Czytasz: Pół miliona na mieszkanie. W Łodzi wystarczy na dwie trzecie ofert, w Warszawie na co dwudzieste
- 01
Pół miliona na mieszkanie. W Łodzi wystarczy na dwie trzecie ofert, w Warszawie na co dwudzieste
Pół miliona na mieszkanie. W Łodzi wystarczy na dwie trzecie ofert, w Warszawie na co dwudzieste
Pół miliona złotych to dla wielu rodzin górna granica budżetu na mieszkanie. W Łodzi z taką kwotą można przebierać w ofertach, bo mieści się w niej ponad dwie trzecie ogłoszeń z rynku wtórnego. W Warszawie zostaje ledwie 4,5 proc. ofert. Najnowsza analiza Grupy Morizon-Gratka dla 12 miast pokazuje, jak bardzo różni się dziś siła tych samych pieniędzy w zależności od adresu. Zestawiliśmy jej wyniki i policzyliśmy, ile metrów da się kupić za 500 tys. zł w kilku miastach.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- W Łodzi 68,1 proc. ogłoszeń z rynku wtórnego miało w październiku cenę do 500 tys. zł. W Warszawie 4,5 proc.
- Poza Łodzią większość ofert mieściła się w tym budżecie tylko w Katowicach (57,3 proc.) i Bydgoszczy (55 proc.).
- W Krakowie do 500 tys. zł kosztowało 7,7 proc. mieszkań, w Gdańsku mniej więcej co dziesiąte.
- W 11 z 12 miast metr podrożał rok do roku. Wyjątkiem był Lublin, gdzie stawki spadły o 1,5 proc.
- Najmocniej podrożała Bydgoszcz, o 8,8 proc., do 9165 zł za metr.
Ten sam budżet, zupełnie inny wybór
Eksperyment jest prosty. Wystarczy w portalu z ogłoszeniami ustawić górną granicę ceny na 500 tys. zł i zobaczyć, ile ofert zostanie. Grupa Morizon-Gratka zrobiła to dla 12 miast na podstawie ogłoszeń z października 2026 roku. Wynik dobrze pokazuje, jak rozjechały się polskie rynki mieszkaniowe.
W Łodzi z budżetem do pół miliona można rozważać ponad dwie trzecie wszystkich ogłoszeń. W Warszawie poza zasięgiem takiego kupującego jest ponad 95 proc. ofert. Udział mieszkań do 500 tys. zł był w Łodzi ponad 15 razy wyższy niż w stolicy. Trzeba przy tym pamiętać, że porównanie dotyczy udziału w ogłoszeniach, a nie liczby dostępnych mieszkań. W Warszawie ofert jest po prostu dużo więcej.
Rynek wtórny, październik 2026
Jaki odsetek ofert mieści się w budżecie 500 tys. zł
Pełna szerokość słupka to 100 proc. ofert w danym mieście. Dla Gdańska analiza podaje, że w budżecie mieści się co dziesiąta oferta.
Wrocław, Kraków i Poznań, czyli rynek od pół miliona do miliona
W dziewięciu z dwunastu miast najwięcej mieszkań wystawiono za kwoty powyżej 500 tys. zł, ale nieprzekraczające miliona. Najwyraźniej widać to we Wrocławiu, gdzie w tym przedziale znalazło się 77 proc. ofert. W Krakowie było to 64,1 proc., a w Poznaniu 63,7 proc. Kto może przekroczyć próg pół miliona, ale chce zamknąć zakup w milionie, w tych miastach ma największy wybór.
Ciekawie wygląda Białystok, gdzie rynek dzieli się niemal po równo. Za 47,7 proc. mieszkań sprzedający oczekiwali najwyżej 500 tys. zł, a za kolejne 48,9 proc. od pół miliona do miliona. Droższe lokale stanowiły tylko 3,4 proc. oferty. Tyle samo mieszkań powyżej miliona było w Łodzi i Olsztynie. W Warszawie takie ogłoszenia stanowiły 38,5 proc., w Gdańsku 32,6 proc., a w Krakowie 28,2 proc.
Struktura cen ofertowych
Jak dzieli się oferta w czterech miastach
Warszawa
Kraków
Białystok
Łódź
do 500 tys. zł500 tys. do 1 mln złpowyżej 1 mln zł
Środkowy przedział dla Warszawy i Łodzi wyliczony przez redakcję jako różnica między 100 proc. a udziałami podanymi w analizie. Wąskie segmenty bez etykiet: Warszawa 4,5 proc. i Kraków 7,7 proc. do 500 tys. zł, Białystok i Łódź po 3,4 proc. powyżej miliona.
Bydgoszcz drożeje najszybciej
Bydgoszcz wyróżnia się w zestawieniu z dwóch powodów. Choć większość mieszkań nadal kosztuje tam do pół miliona złotych, to właśnie tu średnia cena metra wzrosła przez rok najmocniej. W październiku wyniosła 9165 zł, o 8,8 proc. więcej niż przed rokiem. W Gdańsku i Olsztynie wzrost wyniósł po 5,6 proc., a w Krakowie 4,4 proc. Jedynie w Lublinie sprzedający oczekiwali za metr mniej niż rok wcześniej, średnio o 1,5 proc.
Procenty to jednak nie wszystko. Po przeliczeniu stawek na cenę 50-metrowego mieszkania kolejność się zmienia. W Gdańsku taki lokal, wyceniony według średniej dla miasta, kosztowałby o około 43 tys. zł więcej niż przed rokiem. W Bydgoszczy różnica wyniosłaby około 37 tys. zł, w Krakowie 36 tys. zł, a w Warszawie blisko 35 tys. zł. W Białymstoku nie sięgnęłaby 5 tys. zł.
Rok do roku, ceny ofertowe
O ile podrożało 50-metrowe mieszkanie
Mieszkanie 50 m² wycenione według średniej ceny ofertowej metra w danym mieście, październik 2026 r. wobec października 2025 r.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 03.11.2026Bez ciepła od maja, wkrótce bez prądu i wody. Samowola przy Centralnej 73B w Krakowie idzie do rozbiórki, a lokatorzy nie mają dokąd iśćIle metrów za pół miliona
Na podstawie danych z analizy można oszacować, ile powierzchni da się kupić za 500 tys. zł w kilku miastach, przyjmując średnią cenę ofertową metra. To oczywiście uproszczenie, bo w każdym mieście są tańsze i droższe dzielnice, a ceny w ogłoszeniach zwykle są wyższe od transakcyjnych.
| Miasto | Średnia cena metra (rynek wtórny) | Ile m² za 500 tys. zł | Co to oznacza w praktyce |
|---|---|---|---|
| Bydgoszcz | 9 165 zł | ok. 55 m² | trzy pokoje w bloku |
| Gdańsk | ok. 16,2 tys. zł | ok. 31 m² | kawalerka lub małe dwa pokoje |
| Kraków | ok. 17,1 tys. zł | ok. 29 m² | kawalerka |
| Warszawa | ponad 18 tys. zł | poniżej 28 m² | kawalerka, zwykle poza centrum |
Cena dla Bydgoszczy podana w analizie. Dla Gdańska i Krakowa oszacowana przez redakcję na podstawie podanych wzrostów procentowych i kwotowych. Dla Warszawy przyjęto poziom ponad 18 tys. zł za metr, który średnia cena ofertowa przekroczyła w sierpniu 2026 r.
Różnica jest uderzająca. Za tę samą kwotę w Bydgoszczy można kupić mieszkanie prawie dwa razy większe niż w Krakowie czy Warszawie. Jeszcze więcej metrów dają Łódź i Katowice, gdzie większość ofert nie przekracza pół miliona. Pisaliśmy o tym w tekście za 50 metrów w Warszawie kupisz w Łodzi ponad sto.
Miesiąc do miesiąca: ceny w największych miastach hamują
W porównaniu z wrześniem średnie stawki za metr wzrosły w ośmiu miastach, a spadły w czterech. Największy miesięczny wzrost zanotowano w Łodzi, o 1,4 proc. W Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu stawki obniżyły się po 1,1 proc. Autorzy analizy zastrzegają, że na te wyniki wpływa także to, jakie mieszkania trafiają w danym miesiącu do sprzedaży: w których dzielnicach, o jakim metrażu i standardzie.
Warto też pamiętać o różnicy między ceną w ogłoszeniu a ceną transakcyjną. Kupujący na rynku wtórnym płacą średnio wyraźnie mniej, niż chcą sprzedający. Według analizy BIG DATA Insight opartej na danych NBP średnia cena transakcyjna mieszkań używanych w Warszawie w drugim kwartale 2026 roku wyniosła 15 823 zł za metr. Na rynku z dużą podażą negocjacje mają więc sens. Więcej o tym, jak podejść do rozmowy o cenie, piszemy w poradniku ile realnie da się wynegocjować na rynku wtórnym.
MASZ BUDŻET DO 500 TYS. ZŁ? PRAKTYCZNE WSKAZÓWKI
- W Warszawie i Krakowie szukaj w dzielnicach peryferyjnych albo w miejscowościach z dobrym dojazdem koleją.
- Patrz na mniejsze metraże z dobrym układem. Dobrze zaprojektowane 35 m² bywa wygodniejsze niż źle rozplanowane 45 m².
- Uwzględnij koszty dodatkowe. Na rynku wtórnym to 2 proc. PCC (o ile nie przysługuje zwolnienie przy pierwszym mieszkaniu), notariusz i ewentualna prowizja pośrednika.
- Porównuj ceny ofertowe z transakcyjnymi. Różnica w dużych miastach sięga kilkunastu procent.
- Zostaw rezerwę na remont. Mieszkanie z drugiej ręki często wymaga odświeżenia, a to kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Najczęściej zadawane pytania
W którym mieście najłatwiej kupić mieszkanie za 500 tys. zł?
Według analizy Grupy Morizon-Gratka z października 2026 roku w Łodzi, gdzie 68,1 proc. ogłoszeń z rynku wtórnego miało cenę do 500 tys. zł. Większość ofert mieściła się w tym budżecie także w Katowicach (57,3 proc.) i Bydgoszczy (55 proc.).
Ile mieszkań w Warszawie kosztuje mniej niż pół miliona złotych?
W październiku 2026 roku tylko 4,5 proc. ogłoszeń ze stołecznego rynku wtórnego miało cenę do 500 tys. zł. Aż 38,5 proc. ofert przekraczało milion złotych.
Gdzie ceny mieszkań rosną najszybciej?
W Bydgoszczy, gdzie średnia cena ofertowa metra na rynku wtórnym wzrosła w ciągu roku o 8,8 proc., do 9165 zł. W Gdańsku i Olsztynie wzrost wyniósł po 5,6 proc., w Krakowie 4,4 proc.
Czy ceny mieszkań gdzieś spadają?
Wśród 12 miast objętych analizą jedynie w Lublinie średnia cena ofertowa metra była niższa niż przed rokiem, o 1,5 proc. W ujęciu miesięcznym stawki spadły w Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu, po 1,1 proc.
Ile metrów kupię za 500 tys. zł w Krakowie?
Przy średniej cenie ofertowej około 17 tys. zł za metr to mniej więcej 29 m², czyli zwykle kawalerka. W tańszych dzielnicach lub po negocjacjach można liczyć na nieco więcej.
Źródła
- PropertyNews.pl, Pół miliona na mieszkanie. W Łodzi duży wybór, w Warszawie ledwie kilka ofert
- Grupa Morizon-Gratka, analiza ofert z rynku wtórnego w 12 miastach, październik 2026 r.
- NBP, dane o cenach transakcyjnych mieszkań, II kwartał 2026 r.
Artykuł opublikowany 5 listopada 2026 roku. Ceny ofertowe nie są cenami transakcyjnymi.
