Czytasz: Reklama obiecywała ponad 60 m² na poddaszu. UOKiK: to był nieużytkowy strych, deweloper zapłaci 1,18 mln zł
- 01
Reklama obiecywała ponad 60 m² na poddaszu. UOKiK: to był nieużytkowy strych, deweloper zapłaci 1,18 mln zł
Reklama obiecywała ponad 60 m² na poddaszu. UOKiK: to był nieużytkowy strych, deweloper zapłaci 1,18 mln zł
Ponad 60 m² dodatkowej przestrzeni, pokój dla gości, pracownia albo domowa siłownia. Tak deweloper osiedla Groen Konstancin w Konstancinie-Jeziornie reklamował poddasza w swoich domach. Kłopot w tym, że według projektu budowlanego strych był nieużytkowy, nie zaprojektowano do niego schodów, a do tego należał do części wspólnej nieruchomości. Prezes UOKiK uznał, że kupujący zostali wprowadzeni w błąd, i nałożył na spółkę Groen Konstancin I karę w wysokości 1 176 000 zł. Wyjaśniamy, na czym polegał problem i jak sprawdzić „dodatkowe metry”, zanim podpisze się umowę.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Prezes UOKiK nałożył na Groen Konstancin I karę 1 176 000 zł za reklamowanie mieszkalnej adaptacji poddaszy (decyzja nr RPZ-6/2026 z 2 listopada 2026 roku).
- W katalogach i na stronie internetowej pierwszego i drugiego etapu osiedla deweloper obiecywał ponad 60 m² do zagospodarowania.
- Projekt budowlany przewidywał dwukondygnacyjne lokale i strych nieużytkowy, będący częścią nieruchomości wspólnej. Schodów na poddasze nie zaprojektowano ani nie wybudowano.
- Spółka ma opublikować decyzję na swojej stronie. Rozstrzygnięcie nie jest prawomocne, deweloper może odwołać się do sądu.
Strych, który na wizualizacjach był piętrem
Groen Konstancin to osiedle domów jednorodzinnych i szeregowych, w których znajduje się jeden albo dwa lokale. Inwestycja powstała w Konstancinie-Jeziornie, jednej z najbardziej prestiżowych podwarszawskich miejscowości, a kupujący płacili tu za spokojną, zieloną okolicę i duży metraż. Materiały sprzedażowe dawały do zrozumienia, że ten metraż można jeszcze powiększyć.
W katalogach i na stronie internetowej dla pierwszego i drugiego etapu deweloper pisał, że dzięki adaptacji poddasza „będzie więcej miejsca na hobby, pokój gier czy domową siłownię”, a jeśli zajdzie taka potrzeba, nabywca „zorganizuje dodatkowy pokój dla gości lub pracownię”. Do tekstu dołączono wizualizacje urządzonego strychu: ze schodami prowadzącymi z niższej kondygnacji i z wydzielonymi pokojami.
Groen Konstancin, etapy I i II
Co obiecywała reklama, a co było w projekcie
Katalog i strona internetowa
- ponad 60 m² dodatkowej powierzchni
- pokój dla gości, pracownia, siłownia, pokój gier
- wizualizacje ze schodami i wydzielonymi pokojami
- poddasze jako część mieszkania
Projekt budowlany
- lokal na dwóch kondygnacjach
- strych jako powierzchnia nieużytkowa
- brak zaprojektowanych i wybudowanych schodów
- poddasze w częściach wspólnych nieruchomości
Zestawienie na podstawie komunikatu Prezesa UOKiK z 2 listopada 2026 roku.
Według ustaleń urzędu tej obietnicy nie dało się spełnić. Poddasze nie spełniało warunków technicznych, które pozwalałyby zamienić je na część mieszkalną. Nie chodziło więc o to, że adaptacja wymagałaby od nabywcy trochę pracy i pieniędzy. Chodziło o to, że w świetle dokumentacji strych w ogóle nie był częścią lokalu, który ktoś kupował.
Możliwość powiększenia metrażu mieszkania nawet o połowę dzięki aranżacji poddasza była dla wielu osób zaletą tej inwestycji. Deweloper zamieścił wizualizacje, które przedstawiały strych jako integralną część nieruchomości, ze schodami i wydzielonymi pokojami. W rzeczywistości nie można go było zmienić w przestrzeń mieszkalną.Tomasz Chróstny, prezes UOKiK
Dlaczego „część wspólna” zmienia wszystko
Najważniejsze w tej sprawie jest jedno sformułowanie: strych stanowił część nieruchomości wspólnej. W budynkach, w których wyodrębniono dwa lokale, to, co nie należy do konkretnego mieszkania, jest współwłasnością wszystkich właścicieli lokali. Nawet gdyby technicznie dało się na poddaszu urządzić pokój, jeden z sąsiadów nie może po prostu zająć wspólnej przestrzeni i doliczyć jej do swojego mieszkania. Potrzebna byłaby zgoda pozostałych współwłaścicieli, zmiana udziałów, nowa dokumentacja i formalna zmiana sposobu użytkowania.
Jest też drugi, mniej oczywisty wymiar. Cena domu czy mieszkania od dewelopera liczona jest od powierzchni użytkowej lokalu. Strych nieużytkowy w tej powierzchni się nie mieści, więc kupujący mógł mieć wrażenie, że płaci za mniejszy metraż, a w gratisie dostaje drugie tyle przestrzeni do zagospodarowania. To bardzo mocny argument sprzedażowy, zwłaszcza w okolicy, w której każdy metr kosztuje sporo. O podobnym mechanizmie, tylko w innej skali, pisaliśmy przy okazji sporu o to, czy ścianki działowe wliczają się do powierzchni rozliczeniowej mieszkania.
Co musi spełniać poddasze, żeby stało się pokojem
Adaptacja strychu jest możliwa w wielu domach, ale tylko wtedy, gdy budynek był na to przygotowany albo da się go przygotować zgodnie z przepisami. Poniżej najważniejsze warunki, o które warto zapytać, zanim uwierzy się w hasło „poddasze do adaptacji”.
| Wymaganie | Co to oznacza w praktyce | Gdzie to sprawdzić |
|---|---|---|
| Status prawny | poddasze musi należeć do lokalu, a nie do części wspólnej | projekt umowy, prospekt informacyjny, rzuty lokalu |
| Komunikacja | stałe schody spełniające warunki techniczne, a nie drabinka strychowa | projekt budowlany, rzuty kondygnacji |
| Wysokość | pomieszczenie na pobyt ludzi co do zasady min. 2,5 m, w domu jednorodzinnym min. 2,2 m, przy skosach na co najmniej połowie powierzchni | przekroje w projekcie |
| Światło dzienne | okna o powierzchni co najmniej 1/8 powierzchni podłogi pokoju | projekt, elewacje i rzut dachu |
| Izolacja i instalacje | ocieplenie dachu jak dla pomieszczeń ogrzewanych, ogrzewanie, wentylacja, elektryka | opis techniczny, standard wykończenia |
| Konstrukcja | strop musi przenosić obciążenia jak dla pomieszczeń mieszkalnych | projekt konstrukcyjny, opinia konstruktora |
| Formalności | zmiana sposobu użytkowania wymaga zgłoszenia lub pozwolenia, a przy części wspólnej także zgody współwłaścicieli | starostwo lub urząd miasta, wspólnota |
Wymagania na podstawie rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki. Zestawienie poglądowe, w konkretnym przypadku decyduje projekt i ocena projektanta.
Zobacz również:
AKTUALNOŚCI · 31.10.2026Bloki po PGR-ach ocieplone nawet za 100 proc. dotacji. 16 gmin z Wielkopolski w pilotażuNie pierwsza kara dla dewelopera, raczej kolejny sygnał
UOKiK od kilku lat przygląda się branży deweloperskiej coraz uważniej. W 2024 roku ukarał Everest Development 2, w 2025 roku zajął się sposobem liczenia powierzchni lokali w kontekście ścianek działowych, a w marcu 2026 roku postawił zarzuty firmom, które według urzędu stosowały agresywne praktyki wobec kupujących. Szerzej opisywaliśmy tę sprawę w tekście o tym, jak UOKiK zbadał deweloperów wysyłających kupującym zastraszające pisma.
Kara dla Groen Konstancin I, choć przekracza milion złotych, ma także wymiar wizerunkowy. Spółka musi opublikować decyzję na swojej stronie internetowej, więc każdy, kto zainteresuje się kolejnymi inwestycjami, zobaczy, za co ją ukarano. Przepisy pozwalają urzędowi nałożyć za praktyki naruszające zbiorowe interesy konsumentów karę sięgającą nawet 10 procent obrotu firmy z poprzedniego roku.
Co mogą zrobić kupujący z Groen Konstancin
Decyzja UOKiK nie przyznaje nikomu pieniędzy, ale może być dla nabywców bardzo przydatna. Ustawa o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym daje konsumentowi, który padł ofiarą wprowadzającej w błąd reklamy, kilka możliwości. Może żądać naprawienia wyrządzonej szkody, usunięcia skutków praktyki, a w skrajnych sytuacjach nawet unieważnienia umowy ze zwrotem świadczeń. Gdy decyzja się uprawomocni, sąd cywilny rozpatrujący takie roszczenie będzie związany ustaleniem, że praktyka naruszała zbiorowe interesy konsumentów, co zdecydowanie ułatwia dowodzenie.
Osoby, które kupiły dom w pierwszym lub drugim etapie osiedla, powinny zachować katalogi, zrzuty ekranu ze strony, korespondencję z biurem sprzedaży i wszystko, co pokazuje, że obietnica dodatkowych metrów wpłynęła na ich decyzję. Bezpłatnie można też poradzić się miejskiego lub powiatowego rzecznika konsumentów.
ZANIM UWIERZYSZ W „DODATKOWE METRY”
- Poproś o rzuty wszystkich kondygnacji i przekrój budynku z projektu budowlanego, a nie tylko o wizualizacje.
- Sprawdź w prospekcie informacyjnym i projekcie umowy, co dokładnie wchodzi w skład lokalu, a co jest częścią wspólną.
- Zobacz, czy poddasze ma zaprojektowane schody, okna i odpowiednią wysokość.
- Jeżeli możliwość adaptacji jest dla ciebie ważna, poproś o wpisanie jej do umowy deweloperskiej.
- Pamiętaj, że wizualizacja jest materiałem poglądowym. Wiąże cię to, co jest w umowie i dokumentacji.
Takie sprawdzenie warto połączyć z ogólną weryfikacją inwestora. Krok po kroku opisujemy ją w poradniku jak sprawdzić wiarygodność dewelopera przed zakupem mieszkania.
Najczęściej zadawane pytania
Za co UOKiK ukarał Groen Konstancin I?
Za reklamowanie możliwości mieszkalnej adaptacji poddaszy w pierwszym i drugim etapie osiedla Groen Konstancin. Według projektu budowlanego strych był nieużytkowy, nie miał schodów i stanowił część nieruchomości wspólnej, więc nie dało się go zamienić w pokoje.
Ile wynosi kara dla dewelopera?
Kara wynosi 1 176 000 zł. Dodatkowo spółka ma opublikować decyzję na swojej stronie internetowej. Decyzja nie jest prawomocna i może zostać zaskarżona do sądu.
Czym jest poddasze nieużytkowe?
To przestrzeń pod dachem, która nie spełnia warunków dla pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi, na przykład ze względu na wysokość, brak okien, schodów czy izolacji. Nie wlicza się jej do powierzchni użytkowej lokalu, a w budynkach z kilkoma lokalami często jest częścią wspólną.
Czy można samodzielnie zaadaptować strych w części wspólnej?
Nie bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Potrzebna jest zmiana udziałów w nieruchomości wspólnej, dokumentacja projektowa i formalna zmiana sposobu użytkowania, a poddasze musi spełniać warunki techniczne dla pomieszczeń mieszkalnych.
Co może zrobić kupujący wprowadzony w błąd przez reklamę dewelopera?
Może dochodzić roszczeń na podstawie ustawy o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym, w tym naprawienia szkody, a w skrajnych przypadkach unieważnienia umowy. Prawomocna decyzja UOKiK ułatwia takie postępowanie. Pomocy można szukać u rzecznika konsumentów.
Źródła
- UOKiK, Poddasze (nie)użytkowe. Kara za wprowadzanie w błąd
- PropertyNews.pl, Miał być pokój na poddaszu, był nieużytkowy strych
- Rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie
- Ustawa z 23 sierpnia 2007 roku o przeciwdziałaniu nieuczciwym praktykom rynkowym
Artykuł opublikowany 3 listopada 2026 roku. Tekst ma charakter informacyjny i nie zastępuje porady prawnej w konkretnej sprawie.
