Czytasz: Metr nowego mieszkania w Warszawie przebił 20 tys. zł. W sześciu metropoliach ubywa tańszych ofert
- 01
Metr nowego mieszkania w Warszawie przebił 20 tys. zł. W sześciu metropoliach ubywa tańszych ofert
Metr nowego mieszkania w Warszawie przebił 20 tys. zł. W sześciu metropoliach ubywa tańszych ofert
Warszawski rynek nowych mieszkań przekroczył kolejną psychologiczną granicę. Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl w październiku 2026 roku średnia cena ofertowa metra kwadratowego w stolicy po raz pierwszy w historii przebiła 20 tys. zł i była o 9 procent wyższa niż przed rokiem. W większości innych metropolii średnie stały w miejscu, ale ten spokój jest pozorny. W sześciu z siedmiu badanych rynków z oferty ubyło mieszkań w niższych przedziałach cenowych, a więc tych, na które stać najwięcej kupujących.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 20 tys. zł za m², o 9 proc. więcej niż rok wcześniej.
- Rok temu żaden z siedmiu największych rynków nie przekraczał 18 tys. zł za m². Dziś ponad tym progiem są Warszawa i Trójmiasto (18,1 tys. zł).
- W sześciu miastach ceny prawie się nie zmieniły, we Wrocławiu średnia wzrosła o 2 proc. przez drogie nowe inwestycje.
- Najmocniej tańsze mieszkania znikały we Wrocławiu (spadek o 9 proc. w miesiąc). Jedynie w GZM przybyło lokali w niższej półce.
- To ceny ofertowe deweloperów, a nie transakcyjne. Wyniki mogą jeszcze zostać lekko skorygowane.
Ranking siedmiu rynków: stolica sama nad progiem
Granica 20 tys. zł za metr kilka razy w tym roku była w zasięgu ręki, ale w kolejnych miesiącach średnia wracała pod nią. W październiku została przekroczona wyraźnie, a stolica umocniła się na pozycji najdroższego rynku w kraju. Druga jest aglomeracja trójmiejska, trzeci Kraków, a stawkę zamykają Łódź i miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii, gdzie metr kosztuje prawie o połowę mniej niż w Warszawie.
Rynek pierwotny, październik 2026
Średnia cena ofertowa metra kwadratowego
Słupki w jednej skali, pełna szerokość to 20 tys. zł. Wrocław wyróżniony jako jedyny rynek z wyraźnym wzrostem średniej w ciągu miesiąca (+2 proc.).
Warto pamiętać, czym te liczby są. To średnie ceny z cenników deweloperów, a nie kwoty, które kupujący faktycznie płacą w aktach notarialnych. Różnica bywa spora, bo do transakcji częściej dochodzi przy tańszych lokalach, a część mieszkań sprzedaje się z rabatem. Jak duży jest ten rozjazd w stolicy, pokazywaliśmy w tekście 19 tys. w ogłoszeniu, 16,7 tys. w transakcji.
Średnia stoi, a tanie mieszkania znikają
Najciekawsza część październikowych danych nie dotyczy jednak samej Warszawy. RynekPierwotny.pl sprawdził, jak zmieniała się liczba mieszkań w niższych przedziałach cenowych. W Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Trójmieście przyjęto próg 15 tys. zł za m², w Łodzi, Poznaniu i GZM próg 12 tys. zł za m². Wynik jest jednoznaczny: w sześciu z siedmiu metropolii takich ofert było mniej niż miesiąc wcześniej albo tyle samo.
| Rynek | Próg „tańszego” mieszkania | Zmiana liczby takich ofert m/m | Zmiana średniej ceny r/r |
|---|---|---|---|
| Warszawa | do 15 tys. zł/m² | -3% | +9% |
| Trójmiasto | do 15 tys. zł/m² | bez większych zmian | ok. +7% |
| Kraków | do 15 tys. zł/m² | -5% | +3% |
| Wrocław | do 15 tys. zł/m² | -9% | ok. +7% |
| Poznań | do 12 tys. zł/m² | -3% | ok. +7% |
| Łódź | do 12 tys. zł/m² | -4% | +4% |
| GZM | do 12 tys. zł/m² | +3% | ok. 0% |
Czerwonym kolorem oznaczono kurczenie się oferty tańszych mieszkań, zielonym jej wzrost. Dane wstępne za październik 2026 roku.
Dla osoby z określonym budżetem to ważniejsza informacja niż średnia. Jeśli kredyt i oszczędności pozwalają na zakup lokalu za 600 czy 700 tys. zł, to nie interesuje jej przeciętna cena w mieście, tylko to, ile mieszkań w tej kwocie realnie jest do wyboru. A tych w większości dużych miast ubywa szybciej, niż pokazuje sama średnia.
Ile metrów kupisz za 600 tys. zł
Przełóżmy październikowe średnie na konkretny budżet. Poniższe zestawienie pokazuje, jaki metraż odpowiada kwocie 600 tys. zł przy średniej cenie ofertowej w każdym z rynków. To uproszczenie, bo w każdym mieście są mieszkania tańsze i droższe od średniej, ale dobrze oddaje różnice w sile nabywczej tej samej kwoty.
Budżet 600 tys. zł, średnie ceny z października 2026
Ten sam budżet, zupełnie inne mieszkanie
Metraż = 600 tys. zł podzielone przez średnią cenę ofertową metra, wynik zaokrąglony. Pełna szerokość słupka to 54 m².
W stolicy za 600 tys. zł kupuje się dziś średnio kawalerkę, w Łodzi i w GZM przyzwoite dwa pokoje, a czasem nawet trzy. Nic dziwnego, że coraz więcej osób zamiast wybierać dzielnicę, zaczyna wybierać miasto. Analizowaliśmy to zjawisko w tekście o tym, co daje zamiana mieszkania na tańsze miasto.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 30.10.2026Basen może zjeść zysk z apartamentu. Na co uważać, kupując lokal wakacyjny przed 2027 rokiemWrocław drożeje przez nowe inwestycje, nie przez podwyżki
Największa miesięczna zmiana dotyczyła Wrocławia, gdzie średnia cena ofertowa wzrosła o 2 procent, do 16,3 tys. zł za m². Nie oznacza to jednak, że wrocławscy deweloperzy masowo podnieśli cenniki. Kluczowa była struktura nowej oferty.
Wrocław, październik 2026
Jak drogie premiery podnoszą średnią
Nowe mieszkania we Wrocławiu były średnio o blisko połowę droższe od całej puli dostępnej u deweloperów.
Lokale, które trafiły do sprzedaży w październiku, kosztowały średnio 24,3 tys. zł za m². Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, zwraca uwagę, że w pozostałych metropoliach było odwrotnie: nowe mieszkania były tańsze od przeciętnej, co stabilizowało ceny. Wzrost średniej we Wrocławiu to więc w dużej mierze efekt tego, co weszło do oferty, a nie podnoszenia cen lokali, które już w niej były. Szczegółowy obraz rynku w tym mieście przedstawiamy w zestawieniu ceny mieszkań we Wrocławiu.
Efekt jest jednak widoczny w rankingu. Na początku roku metr nowego mieszkania we Wrocławiu był o blisko 10 procent tańszy niż w Krakowie. Dziś różnica wynosi już około 6 procent, a październikowe średnie dzieli zaledwie tysiąc złotych. W skali roku Wrocław drożał o około 7 procent, Kraków o 3 procent.
GZM, czyli rynek, który stoi w miejscu
Na tle reszty kraju wyróżniają się miasta Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii. Średnia cena nowych mieszkań praktycznie nie zmieniła się tam przez ostatnie 12 miesięcy, a GZM pozostaje najtańszym z badanych rynków. To także jedyne miejsce, gdzie w październiku przybyło mieszkań w niższej półce cenowej, o 3 procent. Przy październikowej inflacji na poziomie 3,5 procent oznacza to, że realnie nowe mieszkania na Śląsku tanieją. Więcej o tym, jak ceny mieszkań wypadają na tle inflacji, piszemy w analizie nowe mieszkania realnie tanieją w czterech miastach.
CO TO OZNACZA DLA KUPUJĄCYCH
- Stabilna średnia cena nie oznacza większego wyboru. W większości metropolii mieszkań w niższych przedziałach cenowych jest mniej niż miesiąc temu.
- Rekord w Warszawie to w dużej mierze efekt drogich projektów w ofercie. Dobrze wyceniony lokal w gorszej lokalizacji wciąż można znaleźć sporo poniżej średniej.
- Patrz na cenę całkowitą i miesięczną ratę, a nie tylko na cenę metra. To one decydują o tym, czy zakup się domyka.
- Jeśli budżet jest sztywny, rozważ rynek wtórny albo tańsze miasto w zasięgu dojazdu. Różnica w metrażu bywa dwukrotna.
Najczęściej zadawane pytania
Ile kosztuje metr nowego mieszkania w Warszawie w październiku 2026?
Według wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl średnia cena ofertowa nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła 20 tys. zł za m². To pierwszy taki przypadek w historii i wynik o 9 proc. wyższy niż rok wcześniej.
Które miasto jest najdroższe po Warszawie?
Drugie jest Trójmiasto ze średnią 18,1 tys. zł za m², trzeci Kraków z wynikiem 17,3 tys. zł. Dalej są Wrocław (16,3 tys. zł), Poznań (14,6 tys. zł), Łódź (11,7 tys. zł) i GZM (11,2 tys. zł).
Dlaczego we Wrocławiu ceny wzrosły najbardziej?
Głównie przez strukturę nowej oferty. Mieszkania wprowadzone do sprzedaży w październiku kosztowały średnio 24,3 tys. zł za m², blisko połowę więcej niż przeciętny lokal w ofercie, co podniosło średnią o 2 proc.
Czy tanich mieszkań od deweloperów jest mniej?
Tak, w większości metropolii. W październiku liczba mieszkań w niższych przedziałach cenowych spadła we Wrocławiu o 9 proc., w Krakowie o 5 proc., w Łodzi o 4 proc., a w Warszawie i Poznaniu o 3 proc. Wzrosła tylko w GZM, o 3 proc.
Czy to są ceny, które kupujący płacą naprawdę?
Nie. To ceny ofertowe z cenników deweloperów. Ceny transakcyjne bywają niższe, bo częściej sprzedają się tańsze lokale, a część kupujących negocjuje rabaty.
Źródła
- PropertyNews.pl, Historyczna bariera cenowa przełamana. Za metr już ponad 20 tys. zł
- BIG DATA RynekPierwotny.pl, wstępne dane za październik 2026 roku, komentarz Marka Wielgo
- GUS, szybki szacunek wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych za październik 2026 roku
Artykuł opublikowany 3 listopada 2026 roku. Przeliczenia metrażu dla budżetu 600 tys. zł to szacunek redakcji oparty na średnich cenach ofertowych.
