TBS-y oddały 813 mieszkań w miesiąc. Program, który to finansuje, właśnie się kończy

Najszybciej rosnący segment polskiego budownictwa mieszkaniowego nie należy ani do deweloperów, ani do osób budujących własne domy. W sierpniu TBS-y i SIM-y oddały do użytkowania 813 mieszkań, o 129 procent więcej niż rok wcześniej. Od stycznia uzbierało się ich 4163, podczas gdy w całym 2025 roku było ich 4383. Do wyrównania wyniku poprzedniego roku brakuje 220 lokali, a zostały cztery miesiące. Jest przy tym druga informacja, której w tych danych nie widać, a która zmienia ich wymowę: program, który to wszystko sfinansował, właśnie się kończy. Wrześniowy nabór był ostatnim w dotychczasowym kształcie.

Jeden segment rośnie, cała reszta drepcze

Sierpniowe dane GUS o budownictwie mieszkaniowym, opublikowane 21 września, wyglądają na pierwszy rzut oka nieciekawie. W całym kraju oddano do użytkowania 18 145 mieszkań, o 5,7 procent mniej niż w lipcu. Pozwoleń wydano na 20 885 lokali, o 22,8 procent mniej. Rozpoczęto 18 750 budów, o 7,3 procent mniej. Trzy liczby w dół.

Porównanie z lipcem jest jednak najmniej użyteczną miarą, jaką można tu zastosować. Sierpień w budownictwie zawsze wypada słabiej, bo urzędy i firmy pracują w wakacyjnym rytmie. Sensowniejsze jest zestawienie rok do roku, a ono wygląda odwrotnie: oddanych mieszkań o 13,2 procent więcej, pozwoleń o 7,2 procent więcej, rozpoczętych budów o 16,8 procent więcej.

Na tym tle jedna kategoria odstaje tak mocno, że trudno ją przeoczyć. Budownictwo społeczno-czynszowe, czyli mieszkania stawiane przez towarzystwa budownictwa społecznego i społeczne inicjatywy mieszkaniowe, zwiększyło liczbę oddanych lokali o 129 procent w skali roku.

Tak wynika z analizy wstępnych danych GUS przygotowanej przez Katarzynę Kuniewicz, dyrektorkę badań rynku w Otodom. W jej ocenie przekroczenie w 2026 roku progu pięciu tysięcy mieszkań społeczno-czynszowych wygląda dziś na formalność, a nie tylko na możliwy scenariusz. Przy utrzymaniu dotychczasowego tempa rok mógłby zamknąć się w okolicach sześciu tysięcy.

Warto też zauważyć, jak zmienił się udział tego segmentu w rynku. Rok temu, po ośmiu miesiącach, odpowiadał on za 1,8 procent oddanych mieszkań. Teraz za 3,1 procent, a w samym sierpniu za 4,5 procent. Udział podwoił się w ciągu roku. To wciąż mało, ale kierunek jest jednoznaczny.

Skąd wziął się ten skok

Dynamika rzędu 129 procent w segmencie, który przez lata stał w miejscu, zwykle ma przyczynę polityczną, a nie rynkową. Tu również ją ma, i da się wskazać moment przełomu.

W pierwszej połowie 2025 roku rząd pracował nad programem dopłat do kredytów mieszkaniowych pod nazwą Pierwsze Klucze. Miał on zastąpić Bezpieczny Kredyt 2 procent i wcześniejszy pomysł kredytu na start. W czerwcu 2025 roku projekt został odstawiony. Wicepremier Władysław Kosiniak-Kamysz mówił wtedy o skupieniu się na mieszkaniach społecznych i przekazaniu pieniędzy gminom, a wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski stwierdził, że resort nie pracuje nad żadnym nowym programem wspierającym popyt.

Decyzja była kontrowersyjna i pozostaje taka do dziś, ale jej skutek jest widoczny w statystyce. Pieniądze, które miały trafić do kredytobiorców, poszły do samorządów na budowę mieszkań z czynszem. W budżecie na 2026 rok na inwestycje mieszkaniowe zapisano rekordowe 6,7 miliarda złotych, a razem ze środkami z KPO mówi się o 8,7 miliarda. Z tej kwoty ponad cztery miliardy złotych stanowią bezzwrotne granty wypłacane przez Bank Gospodarstwa Krajowego z Funduszu Dopłat. To z tego strumienia finansowane są inwestycje, które teraz zaczynają być oddawane. O rekordowej puli pisaliśmy już wcześniej, kiedy okazało się, że w jednej edycji programu powstanie prawie 9,6 tysiąca mieszkań z niższym czynszem.

Warto przy tym pamiętać o czasie realizacji. Mieszkanie, które TBS oddaje w sierpniu 2026 roku, zostało zakontraktowane dwa albo trzy lata wcześniej. Dzisiejsze 129 procent to rozliczenie decyzji z 2023 i 2024 roku, a nie efekt tego, co rząd ogłosił w tym roku. Skutki obecnych zapowiedzi zobaczymy w statystykach dopiero po 2028 roku.

Wrześniowy nabór był ostatnim takim naborem

I tu dochodzimy do informacji, która w komunikatach o rekordach gdzieś się gubi. Kluczowym narzędziem finansowania tych inwestycji jest program SBC, czyli preferencyjne kredyty z BGK na społeczne budownictwo czynszowe. Nabory prowadzone są dwa razy w roku, wiosną i jesienią. Jesienna edycja 2026 trwała od 1 do 30 września i jest ostatnią, w której można było skorzystać z programu w dotychczasowym kształcie. Od 2027 roku planowane jest uruchomienie nowego programu.

Innymi słowy cała ta fala oddawanych mieszkań jest produktem systemu finansowania, który właśnie w tym miesiącu przestaje przyjmować wnioski. Wynik za 2026 rok jest już praktycznie przesądzony, bo te budowy trwają. Co stanie się z latami 2028 i 2029, zależy od tego, czy nowy program zostanie uchwalony i uruchomiony bez luki czasowej.

Założenia następcy są znane i w kilku punktach wyglądają lepiej od obecnych rozwiązań. Zamiast dwóch procedur, oddzielnie o grant i oddzielnie o kredyt, ma być jedna, na jeden wniosek. Grant z Funduszu Dopłat ma wynosić od 15 do 20 procent kosztów budowy, przy czym wyższa stawka przewidziana jest dla budownictwa społeczno-czynszowego. Resztę pokryje kredyt z BGK o okresie spłaty do 50 lat, wobec 30 lat dziś, ze stałym oprocentowaniem na poziomie 1 procenta dla mieszkań społecznych czynszowych i 2 procent dla spółdzielczych. Kredyty mają być udzielane w latach 2027 do 2037, a pieniądze mają płynąć bezpośrednio do spółek i spółdzielni, bez pośrednictwa gmin. Szacowana skala inwestycji to ponad 200 miliardów złotych w dziesięć lat.

Trzeba jednak zachować ostrożność w ocenie tych zapowiedzi. Projekt ustawy o społecznych zasobach mieszkaniowych trafił do wykazu prac legislacyjnych w maju 2026 roku i na tym etapie pozostaje, a rząd zapowiedział przyjęcie kilkunastu ustaw mieszkaniowych do końca roku. Przy takim natłoku harmonogramy zwykle się rozjeżdżają. Dla segmentu, w którym droga od decyzji do klucza w drzwiach zajmuje trzy lata, każdy kwartał przerwy w finansowaniu jest widoczny w statystykach pięć lat później.

Trzy procent rynku, nie trzydzieści

Przy takich dynamikach łatwo stracić poczucie proporcji, dlatego warto od razu je przywrócić.

Od stycznia do sierpnia w Polsce oddano do użytkowania 132 228 mieszkań. Deweloperzy odpowiadali za 81 499 z nich, czyli za 61,6 procent. Inwestorzy indywidualni, czyli głównie ludzie budujący domy dla siebie, dostarczyli 45 215 lokali. Te dwie grupy razem to blisko 96 procent rynku. TBS-y i SIM-y wniosły 4163 mieszkania, czyli 3,1 procent całości.

Tę proporcję trzeba zestawić ze skalą potrzeb, którą resort sam opisuje. Rząd używa pojęcia luki czynszowej, czyli odsetka gospodarstw domowych o dochodach zbyt niskich, żeby kupić albo wynająć mieszkanie po cenie rynkowej, a jednocześnie zbyt wysokich, żeby dostać mieszkanie dotowane przez państwo. Minister finansów i gospodarki Andrzej Domański mówił w marcu o około 4 milionach polskich rodzin, czyli mniej więcej 35 procentach społeczeństwa. Przy takim mianowniku 4163 mieszkania w osiem miesięcy to około jednej dziesiątej procenta luki rocznie.

Ta arytmetyka nie unieważnia programu, ale porządkuje oczekiwania. Segment, który dostarcza trzy procent podaży, nie zmieni średniej ceny metra w Warszawie, nawet rosnąc o 129 procent rocznie. Może natomiast zmienić sytuację konkretnych gospodarstw domowych, które w ogóle nie mieszczą się w rynku komercyjnym. To dwie różne obietnice i warto ich nie mieszać.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 12.09.2026Średni wniosek o hipotekę to 525 tysięcy. W sierpniu chętnych ubyło o 14 procent

Bariera nazywa się partycypacja, i rząd to przyznaje

Rosnąca liczba oddawanych mieszkań społeczno-czynszowych nie oznacza automatycznie, że łatwiej je dostać. Mieszkanie w TBS-ie albo SIM-ie nie działa jak mieszkanie komunalne, do którego trafia się z listy socjalnej. Nie działa też jak mieszkanie kupione na kredyt. Jest czymś pomiędzy, i to „pomiędzy” bywa najbardziej mylące.

Trzeba spełnić trzy warunki naraz. Pierwszy: nie posiadać tytułu prawnego do innego mieszkania w tej samej miejscowości, co dotyczy także wszystkich osób zgłoszonych do wspólnego zamieszkania. Drugi: zmieścić się w progu dochodowym liczonym od przeciętnego wynagrodzenia w województwie, w którym leży lokal. Trzeci: wnieść partycypację, czyli udział w kosztach budowy, którą ustawa pozwala dziś ustalić na poziomie do 30 procent tych kosztów. Szczegóły tego mechanizmu rozłożyliśmy kiedyś na części w tekście o tym, co właściwie znaczy odstąpienie mieszkania TBS i jak liczy się partycypację.

Trzeci warunek jest w praktyce najtrudniejszy, bo partycypacja przy nowym mieszkaniu w większym mieście to kwota rzędu kilkudziesięciu tysięcy złotych, którą trzeba mieć w gotówce. Bank nie chce jej finansować hipoteką, bo najemca nie zostaje właścicielem i nie ma czego wpisać do księgi wieczystej jako zabezpieczenia.

Co ciekawe, tę diagnozę stawia dziś samo ministerstwo. „Dążymy do obniżenia kwoty partycypacji wnoszonej przez lokatora przy najmie mieszkania w TBS lub SIM. Jej dzisiejszy maksymalny poziom, wynoszący 30 procent kosztów budowy, jest barierą znacznie ograniczającą dostęp do mieszkań dla wielu gospodarstw domowych” mówił wiceminister Tomasz Lewandowski przy uruchamianiu wiosennej edycji programu.

Planowana zmiana idzie dokładnie w tę stronę. Ustawowy limit partycypacji ma spaść z 30 do 10 procent kosztów budowy, a dla wydzielonej części zasobu przeznaczonej dla osób do 35 roku życia partycypacji ma nie być wcale. Progi dochodowe mają zostać podniesione, co poszerzy krąg uprawnionych. Nie trzeba jednak czekać na ustawę, żeby zobaczyć kierunek: już w tegorocznej edycji programu wprowadzono punktację premiującą inwestycje, w których partycypacja najemcy nie przekracza 10 procent kosztów budowy.

Drugie dno tych danych: deweloperzy zbierają pozwolenia

W tej samej paczce statystyk jest liczba, która mówi o przyszłych cenach więcej niż cały segment społeczno-czynszowy. Od stycznia do sierpnia deweloperzy uzyskali pozwolenia na budowę 127 435 mieszkań, o 20,6 procent więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie rozpoczęli budowę 91 646 lokali, zaledwie o 3,5 procent więcej.

Różnica wynosi 35 789 mieszkań, czyli 28,1 procent liczby lokali objętych pozwoleniami. Dla całego rynku ten wskaźnik niezamienionych pozwoleń wynosi 20,6 procent, więc deweloperzy odstają tu wyraźnie od średniej. To nie jest dokładny spis projektów czekających w kolejce, bo budowy rozpoczynane w danym roku mogą korzystać z pozwoleń uzyskanych wcześniej. Pokazuje jednak skalę rozejścia się dwóch strumieni: zgód administracyjnych i realnych decyzji o wbiciu łopaty.

Katarzyna Kuniewicz interpretuje to jako ostrożność. „Deweloperzy nadal jednak podchodzą do nowych inwestycji ostrożnie, gromadząc coraz większy zapas pozwoleń, których jeszcze nie zamienili w rozpoczęte budowy” wskazuje ekspertka Otodom.

Dla kupującego wniosek jest niewygodny. Pozwolenie w szufladzie nie jest mieszkaniem. Jeżeli deweloperzy będą uruchamiać inwestycje wolniej, niż zbierają zgody, podaż w największych miastach w 2028 roku będzie węższa, niż sugeruje dzisiejszy rekord pozwoleń.

Domy jednorodzinne cicho wróciły do formy

Jest jeszcze jeden wątek, który zwykle przepada w nagłówkach o deweloperach. Inwestorzy indywidualni rozpoczęli od stycznia do sierpnia budowę 57 450 mieszkań, o 4 procent więcej niż rok wcześniej. To najlepszy wynik dla tego okresu od 2022 roku, kiedy rozpoczęto 61 443 lokale.

Droga do tego poziomu była wyboista. W 2023 roku rozpoczęć było 48 875, w 2024 już 54 393, w 2025 roku 55 249. Krzywa rośnie trzeci rok z rzędu, choć wciąż nie dogoniła szczytu z 2022 roku. Jeden sygnał każe zachować ostrożność: sierpniowe pozwolenia dla tej grupy objęły 7035 mieszkań, o 0,8 procent mniej niż rok wcześniej. W ujęciu ośmiu miesięcy wynik pozostaje jednak dodatni i wynosi 61 018 lokali, o 7,3 procent więcej.

Ten segment nie konkuruje bezpośrednio z mieszkaniem w bloku, ale odciąga z rynku część popytu, która przy innych warunkach szukałaby mieszkania w mieście. Dla statystyki liczy się tyle, że co trzecie oddane w Polsce mieszkanie powstaje właśnie tak, poza jakimkolwiek deweloperskim cennikiem.

Co z tego wynika dla czytelnika

Najkrócej: jeśli szukasz mieszkania i nie domykasz się w kredycie, warto potraktować zasób społeczno-czynszowy jako realną, a nie teoretyczną opcję. Skala oferty rośnie najszybciej w całym budownictwie, a bariera wejścia ma w najbliższych latach spaść, jeśli limit partycypacji zostanie obniżony do 10 procent.

Trzeba jednak wejść w to z otwartymi oczami. To nie jest droga do własności, a jeśli nią bywa, to bardzo długa i bez żadnej zniżki. Kolejki są lokalne i nierówne, a trzy procent udziału w rynku oznacza, że mieszkań będzie znacznie mniej niż chętnych. Jeżeli natomiast liczysz na to, że rozwój budownictwa społecznego zbije ceny na rynku, dane tego nie potwierdzają. Segment dostarczający jedno mieszkanie na trzydzieści dwa nie jest dźwignią cenową. Jest odpowiedzią dla tych, dla których cena rynkowa i tak jest poza zasięgiem. Podstawy tej formy najmu i pułapki, o których warto wiedzieć zawczasu, zebraliśmy w poradniku o tym, czym są mieszkania TBS i kiedy naprawdę się opłacają.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Rekordowa pula na mieszkania z niższym czynszem. Powstanie prawie 9,6 tysiąca lokali
• Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
• Mieszkania TBS: czym są i czy warto kupić?
• Odstąpię mieszkanie TBS: co to znaczy? Partycypacja, cesja i koszty
• Rząd zapisał na mieszkalnictwo 5,8 mld zł. To mniej niż w tym roku

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani rekomendacji inwestycyjnej. Dane o budownictwie mieszkaniowym pochodzą ze wstępnych statystyk GUS za sierpień i za okres styczeń-sierpień 2026 roku oraz z opracowania Otodom, a wstępne dane GUS podlegają późniejszym korektom. Zasady dotyczące czynszu, partycypacji, progów dochodowych i wykupu opisano na podstawie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa w brzmieniu obowiązującym we wrześniu 2026 roku. Informacje o planowanym nowym programie od 2027 roku dotyczą projektu znajdującego się w wykazie prac legislacyjnych i mogą się zmienić w toku procesu ustawodawczego. Przykładowe stawki czynszu i wskaźnik wartości odtworzeniowej pochodzą z danych jednej spółki i jednego miasta, a wskaźniki ogłaszane są odrębnie dla każdego województwa i aktualizowane dwa razy w roku. Zasady naboru, progi dochodowe i wysokość partycypacji ustala każda spółka i gmina osobno, dlatego przed decyzją należy je sprawdzić u konkretnego inwestora. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.