Czytasz: Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
-
01
Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
Prognozy mówią o wzroście cen od 2 do 5 procent. Rozstrzygnie liczba nowych budów
Analitycy przestali się spierać o to, czy ceny mieszkań spadną. Spierają się już tylko o to, jak mocno wzrosną. Centrum Analiz PKO BP we wrześniowym raporcie wskazuje na około 5 procent w horyzoncie roku, a w ostrożniejszym scenariuszu bazowym na 3 do 4 procent. Otodom stawia na 2 do 4 procent, czyli tempo zbliżone do inflacji. Różnica w liczbach jest spora, ale mechanika stojąca za obiema prognozami jest identyczna i nie ma nic wspólnego z cenami. Chodzi o to, ile nowych inwestycji deweloperzy uruchamiają w największych miastach.
Najważniejsze w skrócie
- PKO BP prognozuje wzrost cen transakcyjnych o około 5 procent w horyzoncie dwunastu miesięcy, a w scenariuszu bazowym o 3 do 4 procent.
- Otodom przewiduje wzrost rzędu 2 do 4 procent rocznie, czyli w okolicach poziomu inflacji.
- Wspólny argument obu prognoz to kurcząca się podaż: w sześciu największych aglomeracjach nowych projektów deweloperskich jest o 24 procent mniej niż rok temu.
- Popyt wrócił z impetem. W drugim kwartale banki udzieliły 83,6 tys. hipotek na 39,7 mld zł, najwięcej od 2007 roku.
- Sprzedaż deweloperów w siedmiu największych miastach spadła jednak w drugim kwartale o 13 procent kwartał do kwartału.
- Gotowe, ale niesprzedane lokale to około 29 procent oferty na siedmiu największych rynkach.
- Średnia cena metra na rynku pierwotnym w siedmiu miastach przekroczyła 16 tys. zł, na wtórnym jest bliska 15,5 tys. zł.
Dwie prognozy, jedna mechanika
Kiedy dwie niezależne instytucje podają różne liczby, naturalnym odruchem jest pytanie, która z nich ma rację. W tym wypadku to pytanie źle postawione. PKO BP i Otodom patrzą na ten sam rynek i wskazują ten sam czynnik sprawczy, a różnica bierze się z tego, jak mocno ten czynnik zadziała i jak szybko.
Obie instytucje mówią o cenach transakcyjnych, czyli tych z aktów notarialnych, a nie o cenach z ogłoszeń. To rozróżnienie bywa bagatelizowane, a potrafi zmienić obraz rynku. Cena ofertowa to oczekiwanie sprzedającego i w okresach słabszego popytu potrafi latami wisieć nad rzeczywistością. Cena transakcyjna to zapis tego, co ktoś faktycznie zapłacił. Pisaliśmy o tej różnicy w tekście o tym, ile realnie da się wynegocjować na rynku wtórnym.
Dlaczego podaż stała się głównym argumentem
Przez ostatnie dwa lata na rynku panowała sytuacja komfortowa dla kupujących. Deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużo mieszkań, popyt osłabł po wygaszeniu programów dopłat, a oferta puchła. To właśnie ten zapas trzymał ceny w miejscu przez większość 2025 i pierwszą połowę 2026 roku.
Teraz ten zapas się wyprzedaje, a to, co miało go zastąpić, nie nadchodzi w tym samym tempie. Dane są w tej sprawie jednoznaczne. W sześciu największych aglomeracjach liczba nowych projektów deweloperskich jest o 24 procent niższa niż rok temu. W drugim kwartale deweloperzy wprowadzili do sprzedaży o 12 procent mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Równolegle dane GUS pokazują, że w skali całego kraju budów jest więcej, ale rosną one głównie w mniejszych ośrodkach i w budownictwie indywidualnym, co opisaliśmy szerzej przy okazji najnowszych danych o budownictwie mieszkaniowym po sierpniu.
Mechanizm jest prosty i dobrze znany. Mieszkanie powstaje od dwóch do trzech lat. Decyzja o nierozpoczynaniu budowy dzisiaj nie zmienia niczego w tym roku, ale wycina podaż z roku 2028. Jeśli w tym samym czasie popyt pozostanie stabilny, zderzy się z mniejszą liczbą lokali. Właśnie to założenie stoi za prognozami wzrostu cen.
Popyt wrócił, i to mocniej, niż się spodziewano
Druga noga tych prognoz to strona kupujących, a tu zmiana jest wyraźna. W drugim kwartale 2026 roku banki udzieliły 83,6 tysiąca kredytów hipotecznych o łącznej wartości 39,7 miliarda złotych. To wzrost o 51 procent pod względem liczby i o 62 procent pod względem wartości w porównaniu z rokiem wcześniejszym, a także najwyższy kwartalny wynik od 2007 roku. Pisaliśmy o tym, gdy okazało się, że banki pożyczyły w trzy miesiące 39,7 mld zł i tylu hipotek nie było od 2007 roku.
Za tym odbiciem stoją trzy rzeczy. Rosnące wynagrodzenia, stopa referencyjna NBP obniżona do 3,75 procent oraz poprawa zdolności kredytowej, która przez większość roku szła w górę. Warto jednak od razu dodać zastrzeżenie, bo ten ostatni czynnik właśnie zaczął działać w drugą stronę. We wrześniu kilka banków skorygowało sposób liczenia zdolności, o czym pisaliśmy w tekście o tym, że pięć banków ścięło zdolność kredytową, w skrajnym przypadku o 70 tysięcy złotych. Jeśli ten trend się utrzyma, część popytu z prognoz po prostu nie dojdzie do skutku.
Zobacz również:
RYNEK NIERUCHOMOŚCI · 13.09.2026Ponad 2500 mieszkań gotowych do odbioru. Deweloper przestał sprzedawać dziurę w ziemiCo może wykoleić te prognozy
Żadna z tych liczb nie jest przesądzona i warto znać słabe punkty rozumowania. Pierwszy to sprzedaż, która wcale nie rośnie liniowo. W drugim kwartale deweloperzy w siedmiu największych miastach sprzedali o 13 procent mniej mieszkań niż kwartał wcześniej. Rekordowa akcja kredytowa nie przełożyła się więc wprost na rekordowy wolumen transakcji na rynku pierwotnym, bo spora część hipotek finansuje zakupy na rynku wtórnym.
Drugi punkt to zapas gotowych mieszkań. Około 29 procent oferty na siedmiu największych rynkach stanowią lokale wykończone, ale niesprzedane. To poduszka, która może tłumić wzrost cen przez kilka kwartałów, bo deweloper z gotowym mieszkaniem w bilansie jest znacznie bardziej skłonny do negocjacji niż ten, który sprzedaje dziurę w ziemi.
Trzeci to struktura popytu, i ten element bywa najbardziej niedoceniany. Jeżeli rynkiem rządzą trzydziesto i czterdziestolatkowie kupujący dla siebie, deweloperzy uzupełniają ofertę o mieszkania z segmentu popularnego i ceny rosną wolno. Jeżeli wraca kapitał inwestycyjny polujący na mniejsze lokale w dobrych lokalizacjach, tańsza część oferty znika najszybciej, a średnia cena metra idzie w górę, nawet jeśli nikt formalnie nie podniósł cennika.
| Czynnik | Działa w stronę wzrostu cen | Działa w stronę stabilizacji |
|---|---|---|
| Nowe inwestycje | o 24 proc. mniej projektów w dużych miastach | rekordowa liczba pozwoleń w zapasie |
| Kredyty | najlepszy kwartał od 2007 roku | wrześniowe cięcia zdolności w bankach |
| Oferta gotowa | wyprzedaje się i nie jest uzupełniana | wciąż około 29 proc. całej oferty |
| Sprzedaż deweloperów | powrót klientów jesienią | spadek o 13 proc. kwartał do kwartału |
| Struktura popytu | powrót kapitału inwestycyjnego | przewaga kupujących na własne potrzeby |
Zestawienie na podstawie wrześniowych prognoz Centrum Analiz PKO BP i Otodom oraz danych z rynku pierwotnego za drugi kwartał 2026 roku.
Gdzie dziś są ceny
Żeby prognozy miały punkt odniesienia, warto przypomnieć poziom wyjściowy. Średnia cena metra kwadratowego na rynku pierwotnym w siedmiu największych miastach przekroczyła 16 tysięcy złotych. Na rynku wtórnym jest bliska 15,5 tysiąca. W Warszawie średnia cena transakcyjna na rynku wtórnym wzrosła w drugim kwartale z 16 393 do 16 723 złotych za metr.
Jeśli sprawdzi się scenariusz Otodom, metr w stolicy podrożeje w ciągu roku o mniej więcej 330 do 670 złotych. Jeśli wariant wyższy PKO BP, będzie to około 840 złotych. Dla mieszkania o powierzchni 55 metrów mówimy o różnicy rzędu od 18 do 46 tysięcy złotych w skali roku. To nie jest skala, która wywraca plany, ale wystarczająca, żeby nie traktować odkładania decyzji jako opcji zawsze darmowej. Aktualne poziomy na rynku wtórnym śledziliśmy w tekście o tym, że mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy za metr.
Jak czytać te prognozy przy własnej decyzji
- Prognoza to średnia, a ty kupujesz konkretne mieszkanie. Różnice między dzielnicami bywają większe niż cały prognozowany wzrost. Lokalizacja, piętro i stan techniczny zmienią twoją cenę mocniej niż makroekonomia.
- Sprawdź, czy interesujący cię lokal jest gotowy. Gotowe mieszkania to dziś blisko jedna trzecia oferty i właśnie przy nich przestrzeń do negocjacji jest największa.
- Policz ratę przy dzisiejszych parametrach, nie przy wymarzonych. Stopa referencyjna wynosi 3,75 procent, a rynkowe stawki są nieco wyżej. Zakładanie szybkich obniżek jest ryzykowne.
- Zweryfikuj zdolność w kilku bankach. Po wrześniowych zmianach różnice w wyliczeniach między instytucjami potrafią sięgać kilkudziesięciu tysięcy złotych.
- Patrz na lokalną podaż, nie na krajową. Liczba nowych inwestycji w twoim mieście powie ci o przyszłych cenach więcej niż jakakolwiek ogólnopolska prognoza.
Na koniec uwaga, która porządkuje całą dyskusję. Wszystkie te prognozy zakładają kontynuację obecnych warunków: stabilne stopy, rosnące wynagrodzenia i brak nowego programu dopłat. Doświadczenie ostatnich lat pokazuje, że akurat ten ostatni element potrafi wywrócić rynek w kilka miesięcy. Dlatego rozsądniej jest traktować przedział od 2 do 5 procent jako opis kierunku, a nie jako obietnicę. Kierunek jest zgodny u obu instytucji i wskazuje w górę, a to samo w sobie jest informacją.
Najczęściej zadawane pytania
Powiązane artykuły:
- Banki pożyczyły w trzy miesiące 39,7 mld zł. Tylu hipotek nie było od 2007 roku
- Pięć banków ścięło zdolność kredytową. W skrajnym przypadku o 70 tysięcy
- Mieszkanie z drugiej ręki w Warszawie przebiło 18 tysięcy za metr
- Budów ruszyło najwięcej od czterech lat. W największych miastach spadek o jedną czwartą
Artykuł ma charakter informacyjny i nie stanowi rekomendacji inwestycyjnej. Prognozy pochodzą z wrześniowego raportu Centrum Analiz PKO BP dotyczącego rynku mieszkaniowego oraz z prognoz Otodom na drugą połowę 2026 roku. Dane o akcji kredytowej dotyczą drugiego kwartału 2026 roku, a dane o ofercie i sprzedaży deweloperów odnoszą się do siedmiu największych rynków. Prognozy opierają się na założeniu kontynuacji obecnych warunków rynkowych i mogą nie zrealizować się w opisanym kształcie. Zdjęcie ilustracyjne: Pexels.
