Średnia cena metra w Warszawie wzrosła o 2 procent. Nikt nie zmienił cennika

Średnia cena metra kwadratowego nowych mieszkań w Warszawie przekroczyła we wrześniu 19,9 tysiąca złotych i była o 2 procent wyższa niż miesiąc wcześniej. W Trójmieście pokonała pułap 18 tysięcy złotych, ustanawiając rekord tego rynku. Nie oznacza to jednak, że którykolwiek deweloper przecenił w górę mieszkania stojące już w ofercie. Zmieniło się coś zupełnie innego: to, co w ciągu miesiąca trafiło do sprzedaży. Dopiero zestawienie średniej z medianą pokazuje, gdzie statystykę podbijają apartamenty, a gdzie naprawdę drożeje cały rynek.

Dlaczego średnia rosła, choć nikt nie zmieniał cennika

To jest ten moment, w którym statystyka rynku mieszkaniowego potrafi wprowadzić w błąd. Komunikat o dwuprocentowym wzroście średniej ceny metra w Warszawie brzmi jak informacja o podwyżkach. W rzeczywistości opisuje zupełnie inne zjawisko.

Średnia cena metra kwadratowego liczona jest dla wszystkich mieszkań dostępnych w danym momencie w ofercie deweloperów. Jeśli w ciągu miesiąca do tej puli dołączy kilkaset lokali znacznie droższych od przeciętnej, średnia pójdzie w górę nawet wtedy, gdy żaden deweloper nie dotknie cennika już sprzedawanych mieszkań. Działa to też w drugą stronę: wejście dużego, taniego osiedla potrafi obniżyć statystykę w mieście, w którym realnie nic nie potaniało.

Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, mówi wprost, że we wrześniu zadecydowały właśnie zmiany w strukturze oferty. Rynki Warszawy, Trójmiasta i Wrocławia zostały zasilone dużą pulą mieszkań wyraźnie droższych od przeciętnej, i to ta pula przesunęła statystykę. Nie należy więc wyciągać wniosku, że deweloperzy w tych miastach podnosili ceny lokali znajdujących się już w sprzedaży.

Dlatego przy czytaniu comiesięcznych raportów cenowych warto patrzeć na dwie liczby naraz. Średnia opisuje całą ofertę razem z jej najdroższym marginesem. Mediana, czyli wartość środkowa, przy której połowa mieszkań jest droższa, a połowa tańsza, pokazuje poziom cen typowego lokalu. Im większy rozstęp między nimi, tym mocniej na statystykę wpływa segment premium.

Warszawa, czyli rynek, w którym statystykę piszą apartamenty

Najlepiej widać to na przykładzie stolicy. Mieszkania, które deweloperzy wprowadzili do sprzedaży we wrześniu, miały średnią cenę 23,2 tysiąca złotych za metr kwadratowy. To o ponad trzy tysiące złotych więcej niż średnia dla całej dostępnej oferty i o blisko sześć tysięcy więcej niż mediana. Wystarczyło, by przeciętna dla rynku podskoczyła.

Potwierdza to struktura oferty. Liczba warszawskich mieszkań w cenie do 15 tysięcy złotych za metr zmniejszyła się z 4,4 tysiąca do 4,2 tysiąca lokali, czyli o 4 procent. W tym samym czasie oferta lokali droższych niż 20 tysięcy złotych za metr wzrosła z 5 tysięcy do 5,2 tysiąca, również o 4 procent. Mieszkań z górnej półki jest już w stolicy więcej niż tych, które mieszczą się poniżej 15 tysięcy za metr.

Efektem jest rozstęp, jakiego nie ma na żadnym innym polskim rynku. Średnia przewyższa w Warszawie medianę o około 2,4 tysiąca złotych na metrze, czyli mniej więcej o 14 procent. Przy mieszkaniu o powierzchni 55 metrów różnica między tymi dwiema statystykami to ponad 130 tysięcy złotych. To pokazuje, jak ostrożnie trzeba traktować nagłówki operujące wyłącznie średnią. Nie jest przypadkiem, że to właśnie w stolicy co jedenasty kupujący celuje dziś w mieszkanie za dwa miliony złotych, a podaż w tym segmencie nie nadąża za chętnymi.

Trójmiasto to zupełnie inny mechanizm

Gdyby patrzeć wyłącznie na średnią, Trójmiasto wyglądałoby na spokojniejszy rynek niż Warszawa, bo wzrost wyniósł tam 1 procent wobec 2 procent w stolicy. Mediana mówi jednak coś przeciwnego. Wzrosła o 3 procent, czyli trzy razy mocniej niż średnia, i zbliżyła się do 18 tysięcy złotych za metr.

Ta kolejność ma znaczenie. Kiedy średnia rośnie szybciej niż mediana, jak w Warszawie, zmianę napędza wąski, najdroższy fragment oferty. Kiedy to mediana przyspiesza bardziej, drożeje środek rynku, czyli mieszkania, które kupuje większość. W Trójmieście wzrost objął więc szerszą część oferty, a nie tylko lokale luksusowe.

Drugim składnikiem jest kurczenie się taniego segmentu. Mieszkań kosztujących nie więcej niż 15 tysięcy złotych za metr ubyło z 3,4 tysiąca do 3,3 tysiąca, podczas gdy oferta powyżej 20 tysięcy urosła z 2,9 tysiąca do ponad 3 tysięcy lokali, czyli o 7 procent. Poprzeczka cenowa podnosi się tam dla całego rynku, a nie tylko dla jego najbardziej ekskluzywnej części. Dlatego właśnie średnia i mediana są w Trójmieście niemal identyczne: cała oferta przesuwa się w górę razem.

Wrocław powtarza ten sam schemat w łagodniejszej wersji. Liczba mieszkań do 15 tysięcy złotych za metr praktycznie się nie zmieniła i nadal przekracza 5,1 tysiąca, ale oferta lokali droższych niż 20 tysięcy urosła o 7 procent, z 1,2 do 1,3 tysiąca. W rezultacie podniosła się i średnia, i mediana.

Zobacz również:

RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 01.10.2026Sprzedaż mieszkań w górę o jedną czwartą. Przychody rosły dwa razy szybciej

Łódź i Śląsk, gdzie obie statystyki mówią to samo

Na drugim biegunie są rynki, na których różnica między średnią a medianą jest niemal niewidoczna. W Łodzi wynosi około 400 złotych na metrze, w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii około 300 złotych. Segment luksusowy tam istnieje, ale jest zbyt mały, by przesunąć statystykę całego miasta.

To dobra wiadomość dla kupujących w tych lokalizacjach, bo publikowana średnia faktycznie opisuje mieszkanie, które mogą znaleźć w ofercie. W GZM mediana poszła nawet w dół o 1 procent, do 10,9 tysiąca złotych za metr, co przy stabilnej średniej sugeruje, że do sprzedaży trafiły lokale z dolnej części przedziału cenowego.

Warto zestawić to z rynkiem wtórnym, bo tam reguły są inne. Mieszkania używane nie wchodzą do oferty całymi etapami inwestycji, więc ich statystyki są mniej podatne na skokowe zmiany struktury. Dane NBP za drugi kwartał pokazały zresztą, że używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe, a średni metr kosztuje 14 444 złote.

Co to oznacza dla kupującego

Praktyczny wniosek jest taki, że wrześniowy wzrost średniej nie jest powodem do pośpiechu. W Warszawie mieszkanie z segmentu popularnego kosztuje dziś mniej więcej tyle, co w sierpniu, a zmieniła się przede wszystkim zawartość witryny, nie etykiety z cenami.

Realnym problemem jest co innego: w trzech największych miastach systematycznie topnieje liczba ofert w niższych przedziałach cenowych. Nawet jeśli ceny stoją, wybór w budżecie poniżej 15 tysięcy złotych za metr jest w Warszawie i Trójmieście co miesiąc odrobinę mniejszy. To właśnie ta tendencja, a nie sama średnia, decyduje o tym, jak trudno znaleźć mieszkanie w konkretnej kwocie.

Dla osób planujących zakup w perspektywie kilku kwartałów kluczowe pozostaje tempo uruchamiania nowych budów. Jeśli deweloperzy będą wprowadzać do sprzedaży głównie projekty z wyższej półki, luka w segmencie popularnym będzie się pogłębiać. Jesienne prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent i to właśnie liczba nowych inwestycji ma o tym przesądzić.

Przy oglądaniu konkretnego mieszkania warto więc pytać nie o to, ile wynosi średnia w mieście, tylko ile kosztują porównywalne lokale w tej samej dzielnicy i w tym samym standardzie. Średnia miejska jest wskaźnikiem nastroju rynku. Do negocjacji przydaje się znacznie mniej niż cennik sąsiedniego etapu tej samej inwestycji.

Czego szukać w danych za październik

Kolejny odczyt powie, czy wrzesień był jednorazowym efektem kalendarza wprowadzeń, czy początkiem trwalszej zmiany. Warto obserwować trzy rzeczy.

Pierwsza to średnia cena mieszkań nowo wprowadzonych do sprzedaży. Jeśli w Warszawie utrzyma się w okolicach 23 tysięcy złotych za metr, oznacza to, że deweloperzy konsekwentnie przesuwają ofertę w stronę wyższego segmentu. Druga to liczba lokali w przedziale do 15 tysięcy złotych za metr, bo to ona opisuje dostępność rynku dla przeciętnego kupującego. Trzecia to zachowanie mediany w Trójmieście, które jako jedyne duże miasto pokazało we wrześniu wzrost obejmujący szeroką część oferty.

Najczęściej zadawane pytania

Powiązane artykuły:

• Średni metr to 14 444 złote. Używane mieszkania drożeją już szybciej niż nowe
• Co jedenasty kupujący w stolicy celuje w dwa miliony. Takich mieszkań jest mniej niż chętnych
• Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
• W Krakowie używane mieszkanie kosztuje tyle samo co nowe. W Łodzi różnica sięga 21 procent

Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi porady inwestycyjnej. Dane o średnich i medianach cen metra kwadratowego, cenach mieszkań wprowadzanych do sprzedaży oraz liczbie lokali w poszczególnych przedziałach cenowych pochodzą ze wstępnych wyliczeń BIG DATA RynekPierwotny.pl za wrzesień 2026 roku, przytaczanych wraz z komentarzami Marka Wielgo, eksperta tego portalu. Dane o cenach na rynku wtórnym pochodzą z raportu NBP za drugi kwartał 2026 roku. Wartości zaokrąglone zgodnie ze źródłem. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels, licencja darmowa.