Czytasz: Gmina zajrzy do ksiąg wieczystych i sprawdzi dochody co trzy lata. Projekt o mieszkaniach komunalnych o krok od rządu
- 01
Gmina zajrzy do ksiąg wieczystych i sprawdzi dochody co trzy lata. Projekt o mieszkaniach komunalnych o krok od rządu
Gmina zajrzy do ksiąg wieczystych i sprawdzi dochody co trzy lata. Projekt o mieszkaniach komunalnych o krok od rządu
Najemca mieszkania komunalnego, który ma własne mieszkanie lub dom w tej samej albo pobliskiej miejscowości, może stracić lokal od gminy z miesięcznym wypowiedzeniem. Urzędnicy nie będą już musieli wierzyć na słowo, bo sprawdzą to sami w Centralnej Bazie Danych Ksiąg Wieczystych. Do tego dochodzi obowiązkowa weryfikacja dochodów co najmniej raz na trzy lata, również u osób z umowami sprzed 21 kwietnia 2019 roku, które dziś są spod niej wyjęte. Projekt nowelizacji ustawy o ochronie praw lokatorów (UD313) trafił do Stałego Komitetu Rady Ministrów, więc jest o krok od przyjęcia przez rząd. Wyjaśniamy, co się zmieni, kogo zmiany ominą i o ile może wzrosnąć czynsz.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Projekt UD313 jest w Stałym Komitecie Rady Ministrów. Następny krok to przyjęcie przez rząd i skierowanie do Sejmu. Na razie nic z tego nie obowiązuje.
- Gminy dostaną dostęp do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych i sprawdzą, czy najemca lub kandydat ma mieszkanie albo dom w tej samej lub pobliskiej miejscowości.
- Posiadanie takiej nieruchomości ma być podstawą wypowiedzenia najmu z zachowaniem miesięcznego terminu.
- Dochody najemców będą weryfikowane nie rzadziej niż co 3 lata, także przy umowach zawartych przed 21 kwietnia 2019 roku.
- Po przekroczeniu progu czynsz rośnie proporcjonalnie, maksymalnie do 6 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku.
- Z weryfikacji zwolnione mają być m.in. gospodarstwa emerytów i rencistów oraz najemcy pobierający dodatek mieszkaniowy.
Kolejka jest długa, a gmina wie mniej, niż powinna
Ministerstwo uzasadnia zmiany prosto: komunalnych mieszkań jest za mało, a część z nich zajmują osoby, które dawno przestały potrzebować pomocy. Według danych GUS przywoływanych w uzasadnieniu projektu na lokal od gminy czeka łącznie 123 805 gospodarstw domowych. Jak długo trwa takie czekanie w praktyce, opisywaliśmy w poradniku ile się czeka na mieszkanie komunalne. W wielu miastach to lata, nie miesiące.
Dane GUS z uzasadnienia projektu UD313
Gospodarstwa domowe czekające na lokal od gminy
Długość pasków proporcjonalna do liczby oczekujących gospodarstw. Pełna szerokość to 67 372.
Dziś gmina sprawdza majątek głównie na podstawie oświadczeń i zaświadczeń. Kandydat pisze, że nie ma innego lokalu, a urząd może poprosić starostwo o informację z ewidencji gruntów i budynków. Księgę wieczystą da się przejrzeć, ale tylko gdy zna się jej numer. Dostęp do centralnej bazy zmienia to zasadniczo: urzędnik sprawdzi, czy dana osoba figuruje jako właściciel, bez zgadywania, gdzie szukać.
Własne mieszkanie w pobliżu, wypowiedzenie w miesiąc
Projekt rozszerza obowiązek składania oświadczeń. Kandydaci i obecni najemcy mają deklarować, czy mają tytuł prawny nie tylko do innego mieszkania, ale też do domu jednorodzinnego w tej samej lub pobliskiej miejscowości. Jeśli taka nieruchomość pozwala samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, gmina będzie mogła wypowiedzieć umowę z zachowaniem miesięcznego terminu.
Odmowa złożenia oświadczenia albo zaświadczenia starosty ma skutkować odmową zawarcia umowy lub wypowiedzeniem dotychczasowej. Wydłużeniu ulegnie za to termin na dostarczenie dokumentów o dochodach: z 30 do 45 dni. Warto pamiętać, że wypowiedzenie najmu komunalnego jest dziś możliwe tylko w ściśle określonych sytuacjach, które zebraliśmy w tekście kiedy można stracić mieszkanie komunalne. Nowa przesłanka dopisze się do tej listy.
GDZIE MOGĄ POJAWIĆ SIĘ SPORY
- Projekt nie definiuje precyzyjnie, czym jest „pobliska miejscowość”. Dla mieszkańca Warszawy dom w Pruszkowie to pobliska miejscowość czy już nie?
- Nie każdy tytuł prawny daje dach nad głową. Niewielki udział w odziedziczonym mieszkaniu, w którym mieszka rodzeństwo, trudno uznać za lokal pozwalający zaspokoić potrzeby. O takich przypadkach zdecyduje praktyka gmin i sądów.
- Dom wymagający generalnego remontu albo mieszkanie obciążone dożywociem także mogą budzić wątpliwości.
Weryfikacja dochodów obejmie także stare umowy
Najdalej idąca zmiana dotyczy osób, które podpisały umowę przed 21 kwietnia 2019 roku. Dziś gmina nie może sprawdzać ich dochodów w trakcie najmu, bo cykliczna weryfikacja wprowadzona wtedy do ustawy dotyczy wyłącznie nowszych umów. Według projektu obowiązek obejmie wszystkich najemców z umowami na czas nieoznaczony, niezależnie od daty podpisania.
| Kwestia | Obecnie | Według projektu UD313 |
|---|---|---|
| Kogo dotyczy weryfikacja dochodów | Tylko umów zawartych od 21 kwietnia 2019 r. | Wszystkich umów na czas nieoznaczony |
| Jak często | Na żądanie gminy, nie częściej niż co 2,5 roku | Obowiązkowo, nie rzadziej niż co 3 lata |
| Termin na dokumenty | 30 dni | 45 dni |
| Próg dochodowy | Określany w uchwałach gmin | Ustawowy: 80 proc. przeciętnego wynagrodzenia w województwie dla 1 osoby, 60 proc. dla gospodarstw 2+ osobowych |
| Podwyżka czynszu | Według zasad gminy | Proporcjonalna do przekroczenia progu, maks. 6 proc. wartości odtworzeniowej rocznie |
| Sprawdzanie nieruchomości | Oświadczenia i zaświadczenia starosty | Dodatkowo Centralna Baza Danych Ksiąg Wieczystych |
| Śmierć najemcy | Bliscy wstępują w najem z mocy prawa | Umowa wygasa, bliscy mają roszczenie o nową umowę (3 miesiące na oświadczenie) |
Opracowanie ilezametr.pl na podstawie opisu projektu UD313 w wykazie prac legislacyjnych rządu oraz analiz PAP i Dziennika Warto Wiedzieć. Szczegóły mogą się jeszcze zmienić.
Ze zmian o dziedziczeniu najmu i proporcjonalnym czynszu pisaliśmy szerzej przy okazji pierwszej wersji projektu. Najważniejsza różnica w obecnym tekście to częstotliwość kontroli. W założeniach z września 2025 roku mowa była o weryfikacji nie rzadziej niż co pięć lat. Teraz rząd chce sprawdzać najemców co najmniej raz na trzy lata.
Kogo weryfikacja nie obejmie
Projekt przewiduje wyłączenia. Z obowiązku zwolnione mają być gospodarstwa, w których wszyscy członkowie są osobami uprawnionymi do renty z tytułu niezdolności do pracy, osobami w wieku emerytalnym albo dziećmi, które 31 grudnia roku poprzedzającego weryfikację nie miały ukończonych 18 lat. Weryfikacja ominie też najemców, którym przysługuje dodatek mieszkaniowy. Wcześniejsze wersje wymieniały również osoby, które zawarły z gminą umowę o świadczenia na jej rzecz w zamian za mieszkanie, czyli np. uczestników programów „mieszkanie za remont”.
O ile może wzrosnąć czynsz
Nowy czynsz po przekroczeniu progu ma rosnąć proporcjonalnie do skali przekroczenia. Osoba, która zarabia minimalnie więcej, niż pozwala kryterium, zapłaci niewiele więcej. Ustawowy sufit to 6 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Wartość odtworzeniową wylicza się na podstawie wskaźnika kosztu odtworzenia 1 m², który wojewodowie ogłaszają co pół roku, więc w każdym regionie jest inna.
Przykład ilezametr.pl
Maksymalny czynsz po weryfikacji dla lokalu 50 m²
×
×
=
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 07.11.2026Darmowy kredyt tylko za poważne błędy banku. Co zmienia reforma SKD i kogo dotyczy przy zakupie mieszkaniaCo jeszcze zmienia projekt
- Najem dla średnio zarabiających. Gminy będą mogły przeznaczyć do 20 proc. lokali w nowych budynkach lub po kapitalnym remoncie dla osób przekraczających kryterium dochodowe. Umowy będą zawierane na czas oznaczony, nie dłuższy niż 5 lat.
- Sankcje za podnajem. Podnajęcie mieszkania komunalnego lub oddanie go do bezpłatnego używania bez zgody gminy ma być surowiej karane.
- Wyższe odszkodowanie za zajmowanie lokalu bez tytułu prawnego. Dziś taka osoba płaci tyle, ile wynosił czynsz. Po zmianach odszkodowanie ma być wyższe.
- Dodatek mieszkaniowy. Gmina odmówi dodatku nie tylko przy zawyżeniu, ale też przy zaniżeniu liczby domowników, gdy ktoś pomija osobę o wysokich dochodach.
- Kontrola instalacji. Najemcy i właściciele lokali będą musieli udostępniać mieszkania do kontroli instalacji, co trafi także do prawa budowlanego, ustawy o własności lokali i ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Krytycy: najpierw urealnijcie kryteria
Projekt od początku budzi emocje. Uwagi zgłaszał Rzecznik Praw Obywatelskich, a Komitet Obrony Lokatorów przekonuje, że weryfikacja dochodów nie ma sensu, dopóki kryterium dochodowe nie zostanie urealnione. W wielu gminach progi są tak niskie, że przekracza je osoba z przeciętną pensją, która na rynku i tak nie dostałaby kredytu ani nie udźwignęłaby czynszu prywatnego najmu. Ustawowy próg liczony od przeciętnego wynagrodzenia w województwie ma ten problem częściowo rozwiązać, bo będzie rósł razem z płacami.
Samorządy patrzą na sprawę inaczej. Lokal zajmowany przez kogoś, kto ma drugie mieszkanie na wynajem, to lokal, którego nie dostanie rodzina z kolejki. Bez dostępu do ksiąg wieczystych gmina w praktyce nie miała jak tego wykryć.
Co dalej z projektem
Ścieżka legislacyjna UD313
Gdzie jesteśmy
→
→
→
Stały Komitet Rady Ministrów to ostatni etap przed posiedzeniem rządu. Tu ministerstwa uzgadniają ostateczne brzmienie przepisów. Potem projekt trafi do Sejmu, gdzie może się jeszcze zmienić. Realnie nowe zasady nie zaczną działać wcześniej niż w 2027 roku, a w przypadku obowiązkowej weryfikacji przepisy przejściowe zapewne dadzą gminom czas na przygotowanie.
MASZ MIESZKANIE KOMUNALNE? CO WARTO ZROBIĆ JUŻ TERAZ
- Sprawdź, czy twoje gospodarstwo mieści się w zwolnieniach z weryfikacji (renciści, osoby w wieku emerytalnym, dzieci, dodatek mieszkaniowy).
- Zachowuj dokumenty o dochodach wszystkich domowników z ostatnich 12 miesięcy. Po zmianach na ich dostarczenie będzie 45 dni.
- Jeśli masz udział w odziedziczonym mieszkaniu lub dom w pobliskiej miejscowości, porozmawiaj z prawnikiem, zanim gmina zapyta o to pierwsza.
- Nie podnajmuj lokalu bez zgody gminy. Już dziś to podstawa wypowiedzenia, a sankcje mają być surowsze.
Najczęściej zadawane pytania
Czy nowe zasady dla mieszkań komunalnych już obowiązują?
Nie. Projekt UD313 jest na etapie prac rządowych, w Stałym Komitecie Rady Ministrów. Musi jeszcze zostać przyjęty przez rząd, uchwalony przez parlament i podpisany przez prezydenta. Jego treść może się zmienić.
Czy gmina sprawdzi, czy mam inne mieszkanie?
Tak, jeśli projekt wejdzie w życie. Gminy dostaną dostęp do Centralnej Bazy Danych Ksiąg Wieczystych i będą mogły zweryfikować oświadczenia kandydatów oraz obecnych najemców o posiadaniu mieszkania lub domu w tej samej albo pobliskiej miejscowości.
Czy mogę stracić mieszkanie komunalne, jeśli odziedziczę inne?
Według projektu posiadanie lokalu lub domu, który pozwala samodzielnie zaspokoić potrzeby mieszkaniowe, może być podstawą wypowiedzenia najmu z miesięcznym terminem. Niewielki udział we współwłasności nie zawsze będzie takim lokalem. Ostatecznie zdecyduje ocena konkretnej sytuacji.
Jak często gmina będzie sprawdzać moje dochody?
Projekt zakłada weryfikację nie rzadziej niż raz na trzy lata. Obejmie także osoby, które podpisały umowę przed 21 kwietnia 2019 roku. Zwolnione mają być m.in. gospodarstwa rencistów i osób w wieku emerytalnym oraz najemcy z dodatkiem mieszkaniowym.
O ile wzrośnie czynsz po przekroczeniu progu dochodowego?
Podwyżka ma być proporcjonalna do tego, o ile dochód przekracza próg. Górna granica to 6 proc. wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku. Dla mieszkania 50 m² przy koszcie odtworzenia 8 000 zł za metr byłoby to maksymalnie 2 000 zł miesięcznie.
Źródła
- PropertyNews.pl, Rząd szykuje nowe kontrole. Sprawdzą majątek, dochody i nieruchomości najemców
- KPRM, wykaz prac legislacyjnych, projekt UD313
- Bankier.pl (PAP), Mieszkania komunalne na nowych zasadach
- Dziennik Warto Wiedzieć, Rząd proponuje zmiany w ustawie o ochronie praw lokatorów
Artykuł opublikowany 10 listopada 2026 roku. Opisuje projekt ustawy, a nie obowiązujące przepisy.
