Za 50 metrów w Warszawie kupisz w Łodzi ponad sto. Różnica sięga 8 tysięcy na metrze

Za ten sam pieniądz, który w Warszawie wystarcza na kawalerkę z aneksem, w Łodzi kupuje się mieszkanie dla całej rodziny. Październikowe dane o cenach transakcyjnych pokazują, że metr w stolicy kosztuje 15 824 złote, a w Łodzi 7 551 złotych. Różnica 8 273 złotych na każdym metrze kwadratowym sprawia, że za pięćdziesięciometrowe mieszkanie w Warszawie da się w Łodzi kupić ponad sto metrów. Pytanie, które zadaje sobie coraz więcej kupujących, brzmi dziś inaczej niż kiedyś: nie czy Łódź jest tania, tylko dlaczego wciąż jest aż tak tania.

Osiem tysięcy różnicy na każdym metrze

Zacznijmy od liczb, bo wokół cen mieszkań narosło sporo nieporozumień. Istnieją co najmniej trzy sposoby liczenia tego, ile kosztuje metr, i każdy daje inny wynik. Ceny ofertowe to kwoty z ogłoszeń, czyli to, czego życzy sobie sprzedający. Ceny transakcyjne to kwoty z aktów notarialnych, czyli to, co kupujący faktycznie zapłacił. Mediana z rejestru cen nieruchomości to jeszcze inna wielkość, bo odcina skrajne transakcje.

Poniższe zestawienie opiera się na cenach transakcyjnych na rynku wtórnym, w stanie na 1 października 2026 roku. To najuczciwsza podstawa do porównań między miastami, bo pokazuje pieniądze, które naprawdę zmieniły właściciela.

Warto zauważyć, że kierunek zmian jest w tych miastach różny. Warszawa w ostatnim miesiącu podrożała o 0,47 procent, Poznań o symboliczne 0,06 procent. Kraków, Gdańsk, Wrocław i Łódź zanotowały niewielkie spadki, od 0,03 do 0,3 procent. Rynek nie rośnie już wszędzie jednocześnie, a to zmiana wobec sytuacji sprzed dwóch lat.

Dlaczego dane o Łodzi tak bardzo się różnią

Jeśli sprawdzisz cenę metra w Łodzi w pięciu miejscach, dostaniesz pięć różnych liczb, rozrzuconych od około 7,5 do ponad 11 tysięcy złotych. To nie błąd, tylko konsekwencja metodologii. Poniższa tabela pokazuje, skąd biorą się rozbieżności.

Źródło: zestawienia SonarHome, Rejestr Cen Nieruchomości (GUGiK) oraz dane ofertowe serwisu CenaMetra za październik 2026 r. Różnice wynikają z metodologii, okresu i tego, czy mierzone są oferty, czy transakcje. Opracowanie ilezametr.pl.

Praktyczny wniosek dla kupującego jest prosty. Jeżeli negocjujesz cenę, odwołuj się do danych transakcyjnych, bo pokazują realny poziom, na którym zamykają się umowy. Jeżeli wystawiasz mieszkanie, patrz na oferty, ale licz się z tym, że finalna kwota będzie niższa. Rozbieżność między ofertą a transakcją bywa w Łodzi większa niż w Warszawie, bo popyt jest płytszy i sprzedający częściej muszą schodzić z ceny. Szerzej o tym, jak rozjeżdża się rynek pierwotny i wtórny, pisaliśmy przy okazji analizy, z której wynikało, że w Łodzi różnica między nowym a używanym mieszkaniem sięga 21 procent.

Skąd bierze się ta przepaść

Cena mieszkania to w uproszczeniu wypadkowa trzech rzeczy: ile ludzi chce tu mieszkać, ile zarabiają i ile mieszkań jest dostępnych. Łódź wypada słabo w pierwszych dwóch kategoriach, a nieźle w trzeciej, i to właśnie ustawia ją na końcu stawki.

Zacznijmy od demografii, bo to najmocniejszy czynnik. Według danych meldunkowych Głównego Urzędu Statystycznego na koniec 2025 roku w Łodzi było zameldowanych 639 890 osób. W ciągu roku ubyło 5 803 mieszkańców, czyli 0,9 procent. Miasto od lat traci ludność szybciej niż jakakolwiek inna polska metropolia, a prognozy mówiły o utracie kolejnych stu tysięcy osób do 2041 roku.

Obraz jest jednak bardziej złożony, niż sugeruje sama statystyka meldunkowa. Eksperymentalne badanie GUS, które próbuje uchwycić faktyczną, a nie formalną liczbę mieszkańców, wskazuje na około 698,6 tysiąca osób. Co ważniejsze, ta liczba w ciągu roku wzrosła o mniej więcej 2,3 tysiąca, mimo spadku liczby zameldowanych. Powód jest jeden: cudzoziemcy. Jeśli ciekawi cię, jak te dwie statystyki rozchodzą się w czasie, rozbieraliśmy to na czynniki pierwsze w tekście o tym, ile osób naprawdę mieszka w Łodzi.

Łódź jest dziś miastem, które formalnie się wyludnia, a faktycznie zaczyna się zaludniać na nowo. Różnica między tymi dwiema statystykami to w praktyce najemcy, którzy nigdzie się nie meldują.

Wniosek z zestawienia danych meldunkowych i eksperymentalnych GUS

Drugi czynnik to zarobki. Łódź historycznie była miastem przemysłu włókienniczego o niskich płacach, a transformacja po 1989 roku uderzyła w nią mocniej niż w Warszawę czy Poznań. Choć w ostatniej dekadzie miasto przyciągnęło centra usług wspólnych i branżę informatyczną, różnica w przeciętnym wynagrodzeniu wobec stolicy wciąż jest wyraźna. Niższe dochody to niższa zdolność kredytowa, a niższa zdolność kredytowa to niższy sufit cenowy, do którego może dobić rynek.

Trzeci czynnik działa na korzyść kupujących. Łódź ma ogromny zasób kamienic i bloków z drugiej połowy dwudziestego wieku, a jednocześnie sporo terenów poprzemysłowych pod nowe inwestycje. Podaż jest więc względnie obfita. Gdy popyt słabnie, a podaży nie brakuje, ceny nie mają skąd rosnąć.

Gdzie Łódź wygrywa: najem

Jest jedna kategoria, w której Łódź bije największe miasta, i to właśnie ona przyciąga inwestorów. Chodzi o rentowność najmu, czyli stosunek rocznego czynszu do ceny zakupu.

Typowa stawka najmu w Łodzi to według danych za kwiecień 2026 roku około 50 złotych za metr miesięcznie, czyli mniej więcej 1 950 złotych za całe mieszkanie. Popyt rośnie: w styczniu 2026 roku liczba zapytań o wynajem była o 29 procent wyższa niż miesiąc wcześniej i o 40 procent wyższa niż rok wcześniej, przy stabilnych czynszach.

Tu jednak potrzebne jest ostrzeżenie. Wyższe szacunki rentowności, sięgające 6 do 7 procent netto, pochodzą zwykle od podmiotów sprzedających mieszkania inwestycyjne. Realna stopa zwrotu musi uwzględniać czynsz administracyjny, podatek, remonty i, co najważniejsze, pustostany. Przy rentowności około 6 procent każdy miesiąc bez najemcy zjada mniej więcej pół punktu procentowego rocznego zwrotu. W mieście, które formalnie traci mieszkańców, ryzyko pustostanu nie jest teoretyczne.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 06.10.202645 tysięcy mieszkań wciąż czeka na właściciela. Bonifikata sięga 95 procent

Dwa i pół pokoju różnicy

Liczby z wykresu nabierają sensu dopiero wtedy, gdy przełożyć je na metry. Poniżej to samo porównanie od strony kupującego: ile powierzchni dostanie się w obu miastach za tę samą kwotę.

Wyliczenia własne na podstawie cen transakcyjnych na rynku wtórnym z 1 października 2026 r.: 15 824 zł za metr w Warszawie i 7 551 zł w Łodzi. Kwoty nie obejmują kosztów transakcyjnych, podatku i remontu. Opracowanie ilezametr.pl.

Przy milionie złotych różnica sięga już prawie siedemdziesięciu metrów, czyli całego dodatkowego mieszkania. To skala, przy której argument o niższych zarobkach w Łodzi przestaje być decydujący, zwłaszcza dla osób pracujących zdalnie.

Czego te liczby nie pokazują

Porównanie ceny metra jest uczciwe tylko wtedy, gdy porównuje się porównywalne rzeczy, a tu kryje się kilka haczyków.

Po pierwsze, stan techniczny. Tanie łódzkie mieszkania to często lokale w przedwojennych kamienicach, czasem z ogrzewaniem piecowym lub gazowym i z nieuregulowanym stanem części wspólnych. Remont takiego lokalu potrafi kosztować 2 do 3 tysięcy złotych za metr, co zjada sporą część różnicy cenowej.

Po drugie, koszty utrzymania. Niższa cena zakupu nie oznacza niższych rachunków. W starym budownictwie o słabej izolacji koszt ogrzewania bywa wyższy niż w nowym bloku w Warszawie.

Po trzecie, płynność. W Warszawie mieszkanie w rozsądnej cenie sprzedaje się w tygodnie. W Łodzi ten sam proces może zająć miesiące, a w gorszych lokalizacjach nawet dłużej. Dla kogoś, kto traktuje mieszkanie jako lokatę kapitału, to realne ryzyko. Warto przy tym pamiętać, że ogólnokrajowy trend idzie w stronę drożejącej drugiej ręki, o czym pisaliśmy, analizując dane pokazujące, że używane mieszkania drożeją dziś szybciej niż nowe.

Dla kogo Łódź ma dziś sens

Z zestawienia danych wyłaniają się trzy grupy, dla których łódzka arytmetyka działa. Pierwsza to osoby pracujące zdalnie dla warszawskich pracodawców. Zarabiają według stawek stolicy, a płacą według stawek Łodzi, a pociąg na Dworzec Centralny jedzie około półtorej godziny. Druga to inwestorzy akceptujący wyższe ryzyko pustostanu w zamian za najwyższą rentowność wśród dużych miast. Trzecia to rodziny, które przy danym budżecie potrzebują po prostu więcej metrów i są gotowe zamienić prestiż adresu na dodatkowy pokój.

Dla kogo Łódź sensu nie ma? Dla osób traktujących mieszkanie jako pewną lokatę kapitału z szybkim wyjściem. Przy kurczącej się liczbie zameldowanych i niższej płynności rynku zakup w Łodzi to zakład o to, że napływ cudzoziemców i młodych najemców utrzyma się przez kolejną dekadę. Dane z ostatniego roku temu zakładowi sprzyjają, ale jedna dobra statystyka nie czyni jeszcze trendu.

Najczęściej zadawane pytania

Źródła

• SonarHome, ceny transakcyjne mieszkań w polskich miastach, aktualizacja 1 października 2026
• CenaMetra.pl, ceny ofertowe mieszkań w Łodzi, październik 2026
• CenaMetra.pl, ceny ofertowe mieszkań w Warszawie, październik 2026
• Ceny mieszkań w Łodzi na podstawie Rejestru Cen Nieruchomości (GUGiK)
• OnGeo.pl, rentowność wynajmu mieszkań w 2026 roku
• Główny Urząd Statystyczny, dane o liczbie ludności miast oraz badanie eksperymentalne ludności faktycznej

Artykuł opublikowany 8 października 2026 roku. Oparty na danych transakcyjnych i ofertowych za październik 2026 roku, danych Rejestru Cen Nieruchomości oraz statystykach Głównego Urzędu Statystycznego. Ceny mieszkań zmieniają się z miesiąca na miesiąc, a rozpiętość wewnątrz każdego miasta jest większa niż różnica między średnimi. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.