W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent

Mieszkań z drugiej ręki na sprzedaż jest coraz mniej. W końcu sierpnia w całej Polsce było ich około 134,5 tysiąca, a w Warszawie i we Wrocławiu oferta skurczyła się w skali roku o jedną piątą. Zgodnie z podręcznikową logiką sprzedający powinni podnosić ceny. Nie podnoszą, bo po drugiej stronie stoi deweloper z ofertą, jakiej nie miał od lat. W Krakowie ta konkurencja doprowadziła już do sytuacji, w której używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica wciąż sięga około 21 procent, tylko że po doliczeniu podatku i wykończenia zostaje z niej niewiele.

Ofert ubywa, i to szybko

Dane z sierpnia, przygotowane przez serwis GetHome, pokazują zjawisko, które trwa już kilka kwartałów, ale dopiero teraz zrobiło się jednoznaczne. Oferta mieszkań z drugiej ręki spadła w skali miesiąca we wszystkich siedmiu największych aglomeracjach. To pierwszy taki miesiąc w tym roku.

Roczne spadki są jeszcze wyraźniejsze. W Warszawie ofert jest o 20 procent mniej niż rok wcześniej, we Wrocławiu o 22 procent, w Krakowie i Łodzi o 15 procent, w Katowicach o 13 procent, a w Poznaniu i Trójmieście o 8 procent.

Przyczyny są dwie i mają różny charakter. Pierwsza jest zdrowa: część mieszkań się po prostu sprzedała, bo popyt wrócił. Druga jest mniej optymistyczna: część właścicieli wycofuje ogłoszenia, zamiast zejść z ceny. Mieszkanie schodzi wtedy z rynku, ale nie zmienia właściciela, i wróci w ofercie przy lepszej koniunkturze albo przy niższych oczekiwaniach sprzedającego.

Dlaczego to nie podnosi cen

Tu zaczyna się najciekawsza część tej historii. Zwykle spadek podaży o jedną piątą oznaczałby, że sprzedający przejmują kontrolę nad negocjacjami. W 2026 roku nie oznacza, i powód jest prosty: kupujący ma alternatywę, której nie miał w poprzednich cyklach.

W Łodzi na każde mieszkanie z drugiej ręki przypadają ponad dwa nowe. W Krakowie oferta deweloperów jest o połowę większa niż wtórna, w Warszawie o ponad jedną czwartą. Sprzedający prywatne mieszkanie konkuruje więc nie z sąsiadem z tej samej klatki, ale z cennikiem, który ma wpisaną promocję i biuro sprzedaży otwarte w sobotę.

Do tego dochodzi struktura tej oferty. W siedmiu metropoliach deweloperzy mają w sprzedaży niespełna 59 tysięcy mieszkań, ale około 20 tysięcy z nich to lokale gotowe do odbioru. To najwyższy poziom co najmniej od końca 2019 roku. Gotowe mieszkanie kosztuje dewelopera pieniądze z każdym miesiącem, w którym stoi puste, dlatego właśnie przy tej części oferty pojawiają się rabaty. Na koniec wakacji w pięciu największych miastach naliczono 267 takich promocji.

Udział gotowych lokali różni się między miastami i to nie jest przypadek, że pokrywa się z mapą różnic cenowych. Najwięcej jest ich w Łodzi, gdzie stanowią blisko cztery dziesiąte oferty, potem w Katowicach, Krakowie, Poznaniu i Wrocławiu. Najmniej w Gdańsku, gdzie to około jednej szóstej. Tam, gdzie deweloper ma dużo gotowego towaru na półce, presja na sprzedających z rynku wtórnego jest największa.

Ile realnie wynosi różnica w cenie

Teraz do konkretów. Poniższe zestawienie pochodzi z jednego źródła, które porównuje własne dane o obu rynkach, i to jest ważne metodologicznie: mieszanie cen z różnych serwisów daje wyniki, które nic nie znaczą.

Obraz jest więc bardzo nierówny. W Łodzi i Poznaniu różnica jest duża, w Warszawie i Wrocławiu umiarkowana, w Trójmieście niewielka, a w Krakowie praktycznie zniknęła. Kraków to przypadek szczególny, bo potwierdza go niezależnie także Otodom, według którego nowe i używane mieszkania kosztują tam obecnie tyle samo. Kraków wyprzedził przy tym Trójmiasto i jest drugim najdroższym rynkiem mieszkaniowym w Polsce.

Warto rozumieć, dlaczego właśnie tam doszło do zrównania. Rynek wtórny ma w ofercie mieszkania w atrakcyjnych, centralnych lokalizacjach, w których nowe inwestycje praktycznie nie powstają. Kupujący gotowi są zapłacić za adres i za to, że mogą się wprowadzić od razu. Kiedy ta gotowość jest dostatecznie silna, premia za lokalizację zjada całą zniżkę za zużycie budynku.

Ceny ofertowe to nie ceny transakcyjne

Wszystkie powyższe kwoty to ceny z ogłoszeń, czyli oczekiwania sprzedających. To, co faktycznie wpisuje się do aktu notarialnego, jest zwykle niższe, a różnica między tymi dwiema miarami bywa większa niż cała dyskusja o rabatach.

Skala tego rozjechania w Warszawie jest pouczająca. Cena ofertowa mieszkania z drugiej ręki to około 18,1 tysiąca złotych za metr. Średnia cena transakcyjna z danych Metrohouse za drugi kwartał to 15 823 złote, a z danych NBP wychodzi kwota pośrednia. Te liczby nie są ze sobą sprzeczne, bo mierzą różne rzeczy i pochodzą z różnych próbek. Wniosek praktyczny jest jeden: cena w ogłoszeniu to punkt startowy negocjacji, nie wartość mieszkania.

Ile da się utargować? Analitycy rynku pierwotnego mówili we wrześniu o rabatach rzędu 3 do 7 procent ceny ofertowej, coraz częściej uzyskiwanych przez kupujących. Jednocześnie Metrohouse i Credipass podsumowali pierwszą połowę roku hasłem, że czas głębokich rabatów się skończył, bo rosnące ceny ofertowe zamknęły przestrzeń, która była dostępna w 2025 roku. Obie rzeczy mogą być prawdziwe naraz: negocjować się da, ale mniej niż rok temu.

Czas sprzedaży działa przy tym na korzyść kupujących. Tylko 11,8 procent biur nieruchomości raportuje, że przeciętna kawalerka schodzi w mniej niż 30 dni. W 2023 roku, na starcie Bezpiecznego Kredytu 2 procent, mówiła tak jedna czwarta biur. Mieszkania rodzinne o powierzchni 55 do 80 metrów kwadratowych czekają na nabywcę zwykle od trzech do sześciu miesięcy.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 23.09.2026Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów

Pełny rachunek, czyli gdzie znika różnica w cenie

Porównywanie ceny za metr to najczęstszy błąd przy wyborze między rynkami, bo pomija dwie pozycje, które w sumie potrafią przekroczyć całą różnicę cenową.

Pierwsza to podatek. Kupując mieszkanie na rynku wtórnym, płacisz podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2 procent wartości rynkowej. Kupując od dewelopera, nie płacisz PCC, bo w cenie siedzi już VAT. Przy mieszkaniu za 600 tysięcy złotych mówimy o 12 tysiącach złotych, które notariusz pobiera przy podpisaniu umowy. Jest ważny wyjątek: nabywca pierwszego mieszkania, który nie ma żadnej innej nieruchomości mieszkalnej, jest z tego podatku zwolniony. Warunki tego zwolnienia rozłożyliśmy szczegółowo w tekście o tym, kiedy nie płaci się PCC od zakupu mieszkania.

Druga pozycja to prowizja biura nieruchomości, typowo 2 do 3 procent ceny, której przy zakupie od dewelopera zwykle nie ma.

Trzecia pozycja to wykończenie albo remont, i tu intuicja myli najczęściej. Mieszkanie od dewelopera kupuje się w stanie deweloperskim, więc trzeba je wykończyć. Ekonomiczne wykończenie zaczyna się dziś od około 1200 złotych za metr, oferty „pod klucz” startują od około 1800 złotych, a standard, który większość ludzi uznałaby za normalny, mieści się w przedziale 1800 do 3000 złotych za metr.

Remont mieszkania używanego to z kolei zwykle od 1500 do 2600 złotych za metr. Wbrew powszechnemu przekonaniu remont nie jest więc automatycznie tańszy od wykończenia, bo dochodzą do niego wyburzenia, wywóz gruzu i przygotowanie podłoży, czyli prace, których w pustym lokalu nie ma. Generalny remont za 2500 złotych za metr potrafi wyjść drożej niż wykończenie stanu deweloperskiego za 2000.

Ten rachunek wygląda inaczej w każdym mieście i właśnie dlatego warto go zrobić samemu. W Łodzi, gdzie różnica w cenie za metr jest największa, wykończenie zjada ją prawie całą: używane mieszkanie za 450 tysięcy po remoncie generalnym kosztuje około 584 tysięcy, czyli tyle, ile nowe w stanie deweloperskim przed wykończeniem. Rekordowa różnica 21 procent jest realna na poziomie ceny za metr i w dużej mierze iluzoryczna na poziomie kosztu zamieszkania. W Krakowie jest jeszcze prościej: po doliczeniu PCC i prowizji używane mieszkanie jest już droższe od nowego, zanim wydasz złotówkę na remont.

Trzecia opcja, o której zrobiło się głośno

Obok rynku pierwotnego i wtórnego pojawiła się w tym roku trzecia kategoria, promowana dość intensywnie: mieszkania, które wcześniej należały do funduszu najmu instytucjonalnego i teraz trafiają do sprzedaży osobom prywatnym. Największym graczem jest Heimstaden, który sprzedaje lokale z dziewięciu osiedli w Warszawie i Krakowie.

Argumenty sprzedających są sensowne i warto je znać. Mieszkanie jest wykończone i umeblowane, więc można je obejrzeć razem z budynkiem, klatką schodową i okolicą, zamiast kupować wizualizację. Przeszło próbę codziennego użytkowania, więc usterki, których nie widać przy odbiorze, miały czas się ujawnić. Nie trzeba organizować wykończenia ani mieszkać przez rok w hałasie remontów sąsiadów, bo cały budynek jest już gotowy.

To rzeczywiste zalety. Do tego obrazu brakuje jednak kilku rzeczy, o których w materiałach prasowych się nie mówi, a które zmieniają rachunek.

Jest jeszcze kwestia liczby, na której opiera się cała argumentacja o oszczędności. Przedstawicielka sprzedającego mówi, że wykończenie mieszkania to koszt co najmniej 3000 złotych za metr. To wartość z górnej półki. Tegoroczne zestawienia branżowe podają dla całej Polski przedział od 1800 do 3500 złotych za metr, przy czym standard określany jako średni, czyli ten, który większość ludzi uznałaby za normalny, mieści się w 1500 do 2500 złotych. Warszawa, Kraków i Wrocław są o 20 do 30 procent powyżej średniej krajowej, więc w stolicy górne wartości tego przedziału są realne, ale „co najmniej 3000” opisuje raczej standard podwyższony albo małą kawalerkę, gdzie koszt na metrze zawsze rośnie. Dla mieszkania 50-metrowego w średnim standardzie mówimy o kwocie rzędu 90 do 130 tysięcy złotych.

Podobnie z czasem. Marketing sugeruje wielomiesięczny proces, a typowe wykończenie zajmuje od sześciu do dwunastu tygodni. To wciąż kilka miesięcy z organizacją i poprawkami, ale nie rok.

Najważniejsze zastrzeżenie dotyczy jednak ceny samego mieszkania, bo tu brakuje danych do uczciwego porównania. Cenniki wykończonych mieszkań po najmie nie są publikowane w formie, którą da się zestawić z ofertą deweloperską. Jeden punkt odniesienia jest dostępny: osiedle na warszawskiej Pradze-Północ, sprzedawane w standardzie deweloperskim i nigdy nie wynajmowane, ma ceny rzędu 19,3 do 20,7 tysiąca złotych za metr. Średnia cena ofertowa na warszawskim rynku pierwotnym to w pierwszym kwartale około 19 tysięcy. Innymi słowy ten konkretny produkt nie jest tańszy od rynku, a wykończenie trzeba do niego jeszcze dołożyć. Przedstawiciele sprzedającego mówią wprost, że ich oferta plasuje się na pograniczu rynku pierwotnego i wtórnego, a cena jest stosunkowo sztywna, bo celem nie jest wyprzedaż portfela.

Warto też wiedzieć, skąd te mieszkania się biorą, bo to tłumaczy, dlaczego przecen tu nie będzie. Heimstaden zmaga się z zadłużeniem na poziomie grupy i sprzedaje lokale tam, gdzie udaje się uzyskać istotną premię wobec wartości księgowej, w praktyce rzędu 30 procent. Portfel w Polsce skurczył się przez rok z około 2050 do około 1790 mieszkań, w tempie 30 do 35 lokali miesięcznie. Lokale, które się nie sprzedają, wracają do najmu. Sprzedający nie jest więc pod presją i nie ma powodu zjeżdżać z ceny, choć pojedyncze akcje promocyjne się zdarzają: na początku października na jednym z warszawskich osiedli oferowane są rabaty do 40 tysięcy złotych na wybrane umeblowane mieszkania oraz przejęcie taksy notarialnej przez sprzedającego.

Skala tego zjawiska warta jest na koniec uporządkowania, bo bywa przedstawiana jako zmiana rynku. Cały rynek najmu instytucjonalnego w Polsce to około 30 tysięcy mieszkań, czyli mniej więcej 0,2 procent krajowego zasobu. Heimstaden ma z tego około 1790 lokali w dwóch miastach i sprzedaje kilkadziesiąt miesięcznie, podczas gdy sama Warszawa wchłania ponad cztery tysiące mieszkań kwartalnie. To ciekawa nisza dla konkretnego kupującego, który ceni gotowe mieszkanie w zarządzanym budynku, a nie nowa siła na rynku. Temu, jak szybko rósł ten segment i kto jeszcze na nim działa, przyjrzeliśmy się osobno w tekście o rekordach na rynku najmu instytucjonalnego w Polsce.

Jak podejść do tej decyzji

Na koniec uwaga, która porządkuje cały temat. Pytanie „rynek pierwotny czy wtórny” nie ma odpowiedzi ogólnokrajowej, bo różnica między tymi rynkami wynosi dziś od zera do dwudziestu jeden procent w zależności od miasta, a po doliczeniu podatków i prac wykończeniowych zmienia się jeszcze raz. W Krakowie rachunek wskazuje na dewelopera, w Łodzi i Poznaniu wciąż na rynek wtórny, w Warszawie zależy od tego, w jakim stanie jest konkretne mieszkanie. To dobra wiadomość, bo oznacza, że decyzja wraca na poziom, na którym powinna być podejmowana: konkretnego lokalu, konkretnej ceny i konkretnego kosztorysu. Porównanie obu rynków od strony formalnej i praktycznej zebraliśmy wcześniej w tekście o tym, co wybrać i co się bardziej opłaca.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Rynek pierwotny czy wtórny w 2026 roku? Co wybrać i co się bardziej opłaca
• Wrzesień to ostatni dzwonek dla deweloperów. W pięciu miastach naliczono 267 promocji
• Kiedy nie płaci się PCC od zakupu mieszkania? Zwolnienia, ulgi i wyjątki
• Kupno mieszkania krok po kroku: koszty, formalności, PCC, notariusz
• Gotowe mieszkania biorą rynek. Kupujący mają najmocniejszą pozycję od lat

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady podatkowej ani rekomendacji inwestycyjnej. Dane o liczbie ofert i cenach ofertowych dotyczą sierpnia 2026 roku i pochodzą z analiz rynkowych opartych na ogłoszeniach, a nie na aktach notarialnych. Ceny transakcyjne pochodzą z danych NBP oraz raportu Metrohouse i Credipass za drugi kwartał 2026 roku. Różnice cenowe między rynkiem pierwotnym i wtórnym podano na podstawie jednego źródła porównującego własne zbiory danych, ponieważ zestawianie cen z różnych serwisów prowadzi do błędnych wniosków. Stawki wykończenia i remontu są szacunkami rynkowymi i zależą od zakresu prac oraz regionu. Wyliczenia oznaczone jako poglądowe służą wyłącznie ilustracji metody, a nie wycenie konkretnej nieruchomości. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.