Czytasz: Europa potrzebuje 150 mld euro rocznie na mieszkania. Bruksela przestaje mówić tylko o Airbnb
- 01
Europa potrzebuje 150 mld euro rocznie na mieszkania. Bruksela przestaje mówić tylko o Airbnb
Europa potrzebuje 150 mld euro rocznie na mieszkania. Bruksela przestaje mówić tylko o Airbnb
Przez lata unijna dyskusja o mieszkaniach kręciła się wokół jednego tematu: najmu na doby. Październik pokazał, że Bruksela chce rozmawiać przede wszystkim o pieniądzach. Komisja Europejska szacuje, że Europa potrzebuje około 150 mld euro inwestycji mieszkaniowych rocznie. Krajowe i regionalne banki rozwoju zadeklarowały 375 mld euro do 2029 roku, Rada UE przyjęła zalecenie w sprawie wykluczenia mieszkaniowego, a w Brukseli ruszyła grupa ponad stu ekspertów od finansowania. Sprawdzamy, co z tego wynika, gdzie jest luka i czego może się z tego nauczyć Polska.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Europejski plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań przedstawiono w grudniu 2025 roku. Jego częścią jest Affordable Housing Act, który rozpatrują teraz Parlament Europejski i Rada UE.
- 19 października Rada UE przyjęła zalecenie dotyczące przeciwdziałania wykluczeniu mieszkaniowemu, w tym bezdomności.
- 20 października ruszyła grupa ponad stu ekspertów, która przez 18 miesięcy ma przygotować narzędzia finansowania mieszkalnictwa dostępnego cenowo.
- Banki rozwoju zadeklarowały 375 mld euro inwestycji do 2029 roku. To deklaracja tych instytucji, a nie nowy fundusz z budżetu UE.
- Ekspertka rynku najmu proponuje rozdzielenie rynku na sektor komercyjny i chroniony, wzorem Wiednia.
Od diagnozy do pieniędzy
Kiedy Komisja Europejska przedstawiała w grudniu 2025 roku pierwszy w historii Europejski Plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań, wiele komentarzy sprowadzało go do walki z Airbnb. To było uproszczenie. Plan obejmuje zwiększenie podaży, nowe budynki i remonty, sprawniejsze procedury oraz wsparcie mieszkalnictwa społecznego. Ograniczenia najmu krótkoterminowego są tylko jednym z elementów.
Ostatnie tygodnie pokazują, że ciężar przesuwa się właśnie w stronę finansowania. Dane, na których opiera się Komisja, tłumaczą dlaczego.
Kryzys mieszkaniowy w UE w liczbach
Ceny uciekły, budowy nie nadążają
Szacunki Komisji Europejskiej z Europejskiego Planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań. W zależności od źródła potrzeby inwestycyjne podawane są jako 150 lub 153 mld euro rocznie.
Co wydarzyło się w ostatnich tygodniach
Prace toczą się równolegle na kilku torach. Część dotyczy prawa, część pieniędzy, a część praktyki samorządów, które mają z nowych narzędzi korzystać.
Kalendarz
Unijna polityka mieszkaniowa krok po kroku
- Grudzień 2025Komisja przedstawia Europejski Plan na rzecz przystępnych cenowo mieszkań.
- Wrzesień 2026Projekt Affordable Housing Act trafia do Parlamentu Europejskiego i Rady UE. 25 września spotykają się ministrowie odpowiedzialni za mieszkalnictwo ze wszystkich państw członkowskich.
- 19 października 2026Rada UE przyjmuje zalecenie w sprawie przeciwdziałania wykluczeniu mieszkaniowemu, w tym bezdomności.
- 20 października 2026W Brukseli rusza grupa ponad stu ekspertów od finansowania mieszkalnictwa dostępnego cenowo i zrównoważonego.
- 28 października 2026Spotkanie online Komisji z przedstawicielami miast i regionów o praktycznym stosowaniu Affordable Housing Act.
- 5 i 19 listopada 2026Warsztaty w Brukseli: finansowanie budownictwa spółdzielczego oraz modernizacja całych dzielnic mieszkaniowych.
Zalecenie Rady nie jest przepisem, który ktoś musi wdrożyć pod groźbą kary. Wskazuje jednak kierunek. Państwa mają łączyć zapobieganie utracie mieszkania z łatwiejszym dostępem do pomocy społecznej i ze zwiększaniem podaży lokali. Wśród zalecanych działań są inwestycje publiczne i prywatne w nowe oraz remontowane mieszkania, lepsze wykorzystanie istniejącego zasobu i wsparcie modeli non profit. Najważniejszy wniosek jest prosty: pomoc osobom zagrożonym bezdomnością ma obejmować mieszkanie, w którym da się zostać na dłużej, a nie tylko doraźne schronienie.
375 mld euro deklaracji. Ile to naprawdę jest
Najgłośniejsza liczba z października padła podczas inauguracji grupy ekspertów. Reprezentowane tam krajowe i regionalne banki rozwoju zadeklarowały łącznie 375 mld euro inwestycji w mieszkalnictwo społeczne, dostępne cenowo i zrównoważone do 2029 roku. Brzmi imponująco, ale warto zestawić tę kwotę z potrzebami, które szacuje sama Komisja.
Potrzeby a deklaracje, lata 2026 do 2029
Deklaracje banków pokrywają mniej niż dwie trzecie potrzeb
Słupki w jednej skali, 100 procent to 600 mld euro. Wyliczenie redakcji przy założeniu, że roczne potrzeby wynoszą 150 mld euro, a deklaracje banków rozkładają się na lata 2026 do 2029. To uproszczenie, bo część deklarowanych pieniędzy może trafić na projekty już rozpoczęte.
Nawet jeśli wszystkie deklaracje zostaną zrealizowane, zostaje około 225 mld euro, które trzeba znaleźć gdzie indziej. Dlatego grupa ekspertów ma przez 18 miesięcy pracować nad praktycznymi narzędziami: wzorami umów, zasadami łączenia małych projektów w większe portfele i sposobami wspierania budownictwa spółdzielczego, mieszkań dla studentów, seniorów oraz pracowników kluczowych usług, takich jak pielęgniarki czy nauczyciele.
Ten ostatni wątek wraca na listopadowych warsztatach. Pojedyncze projekty spółdzielcze bywają zbyt małe, żeby spełnić wymagania Europejskiego Banku Inwestycyjnego czy Banku Rozwoju Rady Europy. Połączone w pakiet mogą już po te pieniądze sięgnąć.
Najem na doby. Ograniczenia tak, ale z dowodami
Affordable Housing Act nie jest zakazem Airbnb, choć część mediów tak go przedstawia. To raczej instrukcja dla samorządów, które chcą ograniczyć najem krótkoterminowy i nie przegrać potem w sądzie. Szczegółowo opisywaliśmy to w tekście o tym, że Bruksela mówi miastom, jak zakazać najmu na doby. W skrócie projekt wymaga spełnienia czterech warunków.
Affordable Housing Act
Zanim miasto ograniczy najem na doby
Obszar w kryzysie
Ceny mieszkań oderwane od dochodów. W projekcie pojawia się relacja 8 do 1, czyli średnie mieszkanie warte więcej niż osiem lat dochodu rozporządzalnego.
Trzy lata szkód
Trzeba udokumentować, że najem krótkoterminowy przez co najmniej trzy lata istotnie pogarszał dostępność mieszkań.
Test łagodniejszych środków
Samorząd musi wykazać, że mniej dolegliwe rozwiązania nie wystarczą.
Najwyżej pięć lat
Strefa ma termin ważności i podlega przeglądom. Nie obejmuje właściciela, który okazjonalnie udostępnia mieszkanie, w którym sam mieszka.
W Polsce ta dyskusja toczy się równolegle. Sejm uchwalił 8 października nowelizację przepisów o najmie krótkoterminowym, a od 2028 roku gminy, wspólnoty i spółdzielnie mieszkaniowe będą mogły zakazać takiej działalności na swoim terenie. O tym, jak to ma działać w praktyce, pisaliśmy w artykule o tym, że sąsiedzi przegłosują zakaz i najem na doby się kończy.
Wiedeń, czyli sto lat konsekwencji
W dyskusji o unijnym planie często pada przykład Wiednia. Przywołuje go także Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats, firmy zarządzającej mieszkaniami na wynajem. Jej zdaniem unijny zwrot jest potrzebny, ale spóźniony.
„Wiedeń nie pozostawił sprawy wyłącznie deweloperom i wolnemu rynkowi. Przez pokolenia budował ofertę dla osób, których nie stać na ceny rynkowe. Wiedeński model dowodzi, że dostępność mieszkań wymaga konsekwencji, finansowania i odpowiedzialności publicznej.”
Ewa Wielgórska, prezes zarządu Fairy Flats
Model wiedeński
Zasób budowany przez pokolenia, nie przez jeden program
Mieszkania miejskie i wspierane publicznie w Wiedniu, ok. 420 tys.
| Cecha | Jak to działa w Wiedniu |
|---|---|
| Umowy najmu | W mieszkaniach komunalnych bezterminowe |
| Czynsz | W sektorze o ograniczonym zysku liczony od kosztów budowy, finansowania i zarządzania |
| Nadwyżki | Wracają do systemu i finansują kolejne mieszkania |
| Horyzont | Ponad sto lat ciągłej polityki mieszkaniowej |
Dla porównania: w Polsce towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe oddały w całym 2025 roku 4383 mieszkania. W tym roku tempo jest wyraźnie wyższe, ale skala wciąż jest nieporównywalna. O tym, jak rośnie ten segment i dlaczego finansujący go program właśnie się zmienia, pisaliśmy w tekście o tym, że TBS-y oddały 813 mieszkań w miesiąc.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 28.10.2026Działka to już 40 procent przychodu z inwestycji. Średni deweloperzy po pieniądze idą na CatalystHiszpania i mit wielkich funduszy
Drugi przykład, na który powołuje się Wielgórska, to Hiszpania. Po głośnej eksmisji starszej lokatorki dziennik „El País” przeanalizował, kto tak naprawdę posiada mieszkania w tym kraju. Wnioski studzą emocje wokół funduszy inwestycyjnych.
Kto posiada mieszkania w Hiszpanii
Firmy to mniejszość właścicieli
Same dane o strukturze własności nie rozstrzygają, jak fundusze czy najem turystyczny wpływają na ceny w konkretnych miastach, gdzie koncentracja może być znacznie wyższa.
Wielgórska ostrzega, że częste i nieprzewidywalne zmiany zasad mogą zniechęcić prywatnych właścicieli do najmu długoterminowego. Mieszkanie przez lata było dla wielu rodzin sposobem na ulokowanie oszczędności, więc opór wobec kolejnych ograniczeń nie dziwi. Właściciele potrzebują przewidywalnych reguł, a najemcy poczucia bezpieczeństwa i czynszów, które są w stanie zapłacić.
Dwa rynki zamiast jednego
Rozwiązaniem ma być wyraźne rozdzielenie rynku na dwie części, z odmiennymi zasadami gry.
Sektor komercyjny
Sektor chroniony
To podejście ma sens także w polskich realiach. Jeśli mieszkanie powstaje dzięki publicznym pieniądzom albo jest subsydiowane, trudno uzasadnić, żeby po kilku latach trafiało na rynek komercyjny. Z drugiej strony prywatny inwestor, który kupuje lokal za własne lub pożyczone pieniądze, powinien z góry wiedzieć, co wolno mu z nim robić.
Co to oznacza dla Polski
Na razie niewiele zmienia się z dnia na dzień. Affordable Housing Act jest projektem i może jeszcze zmienić kształt w Parlamencie Europejskim i Radzie UE. Zalecenie Rady nie ma mocy wiążącej. Grupa ekspertów dopiero zaczyna pracę. Jest jednak kilka rzeczy, które warto obserwować.
NA CO ZWRÓCIĆ UWAGĘ
- Złagodzone zasady pomocy publicznej mają ułatwić państwom wspieranie mieszkań społecznych i dostępnych cenowo bez długich procedur notyfikacyjnych.
- Łączenie małych projektów w portfele może otworzyć polskim spółdzielniom, SIM-om i TBS-om drogę do finansowania z Europejskiego Banku Inwestycyjnego.
- Unijne ramy dla stref bez najmu na doby mogą pomóc polskim gminom, które od 2028 roku dostaną podobne uprawnienia z krajowej ustawy.
- Rosnący nacisk na zasób chroniony sprzyja programom takim jak społeczne budownictwo czynszowe, które w Polsce ma ruszyć w nowej formule od 2027 roku.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest Affordable Housing Act?
To projekt unijnego rozporządzenia, będący częścią Europejskiego Planu na rzecz przystępnych cenowo mieszkań. Ma uporządkować warunki, na jakich państwa i samorządy mogą interweniować na obszarach, gdzie mieszkań jest za mało albo są zbyt drogie w stosunku do dochodów. Obecnie zajmują się nim Parlament Europejski i Rada UE.
Czy Unia Europejska zakaże Airbnb?
Nie. Projekt nie wprowadza ogólnounijnego zakazu. Daje samorządom jednolite ramy prawne, w których mogą ograniczać najem krótkoterminowy, jeśli wykażą, że przez co najmniej trzy lata istotnie szkodził dostępności mieszkań, a łagodniejsze środki nie wystarczą.
Ile pieniędzy potrzeba na mieszkania w Europie?
Według Komisji Europejskiej około 150 mld euro inwestycji rocznie. Szacuje ona też, że przez dekadę trzeba budować o około 650 tys. mieszkań rocznie więcej niż obecnie, czyli ponad dzisiejsze 1,6 mln.
Czy 375 mld euro to nowy fundusz UE?
Nie. To łączna deklaracja krajowych i regionalnych banków rozwoju dotycząca inwestycji w mieszkalnictwo społeczne, dostępne cenowo i zrównoważone do 2029 roku. Nie są to nowe pieniądze z budżetu Unii.
Kiedy nowe unijne przepisy zaczną obowiązywać w Polsce?
Nie ma jeszcze takiej daty. Projekt musi przejść procedurę legislacyjną w Parlamencie Europejskim i Radzie UE. Niezależnie od tego w Polsce od 2028 roku gminy, wspólnoty i spółdzielnie zyskają prawo do zakazywania najmu krótkoterminowego na podstawie krajowej ustawy.
Źródła
- PropertyNews.pl, Bruksela bierze się za kryzys mieszkaniowy. W grze setki miliardów euro
- Komisja Europejska, Affordable housing
- Money.pl, Bruksela wraca do stref wolnych od najmu
- Euronews, EU to revise state aid rules to address bloc-wide housing crisis
Artykuł opublikowany 28 października 2026 roku. Affordable Housing Act jest projektem w trakcie procedury legislacyjnej i jego ostateczny kształt może się zmienić.
