Czytasz: Notariusz drożeje pierwszy raz od 22 lat. Przy zakupie mieszkania zapłacisz więcej za dodatki, nie za samą umowę
- 01
Notariusz drożeje pierwszy raz od 22 lat. Przy zakupie mieszkania zapłacisz więcej za dodatki, nie za samą umowę
Notariusz drożeje pierwszy raz od 22 lat. Przy zakupie mieszkania zapłacisz więcej za dodatki, nie za samą umowę
Od 5 listopada notariusze mogą liczyć sobie więcej. Ministerstwo Sprawiedliwości po raz pierwszy od 2004 roku podniosło maksymalne stawki taksy notarialnej. Kto kupuje typowe mieszkanie, odetchnie z ulgą, bo stawka za samą umowę sprzedaży się nie zmienia. Drożeją za to czynności, które zawsze lądują na tym samym rachunku: wniosek do księgi wieczystej i wypisy aktu. Znacznie więcej zapłacą też spadkobiercy oraz kupujący nieruchomości warte ponad 3,3 mln zł. Przejrzeliśmy nowe stawki i policzyliśmy, o ile realnie urośnie rachunek u notariusza.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Nowe stawki obowiązują od 5 listopada 2026 r. Rozporządzenie opublikowano 21 października w Dzienniku Ustaw pod poz. 1370.
- Taksa za umowy o wartości do 2 mln zł się nie zmienia. Przy mieszkaniu za 800 tys. zł to nadal 1985 zł netto w przykładzie podanym przez PropertyNews.
- Wniosek o wpis do księgi wieczystej kosztuje do 300 zł zamiast 200 zł, a strona wypisu do 12 zł zamiast 6 zł.
- Testament i akt poświadczenia dziedziczenia: limit rośnie z 50 do 200 zł.
- Maksymalna taksa przy najdroższych transakcjach rośnie z 10 tys. do 25 tys. zł.
Dlaczego notariusze dostali podwyżkę
Stawki taksy notarialnej to nie cennik, tylko górne granice tego, co notariusz może pobrać za daną czynność. Określa je rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości wydawane na podstawie art. 5 ustawy Prawo o notariacie. Zasadnicza część tych kwot pochodziła z 2004 roku, czyli z czasów, gdy przeciętne wynagrodzenie w Polsce wynosiło około 2,3 tys. zł brutto. Resort uzasadnia zmianę rosnącymi kosztami prowadzenia kancelarii i coraz szerszym zakresem obowiązków notariuszy, którzy dziś między innymi elektronicznie składają wnioski do ksiąg wieczystych i przekazują dane do urzędów.
Warto pamiętać o dwóch rzeczach. Po pierwsze, notariusz może wziąć mniej niż limit, a wynagrodzenie da się negocjować, zwłaszcza przy kilku czynnościach naraz. Po drugie, do każdej kwoty z rozporządzenia dolicza się 23 proc. VAT. Wszystkie stawki w tym tekście podajemy netto, chyba że wyraźnie zaznaczamy inaczej.
Kupujesz mieszkanie? Sama umowa nie drożeje
Najważniejsza wiadomość dla większości kupujących brzmi: tabela stawek zależnych od wartości umowy do 2 mln zł została bez zmian. Utrzymano też zasady stosowania stawek obniżonych o połowę, które dotyczą między innymi umów deweloperskich i umów przenoszących własność mieszkania od dewelopera. Poniżej pokazujemy, jak wygląda maksymalna taksa dla kilku typowych cen.
| Wartość mieszkania | Pełna stawka (netto) | Połowa stawki (netto) | Zmiana od 5 listopada |
|---|---|---|---|
| 400 tys. zł | 2 370 zł | 1 185 zł | bez zmian |
| 600 tys. zł | 3 170 zł | 1 585 zł | bez zmian |
| 800 tys. zł | 3 970 zł | 1 985 zł | bez zmian |
| 1,2 mln zł | 5 170 zł | 2 585 zł | bez zmian |
| 2 mln zł | 6 770 zł | 3 385 zł | bez zmian |
Wyliczenia redakcji według progów z rozporządzenia: od 60 tys. do 1 mln zł stawka wynosi 1010 zł plus 0,4 proc. nadwyżki ponad 60 tys. zł, od 1 do 2 mln zł 4770 zł plus 0,2 proc. nadwyżki ponad 1 mln zł. Do kwot dolicza się 23 proc. VAT. Kwota 1985 zł przy 800 tys. zł odpowiada przykładowi podanemu przez PropertyNews.pl.
Rachunek u notariusza to jednak zawsze kilka pozycji, a nie jedna. Przy zakupie mieszkania notariusz niemal zawsze składa elektronicznie wniosek o wpis nowego właściciela do księgi wieczystej, często także wniosek o wpis hipoteki banku. Do tego dochodzą wypisy aktu dla kupującego, sprzedającego, banku i sądu. I właśnie te pozycje drożeją. Pełną listę wydatków towarzyszących zakupowi opisaliśmy w poradniku kupno mieszkania krok po kroku.
Co dokładnie drożeje przy transakcji
Za złożenie wniosku o wpis w księdze wieczystej notariusz może teraz pobrać do 300 zł, wcześniej limit wynosił 200 zł. Nie należy tego mylić z opłatami sądowymi za sam wpis, które pobiera sąd za pośrednictwem notariusza. Te się nie zmieniają: wpis własności to nadal 200 zł, wpis hipoteki również 200 zł.
Bardziej odczuwalna może być zmiana zasad liczenia wypisów. Do tej pory obowiązywała stawka 6 zł za każdą rozpoczętą stronę. Teraz to 12 zł za strony od pierwszej do dziesiątej, 10 zł za strony od jedenastej do dwudziestej i 8 zł za każdą kolejną. Akt notarialny przy zakupie mieszkania ma zwykle kilkanaście stron, a wypisów potrzeba kilka.
Przykład redakcji
Rachunek u notariusza przy zakupie mieszkania od dewelopera za 800 tys. zł
Do 4 listopada
ok. 2 953 złumowa 1985 zł + wniosek KW 200 zł + 3 wypisy po 12 stron 216 zł, razem 2401 zł netto, z VAT
Od 5 listopada
ok. 3 327 złumowa 1985 zł + wniosek KW 300 zł + 3 wypisy po 12 stron 420 zł, razem 2705 zł netto, z VAT
Różnica w tym przykładzie to około 374 zł brutto, czyli nieco ponad 12 proc. więcej. Pełna szerokość słupka odpowiada 1985 zł. Liczba stron i wypisów zależy od konkretnej umowy, a notariusz może pobrać mniej niż maksymalne stawki.
Kilkaset złotych przy transakcji za blisko milion to niewiele, ale przy umowie z kredytem rachunek bywa wyższy. Dochodzi wtedy drugi wniosek wieczystoksięgowy (o wpis hipoteki) i zwykle dodatkowy wypis dla banku. Do tego wszystkiego trzeba doliczyć podatki, które nowelizacja zostawia bez zmian: przy zakupie z rynku wtórnego to 2 proc. PCC, chyba że przysługuje zwolnienie. Kiedy go nie zapłacisz, wyjaśniamy w tekście kiedy nie płaci się PCC od zakupu mieszkania.
Apartamenty za kilka milionów. Tu podwyżka jest wyraźna
Druga duża zmiana dotyczy transakcji o wysokiej wartości. Do tej pory taksa rosła o 0,25 proc. nadwyżki ponad 2 mln zł, ale nie mogła przekroczyć 10 tys. zł. Ten sufit osiągało się przy wartości około 3,3 mln zł. Teraz dla przedziału od 2 do 5 mln zł stawka wynosi 6770 zł plus 0,25 proc. nadwyżki ponad 2 mln zł, a powyżej 5 mln zł 14 270 zł plus 0,15 proc. nadwyżki ponad 5 mln zł. Nowy limit to 25 tys. zł. Dla umów między najbliższą rodziną, czyli osobami z I grupy podatkowej, dotychczasowy pułap 7500 zł zastąpiono limitem 15 tys. zł przy wartości ponad 5 mln zł.
Maksymalna taksa netto, pełna stawka
Ile notariusz może pobrać przy drogich nieruchomościach
| Wartość umowy | Do 4 listopada | Od 5 listopada | Różnica |
|---|---|---|---|
| 3 mln zł | 9 270 zł | 9 270 zł | 0 zł |
| 4 mln zł | 10 000 zł | 11 770 zł | +1 770 zł |
| 6 mln zł | 10 000 zł | 15 770 zł | +5 770 zł |
| 10 mln zł | 10 000 zł | 21 770 zł | +11 770 zł |
| 15 mln zł | 10 000 zł | 25 000 zł | +15 000 zł |
Wyliczenia redakcji. Nowy pułap 25 tys. zł zostaje osiągnięty przy wartości około 12,2 mln zł. Dla umów w I grupie podatkowej obowiązują niższe limity.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 03.11.2026Bez ciepła od maja, wkrótce bez prądu i wody. Samowola przy Centralnej 73B w Krakowie idzie do rozbiórki, a lokatorzy nie mają dokąd iśćSpadki, testamenty i pełnomocnictwa. Tu stawki rosną kilkukrotnie
Najmocniej, bo nawet czterokrotnie, podrożały czynności, które dotąd kosztowały symboliczne kwoty. Maksymalna stawka za zwykły testament wzrosła z 50 do 200 zł, a za testament z zapisem windykacyjnym wynosi 400 zł. Akt poświadczenia dziedziczenia, czyli szybsza alternatywa dla sądowego stwierdzenia nabycia spadku, może kosztować do 200 zł zamiast 50 zł. Limit za protokół dziedziczenia wzrósł ze 100 do 200 zł. W praktyce wielu notariuszy już wcześniej łączyło te czynności z innymi i liczyło je w pakiecie, więc różnica w rachunku zależy od kancelarii.
Nowe limity netto
Które czynności podrożały najbardziej
Długość słupka pokazuje, ile razy wzrósł maksymalny limit. Pełna szerokość to wzrost czterokrotny.
Zmiana dotknie też wspólnot mieszkaniowych. Za protokół zebrania wspólnoty, który jest potrzebny na przykład przy uchwałach o zmianie sposobu zarządu, notariusz może pobrać do 500 zł zamiast 300 zł. Wyższe są także limity za czynności wykonywane poza kancelarią, na przykład w domu osoby chorej. Pełnomocnictwo do więcej niż jednej czynności kosztuje teraz maksymalnie 200 zł.
Jak nie przepłacić u notariusza
Ponieważ rozporządzenie określa wyłącznie górne granice, opłaca się zapytać o koszt przed wizytą. Kancelarie w dużych miastach często konkurują ceną, a deweloperzy, którzy przeprowadzają setki transakcji rocznie, mają wynegocjowane stawki z wybranymi notariuszami. Nie ma też obowiązku korzystania z notariusza wskazanego przez sprzedającego, choć w praktyce przy zakupie od dewelopera tak to zwykle wygląda. Przy umowie na rynku wtórnym strony same ustalają, kto ponosi koszty, najczęściej płaci kupujący. Aktualne stawki za inne czynności zebraliśmy w poradniku ile kosztuje notariusz, który zaktualizujemy o nowe limity.
PRZED WIZYTĄ U NOTARIUSZA
- Poproś kancelarię o wstępną kalkulację wszystkich pozycji: taksy, wniosków wieczystoksięgowych, wypisów, opłat sądowych i podatku.
- Zapytaj, ile wypisów jest naprawdę potrzebnych. Każda dodatkowa strona kosztuje teraz dwa razy więcej.
- Porównaj oferty dwóch lub trzech kancelarii, szczególnie przy drogiej nieruchomości, gdzie różnica może sięgać tysięcy złotych.
- Planujesz testament albo poświadczenie dziedziczenia? Zapytaj o cenę za pakiet czynności.
- Pamiętaj o VAT. Do każdej kwoty z rozporządzenia trzeba doliczyć 23 proc.
Najczęściej zadawane pytania
Od kiedy obowiązują nowe stawki taksy notarialnej?
Od 5 listopada 2026 roku. Nowelizację rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej ogłoszono 21 października 2026 r. w Dzienniku Ustaw pod poz. 1370.
Czy zakup mieszkania u notariusza jest teraz droższy?
Sama taksa za umowę sprzedaży o wartości do 2 mln zł się nie zmieniła. Drożeją natomiast czynności dodatkowe: wniosek o wpis do księgi wieczystej (do 300 zł zamiast 200 zł) i wypisy aktu (do 12 zł za stronę zamiast 6 zł). Przy mieszkaniu od dewelopera za 800 tys. zł rachunek może wzrosnąć o około 370 zł brutto.
Ile kosztuje testament u notariusza od 5 listopada 2026?
Maksymalnie 200 zł netto za testament zwykły i 400 zł netto za testament z zapisem windykacyjnym. Do kwoty dolicza się 23 proc. VAT. Wcześniej limit za zwykły testament wynosił 50 zł.
Czy opłaty sądowe i PCC też wzrosły?
Nie. Nowelizacja dotyczy wyłącznie wynagrodzenia notariusza. Opłata sądowa za wpis własności do księgi wieczystej to nadal 200 zł, a podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie z rynku wtórnego wynosi 2 proc. wartości, o ile nie przysługuje zwolnienie.
Czy można negocjować cenę u notariusza?
Tak. Rozporządzenie określa tylko maksymalne stawki, a ostateczne wynagrodzenie ustala się z klientem. Notariusz może pobrać mniej, dlatego warto zapytać o kalkulację w kilku kancelariach.
Źródła
- PropertyNews.pl, Drożej u notariusza. Od 5 listopada wzrosły ceny m.in. za akty przy zakupie mieszkania
- Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości zmieniające rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej, Dz.U. 2026 poz. 1370
- „Dziennik Gazeta Prawna” i „Rzeczpospolita”, omówienia nowelizacji, październik i listopad 2026 r.
Artykuł opublikowany 6 listopada 2026 roku. Podane kwoty to maksymalne stawki netto, do których dolicza się 23 proc. VAT. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej.
