Czytasz: Najem mieszkań 2026. Dlaczego kawalerki biją na głowę większe lokale
- 01
Najem mieszkań 2026. Dlaczego kawalerki biją na głowę większe lokale
Rentowność najmu kawalerki jest w większości polskich miast wyższa niż zwrot z dużego mieszkania. W czerwcu 2026 r. najwyższą stopę zwrotu brutto dawał Włocławek, 10,8%, a najniższą Gdańsk, 4,7%. Sprawdzamy, skąd bierze się przewaga małych lokali i w których miastach ta reguła się nie sprawdza.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Najwyższa rentowność brutto w czerwcu 2026 r.: Włocławek 10,8%, Wałbrzych 8,3%, Bytom i Zabrze po 8,0% (analiza OnGeo).
- Najniższa: Gdańsk 4,7%, Kraków 4,9%, Gdynia 5,0%, Warszawa 5,5%.
- W Łodzi lokale do 40 m² dają 6,4% wobec 5,4% dla mieszkań od 90 m², w Szczecinie 6,3% wobec 5,3%.
- Warszawa łamie regułę: małe lokale 5,5%, duże 6,4%. W Gdańsku duże mieszkania dają tylko 3,5%, najmniej w całym zestawieniu.
- Kawalerka w Warszawie kosztuje 2 960 zł miesięcznie, w Łodzi 1 813 zł (Bankier.pl, kwiecień 2026 r.).
Gdzie najem daje najwyższy zwrot
Analiza OnGeo z 23 lipca 2026 r., oparta na danych z czerwca 2026 r., układa miasta w kolejność, która niewiele ma wspólnego z rankingiem prestiżu. Na czele jest Włocławek z rentownością brutto 10,8%. Dalej Wałbrzych 8,3%, Bytom i Zabrze po 8,0%, Legnica 7,3%, Koszalin 7,2%, Sosnowiec 7,1%, Dąbrowa Górnicza 7,0%, Gliwice 6,9% i Płock 6,7%.
RENTOWNOŚĆ NAJMU BRUTTO, CZERWIEC 2026
Dane: analiza OnGeo, publikacja 23 lipca 2026 r., stan na czerwiec 2026 r. Długość słupka liczona do wyniku Włocławka.
Mechanizm jest po stronie mianownika. W czerwcu 2026 r. metr kwadratowy kosztował we Włocławku 7 402 zł, w Bytomiu 6 117 zł, czyli najtaniej w całym zestawieniu, a w Wałbrzychu 6 813 zł. Dla porównania w Kielcach było to 10 155 zł, we Wrocławiu 14 471 zł, w Gdańsku około 16 000 zł, a w Warszawie około 19 500 zł.
Czynsze w mniejszych ośrodkach są niższe, ale nie w takiej proporcji jak ceny mieszkań. Kupując w Warszawie, płaci się ponad trzy razy więcej za metr niż w Bytomiu, a czynszu nie da się ustawić trzy razy wyżej. Stąd rozpiętość od 10,8% do 4,7% w skali kraju.
Ile kosztuje wynajem kawalerki w dużych miastach
Raport Bankier.pl z 8 maja 2026 r. podaje stawki ofertowe za kwiecień 2026 r. dla mieszkań o powierzchni od 0 do 40 m². Rozpiętość między najdroższym a najtańszym z dziesięciu największych rynków wynosi 1 147 zł miesięcznie.
| Miasto | Czynsz, 0 do 40 m² | Zmiana m/m | Zmiana r/r |
|---|---|---|---|
| Warszawa | 2 960 zł | -0,1% | +1,3% |
| Gdańsk | 2 448 zł | 0,0% | -2,7% |
| Kraków | 2 420 zł | +0,4% | -2,7% |
| Wrocław | 2 402 zł | +0,5% | -0,8% |
| Gdynia | 2 232 zł | +1,6% | -0,7% |
| Szczecin | 2 229 zł | +1,3% | +5,1% |
| Lublin | 2 150 zł | -0,3% | +2,2% |
| Poznań | 2 085 zł | +0,2% | +0,6% |
| Katowice | 1 822 zł | -0,5% | -0,5% |
| Łódź | 1 813 zł | +1,1% | +4,1% |
Dane: raport Bankier.pl z 8 maja 2026 r., stawki ofertowe za kwiecień 2026 r.
W ujęciu rocznym obraz jest podzielony. Najmocniej rosły stawki w Szczecinie (+5,1%) i Łodzi (+4,1%), a spadły w Gdańsku i Krakowie (po -2,7%). Warszawa stoi praktycznie w miejscu, z wynikiem +1,3% rok do roku i -0,1% w skali miesiąca.
Dlaczego kawalerka wygrywa: czynsz nie rośnie proporcjonalnie do metrażu
To jest sedno całej sprawy. Cena zakupu rośnie mniej więcej wprost proporcjonalnie do powierzchni, bo płaci się za metry. Czynsz najmu tak nie działa, ponieważ najemca płaci przede wszystkim za samodzielne mieszkanie w danej lokalizacji, a dopiero potem za dodatkowe metry.
W tym samym raporcie Bankier.pl mieszkania o powierzchni od 40 do 59 m² kosztują od 2 345 zł w Łodzi do 3 902 zł w Warszawie, a lokale od 60 do 89 m² od 3 008 zł w Katowicach do 6 090 zł w Warszawie. Warszawska kawalerka za 2 960 zł i warszawskie mieszkanie 60 do 89 m² za 6 090 zł dzieli różnica nieco ponad dwukrotna, przy powierzchni większej co najmniej dwukrotnie.
Czytaj też: Mimo zastoju na rynku pierwotnym jeden format mieszkań sprzedaje się wyjątkowo dobrze
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL
Po przeliczeniu czynszu na metr kwadratowy przewaga małych lokali staje się widoczna. Przy założeniu 30 m² dla kawalerki warszawska stawka wynosi 98,7 zł/m², przy 50 m² spada do 78,0 zł/m². To wyliczenie własne redakcji na podstawie stawek Bankier.pl, a nie dana źródłowa.
| Miasto i metraż | Czynsz ofertowy | Przyjęty metraż | Stawka za m² |
|---|---|---|---|
| Warszawa, 0 do 40 m² | 2 960 zł | 30 m² | 98,7 zł |
| Warszawa, 40 do 59 m² | 3 902 zł | 50 m² | 78,0 zł |
| Warszawa, 60 do 89 m² | 6 090 zł | 75 m² | 81,2 zł |
| Łódź, 0 do 40 m² | 1 813 zł | 30 m² | 60,4 zł |
| Łódź, 40 do 59 m² | 2 345 zł | 50 m² | 46,9 zł |
| Katowice, 0 do 40 m² | 1 822 zł | 30 m² | 60,7 zł |
| Katowice, 60 do 89 m² | 3 008 zł | 75 m² | 40,1 zł |
SZACUNEK REDAKCJI ILEZAMETR.PL. Wyliczenie własne: czynsz ofertowy Bankier.pl za kwiecień 2026 r. podzielony przez przyjęty metraż reprezentatywny dla przedziału. Zmiana założonego metrażu zmienia wynik, dlatego tabela pokazuje relacje, a nie stawki rynkowe.
Relacja jest czytelna w Łodzi i Katowicach, gdzie stawka za metr w kawalerce jest o kilkadziesiąt procent wyższa niż w większym lokalu. Warszawa zachowuje się inaczej i to nie przypadek, o czym dalej.
Zobacz również:
INWESTYCJE · 02.11.2026Deweloperzy muszą oddać 1,8 mld zł obligatariuszom. Większość już ma pieniądze, dwie spółki jeszcze nieWarszawa i Gdańsk łamią regułę
Zestawienie rentowności w podziale na metraż potwierdza przewagę małych lokali w większości miast, ale nie wszędzie. W Łodzi lokale do 40 m² dają 6,4% wobec 5,4% dla mieszkań od 90 m². W Szczecinie 6,3% wobec 5,3%. W Krakowie różnica jest już niewielka: 4,8% wobec 4,4%.
Warszawski wyjątek daje się wytłumaczyć strukturą popytu. W stolicy działa na dużą skalę najem na pokoje i wynajem dla współlokatorów, a duże mieszkanie podzielone na trzy czy cztery pokoje generuje sumę czynszów wyższą niż jeden najemca płacący za całość. To hipoteza wyjaśniająca, nie dana z raportu, ale spójna z tym, że anomalia dotyczy rynku o największej liczbie studentów i pracowników przyjezdnych.
Gdańsk pokazuje drugą stronę tego samego zjawiska. Duże mieszkania z wynikiem 3,5% wypadają tam najgorzej w całym zestawieniu, przy cenie około 16 000 zł za metr i czynszu kawalerki 2 448 zł, który dodatkowo spadł o 2,7% rok do roku. Wysoka cena zakupu i słabnący czynsz to najgorsza możliwa kombinacja dla inwestora.
Czego nie widać w rentowności brutto
Podawane w rankingach stopy zwrotu to wartości brutto, czyli roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu. Nie uwzględniają ani podatku, ani kosztów utrzymania lokalu, ani przerw w wynajmie. Realny wynik jest zawsze niższy.
Najem prywatny rozliczany jest ryczałtem: 8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie i 12,5% powyżej tego progu. Przy rentowności brutto na poziomie 7% zwrot netto po ryczałcie 8,5% i kosztach wynosi około 6,4%. To przybliżenie, a nie wynik dla konkretnego mieszkania, bo wysokość kosztów zależy od standardu lokalu i wspólnoty.
Stawki ryczałtu od najmu prywatnego. Przeliczenie brutto na netto podane jako przybliżenie.
Do tego dochodzą pozycje, które w kawalerce ważą więcej niż w dużym mieszkaniu. Rotacja najemców jest tu najszybsza, a każda zmiana oznacza pustostan przez kilka tygodni i odświeżenie lokalu. Przy czynszu 1 813 zł w Łodzi jeden pusty miesiąc zjada ponad 8% rocznego przychodu. Poza tym dochodzi czynsz administracyjny płacony także wtedy, gdy nikt nie mieszka, oraz podatek od nieruchomości.
Kawalerka czy większe mieszkanie
Wybór nie sprowadza się do samej stopy zwrotu. Różne są też ryzyka, koszt wejścia i profil najemcy.
Najczęstsze pytania
Czy kawalerka zawsze się opłaca bardziej niż duże mieszkanie?
Nie. W większości miast tak: w Łodzi lokale do 40 m² dają 6,4% wobec 5,4% dla mieszkań od 90 m², w Szczecinie 6,3% wobec 5,3%, w Krakowie 4,8% wobec 4,4%. Warszawa jest jednak wyjątkiem, bo tam małe lokale dają 5,5%, a duże 6,4%. Reguła jest więc silna, ale nie uniwersalna.
Jak liczyć rentowność najmu?
Rentowność brutto to roczny czynsz podzielony przez cenę zakupu mieszkania i pomnożony przez 100. Nie uwzględnia podatku ani kosztów. Aby przejść na wynik netto, trzeba odjąć ryczałt (8,5% do 100 tys. zł przychodu rocznie, 12,5% powyżej), czynsz administracyjny, podatek od nieruchomości oraz koszt przerw w wynajmie. Przy 7% brutto daje to około 6,4% netto.
Lepiej kupić dwie kawalerki czy jedno duże mieszkanie?
Dwie kawalerki dają wyższą stopę zwrotu w niemal każdym mieście poza Warszawą i rozkładają ryzyko na dwóch najemców, więc pustostan w jednym lokalu nie zeruje przychodu. Kosztem są podwojone formalności, dwa czynsze administracyjne i częstsza rotacja. Jedno duże mieszkanie wygrywa tam, gdzie działa najem na pokoje, czyli przede wszystkim w Warszawie.
W którym mieście rentowność najmu jest najwyższa?
W czerwcu 2026 r. we Włocławku, 10,8% brutto. Dalej Wałbrzych 8,3%, Bytom i Zabrze po 8,0% oraz Legnica 7,3%. Wynika to z niskich cen mieszkań: metr kwadratowy kosztował we Włocławku 7 402 zł, a w Bytomiu 6 117 zł, najmniej w zestawieniu.
Dlaczego w Warszawie rentowność najmu jest niska mimo najwyższych czynszów?
Bo cena zakupu rośnie szybciej niż czynsz. Kawalerka w Warszawie kosztuje 2 960 zł miesięcznie, czyli o 63% więcej niż w Łodzi, ale metr kwadratowy w stolicy jest wyceniany na około 19 500 zł. Rentowność brutto wynosi tam 5,5%, podczas gdy we Włocławku 10,8%.
Czy stawki najmu kawalerek rosną?
Zależy od miasta. W kwietniu 2026 r. najmocniej rok do roku rosły w Szczecinie (+5,1%) i Łodzi (+4,1%), a spadały w Gdańsku i Krakowie (po -2,7%). W Warszawie stawka wzrosła o 1,3% rok do roku i była o 0,1% niższa niż miesiąc wcześniej. Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej.
Powiązane artykuły: Ile można zarobić na wynajmie, Podatek od wynajmu, ryczałt, Akademik, pokój czy kawalerka.
Artykuł opracowany 31 sierpnia 2026 r. na podstawie analizy OnGeo z 23 lipca 2026 r. (dane za czerwiec 2026 r.) oraz raportu Bankier.pl z 8 maja 2026 r. (stawki ofertowe za kwiecień 2026 r.). Materiał ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej ani inwestycyjnej.
