Deweloperzy sprzedali 5,1 tys. mieszkań w miesiąc, a oferta i tak urosła. Skąd ten paradoks i co z niego wynika dla kupujących

Październik był dla deweloperów jednym z najlepszych miesięcy w tym roku. Na siedmiu największych rynkach kupujący zdecydowali się na około 5,1 tys. nowych mieszkań, o 27 proc. więcej niż przed rokiem. Warszawa, Kraków i Wrocław zanotowały rekordowe miesiące 2026 roku. A jednak oferta, zamiast się kurczyć, znów przekroczyła 59 tys. lokali. Przyglądamy się najnowszym danym Otodom i tłumaczymy, skąd ten paradoks, gdzie mieszkania schodzą najszybciej i co to oznacza dla osób, które dopiero szukają.

Dobry miesiąc, choć mógł być lepszy

Najwięcej mieszkań sprzedano w Warszawie, ponad 1,6 tys. W Krakowie nabywców znalazło ponad 850 lokali, a we Wrocławiu ponad 700. Na każdym z tych trzech rynków był to najlepszy wynik miesięczny od początku roku. Razem odpowiadały za ponad 60 proc. sprzedaży na wszystkich siedmiu rynkach, które obejmuje zestawienie: Warszawie, Krakowie, Trójmieście, Wrocławiu, Poznaniu, Łodzi i Katowicach.

Mimo rekordów w największych miastach analitycy Otodom mówią o lekkim niedosycie. Po rekordowej liczbie rezerwacji we wrześniu i sygnałach rosnącego zainteresowania zakupem z rynku wtórnego spodziewano się wyniku wyższego nawet o kilkaset mieszkań. Tymczasem sprzedaż była o około 1 proc. niższa niż we wrześniu.

W dłuższej perspektywie obraz jest jednak wyraźnie pozytywny dla deweloperów. Wstępny wynik październikowy był o 27 proc. wyższy niż rok wcześniej i o 39 proc. wyższy niż w październiku 2024 roku. Otodom porównuje przy tym dane na tym samym etapie raportowania, przed późniejszymi korektami.

Rezerwacje hamują, ale wciąż jest ich dużo

Że wrześniowego tempa nie da się utrzymać, pokazywały już dane o rezerwacjach. We wrześniu klienci zarezerwowali 3,5 tys. mieszkań, w październiku około 3 tys., czyli o 14 proc. mniej. Zmniejszyła się też łączna pula lokali zarezerwowanych i czekających na podpisanie umowy deweloperskiej: z 7,2 tys. na koniec września do 6,8 tys. na koniec października. To wciąż bardzo dużo, bo część tych rezerwacji zamieni się w sprzedaż w listopadzie i grudniu. Jak działa rezerwacja i kiedy można odzyskać wpłaconą kwotę, wyjaśnialiśmy w poradniku co dokładnie podpisujesz przy rezerwacji mieszkania.

Wrześniowa sprzedaż wyliczona przez redakcję na podstawie podanego spadku o 1 proc. Pozostałe dane według Otodom.

Sprzedają więcej, niż budują. Dlaczego oferta rośnie?

To najciekawszy element najnowszego raportu. Od stycznia do października na siedmiu rynkach sprzedano prawie 42 tys. mieszkań, a do oferty trafiło 37 tys. Sprzedaż była więc o około 13 proc. wyższa od nowej podaży. W porównaniu z tym samym okresem 2025 roku liczba sprzedanych lokali wzrosła o 39 proc., a wprowadzonych tylko o 3 proc. Logika podpowiada, że oferta powinna się wyraźnie kurczyć. Tymczasem na koniec października ponownie przekroczyła 59 tys. mieszkań, a jej łączna wartość wzrosła do 51,9 mld zł. Daje to przeciętnie około 880 tys. zł za lokal.

Wyjaśnienie kryje się w tym, co dzieje się z mieszkaniem między pierwszą decyzją klienta a podpisaniem umowy deweloperskiej. Część rezerwacji wygasa, bo kupujący nie dostał kredytu, znalazł coś lepszego albo się rozmyślił. Zdarzają się też odstąpienia od umów deweloperskich. Takie lokale wracają do puli wolnych mieszkań. Katarzyna Kuniewicz mówi o „dużym ruchu między pulami lokali zarezerwowanych, sprzedanych i wolnych”. Dla kupującego to dobra wiadomość, bo mieszkanie, które było niedostępne miesiąc temu, może znów pojawić się w cenniku.

Różnice między miastami są przy tym wyraźne. W październiku tylko we Wrocławiu i w Katowicach deweloperzy wprowadzili do sprzedaży więcej mieszkań, niż sprzedali, a we Wrocławiu nowa podaż była najwyższa w tym roku. W Trójmieście, podobnie jak w poprzednich miesiącach, obie wartości były niemal równe.

Zobacz również:

AKTUALNOŚCI · 02.11.202615 tys. Amerykanów będzie szukać mieszkań. Jak stała baza USA może zmienić rynek najmu w jednym z czterech miast

Jak szybko wyprzedaje się oferta w siedmiu miastach

Mimo wzrostu oferty tempo jej wyprzedaży przyspieszyło. Wskaźnik czasu wyprzedaży pokazuje, ile kwartałów zajęłoby sprzedanie wszystkich dostępnych mieszkań przy obecnym tempie sprzedaży, liczonym z ostatnich trzech miesięcy. W październiku spadł on na sześciu z siedmiu rynków. Wyjątkiem było Trójmiasto.

Lekki wzrost wskaźnika w Trójmieście nie musi oznaczać słabnięcia tamtejszego rynku. Wynika z metody obliczeń: od sierpnia do października sprzedano tam łącznie o około 100 mieszkań mniej niż od lipca do września, co wystarczyło, by wyliczony czas nieco się wydłużył.

Co z tego wynika dla kupujących

Rynek, na którym oferta wystarczyłaby na niespełna rok sprzedaży, jak w Warszawie, daje deweloperom mocną pozycję w rozmowach o cenie. Nie dziwi więc, że według październikowego badania nastrojów prawie 8 na 10 firm nie zamierza zmieniać cenników, o czym pisaliśmy w tekście deweloperzy tracą zapał. Inaczej wygląda sytuacja w Łodzi i Katowicach, gdzie sprzedanie obecnej oferty zajęłoby półtora roku do ponad dwóch lat. Tam kupujący mają więcej czasu do namysłu i więcej argumentów w negocjacjach.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• PropertyNews.pl, 5,1 tys. mieszkań sprzedanych w miesiąc. Są powody do zadowolenia
• Otodom Analytics, wstępne dane o rynku pierwotnym za październik 2026 r.

Artykuł opublikowany 6 listopada 2026 roku. Dane za październik mają charakter wstępny i mogą zostać skorygowane.