Najem instytucjonalny w Polsce bije rekordy. Rynek PRS pędzi ku 38 tysiącom mieszkań

Jeszcze kilka lat temu mieszkanie na wynajem w Polsce kojarzyło się niemal wyłącznie z prywatnym właścicielem, który dorabiał do emerytury albo lokował oszczędności w jednej kawalerce. Ten obraz właśnie się zmienia. Na rynku coraz mocniej zaznaczają swoją obecność wielcy gracze, fundusze i wyspecjalizowane spółki, które budują całe osiedla wyłącznie po to, by je wynajmować. To sektor PRS, czyli najem instytucjonalny, i właśnie zanotował najlepszy okres w swojej krótkiej historii.

Rekordowy 2025 i jeszcze mocniejsze prognozy

Liczby mówią same za siebie. Na koniec 2025 roku zasób mieszkań w rękach instytucji przekroczył 28,5 tys. lokali w największych miastach Polski. Sam 2025 rok przyniósł 5821 nowych mieszkań, co było drugim najlepszym wynikiem w historii tego rynku. Dane pochodzą z raportu CBRE i pokazują, że mówimy o około dziesięciokrotnym wzroście względem 2018 roku.

To jednak dopiero rozgrzewka. Na 2026 rok zapowiedziano około 6200 kolejnych lokali, w dużej części już w zaawansowanej budowie. Prognozy mówią, że do końca 2027 roku zasób przekroczy 37 tys. mieszkań i zbliży się do 38 tys. W dłuższej perspektywie, do 2030 roku, rynek może urosnąć do około 45 tys. lokali. Mimo tego tempa polski PRS wciąż pozostaje rynkiem wschodzącym, zwłaszcza w porównaniu z Holandią, Niemcami czy Wielką Brytanią.

Gdzie powstają mieszkania na wynajem

Mapa rynku jest dziś mocno skoncentrowana. Warszawa odpowiada za około 32 procent zasobu, Kraków za około 19 procent, a Wrocław za około 16 procent. Sam Kraków w pięć lat urósł o ponad 530 procent i z ponad 3,8 tys. lokali stał się trzecim rynkiem PRS w kraju.

Środek ciężkości zaczyna się jednak przesuwać. Najwięcej nowych mieszkań do 2027 roku ma powstać we Wrocławiu, około 30 procent, oraz w Trójmieście, około 26 procent. Rosną też Poznań i Łódź. Do największych realizowanych projektów należą osiedla Resi4Rent we Wrocławiu i Gdańsku oraz inwestycja funduszu NREP w Warszawie.

Kto rządzi rynkiem

Rynek instytucjonalnego najmu jest dziś silnie skonsolidowany. Pięciu największych operatorów kontroluje około połowy całego zasobu. To Resi4Rent, Vantage Rent, Fundusz Mieszkań na Wynajem, Heimstaden oraz Life Spot.

Prawdziwym trzęsieniem ziemi była największa transakcja w historii polskiego PRS. Vantage Development z grupy TAG Immobilien przejął od Resi4Rent 18 projektów, czyli 5322 mieszkania, za około 575 mln euro, w przeliczeniu ponad 2,4 mld zł. Wstępną umowę podpisano w sierpniu 2025 roku, a finalizacja nastąpiła w maju 2026. Po tym ruchu Vantage kontroluje około 35 procent rynku instytucjonalnie wynajmowanych mieszkań, a Resi4Rent zachowuje około 4 tys. lokali i wciąż się rozwija. O tym, że fundusze coraz mocniej wchodzą na rynek najmu, pisaliśmy już wcześniej.

Czym PRS różni się od wynajmu od prywatnego właściciela

Dla najemcy różnica bywa odczuwalna od pierwszego dnia. Mieszkania w standardzie instytucjonalnym są zwykle nowe, w pełni wyposażone i gotowe do wprowadzenia się z walizką. Umowy są sformalizowane i przejrzyste, a obsługą zajmuje się profesjonalny zarządca, do którego zgłasza się każdą usterkę.

• Najem jest zwykle dłuższy i bardziej przewidywalny niż w umowie z osobą prywatną.
• Stawki i zasady rozliczania mediów są jasno opisane, bez negocjacji przy kuchennym stole.
• Weryfikacja najemcy jest bardziej sformalizowana, ale też bardziej obiektywna.
• Za wyższy standard i komfort trzeba jednak zapłacić premię w czynszu.

Jeśli zastanawiasz się nad klasycznym rozwiązaniem, warto porównać je z zasadami, które opisaliśmy w poradniku o tym, jak wygląda wynajem mieszkania od strony umowy, kaucji i praw obu stron.

Ile kosztuje najem instytucjonalny

Czynsze w sektorze PRS wahają się od około 70 zł za metr w Łodzi do ponad 100 zł za metr w Warszawie. W praktyce za kawalerkę trzeba zapłacić od 2800 do 3900 zł miesięcznie w stolicy, od 2600 do 3000 zł w Trójmieście, od 2300 do 2700 zł we Wrocławiu i od 2200 do 2700 zł w Krakowie.

Co istotne dla najemców, rosnąca podaż zaczyna hamować wzrost stawek, a w części miast odnotowano nawet lokalne korekty czynszów. Pustostany utrzymują się przy tym na niskim poziomie około 3,5 procent, co pokazuje, że popyt jest wysoki i stabilny.

Co napędza rynek i co go hamuje

Motor wzrostu jest prosty. Po zakończeniu programu Bezpieczny Kredyt 2 procent wielu Polaków straciło łatwy dostęp do taniego kredytu, a wysokie ceny mieszkań odsunęły marzenie o własnym M na później. Do tego dochodzi rosnąca mobilność i napływ pracowników z zagranicy. Wszyscy oni potrzebują dachu nad głową tu i teraz, a najem instytucjonalny im to oferuje.

Największą barierą pozostaje brak polskich REIT-ów. Trwają prace nad ustawą o spółkach inwestujących w najem nieruchomości, w skrócie SINN. Projekt zakłada między innymi minimalny kapitał 100 mln zł, obowiązek wypłaty co najmniej 90 procent zysku z najmu w formie dywidendy, obniżony CIT na poziomie 10 procent oraz zwolnienie dywidend z podatku dla inwestorów. Gdyby ustawa weszła w życie, do gry mógłby wejść krajowy kapitał, także drobnych inwestorów. Wątek REIT-ów i opłacalności najmu rozwijamy w osobnym tekście o tym, dlaczego kawalerki biją na głowę większe lokale.

Polska liderem regionu

Warto spojrzeć na to szerzej. Polska, z Warszawą na czele, jest dziś zdecydowanym liderem rynku PRS w Europie Środkowo-Wschodniej. W 2025 roku wolumen inwestycji w nieruchomości sięgnął 4,5 mld euro, a rekordowe 860 mln euro pochodziło od inwestorów krajowych. To pokazuje, że kapitał, także polski, coraz chętniej traktuje mieszkania na wynajem jako poważną klasę aktywów.

Podsumowanie

Najem instytucjonalny przestał być ciekawostką i stał się trwałym elementem polskiego rynku mieszkaniowego. Rekordowa podaż, wielkie transakcje i mocne prognozy pokazują, że fundusze wierzą w ten segment na lata. Dla najemców oznacza to więcej mieszkań o przewidywalnym standardzie i, przy rosnącej konkurencji, szansę na stabilniejsze czynsze. Dla rynku to sygnał dojrzewania, choć na prawdziwą rewolucję, którą mogłyby przynieść REIT-y, wciąż trzeba poczekać.

Zdjęcie: Pexels