnych definicji, więc porównanie jest orientacyjne.
Dom Development pokazuje, jak wygląda konsekwentne uzupełnianie zapasu. Rok wcześniej spółka miała grunty pod 17 844 lokale, teraz pod 18 995, czyli o około 6,5 procent więcej. Jej strategia zakłada bank ziemi na co najmniej cztery lata działalności. Ten sam horyzont deklarują Atal i Develia, a Echo Investment mówi o trzech do pięciu lat. U Murapolu, oprócz aktywnego banku pod 19,2 tys. lokali o powierzchni 808,8 tys. m², w przygotowaniu jest portfel 12,4 tys. lokali. Z danych wynika, że średnie mieszkanie w jego banku ziemi ma około 42 m², co dobrze pasuje do popularnego, budżetowego segmentu, w którym ta spółka działa.
Pozostali gracze liczą w metrach i hektarach
| Deweloper | Bank ziemi | Gdzie działa |
|---|---|---|
| Archicom | ok. 273,7 tys. m² PU w umowach przedwstępnych, plus zakupione grunty pod ok. 45,4 tys. m² PU | Warszawa, Wrocław, Kraków, Poznań, Łódź, Katowice |
| Marvipol | projekty o PU 124 tys. m², z czego 58% już w budowie | Warszawa, Trójmiasto, Wrocław |
| Echo Investment | w Łodzi i Krakowie działki 66,9 tys. m² z potencjałem 97,2 tys. m² PUM, w Poznaniu i Zabrzu kolejne 84,5 tys. m² | 7 największych miast |
| Lokum Deweloper | rezerwa 75,7 ha bez pozwoleń lub planu miejscowego | Wrocław, Kraków |
PU to powierzchnia użytkowa, PUM to powierzchnia użytkowa mieszkań. Dane na koniec I półrocza 2026 roku.
Lokum to przykład odwrotnej strategii. Spółka ma sporą rezerwę terenów, ale w pierwszym półroczu nie kupiła ani jednej nowej działki. Dopiero w sierpniu nabyła we Wrocławiu niewielką, 400-metrową nieruchomość za 1,2 mln zł.
Ile kosztuje ziemia pod jedno mieszkanie
Najciekawsze liczby wychodzą, gdy podzielić wydatki na grunty przez to, co da się na nich zbudować. To szacunki, bo deweloperzy nie podają wszystkich parametrów, ale dobrze pokazują skalę.
Wyliczenie redakcji na podstawie raportów spółek
Koszt gruntu w przeliczeniu na mieszkanie lub metr
| Transakcja | Dane wyjściowe | Wynik |
|---|---|---|
| Develia, zakupy w I półroczu | 174 mln zł, 1,6 tys. mieszkań | ok. 109 tys. zł na mieszkanie |
| Develia, Stocznia Cesarska | ok. 550 mln zł, co najmniej 3 tys. mieszkań | do ok. 183 tys. zł na mieszkanie |
| Atal, Katowice, Wrocław, Gdańsk | 53,6 mln zł, ok. 29 tys. m² PUM | ok. 1 850 zł na m² mieszkania |
| Lokum, Wrocław | 1,2 mln zł, 0,04 ha | ok. 3 000 zł na m² działki |
Stocznia Cesarska to projekt wielofunkcyjny, więc część ceny przypada na inne funkcje niż mieszkania, a wynik jest górnym szacunkiem. W przypadku Atalu koszt liczony jest na metr przyszłego mieszkania, a nie na metr działki.
Przy mieszkaniu o powierzchni 50 m² wynik Atalu oznacza ponad 92 tys. zł samego gruntu wliczonego w cenę. To zbliżona skala do Develii. Wcześniej pisaliśmy o tym, że działka potrafi stanowić już do 40 procent przychodu z inwestycji, i właśnie dlatego średni deweloperzy coraz częściej szukają pieniędzy na zakup ziemi na rynku obligacji.
Mediana w Polsce
Grunt pod blok w dużym mieście
Ogólnopolskie ceny działek praktycznie stoją w miejscu. W przypadku gruntów komercyjnych mediana wzrosła o 1,2 procent rok do roku, a budowlane i uzbrojone niemal się nie zmieniły. To jednak średnia dla całego kraju, w której dominują działki pod domy jednorodzinne. W miastach, gdzie terenów pod bloki brakuje, ceny wyglądają zupełnie inaczej. Develia zapłaciła niedawno 3859 zł za metr ziemi na krakowskim Podgórzu.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 28.10.2026Europa potrzebuje 150 mld euro rocznie na mieszkania. Bruksela przestaje mówić tylko o AirbnbDlaczego mali deweloperzy mają nagle więcej działek
Najbardziej zaskakująca liczba w danych dotyczy nie giełdowych gigantów, tylko mniejszych firm. Według zapisów księgowych na koniec pierwszego półrocza bank ziemi deweloperów zatrudniających od 9 do 49 osób był o 55 procent większy niż rok wcześniej. W dużych firmach, powyżej 49 pracowników, zasoby gruntów pozostały na podobnym poziomie.
Brzmi to jak ofensywa zakupowa, ale raczej nią nie jest. Duże firmy, z większym zapasem gotówki i długoterminowymi strategiami, po prostu budowały dalej: zużywały działki i kupowały nowe w podobnym tempie. Mniejsze w okresie niepewności rozpoczęły mniej projektów. Grunty, które w normalnych warunkach trafiłyby pod budowę, zostały w zapasie. Część wzrostu może też wynikać z wyższej wyceny działek, które po prostu podrożały.
Dla rynku to sygnał dwuznaczny. Z jednej strony mniejsi deweloperzy mają czym ruszyć, gdy popyt się poprawi, co może wesprzeć podaż za rok lub dwa. Z drugiej strony działki leżące odłogiem kosztują, a firmy bez dużego kapitału nie mogą czekać w nieskończoność. Część z nich może sprzedać grunty większym graczom, co już się dzieje.
Plan ogólny zmienia wartość działek
Do tego dochodzi reforma planowania przestrzennego. Wraz z pełnym wdrożeniem nowych przepisów wzrosło znaczenie statusu planistycznego działki. Grunt z uporządkowaną sytuacją prawną, jasnym przeznaczeniem i dostępem do infrastruktury znajdzie nabywcę niemal zawsze. Działka bez planu albo z niepewnym statusem jest dużo trudniejsza do sprzedaży, a koszty planistyczne stają się ważną częścią rachunku opłacalności inwestycji. Więcej o tym, jak działa nowy system, piszemy w tekście o planie ogólnym gminy i jego wpływie na rynek działek.
Deweloperzy sami wskazują w raportach te same ryzyka. Archicom i Marvipol piszą o silnej konkurencji na rynku gruntów, czasochłonnym uzyskiwaniu pozwoleń i ograniczonej dostępności terenów z odpowiednią infrastrukturą. Dom Development podkreśla z kolei, że coraz więcej jego projektów to rewitalizacja przestrzeni miejskich, bo czystych, wolnych działek w miastach jest coraz mniej.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- Duzi deweloperzy mają grunty na kilka lat, więc nie grozi nam nagłe załamanie podaży nowych mieszkań w największych miastach.
- Grunty kupowane dziś są drogie. Koszt ziemi rzędu 1,8 do 2 tys. zł na metr mieszkania przełoży się na ceny osiedli, które trafią do sprzedaży za dwa, trzy lata.
- Coraz więcej nowych inwestycji powstanie na terenach poprzemysłowych i w ramach rewitalizacji. Warto pytać o historię działki i badania gruntu.
- Mniejsi deweloperzy z dużym zapasem działek mogą być skłonni do lepszych warunków, gdy ruszą z odłożonymi projektami.
Najczęściej zadawane pytania
Co to jest bank ziemi dewelopera?
To zapas działek, które deweloper kupił albo zabezpieczył umowami przedwstępnymi pod przyszłe inwestycje. Zwykle podaje się go w liczbie mieszkań albo w metrach kwadratowych powierzchni użytkowej, które da się na tych gruntach zbudować.
Który deweloper ma największy bank ziemi w 2026 roku?
Na koniec pierwszego półrocza 2026 roku Murapol raportował aktywny bank ziemi pod 19,2 tys. lokali, Dom Development pod 18 995 lokali, a Develia pod 17,6 tys. lokali. Atal miał grunty pod około 9,5 tys. mieszkań, a Ronson pod około 5,3 tys.
Dlaczego mniejsi deweloperzy mają większe banki ziemi?
Bo w okresie niepewności rozpoczęli mniej budów. Działki, które normalnie trafiłyby pod inwestycje, zostały w zapasie, więc bank ziemi firm zatrudniających od 9 do 49 osób wzrósł rok do roku o 55 procent. Część wzrostu może też wynikać z wyższej wyceny gruntów.
Ile kosztuje metr działki budowlanej w Polsce?
Według analizy PKO BP mediana ceny ofertowej działki budowlanej w pierwszym półroczu 2026 roku wynosiła 167 zł za metr, a działki uzbrojonej 179 zł. W dużych miastach grunty pod bloki kosztują wielokrotnie więcej, nawet kilka tysięcy złotych za metr.
Czy duże banki ziemi oznaczają tańsze mieszkania?
Nie wprost. Zapas działek daje deweloperom pewność, że będą mogli budować przez kilka lat, co wspiera stabilną podaż. Ceny zależą jednak także od kosztów budowy, popytu i kredytów, a grunty kupowane dziś są droższe niż kilka lat temu.
Źródła
- PropertyNews.pl, Gruntów brakuje, ceny szaleją, ale banki ziemi deweloperów rosną
- Centrum Analiz PKO BP, analizy rynku gruntów
- Raporty półroczne za I półrocze 2026 roku: Murapol, Dom Development, Develia, Atal, Archicom, Echo Investment, Marvipol, Ronson Development, Lokum Deweloper
Artykuł opublikowany 1 listopada 2026 roku. Przeliczenia kosztu gruntu na mieszkanie przygotowała redakcja.
