Czytasz: Deweloper liczył metry pod ściankami. Sąd każe oddać kupującym 4 mln zł
- 01
Deweloper liczył metry pod ściankami. Sąd każe oddać kupującym 4 mln zł
Deweloper liczył metry pod ściankami. Sąd każe oddać kupującym 4 mln zł
Kupujesz mieszkanie, w umowie widzisz 60 metrów, a płacisz za 61,5. Różnica to powierzchnia pod ściankami działowymi, której nie da się ani umeblować, ani po niej przejść. Sąd Okręgowy w Warszawie uznał 8 października, że taki sposób liczenia ceny nie może obciążać kupujących, i zasądził na rzecz 26 osób około 4 mln zł. W sumie mieszczą się zwrot nadpłaty za metry pod ścianami oraz kary za wielomiesięczne spóźnienie z przeniesieniem własności. Wyrok nie jest prawomocny i nie rozstrzyga wszystkich podobnych sporów, ale dokłada kolejny ważny głos w sprawie, która dotyczy dziesiątek tysięcy mieszkań kupionych przed lutym 2026 roku.
NAJWAŻNIEJSZE W SKRÓCIE
- Sąd Okręgowy w Warszawie wyrokiem z 8 października 2026 roku (sygn. XXV C 294/25) zasądził około 4 mln zł dla 26 nabywców, czyli 14 rodzin. Kwota obejmuje roszczenia główne, odsetki i koszty procesu.
- Deweloper liczył cenę od tak zwanej powierzchni rozliczeniowej, powiększonej między innymi o metry pod ściankami działowymi. Na tym tle nabywcy mieli odzyskać średnio około 53 tys. zł na osobę, w najwyższych przypadkach ponad 65 tys. zł.
- Sąd rozpatrywał też kary umowne za spóźnienie z przeniesieniem własności lokali o około 7 do 8 miesięcy.
- Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej. Cena ma być iloczynem powierzchni użytkowej i ceny za metr tej powierzchni, co w praktyce zamyka drogę do osobnej powierzchni rozliczeniowej.
- Orzecznictwo nie jest jednolite. W marcu 2026 roku inny warszawski sąd przyznał rację deweloperowi, dlatego warto poczekać na pisemne uzasadnienie wyroku.
O co toczył się spór
Sprawę opisała „Rzeczpospolita”, a za nią portal PropertyNews.pl. Deweloper posługiwał się w umowach dwiema wartościami. Pierwsza to powierzchnia użytkowa, w której nie liczono przestrzeni zajętej przez ścianki działowe. Druga to powierzchnia rozliczeniowa, większa, bo doliczano do niej właśnie metry pod tymi ściankami. To od tej drugiej wartości liczono cenę mieszkania. Kupujący płacili więc za metry, których w praktyce nie mogli używać.
Drugi wątek pozwu dotyczył terminu. Przeniesienie własności, czyli podpisanie aktu notarialnego, po którym mieszkanie staje się w pełni twoje, nastąpiło z opóźnieniem około 7 do 8 miesięcy. Za to nabywcy domagali się kar umownych przewidzianych w umowach. Jak podaje „Rzeczpospolita”, kupujących reprezentował adwokat dr Piotr Terlecki. W doniesieniach, na które się powołujemy, nie pada nazwa dewelopera ani inwestycji.
Wyrok Sądu Okręgowego w Warszawie z 8 października 2026 roku
Sprawa w czterech liczbach
Skąd w ogóle wzięła się powierzchnia rozliczeniowa
Żeby zrozumieć ten spór, trzeba cofnąć się do norm budowlanych. Przez lata powierzchnię mieszkań liczono według dwóch dokumentów: starszej normy PN-70/B-02365 i normy PN-ISO 9836 w kolejnych wydaniach. Ta druga stanowi, że do powierzchni użytkowej wlicza się przestrzeń zajmowaną przez elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe. Deweloperzy odczytywali to szeroko i doliczali metry pod każdą wewnętrzną ścianą. Kupujący i ich prawnicy odpowiadali, że chodzi o lekkie, rozbieralne przepierzenia, a nie o murowane ściany, których nikt nie rozbiera.
Więcej o tym, jak normy traktują poszczególne elementy mieszkania, pisaliśmy w tekście o tym, czy loggia wlicza się do powierzchni mieszkania według PN-ISO 9836. W przypadku ścianek działowych stawka jest jednak wyższa, bo dotyczy praktycznie każdego mieszkania z więcej niż jednym pokojem.
Ta sama kawalerka, dwa sposoby liczenia
Za co płacisz, gdy cena liczona jest od powierzchni rozliczeniowej
Powierzchnia użytkowa
Liczy się tylko podłoga, po której możesz chodzić i którą możesz umeblować. Metry pod ściankami, zaznaczone na zielono, nie wchodzą do ceny.
Powierzchnia rozliczeniowa
Do podłogi doliczane są metry pod ściankami działowymi, zaznaczone na złoto. Mieszkanie fizycznie jest takie samo, ale w cenie jest kilka procent więcej metrów.
Ile to w praktyce kosztuje? Nie ma jednego wskaźnika, bo wszystko zależy od układu mieszkania i liczby pokoi. W publikowanych przykładach pod ściankami działowymi w mieszkaniu o powierzchni około 60 metrów znika zwykle od 1 do 2,5 metra kwadratowego. Przy dzisiejszych cenach w dużych miastach to kwoty, które łatwo przekraczają roczny czynsz za wynajem kawalerki. W Warszawie mediana ceny ofertowej na rynku pierwotnym wynosiła we wrześniu około 17,5 tys. zł za metr, a średnia blisko 20 tys. zł, o czym pisaliśmy, analizując wrześniowe ceny mieszkań i strukturę oferty.
Mieszkanie o powierzchni 60 m²
Ile kosztują metry pod ściankami działowymi
| Powierzchnia pod ściankami | Przy 12 tys. zł/m² | Przy 17,5 tys. zł/m² | Przy 19,9 tys. zł/m² |
|---|---|---|---|
| 1,2 m² (2%) | 14 400 zł | 21 000 zł | 23 880 zł |
| 1,8 m² (3%) | 21 600 zł | 31 500 zł | 35 820 zł |
| 2,5 m² (ok. 4%) | 30 000 zł | 43 750 zł | 49 750 zł |
12 tys. zł za metr to poziom cen w wielu miastach średniej wielkości. 17,5 tys. zł to mediana, a 19,9 tys. zł średnia ceny ofertowej na warszawskim rynku pierwotnym we wrześniu 2026 roku według BIG DATA RynekPierwotny.pl.
Sądy nie mówią jednym głosem
Wyrok z 8 października nie jest pierwszym w tej sprawie i nie będzie ostatnim. Spory o ścianki działowe od kilku lat krążą po sądach, a wyroki zapadają w obie strony. Kancelaria Terlecki, która reprezentuje kupujących, informuje o co najmniej 23 wyrokach korzystnych dla konsumentów, w tym pięciu prawomocnych, choć to dane strony zaangażowanej w spory.
Jednym z ważniejszych orzeczeń był prawomocny wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga z 24 kwietnia 2024 roku (sygn. IV Ca 1735/23). Sąd uznał w nim, że murowane ściany działowe nie są elementami nadającymi się do demontażu w rozumieniu normy, i zasądził na rzecz nabywcy ponad 21,7 tys. zł. Z kolei w marcu 2026 roku ten sam sąd w innym składzie (sygn. IV Ca 616/25) oddalił apelację kupujących. Uznał, że przy umowach zawartych przed zmianą przepisów stosowanie normy nie było obowiązkowe, a nabywca znał i zaakceptował sposób liczenia powierzchni.
Zakwestionowanie konkretnego sposobu obliczania ceny nie oznacza automatycznie, że każde posługiwanie się pojęciem powierzchni rozliczeniowej jest niedopuszczalne. Znaczenie mogą mieć treść umowy, zastosowane normy i okoliczności konkretnej inwestycji.
Stanowisko eksperta cytowanego przez „Rzeczpospolitą”, za PropertyNews.pl
W tle toczą się też sprawy grupowe. Według money.pl jedna z kancelarii wezwała Dom Development do zapłaty ponad 7,7 mln zł w imieniu 290 rodzin z kilku warszawskich osiedli. Deweloper stoi na stanowisku, że działał zgodnie z prawem. Pozwy złożono także przeciwko innym firmom. Problemem zajmował się również UOKiK, który w lipcu 2025 roku nałożył na sześciu deweloperów łącznie ponad 1,6 mln zł kar. Chodziło o to, że w kartach lokali nie informowali, ile metrów zajmują ściany wliczone do powierzchni. Te decyzje nie są prawomocne.
- 24 kwietnia 2024Sąd Okręgowy Warszawa-Praga prawomocnie uznaje, że murowane ścianki działowe to nie elementy do demontażu. Nabywca odzyskuje ponad 21,7 tys. zł.
- 4 lipca 2025UOKiK karze sześciu deweloperów łącznie na ponad 1,6 mln zł za brak informacji o powierzchni ścian w kartach lokali. Najwyższa kara przekracza 1 mln zł.
- 31 października 2025Sąd Najwyższy w uchwale III CZP 22/25 wskazuje, że zbyt niska kara umowna za opóźnienie dewelopera, która wyklucza dalsze odszkodowanie, może być klauzulą niedozwoloną.
- 13 lutego 2026Wchodzi w życie art. 5a ustawy deweloperskiej. Cena ma być liczona od powierzchni użytkowej.
- 18 marca 2026Sąd Okręgowy Warszawa-Praga oddala apelację kupujących w podobnej sprawie. Wyrok korzystny dla dewelopera.
- 8 października 2026Sąd Okręgowy w Warszawie zasądza około 4 mln zł dla 26 nabywców. Wyrok jest nieprawomocny.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 08.10.2026Sto tysięcy mieszkań bez księgi wieczystej. Rząd przyjął projekt, który ma to odblokowaćCo zmieniło się od lutego 2026 roku
Dla osób, które kupują mieszkanie dziś, najważniejsza jest nowelizacja ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego, uchwalona 4 grudnia 2025 roku i opublikowana w Dzienniku Ustaw w styczniu 2026 roku. Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje art. 5a. Zgodnie z nim cena w umowie deweloperskiej i rezerwacyjnej ma być iloczynem powierzchni użytkowej i ceny za metr kwadratowy tej powierzchni. Powierzchnię użytkową ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę albo zgłoszenia budowy.
W praktyce oznacza to koniec osobnej powierzchni rozliczeniowej, sprzedażowej czy wykończeniowej jako podstawy ceny. Nie oznacza to jednak, że spory całkowicie znikną. Prawnicy zwracają uwagę, że wiele zależy od tego, którą wersję normy zastosowano przy danej inwestycji, a część komentatorów ocenia, że norma może w niektórych przypadkach powiększać inne fragmenty mieszkania. Dla umów zawartych wcześniej nowy przepis nie działa wstecz, więc ich ocena nadal należy do sądów.
Umowy deweloperskie przed i po 13 lutego 2026 roku
Jak zmieniły się zasady liczenia ceny
| Kwestia | Umowy sprzed 13 lutego 2026 | Umowy od 13 lutego 2026 |
|---|---|---|
| Podstawa ceny | Dowolna, często powierzchnia rozliczeniowa lub sprzedażowa | Powierzchnia użytkowa razy cena za metr |
| Norma pomiaru | Wskazana w umowie, różne wydania PN-ISO 9836 albo PN-70/B-02365 | Polska Norma obowiązująca w dniu wniosku o pozwolenie na budowę |
| Metry pod ściankami | Spór, ocenia sąd w konkretnej sprawie | Zależnie od normy, ale bez osobnej powierzchni do ceny |
| Co może zrobić kupujący | Dochodzić zwrotu nadpłaty przed sądem | Sprawdzić, czy umowa spełnia wymogi art. 5a |
Drugi wątek: kary za spóźnienie
Mniej medialny, ale równie ważny jest drugi element wyroku. Opóźnienia w przeniesieniu własności to codzienność wielu inwestycji, a kary przewidziane w umowach bywają symboliczne. Sąd Najwyższy w uchwale z 31 października 2025 roku (III CZP 22/25) wskazał, że w razie wątpliwości postanowienie przewidujące dzienną karę za opóźnienie dewelopera i zarazem wyłączające prawo konsumenta do odszkodowania ponad tę karę należy traktować jako niedozwolone, zwłaszcza gdy kara jest rażąco niska. Sprawa, na tle której zapadła uchwała, dotyczyła około dwuletniego opóźnienia i kary w wysokości 5 tys. zł.
Ustawa deweloperska daje kupującemu także mocniejsze narzędzie. Jeśli deweloper nie przeniesie własności w terminie, nabywca może wyznaczyć mu dodatkowy, 120-dniowy termin, a po jego bezskutecznym upływie odstąpić od umowy. Prawo do kary umownej za opóźnienie pozostaje przy tym zachowane.
Jeśli kupiłeś mieszkanie przed lutym 2026 roku
Jak sprawdzić, czy przepłaciłeś za metry
Przeczytaj umowę
Szukaj dwóch różnych powierzchni, na przykład użytkowej i rozliczeniowej albo sprzedażowej. Sprawdź, od której liczona jest cena.
Sprawdź normę
Umowa powinna wskazywać, według jakiej normy liczono metraż. Zanotuj jej pełne oznaczenie z rokiem wydania.
Porównaj dokumenty
Zestaw kartę lokalu, prospekt, inwentaryzację powykonawczą i akt notarialny. Różnice w metrach to pierwszy sygnał.
Policz i pilnuj terminu
Pomnóż różnicę w metrach przez cenę za metr. Roszczenia konsumentów przedawniają się co do zasady po 6 latach, z końcem roku kalendarzowego.
Przy okazji warto pamiętać, że sporo nieporozumień da się wychwycić jeszcze przed aktem notarialnym. Pomiar powierzchni to jeden z punktów, na które warto zwrócić uwagę podczas odbioru mieszkania od dewelopera. Różnice w metrażu warto wpisać do protokołu, nawet jeśli wydają się drobne.
CO WARTO WIEDZIEĆ, ZANIM PÓJDZIESZ DO SĄDU
- Wyrok z 8 października jest nieprawomocny i nie ma jeszcze pisemnego uzasadnienia. Deweloper może się odwołać.
- Każda sprawa zależy od treści umowy. Ten sam mechanizm w innej umowie sąd może ocenić inaczej, co pokazał marcowy wyrok korzystny dla dewelopera.
- Pilnuj przedawnienia. Przy umowach sprzed kilku lat termin na złożenie pozwu może upływać z końcem 2026 roku albo w kolejnych latach.
- Pozwy grupowe i wspólne pozwy kilku rodzin obniżają koszty, ale wymagają czasu. Ta sprawa trafiła do sądu w 2025 roku.
- Jeśli deweloper spóźnia się z aktem, sprawdź wysokość kary w umowie. Rażąco niska kara z wyłączeniem odszkodowania może być klauzulą niedozwoloną.
Spór o ścianki działowe pokazuje, jak dużo pieniędzy może kryć się w kilku linijkach umowy. Dla nowych umów ustawodawca w dużej mierze zamknął temat, ale dla tysięcy mieszkań kupionych wcześniej rozstrzygnięcia zapadają dopiero teraz. Wyrok warszawskiego sądu nie przesądza o wyniku każdej podobnej sprawy, ale daje kupującym mocny argument i jasny sygnał, że warto przynajmniej sprawdzić własną umowę.
Najczęściej zadawane pytania
Co to jest powierzchnia rozliczeniowa mieszkania?
To pojęcie stosowane przez część deweloperów w umowach zawieranych przed lutym 2026 roku. Oznaczało powierzchnię większą od użytkowej, bo powiększoną między innymi o metry pod ściankami działowymi. Od tej większej wartości liczono cenę mieszkania.
Czy powierzchnia pod ściankami działowymi wlicza się do metrażu?
To przedmiot sporu. Norma PN-ISO 9836 wlicza do powierzchni użytkowej przestrzeń pod elementami nadającymi się do demontażu, takimi jak ścianki działowe. Część sądów uznaje, że murowane ściany nie są takimi elementami, a część przyznaje rację deweloperom, jeśli kupujący zaakceptował sposób liczenia w umowie.
Ile można odzyskać od dewelopera za ścianki działowe?
Zależy od liczby metrów i ceny. W sprawie rozstrzygniętej 8 października 2026 roku nabywcy mieli odzyskać z tego tytułu średnio około 53 tys. zł na osobę. Przy mieszkaniu 60 metrów i 1,8 metra pod ściankami różnica przy cenie 17,5 tys. zł za metr wynosi około 31,5 tys. zł.
Czy od 2026 roku deweloper może liczyć cenę od powierzchni rozliczeniowej?
Od 13 lutego 2026 roku obowiązuje art. 5a ustawy deweloperskiej, który nakazuje liczyć cenę jako iloczyn powierzchni użytkowej i ceny za metr tej powierzchni. Powierzchnię ustala się według Polskiej Normy obowiązującej w dniu złożenia wniosku o pozwolenie na budowę.
Kiedy przedawnia się roszczenie wobec dewelopera o zwrot nadpłaty?
Roszczenia konsumenta przedawniają się co do zasady po sześciu latach, a koniec terminu przypada na ostatni dzień roku kalendarzowego. Od jakiego momentu liczyć ten termin, na przykład od zapłaty czy od aktu notarialnego, bywa sporne, więc warto to sprawdzić z prawnikiem.
Co mogę zrobić, gdy deweloper spóźnia się z przeniesieniem własności?
Możesz domagać się kary umownej przewidzianej w umowie. Możesz też wyznaczyć deweloperowi dodatkowy termin 120 dni, a po jego upływie odstąpić od umowy. Sąd Najwyższy wskazał, że rażąco niska kara wyłączająca dalsze odszkodowanie może być klauzulą niedozwoloną.
Źródła
- PropertyNews.pl, Deweloper musi zapłacić 4 mln zł. Przełomowy wyrok w sprawie powierzchni rozliczeniowej
- Rzeczpospolita, Deweloper próbował ominąć przepisy dotyczące ścianek działowych. Zapłaci 4 mln zł
- Dziennik Ustaw 2026 poz. 27, nowelizacja ustawy deweloperskiej
- SAOS, wyrok Sądu Okręgowego Warszawa-Praga, IV Ca 1735/23
- Rzeczpospolita, Jak liczyć powierzchnię mieszkania? Zapadł wyrok korzystny dla deweloperów
- Sąd Najwyższy, uchwała III CZP 22/25
- Bankier.pl, Deweloperzy błędnie podawali powierzchnię lokalu. Sześć firm ukaranych przez UOKiK
- Money.pl, Roszczenia urosły już do milionów zł. Pozwy zbiorowe wobec deweloperów
Artykuł opublikowany 17 października 2026 roku. Oparty na informacjach „Rzeczpospolitej” i PropertyNews.pl, przepisach ustawy deweloperskiej, orzeczeniach sądów i Sądu Najwyższego oraz decyzjach UOKiK. Wyliczenia kosztu metrów pod ściankami działowymi są obliczeniami własnymi redakcji. Tekst ma charakter informacyjny i nie stanowi porady prawnej.
