Czytasz: Prawie co trzecie mieszkanie w ofercie już stoi gotowe. 78 proc. deweloperów buduje szybciej, niż sprzedaje
- 01
Prawie co trzecie mieszkanie w ofercie już stoi gotowe. 78 proc. deweloperów buduje szybciej, niż sprzedaje
Prawie co trzecie mieszkanie w ofercie już stoi gotowe. 78 proc. deweloperów buduje szybciej, niż sprzedaje
Na koniec września 2026 roku gotowe, niesprzedane mieszkania stanowiły około 29 proc. całej oferty deweloperów w siedmiu największych miastach. To ponad dwa razy więcej niż kilka lat temu. Jednocześnie aż 78 proc. firm sprzedawało lokale wolniej, niż postępowała budowa. Eksperci RynekPierwotny.pl nie wykluczają, że za rok gotowe mieszkania będą stanowić nawet połowę oferty. Dla kupujących to dobra wiadomość, bo rośnie pole do negocjacji. Dla części deweloperów to test płynności, w którym rośnie znaczenie Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Gotowe, niesprzedane mieszkania to około 29 proc. oferty na siedmiu największych rynkach.
- W III kwartale sprzedaż wzrosła o 16 proc. kwartał do kwartału, ale nowa oferta aż o 46 proc.
- Przy obecnym tempie wyprzedanie całej oferty zajęłoby średnio 5,3 kwartału. W Łodzi ponad dwa lata, w Katowicach prawie trzy.
- Najtrudniej mają deweloperzy regionalni: 80 proc. z nich sprzedaje wolniej, niż buduje.
- DFG wypłacił już kupującym około 28,2 mln zł, choć jeszcze ani razu z powodu upadłości dewelopera.
Sprzedaż rośnie, ale mieszkań przybywa szybciej
Paradoks obecnego rynku polega na tym, że klientów nie ubywa. W III kwartale deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali o 16 proc. więcej mieszkań niż kwartał wcześniej. Problem w tym, że w tym samym czasie wprowadzili do oferty aż o 46 proc. więcej lokali. Podobny obraz widać w danych miesięcznych, o czym pisaliśmy w tekście deweloperzy sprzedali 5,1 tys. mieszkań w miesiąc, a oferta i tak urosła.
III kwartał 2026, 7 największych rynków
Zmiana kwartał do kwartału
To zmiany dwóch strumieni w kwartale, a nie liczba mieszkań bez nabywców. Pokazują jednak, że oferta rośnie znacznie szybciej niż popyt.
Jarosław Jędrzyński z RynekPierwotny.pl przestrzega przed prostym odejmowaniem jednej liczby od drugiej. Różnica nie oznacza nadwyżki mieszkań, ale potwierdza kierunek: nawet wyraźna poprawa popytu nie zmniejsza szybko wyboru, jaki mają kupujący.
Mali deweloperzy pod największą presją
Uśrednione dane ukrywają duże różnice między firmami. Wskaźnik, który najlepiej je pokazuje, to odsetek deweloperów, których sprzedaż nie nadąża za postępem budowy. Gdy budynek rośnie szybciej, niż znajdują się kupujący, firma zamraża coraz więcej kapitału w betonie.
Wrzesień 2024 i wrzesień 2026
Odsetek deweloperów sprzedających wolniej, niż budują
Jasny pasek: wrzesień 2024. Czerwony pasek: wrzesień 2026. Skala od 0 do 100 proc.
Dlaczego regionalni deweloperzy mają najgorzej? Marek Wielgo z RynekPierwotny.pl tłumaczy, że są za mali na emisję obligacji, a za duzi na finansowanie w bankach spółdzielczych. Banki komercyjne stawiają im wysokie wymagania, a alternatywy, jak private debt czy pożyczki z funduszy, są drogie. Najwięksi, przede wszystkim spółki giełdowe, mają tańszy kapitał i mogą spokojnie czekać na klientów. To dlatego coraz więcej średnich firm szuka pieniędzy na Catalyst, o czym pisaliśmy w tekście o obligacjach deweloperów i drogich gruntach.
Gdzie zapas jest największy
Czas wyprzedaży oferty przy obecnym tempie
Ile trwałoby sprzedanie wszystkich mieszkań w ofercie
Warszawa i Trójmiasto są bliżej równowagi między podażą a popytem. Skala: 3 lata = 100 proc.
Mimo rosnącego zapasu średnie ceny ofertowe na razie stoją w miejscu. Między czerwcem a wrześniem 2026 roku w sześciu z siedmiu miast zmieniły się o 0 do 2 proc. To jednak cenniki całej oferty. Nie pokazują, na jakich warunkach sprzedawane są konkretne lokale, więc rabaty mogą już dziś pojawiać się w pojedynczych inwestycjach.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 02.11.2026Deweloperzy muszą oddać 1,8 mld zł obligatariuszom. Większość już ma pieniądze, dwie spółki jeszcze niePołowa oferty gotowa? Co by to oznaczało
Scenariusz RynekPierwotny.pl
Udział gotowych, niesprzedanych mieszkań w ofercie
→
→
Gdyby gotowe lokale stanowiły połowę oferty, deweloperzy musieliby konkurować nie tylko ceną i standardem nowych projektów, ale też z dużą pulą mieszkań od ręki. W części inwestycji mogłaby ruszyć spirala rabatów: jeden obniża cenę, sąsiedzi muszą odpowiedzieć. Eksperci podkreślają jednak, że nie ma jednego progu, po którego przekroczeniu cały rynek tanieje. Liczy się to, jak długo mieszkania stoją puste, ile podobnych lokali czeka w tym samym budynku i jaką płynność ma konkretna firma.
| Sygnał w inwestycji | Co oznacza dla kupującego |
|---|---|
| Budynek oddany, wiele podobnych lokali wolnych | Najmocniejsza pozycja w negocjacjach. Deweloper płaci za utrzymanie pustych mieszkań. |
| Mały lub regionalny deweloper z dużym zapasem | Większa skłonność do rabatu, ale sprawdź kondycję firmy i rachunek powierniczy. |
| Atrakcyjna lokalizacja i poszukiwany układ | Duży zapas w innych częściach miasta nie musi przełożyć się na ustępstwa. |
| Duży deweloper giełdowy | Rzadziej obniża cennik, częściej proponuje bonusy: miejsce postojowe, komórkę, wykończenie. |
Opracowanie ilezametr.pl na podstawie komentarzy ekspertów RynekPierwotny.pl.
DFG już wypłaca. Choć jeszcze nie z powodu upadłości
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny powstał na trudniejsze czasy i właśnie zaczyna mieć więcej pracy. Do końca czerwca 2026 roku wypłacił pieniądze na podstawie 70 wniosków nabywców. Żadna z tych wypłat nie wynikała z upadłości dewelopera. Większość dotyczyła sytuacji, w których firma nie przeniosła własności w terminie z umowy. Kupujący może wtedy wyznaczyć dodatkowe 120 dni, a gdy i ten termin minie, odstąpić od umowy i, jeśli deweloper nie odda pieniędzy, wystąpić do DFG. Więcej o mechanizmie przeczytasz w tekście 28 mln zł z funduszu wróciło do kupujących mieszkania.
Deweloperski Fundusz Gwarancyjny
Wypłaty dla nabywców, mln zł
Samo pierwsze półrocze 2026 roku przyniosło więcej wypłat niż cały 2025 rok. Łącznie około 28,2 mln zł.
Koniec września 2026
Jak duża jest ochrona DFG
KUPUJESZ GOTOWE MIESZKANIE? PAMIĘTAJ
- Ochrona DFG obejmuje wszystkie nowe umowy deweloperskie od 1 lipca 2024 roku. Starsze inwestycje, których sprzedaż ruszyła przed lipcem 2022 roku, mogły nią nie być objęte.
- Przy mieszkaniu gotowym często podpisujesz od razu umowę przenoszącą własność. Wtedy ryzyko po stronie wpłat jest mniejsze, ale sprawdź księgę wieczystą lokalu i stan prawny gruntu.
- Obejrzyj mieszkanie z fachowcem przed podpisaniem. Przy lokalu od ręki masz rzadką szansę zobaczyć wady, zanim zapłacisz.
- Negocjuj nie tylko cenę. Miejsce w garażu, komórka lokatorska lub pakiet wykończeniowy bywają łatwiejsze do wywalczenia niż rabat w cenniku.
Najczęściej zadawane pytania
Ile gotowych mieszkań jest w ofercie deweloperów?
Według RynekPierwotny.pl na koniec września 2026 roku gotowe, niesprzedane mieszkania stanowiły około 29 proc. oferty na siedmiu największych rynkach. To ponad dwa razy więcej niż kilka lat temu.
Czy ceny mieszkań zaczną spadać?
Średnie ceny ofertowe na razie są stabilne, między czerwcem a wrześniem zmieniły się o 0 do 2 proc. w sześciu z siedmiu miast. Presja na obniżki pojawia się raczej lokalnie, w inwestycjach z wieloma podobnymi wolnymi lokalami i u firm potrzebujących gotówki.
Gdzie wyprzedaż oferty potrwa najdłużej?
Według JLL przy obecnym tempie w Katowicach trwałoby to prawie trzy lata, a w Łodzi ponad dwa. Warszawa i Trójmiasto są bliżej równowagi. Średnio dla siedmiu największych rynków to 5,3 kwartału.
Kiedy DFG zwraca pieniądze kupującym?
Najczęściej gdy deweloper nie przeniesie własności w terminie, nabywca wyznaczy dodatkowe 120 dni, potem odstąpi od umowy, a deweloper nie odda wpłat. Fundusz wypłaca też środki m.in. przy upadłości dewelopera lub banku, zaprzestaniu budowy czy nieusunięciu istotnej wady.
Ile pieniędzy DFG wypłacił do tej pory?
Około 28,2 mln zł na podstawie 70 wniosków, do końca pierwszego półrocza 2026 roku. Żadna wypłata nie była związana z upadłością dewelopera.
Źródła
- PropertyNews.pl, Rynek deweloperski pod presją. Gotowych mieszkań coraz więcej
- Bank.pl, Coraz więcej deweloperów wolniej sprzedaje mieszkania niż buduje nowe
- Ustawa z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym
Artykuł opublikowany 9 listopada 2026 roku. Dane o rynku dotyczą siedmiu największych rynków mieszkaniowych w Polsce.
