Czytasz: Nowe mieszkanie za 217 tys. zł? Sprawdziliśmy, od ilu zaczynają się ceny u deweloperów w 12 miastach
- 01
Nowe mieszkanie za 217 tys. zł? Sprawdziliśmy, od ilu zaczynają się ceny u deweloperów w 12 miastach
Nowe mieszkanie za 217 tys. zł? Sprawdziliśmy, od ilu zaczynają się ceny u deweloperów w 12 miastach
Najtańsze nowe mieszkanie, jakie znaleźli w swoich ofertach deweloperzy zapytani w listopadowej sondzie serwisu dompress.pl, kosztuje 217,5 tys. zł. To kawalerka z ogródkiem w Gliwicach. W Warszawie, Krakowie i Wrocławiu najtańsze lokale startują od około 400 do 430 tys. zł, ale już w ofercie jednej firmy „najtańsze” mieszkanie w stolicy kosztuje 1,27 mln zł. Zebraliśmy dane z kilkunastu firm i dwunastu miast, przeliczyliśmy ceny za metr i sprawdziliśmy, o czym trzeba pamiętać, zanim taka oferta trafi na listę ulubionych.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Najtańsze mieszkanie w sondzie: 217,5 tys. zł za ponad 25 m² w Gliwicach (Activ Investment).
- Poniżej 350 tys. zł nowe mieszkanie kupimy jeszcze w Katowicach, Szczecinie, Łodzi, Bydgoszczy i Gdańsku.
- W Warszawie najniższe ceny startują od około 400 tys. zł na Białołęce. Większość „najtańszych” ofert w stolicy to jednak 460 do 550 tys. zł.
- Budżetowe mieszkania to głównie lokale 25 do 35 m², jedno i dwupokojowe, poza ścisłym centrum.
- Do ceny trzeba doliczyć m.in. miejsce postojowe lub komórkę lokatorską, czasem obowiązkową.
Od ilu zaczynają się ceny w poszczególnych miastach
Poniżej zebraliśmy najtańsze oferty, które deweloperzy wskazali w każdym z miast. To nie jest pełny przegląd rynku, tylko zestawienie z odpowiedzi kilkunastu firm. Pokazuje jednak dobrze, jak duża jest dziś rozpiętość między regionami.
Sonda dompress.pl, listopad 2026
Najtańsze nowe mieszkanie wskazane przez deweloperów w danym mieście
Skala od zera, pełna szerokość paska to 600 tys. zł. Zielone: poniżej 300 tys. zł, granatowe: 300 do 420 tys. zł, czerwone: powyżej 420 tys. zł. W Gdyni w sondzie pojawiła się tylko jedna oferta.
| Miasto | Cena | Inwestycja, deweloper | Metraż | Cena za m² |
|---|---|---|---|---|
| Gliwice | 217,5 tys. zł | Osiedle Area Park II, Activ Investment | 25+ m², 1 pokój, ogródek | ok. 8 700 zł |
| Katowice | 272,0 tys. zł | Nowa Francuska II B, Atal | 30 m², 1 pokój | 9 067 zł |
| Szczecin | 299,7 tys. zł | Nowa Północ 2A, Ronson | 26 m², 1 pokój | 11 528 zł |
| Łódź | 311,3 tys. zł | Modern Helenów, Atal | 28 m², 1 pokój | 11 118 zł |
| Bydgoszcz | 340,0 tys. zł | Enklawa, Budlex | 29 m², 1 pokój | 11 724 zł |
| Gdańsk | 341,5 tys. zł | Atal Jasieny II | 26 m², kawalerka | 13 135 zł |
| Warszawa | 400,0 tys. zł | Aroniowa Vita (Białołęka), Develia | ok. 35 m² | ok. 11 400 zł |
| Poznań | 400,0 tys. zł | Panoramiqa2, BPI Real Estate | 29,94 m² | 13 360 zł |
| Toruń | 421,0 tys. zł | Nowe Batorego 2, Budlex | 37 m², 2 pokoje | 11 378 zł |
| Kraków | 422,6 tys. zł | Skwer Harmonia, Atal | 31 m² | 13 632 zł |
| Wrocław | 429,3 tys. zł | Osiedle Rapsodia, Dom Development | 26,5 m² | 16 200 zł |
| Gdynia | 597,3 tys. zł | Atal Symbioza IA | 44 m², 2 pokoje | 13 575 zł |
Cena za m² wyliczona przez ilezametr.pl jako cena całkowita podzielona przez metraż. Przy wartościach przybliżonych (Gliwice, Warszawa) deweloper podał metraż orientacyjny.
Gliwice i Katowice: metr poniżej 10 tys. zł
Najtańsze w zestawieniu są miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Kawalerka w Gliwicach za 217,5 tys. zł to w przeliczeniu około 8,7 tys. zł za metr, a jednopokojowe mieszkanie w Katowicach za 272 tys. zł to nieco ponad 9 tys. zł za metr. Dla porównania średnia cena ofertowa w całej GZM wynosiła w październiku 11,2 tys. zł za m², a w Warszawie przekroczyła 20 tys. zł, o czym pisaliśmy w tekście o cenach nowych mieszkań w październiku.
Na Śląsku tanieje nie tylko metr, ale i cały budżet. W tej samej inwestycji Atal Ogrody Andersa IV w Gliwicach kawalerka 25 m² kosztuje 270,8 tys. zł. W Katowicach MS Waryński oferuje w Stacji Ligockiej kawalerki inwestycyjne 30,3 m² od 336,3 tys. zł oraz dwupokojowe mieszkanie 38,4 m² za 464,6 tys. zł, czyli 12,1 tys. zł za metr.
Warszawa: „najtańsze” znaczy bardzo różne rzeczy
W stolicy rozrzut jest największy. Develia na Białołęce zaczyna od około 400 tys. zł za mieszkanie 35 m², co daje mniej więcej 11,4 tys. zł za metr, ponad 40 proc. poniżej średniej dla miasta. W tym samym czasie najtańszy lokal w PianoForte firmy BPI Real Estate kosztuje 1,27 mln zł za 42,42 m². Oba to „najtańsze mieszkania w ofercie”.
Warszawa, najtańsze lokale w ofertach deweloperów
Cena za metr kwadratowy, tys. zł
Skala od zera, pełna szerokość to 30 tys. zł za m². Czerwona kreska przy ostatnim pasku oznacza średnią cenę ofertową w Warszawie (ok. 20 tys. zł za m²).
Warto zwrócić uwagę na jeszcze jedną rzecz. Kawalerka 25,8 m² na Bródnie za 463,6 tys. zł kosztuje więcej za metr niż dwa pokoje na Białołęce. Przy małych lokalach cena za metr zawsze jest wyższa, bo kuchnia, łazienka i instalacje kosztują podobnie niezależnie od metrażu. Dlatego deweloperzy coraz częściej mówią, że klienci patrzą na budżet całkowity, a nie na cenę za metr.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 06.11.2026Polaków ubyło 90 tys., mieszkań przybyło prawie 95 tys. Co spadek liczby ludności oznacza dla cenKraków, Wrocław, Trójmiasto, Poznań
W Krakowie najtańsze lokale w sondzie kosztowały od 422,6 tys. zł (Atal, Skwer Harmonia, 31 m²) i 448 tys. zł (Dom Development, Przystanek Prądnik, 32,2 m²). We Wrocławiu od 429,3 tys. zł za 26,5 m² na Osiedlu Rapsodia, ale rozrzut sięga ponad 552 tys. zł za kawalerkę 24,94 m² w zabytkowym budynku inwestycji Sudea (22,1 tys. zł za metr).
W Gdańsku najtańsza była kawalerka 26 m² w Atal Jasieny II za 341,5 tys. zł. Euro Styl oferuje 25,71 m² na Osiedlu Warszawska za 394,3 tys. zł, Develia na Południe Vita od 430 tys. zł za około 35 m². W Poznaniu progi to 400 tys. zł (Panoramiqa2), 404,9 tys. zł (Nowy Cegielski, Eco Classic) i 420,8 tys. zł (Dobry Szeląg, Duda Development).
CIEKAWOSTKA Z SONDY
Najtańsze za metr w całym zestawieniu nie było wcale mieszkanie z Gliwic. Real Development sprzedaje w Łodzi, w inwestycji Moja Retkinia, dwa pokoje 44 m² na parterze z ogródkiem 50 m² za 413,8 tys. zł. To 9 363 zł za metr, mniej niż kawalerki w większości miast Polski.
Cena z cennika to jeszcze nie koszt zakupu
Kwoty podawane przez deweloperów to zwykle cena samego lokalu. Na Wildzie w Poznaniu OKRE by Koramic dolicza do najtańszego mieszkania obowiązkową komórkę lokatorską za 15 345 zł, więc 519,8 tys. zł zmienia się w 567,6 tys. zł. Przy mniejszym budżecie takie pozycje robią różnicę.
Przykład ilezametr.pl
Ile naprawdę kosztuje mieszkanie za 400 tys. zł
+
+
=
Od 5 listopada zmieniły się też opłaty u notariusza. Sama taksa za umowę sprzedaży nie wzrosła, ale podrożały czynności dodatkowe, co opisaliśmy w tekście o nowych stawkach notarialnych. Jeśli budżet jest naprawdę napięty, warto też porównać ofertę pierwotną z rynkiem wtórnym. Z naszej analizy wynika, że za pół miliona złotych w Łodzi można wybierać z dwóch trzecich ofert z drugiej ręki, w Warszawie tylko z co dwudziestej.
ZANIM KUPISZ NAJTAŃSZE MIESZKANIE W OFERCIE
- Sprawdź, czy miejsce postojowe lub komórka są obowiązkowe i ile kosztują.
- Zwróć uwagę na piętro i ekspozycję. Najtańsze lokale to często parter od ruchliwej ulicy albo mieszkania z oknami na północ.
- Policz dojazd. Oszczędność 100 tys. zł na obrzeżach może zjeść drugi samochód i godzina dziennie w korkach.
- Kawalerka 25 m² to dobry start, ale trudny metraż dla pary planującej dziecko. Odsprzedaż za kilka lat to dodatkowe koszty.
- Negocjuj. Przy dużej podaży gotowych mieszkań deweloperzy częściej dorzucają komórkę lub miejsce postojowe niż obniżają cenę w cenniku.
Najczęściej zadawane pytania
Gdzie jest najtańsze nowe mieszkanie w Polsce?
W listopadowej sondzie dompress.pl najtańsze było mieszkanie w Gliwicach, w inwestycji Osiedle Area Park II firmy Activ Investment. Kawalerka o powierzchni ponad 25 m² z prywatnym ogródkiem kosztuje 217,5 tys. zł.
Od ilu zaczynają się ceny nowych mieszkań w Warszawie?
Najniższe ceny w sondzie startowały od około 400 tys. zł za mieszkanie 35 m² na Białołęce. Większość najtańszych ofert dużych deweloperów w stolicy mieściła się jednak w przedziale od 460 do 550 tys. zł.
Jaki metraż mają najtańsze mieszkania od deweloperów?
Najczęściej od 25 do 35 m². To kawalerki i małe dwupokojowe mieszkania, zwykle poza ścisłym centrum miast.
Czy do ceny mieszkania od dewelopera trzeba coś doliczyć?
Tak. Podawane kwoty zwykle nie obejmują miejsca postojowego ani komórki lokatorskiej, które w części inwestycji są obowiązkowe. Do tego dochodzą koszty notarialne i sądowe oraz wykończenie mieszkania w stanie deweloperskim.
Dlaczego małe mieszkania są droższe za metr?
Bo koszt kuchni, łazienki i instalacji jest podobny niezależnie od metrażu, a rozkłada się na mniej metrów. Do tego kawalerki są bardzo poszukiwane przez inwestorów kupujących na wynajem.
Źródła
- PropertyNews.pl, Mieszkania za nieco ponad 217 tys. zł. W tych miastach deweloperzy mają najtańsze oferty (sonda dompress.pl)
- BIG DATA RynekPierwotny.pl, wstępne dane o cenach ofertowych za październik 2026
Artykuł opublikowany 10 listopada 2026 roku. Ceny pochodzą z ofert deweloperów i mogą się zmienić.
