Czytasz: SIM-y bez pozwolenia na budowę oddadzą pieniądze gminom. Rząd chce odebrać KZN kontrolę nad spółkami
- 01
SIM-y bez pozwolenia na budowę oddadzą pieniądze gminom. Rząd chce odebrać KZN kontrolę nad spółkami
SIM-y bez pozwolenia na budowę oddadzą pieniądze gminom. Rząd chce odebrać KZN kontrolę nad spółkami
Społeczne inicjatywy mieszkaniowe miały być szybką odpowiedzią na brak tanich mieszkań na wynajem. W wielu gminach są, ale w wielu innych od lat stoją w miejscu, a Najwyższa Izba Kontroli wytknęła sposobowi ich tworzenia nieprawidłowości na ponad 2 mld zł. Teraz Ministerstwo Rozwoju i Technologii chce to posprzątać. Do wykazu prac legislacyjnych rządu trafił projekt ustawy, który da spółkom pół roku na zdobycie pozwolenia na budowę. Te, którym się nie uda, oddadzą pieniądze gminom. Krajowy Zasób Nieruchomości straci z kolei prawo do obsadzania prezesów i większości rad nadzorczych.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Projekt ustawy dotyczy SIM-ów utworzonych w latach 2021 do 2024 ze środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa. Takich spółek z udziałem Skarbu Państwa jest około 50.
- SIM, który w ciągu 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie uzyska pozwolenie na budowę, będzie mógł kontynuować inwestycję mimo wcześniejszych opóźnień.
- Pozostałe spółki będą musiały zwrócić środki z RFRM gminie, która może je przeznaczyć na przykład na mieszkania komunalne.
- Udziałowiec wskaże jednego członka rady nadzorczej na każde rozpoczęte 25 procent udziałów. Wyłączne prawo do wskazywania prezesa będzie nieważne.
- Projekt opiera się na analizie resortu i na kontroli NIK, która wykazała, że SIM-y tworzono bez badania lokalnych potrzeb.
Skąd wziął się problem
Model SIM wprowadzono, żeby gminy mogły szybko tworzyć spółki budujące mieszkania na wynajem z czynszem niższym od rynkowego. W latach 2021 do 2024 powstawały one masowo, w dużej części z udziałem Skarbu Państwa reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości. Pieniądze na udziały pochodziły z Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa.
Kontrola NIK pod tytułem „Wykorzystanie środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa” pokazała, że tempo zakładania spółek wyprzedziło rozsądek. Proces prowadzono bez jakiejkolwiek analizy zapotrzebowania na mieszkalnictwo społeczne w poszczególnych gminach.
Kontrola NIK, lata 2021 do 2024
Nieprawidłowości w Rządowym Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa
Słupki w jednej skali, 100 procent to 3,5 mld zł. Kontrola zakończyła się 30 wystąpieniami pokontrolnymi i 107 wnioskami.
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski nie przekreśla całego modelu. Podkreśla, że znaczna część SIM-ów działa dobrze i z powodzeniem buduje kolejne osiedla. Równie liczne są jednak przypadki nieprawidłowości i zaniedbań.
„Model spółek SIM, czyli budownictwa opartego o najem z przystępnym czynszem, choć skuteczny w skali kraju, nie jest modelem uniwersalnym, który sprawdzi się w każdych lokalnych uwarunkowaniach.”
Tomasz Lewandowski, wiceminister rozwoju i technologii
Pięć grzechów, które wskazał resort
Ministerstwo przejęło dokumentację Funduszu od resortu funduszy i polityki regionalnej w połowie 2025 roku i przeanalizowało, co dzieje się w spółkach. Lista problemów jest długa, ale powtarzają się w niej te same wątki.
Najczęstsze problemy w SIM-ach
Co wychodziło w kontrolach i analizach
| Problem | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|
| Opóźnienia | Kolejne etapy inwestycji realizowane po terminie, a w części gmin budowy w ogóle nie ruszyły |
| Wysokie koszty | Część inwestycji wyraźnie droższa niż porównywalne projekty |
| Zaległe formalności | Niedopełnione obowiązki dotyczące umarzania udziałów i zawierania z gminą umów powierzenia usługi publicznej |
| Oferta nie dla mieszkańców | Czynsze i partycypacja niedopasowane do możliwości finansowych lokalnej społeczności |
| Błędne informacje | Najemcy wprowadzani w błąd co do warunków najmu, co resort uznał za najpoważniejszy problem |
Resort przyznaje wprost, że w wielu miejscach zamiast budownictwa społecznego robionego na siłę lepsze byłyby mieszkania komunalne albo kooperatywy mieszkaniowe w zabudowie jednorodzinnej. To ważna zmiana tonu. SIM nie jest już przedstawiany jako rozwiązanie dla każdej gminy.
Pół roku na pozwolenie na budowę
Najważniejszy mechanizm projektu to prosty termin. Liczy się nie to, ile spółka obiecała, ale czy w określonym czasie zdobędzie pozwolenie na budowę.
Co czeka SIM po wejściu ustawy w życie
Jeden test, dwie ścieżki
Ustawa wchodzi w życie
Zaczyna biec sześciomiesięczny termin dla wszystkich SIM-ów finansowanych z RFRM.
Jest pozwolenie na budowę
Spółka kontynuuje inwestycję, nawet jeśli wcześniej miała uchybienia lub opóźnienia.
Brak pozwolenia
Spółka bezwzględnie zwraca środki z RFRM gminie, która może je przeznaczyć na przykład na budowę mieszkań komunalnych.
Takie rozwiązanie ma dwie zalety. Spółki, które mają gotowe projekty, dostają jasny sygnał, że mogą działać dalej. Gminy, w których SIM istnieje tylko na papierze, odzyskują pieniądze i mogą je wydać na coś, co faktycznie ma szansę powstać. Projekt wzmacnia też narzędzia, które pozwolą gminie wycofać się ze spółki.
Koniec z prezesem z nadania KZN
Druga część projektu dotyczy władzy w spółkach. Przeważająca większość z około 50 SIM-ów utworzonych z udziałem Skarbu Państwa ma w umowach zapis, który daje Krajowemu Zasobowi Nieruchomości wyłączne prawo wskazania kandydata na prezesa oraz trzech członków rady nadzorczej. Bez względu na to, ile udziałów KZN faktycznie ma. NIK uznała to za dalece nieprawidłowe.
Po zmianie udziałowiec wskaże jednego członka rady nadzorczej na każde rozpoczęte 25 procent udziałów. Postanowienia dające komukolwiek wyłączne prawo wskazywania prezesa staną się nieważne.
Nowa zasada obsadzania rad nadzorczych SIM
Ile osób wskaże udziałowiec
| Udział w spółce | Członkowie rady nadzorczej po zmianie | Dziś w typowej umowie KZN |
|---|---|---|
| do 25 proc. | 1 | 3 plus prezes |
| powyżej 25 do 50 proc. | 2 | 3 plus prezes |
| powyżej 50 do 75 proc. | 3 | 3 plus prezes |
| powyżej 75 proc. | 4 | 3 plus prezes |
Kolumna „dziś” dotyczy uprawnień KZN zapisanych w większości umów spółek SIM z udziałem Skarbu Państwa, niezależnie od wielkości jego udziału.
Resort nie ukrywa intencji. Jak powiedział Lewandowski, ministerstwo chce zwrócić SIM-y tworzącym je samorządom, bo teza o lepszym wsparciu merytorycznym i lepszych kadrach z KZN nie potwierdziła się w świetle stwierdzonych nieprawidłowości.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 26.10.2026Akademik, hostel i usługi pod jednym dachem. Hanza GI ma pozwolenie na budowę w GdańskuRekordowy rok mimo kłopotów
Paradoks polega na tym, że segment, który rząd naprawia, nigdy nie budował tak dużo. TBS-y i SIM-y oddały od stycznia do sierpnia 2026 roku 4163 mieszkania, prawie tyle co w całym 2025 roku. Rekordowa była też tegoroczna edycja programu społecznego budownictwa czynszowego. Opisywaliśmy ją w tekście o tym, że dzięki rekordowej puli powstanie prawie 9,6 tysiąca mieszkań z niższym czynszem.
Społeczne budownictwo czynszowe
Segment rośnie szybciej niż reszta rynku
Luka czynszowa to gospodarstwa domowe zbyt zamożne na mieszkanie komunalne i zbyt ubogie na kredyt lub najem rynkowy.
Od 2027 roku program ma ruszyć w nowej formule, z partycypacją najemcy obniżoną z 30 do 10 procent kosztów budowy, a dla części lokali dla osób do 35 lat bez partycypacji. Projekt ustawy o SIM-ach można więc czytać jako porządki przed kolejnym, większym etapem.
Co to oznacza dla najemców i chętnych
W PRAKTYCE
- Jeśli mieszkasz już w lokalu SIM, zmiany w radach nadzorczych nie wpływają na twoją umowę najmu.
- Jeśli czekasz na mieszkanie w SIM, który nie ma pozwolenia na budowę, sprawdź w gminie, jaki jest stan projektu. Po wejściu ustawy w życie taka inwestycja może zostać zatrzymana, a pieniądze trafią do gminy.
- Przed podpisaniem umowy dokładnie czytaj warunki partycypacji i czynszu. Błędne informowanie najemców było jednym z głównych problemów wskazanych przez resort.
Jeśli dopiero zastanawiasz się nad taką formą mieszkania, zasady naboru, kryteria dochodowe i różnice między TBS a SIM wyjaśniamy w poradniku o tym, czym są mieszkania TBS i SIM i czy warto się o nie starać.
Najczęściej zadawane pytania
Czym jest SIM?
Społeczna inicjatywa mieszkaniowa to spółka, najczęściej z udziałem gminy, która buduje mieszkania na wynajem z czynszem niższym od rynkowego. Najemca zwykle wnosi partycypację w kosztach budowy i może z czasem dojść do własności lokalu.
Co zmienia projekt ustawy o SIM?
Daje spółkom finansowanym z RFRM 6 miesięcy od wejścia ustawy w życie na uzyskanie pozwolenia na budowę. Te, które go nie zdobędą, zwrócą pieniądze gminie. Projekt ogranicza też uprawnienia KZN w radach nadzorczych i unieważnia wyłączne prawo do wskazywania prezesa.
Ile jest spółek SIM z udziałem Skarbu Państwa?
W latach 2021 do 2024 z udziałem Skarbu Państwa, reprezentowanego przez Krajowy Zasób Nieruchomości, utworzono około 50 spółek SIM.
Co wykazała kontrola NIK?
NIK stwierdziła, że SIM-y tworzono bez analizy lokalnych potrzeb mieszkaniowych, a nieprawidłowości finansowe w funkcjonowaniu Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa sięgnęły około 2,1 mld zł. Izba krytycznie oceniła też obsadzanie stanowisk w spółkach przez KZN.
Kiedy nowe przepisy wejdą w życie?
Projekt dopiero trafił do wykazu prac legislacyjnych Rady Ministrów. Musi jeszcze przejść konsultacje, przyjęcie przez rząd i prace w parlamencie, dlatego termin wejścia w życie nie jest znany.
Źródła
- PropertyNews.pl, Chcą naprawić społeczne inicjatywy mieszkaniowe
- NIK, Wykorzystanie środków Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa
- XYZ.pl, NIK: nieprawidłowości w działaniu Rządowego Funduszu Mieszkalnictwa na ponad 2,1 mld zł
Artykuł opublikowany 28 października 2026 roku. Opisane rozwiązania pochodzą z projektu ustawy i mogą się zmienić w toku prac legislacyjnych.
.jpg){kind=link}