Czytasz: Kupują pół procenta mieszkania, a potem żądają całego. Jak działa „flip na udziały” i jak się przed nim bronić
- 01
Kupują pół procenta mieszkania, a potem żądają całego. Jak działa „flip na udziały” i jak się przed nim bronić
Kupują pół procenta mieszkania, a potem żądają całego. Jak działa „flip na udziały” i jak się przed nim bronić
Wystarczy pół procenta udziału w mieszkaniu, żeby pójść do sądu i zażądać zniesienia współwłasności całego lokalu. Na tym opiera się „flip na udziały”, sposób zarabiania na nieruchomościach, o którym napisała „Rzeczpospolita”. Inwestorzy skupują tanio drobne części mieszkań, najczęściej od spadkobierców, a potem naciskają na pozostałych współwłaścicieli albo mieszkających tam lokatorów. Sprawa trafiła do Ministerstwa Sprawiedliwości. Wyjaśniamy, jak działa ten mechanizm, co naprawdę może zrobić sąd i jak zabezpieczyć mieszkanie, którego jesteś współwłaścicielem.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Każdy współwłaściciel, nawet z udziałem 0,5 proc., może w każdej chwili żądać zniesienia współwłasności. To roszczenie się nie przedawnia.
- Sąd może przyznać mieszkanie jednej osobie ze spłatą pozostałych albo zarządzić jego sprzedaż. Podział fizyczny lokalu zwykle nie wchodzi w grę.
- Nowy współwłaściciel może też domagać się wynagrodzenia za korzystanie z jego części przez mieszkańców.
- Ministerstwo Sprawiedliwości rozważa powołanie zespołu do spraw współwłasności, ale nie podało terminu ani zakresu prac.
- Najlepszą ochroną jest szybkie uporządkowanie spadku i umowa o sposobie korzystania z lokalu.
Skąd biorą się udziały w mieszkaniach
Najczęściej z dziedziczenia. Gdy właściciel mieszkania umiera bez testamentu, lokal przypada kilku osobom w częściach wynikających z ustawy. Po kolejnych pokoleniach jedno mieszkanie może należeć do kilkunastu krewnych z udziałami liczonymi w ułamkach typu 3/64. Część z nich mieszka za granicą, część nie utrzymuje kontaktu z rodziną, a część po prostu nie chce się zajmować sprawą. Według danych, które opisywaliśmy w tekście o tym, że więcej Polaków dostaje nieruchomość w spadku, niż kupuje ją na kredyt, spadki to dziś jedno z głównych źródeł własności mieszkań w Polsce. A to oznacza też coraz więcej lokali we współwłasności.
Dla właściciela drobnego udziału to kłopot. Kilka procent mieszkania trudno sprzedać na wolnym rynku, bo żaden zwykły kupujący nie chce płacić za prawo do jednej ściany. Pojawia się więc ktoś, kto oferuje gotówkę od ręki, często znacznie poniżej rynkowej wartości tej części. I tu zaczyna się flip.
Jak działa flip na udziały krok po kroku
Mechanizm
Od ułamka do całego mieszkania
- Wyszukanie lokaluInwestor szuka mieszkań z wieloma współwłaścicielami, często na podstawie ksiąg wieczystych, które są jawne i dostępne w internecie.
- Zakup drobnego udziałuKupuje część od jednego ze spadkobierców, nawet 0,5 proc., za ułamek jej wartości. Pozostali nie mają ustawowego prawa pierwokupu.
- Presja na współwłaścicieli lub lokatorówNowy współwłaściciel nie uznaje wcześniejszych ustaleń, żąda opłat za korzystanie z mieszkania, składa pozwy, czasem próbuje doprowadzić do eksmisji.
- Odkupienie kolejnych udziałówZmęczeni konfliktem współwłaściciele sprzedają swoje części, zwykle taniej, niż byłyby warte przy sprzedaży całego lokalu.
- Wniosek o zniesienie współwłasnościSąd przyznaje mieszkanie jednej osobie ze spłatą pozostałych albo zarządza sprzedaż i dzieli pieniądze. Inwestor zarabia na różnicy.
Kluczowa jest tu zasada z art. 210 Kodeksu cywilnego. Każdy ze współwłaścicieli może żądać zniesienia współwłasności, niezależnie od wielkości swojego udziału. Roszczenie nie ulega przedawnieniu, a umowne wyłączenie tego prawa jest możliwe najwyżej na pięć lat. Nie oznacza to jednak, że posiadacz kilku procent automatycznie przejmuje mieszkanie. O sposobie zniesienia decyduje sąd.
Co może zrobić sąd
Kodeks cywilny przewiduje trzy sposoby zniesienia współwłasności. Przy mieszkaniu pierwszy z nich, podział fizyczny, jest zwykle niemożliwy albo nieopłacalny, bo z jednego lokalu nie da się zrobić kilku samodzielnych. Zostają dwa pozostałe i to one decydują o tym, kto na flipie zarabia.
| Sposób zniesienia | Na czym polega | Co to oznacza dla mieszkańców |
|---|---|---|
| Podział fizyczny (art. 211 KC) | Rzecz dzieli się na części odpowiadające udziałom | Przy mieszkaniu praktycznie nie wchodzi w grę |
| Przyznanie jednemu ze spłatą (art. 212 § 2 KC) | Mieszkanie dostaje jeden współwłaściciel, a pozostałym spłaca wartość ich udziałów | Kto mieszka i ma pieniądze na spłatę, może zachować lokal. Sąd może rozłożyć spłatę na raty, maksymalnie na 10 lat |
| Sprzedaż (art. 212 § 2 KC) | Gdy nikt nie chce lub nie może przejąć lokalu, sąd zarządza sprzedaż według przepisów o egzekucji i dzieli uzyskaną kwotę | Najgorszy scenariusz dla mieszkańców. Licytacja często daje cenę niższą niż rynkowa |
Sąd bierze pod uwagę między innymi to, kto w mieszkaniu mieszka, kto ponosił nakłady i kto jest w stanie spłacić pozostałych. Ocena nadużycia prawa (art. 5 KC) może wpłynąć na sposób i termin zniesienia, ale co do zasady nie blokuje samego żądania.
W praktyce inwestor gra na tym, że pozostali współwłaściciele nie będą mieli pieniędzy na spłatę. Jeśli mieszkanie jest warte 600 tys. zł, a osoba w nim mieszkająca ma połowę udziałów, musiałaby szybko znaleźć 300 tys. zł. Gdy tego nie zrobi, kończy się na sprzedaży, a nierzadko także na wyprowadzce.
Lokatorzy pod presją
Jeszcze trudniej robi się wtedy, gdy w mieszkaniu żyją lokatorzy albo jeden ze współwłaścicieli od lat korzysta z całego lokalu. Nowy współwłaściciel może wystąpić o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy ponad przysługujący udział. Może też nie uznawać ustnych umów zawartych z poprzednimi właścicielami i kwestionować dotychczasowy sposób korzystania z mieszkania. Jak opisuje „Rzeczpospolita”, presja finansowa i prawna ma skłonić mieszkańców do wyprowadzki albo do sprzedaży swoich udziałów.
Przypomina to znane z lat 2000 i 2010 praktyki tak zwanych czyścicieli kamienic, tyle że w białych rękawiczkach i zgodnie z literą prawa. Eksmisja wymaga wyroku sądu, a lokatorom przysługuje ochrona wynikająca z ustawy o ochronie praw lokatorów, którą rząd zapowiadał jeszcze wzmocnić. Pisaliśmy o tym w tekście eksmisja ma być trudniejsza. Nie zmienia to faktu, że wieloletni spór sądowy dla wielu rodzin jest wyczerpujący.
SYGNAŁY OSTRZEGAWCZE
- Ktoś nieznajomy dzwoni lub pisze z ofertą odkupienia twojego udziału w mieszkaniu po zmarłym krewnym.
- Oferowana kwota jest dużo niższa niż proporcjonalna część wartości całego lokalu, ale „gotówka od ręki”.
- W księdze wieczystej pojawił się nowy współwłaściciel, którego nikt z rodziny nie zna.
- Przychodzi pismo z żądaniem zapłaty za korzystanie z mieszkania albo wezwanie do wydania kluczy.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 03.11.2026Metr nowego mieszkania w Warszawie przebił 20 tys. zł. W sześciu metropoliach ubywa tańszych ofertMinisterstwo przygląda się sprawie, ale bez terminów
Problem był przedmiotem interpelacji poselskich. W odpowiedzi Ministerstwo Sprawiedliwości wskazało, że udział we współwłasności jest prawem zbywalnym i można go sprzedać zarówno osobie trzeciej, jak i innemu współwłaścicielowi. Ewentualne zmiany przepisów musiałyby uwzględniać konstytucyjną ochronę prawa własności, ale też prawo do mieszkania oraz ochronę lokatorów i konsumentów. Resort rozważa powołanie zespołu, który zająłby się współwłasnością, przy czym zastrzegł, że na tym etapie nie da się określić ani zakresu jego prac, ani terminu rozpoczęcia.
W debacie pojawiają się różne pomysły: ustawowe prawo pierwokupu udziału dla pozostałych współwłaścicieli, minimalny próg udziału uprawniający do żądania sprzedaży lokalu czy szersze możliwości oddalenia żądania, gdy służy ono wyłącznie wywieraniu presji. Żaden z nich nie ma dziś postaci projektu ustawy. Rząd zajmuje się za to opodatkowaniem szybkiej odsprzedaży mieszkań, ale te propozycje nie dotyczą handlu udziałami.
Jak zabezpieczyć mieszkanie we współwłasności
| Sytuacja | Co możesz zrobić |
|---|---|
| Mieszkanie po spadku ma kilku właścicieli | Nie odkładaj działu spadku. Najlepiej podpisać umowę u notariusza, w której jedna osoba przejmuje lokal i spłaca pozostałych. Sądowy dział spadku trwa dłużej, ale też rozwiązuje problem. |
| Krewny chce sprzedać swój udział | Zaproponuj odkupienie jego części, zanim zrobi to obca osoba. Nawet rozłożona na raty umowa między krewnymi zamyka drogę inwestorowi. |
| Wspólnie korzystacie z lokalu | Spiszcie umowę o sposobie korzystania z mieszkania, tak zwany podział quoad usum. Ujawniona w księdze wieczystej, wiąże także przyszłych nabywców udziałów. |
| Pojawił się nieznany współwłaściciel | Nie podpisuj niczego pod presją. Skonsultuj sprawę z prawnikiem, sprawdź podstawę jego żądań i zbieraj dowody nakładów na mieszkanie, bo sąd bierze je pod uwagę przy rozliczeniu. |
| Sam chcesz sprzedać drobny udział | Najpierw zaoferuj go pozostałym współwłaścicielom. Wiele osób nie zdaje sobie sprawy, że sprzedając kilka procent obcemu podmiotowi, może uruchomić proces, który odbierze mieszkanie bliskim. |
Zasady współwłasności są takie same dla mieszkań, domów i działek. Szerzej o prawach i obowiązkach współwłaścicieli, w tym o tym, na co potrzebna jest zgoda wszystkich, a na co wystarczy większość, piszemy w poradniku współwłasność działki: prawa i obowiązki.
Najczęściej zadawane pytania
Na czym polega flip na udziały?
To skupowanie niewielkich udziałów w nieruchomościach, często po zaniżonych cenach, a następnie dążenie do przejęcia całego lokalu lub jego sprzedaży. Narzędziem jest żądanie zniesienia współwłasności albo presja na pozostałych współwłaścicieli i mieszkańców, by sprzedali swoje części.
Czy osoba z małym udziałem może przejąć całe mieszkanie?
Nie automatycznie. Może wystąpić do sądu o zniesienie współwłasności, ale to sąd decyduje, czy przyznać lokal jednemu ze współwłaścicieli ze spłatą pozostałych, czy zarządzić sprzedaż. Przy przyznaniu ze spłatą liczy się m.in. to, kto w mieszkaniu mieszka i kto jest w stanie spłacić resztę.
Czy współwłaścicielom przysługuje prawo pierwokupu udziału?
Co do zasady nie. Udział we współwłasności mieszkania można sprzedać dowolnej osobie bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Ministerstwo Sprawiedliwości potwierdziło w odpowiedzi na interpelację, że to prawo zbywalne.
Czy można zakazać zniesienia współwłasności?
Tylko czasowo. Współwłaściciele mogą umownie wyłączyć to uprawnienie najwyżej na pięć lat, z możliwością przedłużenia na kolejne pięć. Trwałym rozwiązaniem jest dział spadku albo odkupienie udziałów przez jedną osobę.
Czy rząd planuje zmiany w przepisach o współwłasności?
Ministerstwo Sprawiedliwości rozważa powołanie zespołu, który zająłby się problemami współwłasności, w tym sprzedażą udziałów. Na razie nie ma projektu ustawy ani terminu rozpoczęcia prac.
Źródła
- PropertyNews.pl, Kupują ułamek mieszkania, mogą przejąć całe. Tak działa „flip na udziały”
- „Rzeczpospolita”, Czyściciele mieszkań w białych rękawiczkach, czyli flip na udziały, listopad 2026 r.
- Odpowiedź Ministerstwa Sprawiedliwości na interpelację nr 16105
- Kodeks cywilny, art. 195 do 221 (współwłasność)
Artykuł opublikowany 6 listopada 2026 roku. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.
